№ 41163
гр. София, 10.10.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 66 СЪСТАВ, в закрито заседание на
десети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ГЕОРГИ ИЛ. АЛИПИЕВ
като разгледа докладваното от ГЕОРГИ ИЛ. АЛИПИЕВ Гражданско дело №
20241110155680 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 140 от ГПК.
Предявен е иск с правно основание чл. 51 от ТЗ, във вр. чл. 79, ал. 1 от
ЗЗД, и чл. 86, ал.1 ЗЗД от „**“ ООД, ЕИК ** срещу ,,**" АД с ЕИК **, с който
се иска ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца следните суми: -
Сумата от 2183,98 лв. дължима сума по фактура № ***/12,08,2019 г., съгласно
договор за посредничество от 07.02,2019, ведно със законната лихва върху
главницата, до окончателното изплащане на следните суми: от 2363,23 лв.,
дължима сума по фактура № ***08 /05,06,2019 г. съгласно договор за
посредничество от 07.02.2019 г., ведно със законната лихва върху главницата,
до окончателното изплащане на сумата; сумата от 2053,62 лв. дължима сума
по фактура № ***14 /22,06,2020 г. съгласно договор за посредничество от
07.09.2019, ведно със законната лихва върху главницата, до окончателното
изплащане на сумата; сумата от 2068.30 .лв., дължима сума по фактура №
***22 /01.06.2021г. съгласно договор за посредничество, ведно със законната
лихва върху главницата, до окончателното изплащане на сумата; сумата от
2459,46 .лв., дължима сума по фактура № ***17 /21.01.2021 г.; съгласно
договор за посредничество, ведно със законната лихва върху главницата, до
окончателното изплащане на сумата.
Ищецът твърди, че през 2019 г. сключил с ответника договор за
посредничество с предмет: посредничество при продажба и отдаване под наем
на недвижими имоти, собственост на банката, без ищецът да има
изключителни права. Поддържа, че е сключил с ответника договори с
идентично съдържание през 2020 г. и 2021 г., като във връзка с изпълнение на
ангажиментите по договорите от страна на ответника „**“ АД, били издадени
пълномощни на името на физическите лица – ***, с които същите били
упълномощени да представляват банката пред местни органи, частни и
публични лица във връзка с продажба на имоти нейна собственост.
Изтъква, че офертните продажни и наемни цени се определят от банката,
съгласно т.1.3 от договорите, а ищецът в качеството на изпълнител по
1
договора, се задължава да предлага и рекламира имотите посочени в
приложение 1, представляващо неразделна част от договорите. Сочи, че за
извършената от Изпълнителя услуга, съгласно т.3.4 от договорите, същият
следвало да получи еднократно възнаграждение в размер на 2% без ДДС от
договорената продажна цена, но не повече от 20 000 лева, без ДДС, а при
отдаване под наем – 50% еднократно без ДДС от договорения месечен наем за
имот без ДДС. Твърди, че комисионната при продажба на имот в морските или
планинските курорти е била в размер на 5% от продажната цена.
Поддържа, изпълнение на зъдъженията си по договорите, ищецът
извършил посредничество при продажбата на апартамент представлвяващ:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.8.1.25 по КК и КР на град
***, местност „**“, който имот по документ за собственост представлява
Апартамент № 25В, на трети етаж, в секция „В“, в сградата на
„КОНВЕНТОТОВАТА КЪЩА АПАРТАМЕНТ ХОТЕЛ“. Изтъква, че
договорът за продажба бил обективизиран в нотариален акт за продажба на
имот акт № 24, том 11, дело № 1302/2019 г. на СВ при РС ***. Сочи, че
договорът за продажба бил сключен на дата 23.07.2019 г., а продажната цена
на имота била в размер на 22 333,00 евро без ДДС. Изтъква, че съгласно
разпоредбата на т.3.4 от договора за посредничество, изпълнителят следвало
да получи възнаграждение в размер на 2% от стойността на сделката без ДДС
или 2183,98 лева с ДДС, като в тази връзка ищецът е издал и представил на
ответника фактура № ***/12.08.2019 г. на стойност – 2183,98 лева с ДДС.
