№ 19700
гр. София, 01.05.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в закрито заседание на
първи май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20241110169845 по описа за 2024 година
намира, че на основание чл. 140, ал. 3 ГПК следва да съобщи на страните проекта
за доклад по делото:
Предявени са от К. Й. Т. срещу Ж. Г. Х. кумулативно обективно съединени
осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за
заплащане на сумата от 500 лева, представляваща невъзстановен остатък от внесен депозит
по договор за наем на недвижим имот от 07.11.2022 г., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 22.11.2024 г. до
окончателното й изплащане и на сумата от 94,37 лева, представляваща лихва за забава за
периода от 08.07.2023 г. до 21.11.2024 г.
Ищцата твърди, че на 07.11.2022 г. между нея, в качеството й на наемател и
ответницата Ж. Х., в качеството й на наемодател, е сключен договор за наем на недвижим
имот за отдаване под наем на недвижим имот – тристаен апартамент, находящ се на адрес:
/адрес/. Посочва се, че договорът е сключен за срок от 12 месеца, а след изтичането му
продължава да действа като безсрочен такъв. Съгласно клаузата на чл. 30 от договора, всяка
от страните може да прекрати същия с едномесечно предизвестие до другата страна. Излага
се, че е уговорена месечна наемна цена в размер на 400 лева и е платен депозит съгласно чл.
21 от договора в размер на 1 000 лева. Сочи се, че съгласно клаузата на чл. 24 от договора
наемодателят е длъжен да върне пълния размер на платения от наемателя депозит в деня на
връщане на имота от наемателя на наемодателя. Ищцата излага, че на 09.06.2023 г. на Ж. Х.,
като наемодател, е връчено едномесечно писмено предизвестие за прекратяване на
процесния договор на основание чл. 30, б. „б“ от договора. Поддръжа, че на 07.07.2023 г. е
осъществено предаване на имота от наемателя на наемодателя в присъствието на двама
свидетели, при което ответницата потвърдила, че имотът е в добро състояние и върнала на
ищцата половината от заплатения от нея депозит в размер на 500 лева, за което
обстоятелство страните подписали разписка. Излага се, че останалите 500 лева са задържани
от наемодателя във връзка с заплащане на последните дължими комунални услуги. В
исковата молба се твърди, че на 18.08.2023 г. с електронно съобщение по „Вайбър“ К. Т.
поканила ответницата да възстанови остатъка от депозит в размер на 500 лева, тъй като към
този момент всички разходи за комунални услуги за имота са заплатени. В отговор
ответницата посочила, че не възнамерява да възстанови остатъка от депозита и, че ще
задържи същия за покриване на предполагаеми разходи, свързани с поддръжката на
процесния имот. Ищцата твърди, че в нито един момент ответницата, като наемодател, не е
представила доказателства за наличие на нанесени от Т. върху имота вреди. Счита, че в
изпълнение на поетите от нея задължения по договора своевременно е заплащала дължимата
наемна цена, както и всички разходи за комунални услуги, полагала е грижи за опазване на
имота, с което е изпълнявала надлежно договорните и законовите си задължения. Посочва,
1
че съгласно договора за наем задължението за връщане на платения депозит от 1000 лева
възниква за ответницата от деня на предаване на имота, в случая от 08.07.2023 г. Предвид
това, наред с главницата, формирана от останалия невъзстановен депозит, равняваща се на
500 лева, ответницата дължи на ищцата и лихва за забава върху същата в размер 94,37 лева
за периода от 08.07.2023 г. до 21.11.2024 г. С тези съображения ищцата отправя искане за
осъждане на ответницата да й заплати процесните суми, ведно със законната лихва, считано
от датата на подаване на исковата молба в съда – 22.11.2024 г. до окончателното й
изплащане, а при извод на съда относно липсата на надлежна покана за изпълнение на
главното задължение, за присъждане на дължимата главница. Претендира разноски.
С депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответницата Ж. Х., чрез
пълномощника си адв. К., оспорва исковите претенции по основание и размер. Признава, че
страните са се намирали в облигационно правоотношение по силата на процесния договор за
наем на недвижим имот от 07.11.2022 г. въ връзка с имот, находящ се на адрес: /адрес/, както
и, че при сключване на договора наемателят е предал на наемодателя сума в размер от 1000
лева като депозит, от който наемодателят да може да се удовлетвори при наличие на която и
да е от хипотезите по чл. 22 от договора. Признава, че процесният договор за наем е
прекратен на 10.07.2023 г. – денят, следващ деня, в който изтича едномесечния срок на
отправено писмено предизвестие за прекратяване, получено на 09.06.2023 г. Ответницата
твърди, че ½ част от платения депозит или сума в размер на 500 лева е върната на наемателя
на 07.07.2023 г. Оспорва да дължи връщане на останалата част от депозита в размер на 500
лева, намирайки, че в случая са налице част от хипотезите на чл. 22 от договора, при които
наемодателят има право да се удовлетвори от депозита. Конкретно излага, че към датата на
прекратяване на договора за наем е било налице непогасено задължение към „Електрохолд
Продажби“ АД за консумирана ел. енергия в имота в периода от 02.07.2023 г. до 01.08.2023
г., през част от който период имотът е ползван именно от наемателя. Поддържа, че към
момента на прекратяване на договора е имало и непогасено задължение към „Софийска
вода“ АД за доставка на питейна вода, отвеждане и пречистване на отпадъчни води до и от
имота съгласно фактура № **********/28.07.2023 г., като обхваща времеви период, през част
от който имотът е ползван от ищцата. Сочи се, че наетият имот е върнат на наемодателя в
състояние, налагащо ангажирането на фирма за цялостното му почистване, а вследствие
неправилната експлоатация на част от домакинските уреди – печка и пералнята от
наемателя, се наложило посещение от специалист, който да отстрани констатираните по тях
повреди. С тези доводи ответницата отправя искане за отхвърляне на предявените искове
като неоснователни. При условията на евентуалност - в случай, че съдът счете исковите
претенции на ищцата за основателни, се въвежда възражение за прихващане на дължимите
се на ищцата суми с дължимите от нея на ответницата, формирани от стойността на
платените от ответницата консумативни разходи за имота, разходи за почистването му и за
поправката на повредените уреди. Претендира заплащане на разноски.
Съдът, при извършената по реда на чл. 140 ГПК служебна проверка, намира, че
на основание чл. 145, ал. 2, вр. чл. 140, ал. 2 ГПК произнасянето по искането на ответната
страна за приемане на възражението за прихващане следва да бъде отложено, като на
ответницата бъдат дадени указания за уточняване на размера на претендираното насрещно
вземане общо и по вид разходи, включени в последното – като стойност на заплатени
консумативи, стойност на извършено почистване и стойност на ремонт на домакински
уреди; за излагане на твърдения в какво конкретно състояние твърди да е предаден наетият
имот, което да е направило необходимо извършването на почистването.
Съобразно разпоредбата на чл. 154 ГПК, съдът разпределя между страните
доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти по предявените осъдителни
искове, както следва:
По иска с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД:
В тежест на ищцата е да установи, при условията на пълно и главно доказване,
следните обстоятелства: възникването и съществуването през спорния период на
облигационно правоотношение между нея и ответницата по договор за наем на недвижим
2
имот от 07.11.2022 г. за временно и възмездно ползване на процесния недвижим имот;
заплащане от ищцата, като наемател на ответницата, като наемодател на депозит в размер на
сумата от 1000 лева и конкретното му договорно предназначение; прекратяване на договора
за наем чрез едностранно едномесечно писмено предизвестие до ответната страна; предаване
на имота от наемателя и приемането му от наемодателя без забележки относно състоянието
му; заплащане на дължимите консумативни разноски за времето на ползване на имота;
наличие на договорно основание за връщане на внесения депозит в неговата цялост.
При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответницата е да докаже
възраженията си и конкретно наличието на основания за задържане на внесения депозит
съгласно чл. 22 от договора, в т.ч. предаване на имота от наемателя в състояние, налагащо
цялостното му почистване, наличието на незаплатени консумативни разходи и тяхната
стойност; повреда от наемателя на конкретните домакински електроуреди, която да е
вследствие от неправилната им употреба и стойността на разходите за поправка.
УКАЗВА на ответницата, че не сочи доказателства относно конкретното състояние,
в което е предаден имотът от наемателя и което е обусловило цялостното му почистване и
повреда от наемателя на конкретните домакински електроуреди.
По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца е да докаже възникването на главен дълг, изпадането на
ответницата в забава и размера на обезщетението за забава.
При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответницата е да установи, че е
погасила дълга на падежа, в случай, че твърди това.
С оглед съвпадащите твърдения на страните, на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4
ГПК, съдът отделя като безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че
между Ж. Х., като наемодател и К. Т., като наемател, е сключен договор за наем на
недвижим имот от 07.11.2022 г. за временно и възмездно ползване на недвижим имот,
находящ се на адрес: /адрес/; че при сключване на договора за наем ищцата е заплатила на
ответницата депозит в размер на 1000 лева; че договорът за наем е прекратен, считано от
изтичане на едномесечен срок от отправено от наемателя писмено предизвестие, получено
от наемодателя на 09.06.2023 г.; че след прекратяване на договора ответницата е върнала на
ищцата ½ част от внесения от нея депозит или сума в размер на 500 лева.
По доказателствените искания:
Представените от страните писмени материали съдът намира за относими към
предмета на спора и необходими за правилното му разрешаване, поради което следва да
бъдат приети като доказателства по делото. На ищцата следва да бъдат дадени указания да
завери с „вярно с оригинала“ съгласно чл. 183 ГПК приложените към исковата молба
писмени материали, в противен случай същите ще бъдат изключени от даказателствената
съвкупност по делото.