Посочва, че в изпълнение на задълженията си по договора за
посредничество от 07.02.2019 г. ищецът извършил посредничество при
продажбата на апартамент представлвяващ: самостоятелен апартамент в
сграда с идентификатор ***.8.39 по КК и КР на град ***, метстност „***“,
който имот по документ за собственост представлявал Апартамент № С 39 , на
трети етаж, в секция С в сградатата на „КОНВЕНТОТОВАТА КЪЩА
АПАРТАМЕНТ ХОТЕЛ“. Сочи, че Договорът за продажба бил сключен на
дата 03.05.2019 г. и обективиран в нотариален акт за продажба на имот акт №
183, том 6 дело № 756/2019 г. на СВ при PC ***. Изтъква, че продажната цена
на имота била в размер на 29000 евро с ДДС, като съгласно разпоредбата на т.
3.4 от договора за посредничество, изпълнителят следвало да получи
възнаграждение в размер на 2% от стойността на сделката без ДДС или
2363,23 лв. с ДДС. Твърди, че в тази връзка ищецът издал и представил на
ответника фактура № ***08 /05.06.2019 г. на стойност 2363,23 лева с ДДС.
Заявява, че в изпълнение на ангажимента по договора за
посредничество, ищецът посредничил при сключването на договор за
продажба на апартамент представлвяващ: самостоятелен апартамент в сграда
с идентификатор ***.8.1.7 по КК и КР на град ***, метстност „***“, вход С,
етаж 1, Студио 7, който имот по документ за собственост представлявал
Студио 7С, на първия етаж, в секция „С“ в сградатата на
„КОНВЕНТОТОВАТА КЪЩА АПАРТАМЕНТ ХОТЕЛ“. Сочи, че Договорът
за продажба бил сключен на дата 08.06.2020 г. и бил обективиран в нотариален
акт за продажба на имот, акт № 174, том 5, дело № 674/2020 г. на СВ при РС
***. Изтъква, че продажната цена на имота била в размер на 21000,00 евро с
2
ДДС, а съгласно разпоредбата на т. 3.4 от договора за посредничество,
изпълнителят следвало да получи възнаграждение в размер на 2% от
стройността на сделката без ДДС или 2053,62 лева, като в тази връзка ищецът
издал и представил на ответника фактура № ***014 /22,06,2020 г. на стойност
2053,62 лева с ДДС.
Сочи, че през 2021 г., с посредничеството на ищеца, ответникът продал
два броя апартамента както следва:
- Самостоятелен апартамент в сграда с идентификатор ***.8.1.26 по КК
и КР на град ***, метстност „***“, вход В, етаж 3, апартамент В26, който имот
по документ за собственост представляваше Апартамент В26, на трети етаж, в
секция „В“ в сградатата на „КОНВЕНТОТОВАТА КЪЩА АПАРТАМЕНТ
ХОТЕЛ“. Твърди, че Договорът за продажба бил сключен на 29.01.2021 г. и
бил обективиран в нотариален акт за продажба на имот акт № 31, том 2, дело
№ 158/2020 г. на СВ при РС – ***. Сочи, че продажната цена на имота била в
размер на 21150 евро с ДДС, а съгласно разпоредбата на т. 3.4 от договора за
посредничество, изпълнителят следвало да получи възнаграждение в размер
на 2% от стройността на сделката без ДДС или 2068,30 лева, като в тази
връзка ищецът издал и представил на ответника фактура № ***022
/01.06,2021 г. на стойност 2068,30 лева с ДДС.;
- Самостоятелен апартамент в сграда с идентификатор ***.8.1.15 по КК
и КР на град ***, метстност „***“, вход В, етаж 2, апартамент В15, който имот
по документ за собственост представлявал Апартамент В15, на втори етаж, в
секция „В“ в сградата на „КОНВЕНТОТОВАТА КЪЩА АПАРТАМЕНТ
ХОТЕЛ“. Твърди, че Договорът за продажба бил сключен на 04.12.2020 г. и
обективизиран в нотариален акт за продажба на имот акт № 200, том 15, дело
№ 2012/2020 г. на СВ при PC ***. Сочи, че продажната цена на имота била в
размер на 25150 евро с ДДС, а съгласно разпоредбата на т. 3.4 от договора за
посредничество, изпълнителят следвало да получи възнаграждение в размер
на 2% от стройността на сделката без ДДС или 2459,46 лева, като в тази
връзка ищецът издал и представил на ответника фактура № ***017
/21,01,2021 г. на стойност 2459,46 лв. с ДДС.;
С оглед на горепосочените договори, счита, че страните се намират в
облигационни отношения. Поддържа, че ищеца е изправна страна, като с
оглед на представените доказателства, същият е изпълнил задълженията си,
качествено и в срок, а от друга страна на ответника не са постъпвали
възражения, относно изпълнението на услугата. Счита, че ответникът е
неизправна страна, доколкото не е изпълнил задължението си да заплати на
ищеца, полагащото му се възнаграждение. Ищецът твърди, че от приложените
писмени доказателства се установява безспорно, че ищецът е осъществил
посредничество по изброените по горе сделки и са налице всички визирани в
договорите за посредничество предпоставки за заплащане на
възнаграждението на изпълнителя.
Заявява, че многократните опити за доброволно уреждане на
отношенията с ответника, относно изплащане на полагащото му се
възнаграждение по посочените по горе сделки, не довело до резултат.
3
Изтъква, че към настоящия момент, ответникът все още не е изпълнил
задължението, да заплати полагащото се възнаграждение на ищеца.
Поддържа, че наличието на валидно и изискуемо вземане по всяка една от
гореописаните фактури, обуславя правния интерес на ищеца от завеждане на
настоящите претенции.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „**“ АД е депозирал отговор на
исковата молба, в който заявява, че намира същата за неоснователна. Оспорва
изложеното от ищеца обстоятелство, че в изпълнение на задълженията си по
договор за посредничество е извършил дейности по посредничество при
продажбата на апартаменти, представляващи обекти с идентификатори както
следва:
-***.8.1.25 по КККР на гр. ***, местност „***", представляващ
апартамент 25В, на трети етаж в секция В на сградата на „Конвентотовата
къща апартамент хотел" и
-***.8.39 по КККР на гр. ***, местност „***", представляващ
апартамент № С39, на трети етаж в секция С на сградата на „Конвентотовата
къща апартамент хотел“.
Счита, че единственият валидно сключен и приложим в отношенията
между ищеца и ответника договор към дата 23.07.2019 г. и 03.05.2019 г.
(датите на продажбите на двата имота) е този за посредничество от дата
07.02.2019 г. Твърди, че в Приложение № 1 към Договора за посредничество
от дата 07.02.2019 г. няма описани горепосочените имоти, представляващи
апартамент 25В и С39, поради което намира, че е изцяло невярно и
неоснователно твърдението на ищеца, че в изпълнение на задълженията си по
Договора за посредничество е извършил дейности по посредничество при
продажбата на тези апартаменти. Оспорва да е налице сключен договор за
посредничество по отношение на тези два апартамента, следователно
възнаграждение за посредническа дейност не му се дължи за тези
апартаменти. Намира за изцяло неоснователен искът за така посочените суми
по фактури за двата апартамента. Изтъква, че в чл.3.4 от процесния договор за
посредничество от 07.02.2019 г. е договорено между страните, че за
посредническите услуги, ответникът дължи на ищеца еднократно
възнаграждение в размер на 2% без ДДС от договорената продажна цена без
ДДС, а според описаното в нотариалния акт по отношение на цената на
Апартамент 25В, същата е 22333,00 евро без ДДС, т.е. 2% от тази цена правят
446,66 евро, които умножени по коефицента на валутния курс на еврото към
лева, а именно 1.95583 се конвертират в 873,59 лева, каквато по принцип би
била дължимата според договора сума без ДДС за посредническа дейност.
Твърди, че когато се добави и ДДС върху тази сума, цялата става в размер на
1048,30 лева. Счита, че претендираната сума от ищеца в размер на 2183,98
лева не е сумата, която се дължи на ищеца, дори и да има валидно сключен
договор за посредничество за имот 25В, какъвто договор няма.
Изтъква, че по отношение на имот С39, в случай, че има валидно
сключен договор за посредничество точно на този имот, какъвто в настоящия
случай няма, възнаграждението на ищеца отново ще се определя като
4
еднократно възнаграждение в размер на 2% без ДДС от договорената
продажна цена без ДДС. Твърди, че в нотариалния акт за имот С39 е посочена
продажна цена с включен ДДС в размер на 29 000,00 евро, което означава, че
без ДДС е в размер на 23 200,00 евро, а 2% от тази сума без ДДС
представляват 464,00 евро, което от своя страна според валутния курс на
еврото към лева, е в размер на 907,50 лева, като счита, че това би била
дължимата според договора сума без ДДС за посредническа дейност, а когато
се добави и ДДС върху тази сума, цялата става в размер на 1089,00 лева.
Заявява, че дори и да е имало валиден сключен договор за посредничество за
имот С39 (какъвто в настоящия случай няма), претендираната сума в размер
на 2363,23 лева не е сумата, която ще се дължи на ищеца.
Счита, че на датата, на която е сключен нотариалният акт за продажба
на имот, представляващ самостоятелен апартамент в сграда, с идентификатор
***.8.1.7 по КККР на гр. ***, местност „***“, представляващ студио № 7С,
етаж първи в секция С на сградата на „Конвентотовата къща апартамент
хотел“, а именно към дата 08.06.2020 г. между ищеца и ответника не е
действал така посоченият и приложен от ищеца договор от 04.09.2020 г., на
който той основава всъщност твърдяната за извършена от него услуга по
посредничество и издадената фактура № ***014/22.06.2020 г. Посочва, че
съгласно чл. 7.1 от същия договор, сключва се за срок от 1 година от момента
на подписването му, а срокът на предишния цитиран в исковата молба договор
от 07.02.2019 г. е изтекъл на дата 07.02.2020 г., което според ищеца означава,
че не е съществувал обвързващ ги договор, съгласно който ищецът да
осъществява дейности по посредничество към дата 08.06.2020 г.
Оспорва твърдението на ищеца, че в изпълнение на задълженията си по
договора за посредничество е извършил дейности по посредничество при
продажба на студио № 7С, тъй като между ответника и ищеца не е имало
въобще сключен договор за посредничество по отношение на този
апартамент.
Счита, че дори и да се е дължало такова, искът за така посочената сума,
се явява изцяло неоснователен, тъй като във всеки един от приложените
договори за посредничество е договорено между страните, че за
посредническите услуги, ответникът дължи на ищеца еднократно
възнаграждение в размер на 2% без ДДС от договорената продажна цена без
ДДС. Твърди, че според описаното в нотариалния акт по отношение на цената
на студио № 7С, същата е в размер на 17 500,00 евро без ДДС, а 2% от тази
цена правят 350,00 евро, които умножени по коефициента на валутния курс на
еврото към лева, а именно 1.95583, се конвертират в размер на 684,54 лева,
каквато по принцип би била дължимата според договора сума без ДДС за
посредническа дейност. Сочи, че когато се добави и ДДС върху тази сума,
цялата става в размер на 821,44 лева. Намира, че претендираната от ищеца
сума в размер на 2053,62 лева не е сумата, която би се дължала на ищеца, дори
и да имаше сключен валиден договор за посредничество за имот студио № 7С,
какъвто в настоящия случай няма.
Изтъква, че по отношение на самостоятелен апартамент с
5
идентификатор ***.8.1.15 по КККР на гр. ***, местност „***“, представляващ
апартамент № В15, етаж 2, вход В на сградата на „Конвентотовата къща
апартамент хотел" и самостоятелен апартамент с идентификатор ***.8.1.26 по
КККР на гр. ***, местност „***", представляващ апартамент № В26, етаж 3,
вход В на сградата на „Конвентотовата къща апартамент хотел" е действал
Договор за посредничество от 04.09.2020 г, като съгласно чл. 1.2 от него,
отделните недвижими имоти, за чиято продажба е осъществено
посредничество по силата на този договор, се посочват и описват в
Приложение 1- Протокол за осъществено посредничество, който е неразделна
част от договора и който се подписва от изпълнителя и от купувача и се
удостоверява от банката. Твърди, че такива протоколи за тези два имота не са
подписвани, следователно договорът за посредничество от 04.09.2020 г. не е
бил приложим по отношение на тези два апартамента. Също така, оспорва
твърдението на ищеца за осъществено посредничество на апартамент № В15 и
апартамент № В26 като неоснователно, следователно възнаграждение за
посредническа дейност за горепосочените апартаменти не му се дължи.
Изтъква, че дори и да се дължи такова възнаграждение, искът за посочените
суми по фактури се явява изцяло неоснователен, тъй като във всеки един от
приложените договори за посредничество, на основание на които ищецът
претендира сумите в исковата си молба, е договорено между страните, че за
посредническите услуги, ответникът дължи на ищеца еднократно
възнаграждение в размер на 2% без ДДС от договорената продажна цена без
ДДС. Сочи, че в нотариалния акт по отношение на цената на апартамент №
В26, същата е в размер на 16 920,00 евро без ДДС, като 2% от тази цена
правят 338,40 евро, които умножени по коефициента на валутния курс на
еврото към лева, се конвертират в размер на 661,85 лева, каквато по принцип
би била дължимата според договора сума без ДДС за посредническа дейност.
Твърди, че с добавено ДДС върху тази сума, същата става в размер на 794,22
лева, следователно претендираната сума от ищеца в размер на 2068,30 лева, за
която издал фактура за посредничество на апартамент В26, не е сумата която
се дължи, дори и да имаше сключен договор за посредничество.
Посочва, че в нотариалния акт по отношение на цената на апартамент №
В15, същата е в размер на 20 120,00 евро без ДДС, като 2% от тази цена
правят 402,40 евро, които умножени по коефицента на валутния курс на
еврото към лева, се конвертират в 787,02 лева, каквато по принцип би била
дължимата според договора сума без ДДС за посредническа дейност, а когато
се добави и ДДС върху тази сума, цялата става в размер на 944,43 лева, с оглед
на което претендираната от ищеца сума в размер на 2459,46 лева не е сумата,
която би се дължала на ищеца, дори и да е имало валидно сключен договор за
посредничество за имот апартамент В15, каквото посредничество не е
доказано.
Ответникът, счита, че е станал неизправна страна, тъй като
посредничеството не е осъществявано по силата на договор между него и
ищеца по отношение на процесните имоти. Изтъква, че не са налични
изискуеми вземания в полза на ищеца, още по – малко в посочения от него
размер.
6
С оглед на гореизложеното, намира исковата молба за неоснователна.
Моли съда да отхвърли исковата молба като неоснователна, поради
липсата на сключен договор за посредничество по отношение на апартамент
25В и С39, поради липсата на обвързващ ищеца и ответника договор за
посредничество при сключване на сделката за студио № 7С и поради липсата
на сключен договор за посредничество по отношение на апартамент В26 и
В15, а в случай, че съдът приеме, че всички или някои от възнагражденията,
претендирани от ищеца, са дължими от ответника, да вземе предвид, че
същите не са в размера, посочен от ищеца в исковата молба, а са в значително
по – нисък размер и моли за намаляване на този размер до посочения в
отговора на исковата молба размер. Претендира и разноски.
Доказателствената тежест в производството се разпределя, както следва:
По иска по чл. 51 ТЗ, ищецът следва да установи наличието на валидно
облигационно правоотношение по договор за посредничество с посоченото в
исковата молба съдържание, изпълнение възложената от ответника поръчка,
за което се е отчел, изискуемост и размер на исковете.
В тежест на ответника е да установи фактическите твърдения,
правоизключващи спорното право; че е заплатил възнаграждението, за което
се указва, че не сочи доказателства.
Съдът намира направеното от ищеца доказателствено искане за
допускане на ССчЕ за допустимо, относимо и необходимо, поради което
следва да бъде уважено.
По отношение на направеното доказателствено искане от страна на
ищеца за допускане двама свидетели при режим на довеждане, който ще
установят кой е бил посредника при сключване на сделките, съдът намира за
допустимо при условията на чл. 159, ал.2 ГПК, като допуска един свидетел
при режим на довеждане от страна на ищеца.
Предвид изложеното и на основание чл. 140, ал. 1 и ал. 3 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА проект за доклад по делото, съобразно обстоятелствената
част на определението.
УКАЗВА на страните да изложат становището си по дадените указания
и проекта за доклад по делото, както и да предприемат съответните
процесуални действия в срок най-късно в насроченото открито съдебно
заседание. Ако в изпълнение на предоставената им възможност не направят
доказателствени искания, те губят възможността да сторят това по- късно,
освен в случаите по чл. 147 ГПК.
ДОПУСКА за приемане представените от страните документи като
писмени доказателства.
ДОПУСКА събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит
на един свидетел при режим надовеждане от страна на ищеца, за сочените в
7
исковата молба обстоятелства, поради отсъствие на пречките за допустимост
на това доказателствено средство и релевантност на показанията на
свидетелите за подлежащите на установяване факти.
ОПРЕДЕЛЯ на осн. чл. 158, ал. 1 ГПК срок за събиране на гласните
доказателства до приключване на първото по делото редовно открито съдебно
заседание, като ПРЕДУПРЕЖДАВА ищеца, че при неспазването на
посочения срок, определението за допускане на доказателствата ще бъде
отменено и разглеждането на делото ще продължи без тяхното събиране.
ДОПУСКА изслушването на съдебно-счетоводна експертиза със
задачите, посочени в исковата молба.
НАЗНАЧАВА за вещо лице Мария *.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за възнаграждение за вещото лице в размер на 400
лв., платим от ищеца в едноседмичен срок от получаване на съобщението.
Да се призове вещото лице и да се уведоми за необходимостта да работи
по поставените задачи.
УКАЗВА на вещото лице да депозира заключението си в срока по чл.
199 ГПК.
УКАЗВА на страните, че съгласно чл. 237 ГПК, когато ответникът
признае иска, по искане на ищеца съдът прекратява съдебното дирене и се
произнася с решение съобразно признанието, както и че признанието на иска
не може да бъде оттеглено. Съгласно чл. 238 ГПК, ако ответникът не е
представил в срок отговор на исковата молба и не се яви в първото заседание
по делото, без да е направил искане за разглеждането му в негово отсъствие,
ищецът може да поиска постановяване на неприсъствено решение срещу
ответника или да оттегли иска. Ответникът може да поиска прекратяване на
делото и присъждане на разноски или постановяване на неприсъствено
решение срещу ищеца, ако той не се яви в първото заседание по делото, не е
взел становище по отговора на исковата молба и не е поискал разглеждане на
делото в негово отсъствие. Неприсъственото решение не подлежи на
обжалване.
НАПЪТВА страните за извънсъдебно разрешаване на спора при
условията на бързина и ефективност, а именно: медиация и други способи за
доброволно уреждане на спора, като им УКАЗВА, че: 1. При приключване на
делото със спогодба на основание чл. 78, ал. 9 ГПК половината от внесената
държавна такса се връща на ищеца и че съгласно чл. 234, ал. 3 от с.з. съдебната
спогодба има значението на влязло в сила решение и не подлежи на обжалване
пред по-горен съд; 2. Медиацията е доброволна и поверителна процедура за
извънсъдебно разрешаване на спорове, при която трето лице - медиатор
помага на страните сами да постигнат споразумение. Съгласно чл. 18, ал. 1
Закона за медиацията споразумението има силата на съдебна спогодба и
подлежи на одобрение от районните съдилища в страната. Списък на
медиаторите по Единния регистър е общодостъпен на интернет-сайта на
Министерство на правосъдието. Към Софийски районен съд действа
Програма „Спогодби”, която предлага безплатно провеждането на медиация и
8
е отворена за всички страни по висящи граждански дела в СРС. Информация
за Програма „Спогодби” можете да получите в Центъра за спогодби и
медиация в гр. София, бул. „Цар Борис III” № 54, ет. 2, ст. 204, тел.02/
8955423; ел. адрес: ********@***.*******.
УКАЗВА на страните, че ако неоснователно причинят отлагане на
делото, понасят независимо от изхода му разноските за новото заседание и
заплащат глоба на основание чл. 92а ГПК в размерите по чл. 91 от ГПК.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
20.11.2024 г. от 10:20 часа, за които дата и час да се призоват страните.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от определението на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9