Като относимо към предмета на спора следва да бъде уважено искането на ищцата за
събиране на гласни доказателства чрез разпит на един от поисканите двама свидетели при
режим на довеждане за установяване на посочените в исковата молба обстоятелства относно
състоянието на имота към момента на прекратяване на договора за наем и отказа за
възстановяване на платения депозит. Искането за разпит на втори свидетел за същите
обстоятелства следва да бъде оставено без уважение на основание чл. 159, ал. 2 ГПК.
Съдът, съобразявайки характера на проведеното оспорване с отговора на исковата
молба и конкретно въведените от ответницата доводи за наличието на основания за
задържане на сумата, намира, че като относимо към същите следва да бъде уважено
искането издаване на съдебни удостоверения, които да й послужат пред „Електрохолд
Продажби“ АД и пред „Софийска вода“ АД за снабдяване с посочената информация.
Делото следва да бъде насрочено за разглеждане в о.с.з. с призоваване на страните.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, вр. чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК, съдът
3
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 06.10.2025 г. от
11:00 часа, за която дата и час да се призоват страните, на които да се връчи препис от
настоящото определение, обективиращо проекта за доклад по делото, а на ищцата – с препис
от депозирания писмен отговор.
УКАЗВА на ответницата в двуседмичен срок от получаване на съобщението, с
писмена молба, да: 1). уточни размера на претендираното насрещно вземане общо и по вид
разходи, включени в последното – като стойност на заплатени консумативи, стойност на
извършено почистване и стойност на ремонт на домакински уреди; както и 2). да уточни в
какво конкретно състояние е предаден наетият имот, което да е направило необходимо
извършването на почистването, като й УКАЗВА, че при липсата на уточнение в срок
възражението за прихващане няма да бъде прието за съвместно разглеждане в настоящото
производство наред с първоначалните осъдителни искове.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като писмени доказателства по делото представените от
страните писмени материали.
УКАЗВА на ищцата най-късно в първото по делото открито съдебно заседание да
завери с „вярно с оригинала“ съгласно чл. 183 ГПК приложените къв исковата молба
писмени материали, в противен случай същите ще бъдат изключени от даказателствената
съвкупност по делото.
ДОПУСКА по искане на ищцата събиране на гласни доказателства чрез разпит на
един свидетел – при режим на довеждане за установяване на обстоятелствата съгласно
мотивите на настоящото определение, като на основание чл. 159, ал. 2 ГПК ОСТАВЯ БЕЗ
УВАЖЕНИЕ искането за разпит на втори свидетел за същите обстоятелства.
УКАЗВА на ищцата, че следва да осигури явяване на свидетеля за разпит в о.с.з.
ДА СЕ ИЗДАДАТ в полза на ответницата Ж. Г. Х., представлявана в процеса от адв.
К.: 1). съдебно удостоверение, което да й послужи пред "Електрохолд Продажби" АД и по
силата на което да се снабди с информация каква част от задължението по фактура №
*********/09.08.2023 г. касае консумираната до 07.07.2023 г. електроенергия, както и дали е
налице съответствие между имот с клиентски номер 310192216992 и имот с
административен адрес: /адрес/ и 2). съдебно удостоверение, което да й послужи пред
"Софийска вода" АД и по силата на което да се снабди с информация каква част от
задължението по фактура № **********/28.07.2023 г. касае ползваните до 07.07.2023 г.
водоснабдителни и канализационни услуги, както и дали е налице съответствие между имот
с клиентски номер 1004097977и имот с административен адрес: /адрес/, при внасяне на
дължимата държавна такса.
УКАЗВА на страните, че могат да вземат становище по дадените указания и проекто
– доклада най–късно в първото по делото заседание.
УКАЗВА на страните, че могат да уредят спора помежду си чрез МЕДИАЦИЯ, като
ги ПРИКАНВА към доброволното му уреждане. При постигане на спогодба дължимата
държавна такса за разглеждане на делото е в половин размер. КЪМ СОФИЙСКИ
РАЙОНЕН СЪД действа програма „Спогодби“, която предлага безплатно провеждане на
медиация.
УКАЗВА на страните, че:
- съгласно чл. 40, ал. 1 ГПК ако живее или замине за повече от един месец в чужбина е
длъжен да посочи лице в седалището на съда, на което да с връчват съобщенията – съдебен
адресат, ако няма пълномощник по делото в Република България; същото задължение имат
законният представител, попечителят и пълномощникът на страната, а съгласно ал. 2 когато
лицата по ал. 1 не посочат съдебен адресат, всички съобщения се прилагат към делото и се
смятат за връчени.
4
- съгласно чл. 41 ГПК ако отсъства повече от един месец от адреса, който е съобщил
по делото или на който веднъж му е връчено съобщение, е длъжен да уведоми съда за новия
си адрес; такова задължение има страната и когато тя е посочила електронен адрес за
връчване; същото задължение имат и законният представител, попечителят и
пълномощникът на страната, а съгласно ал. 2 при неизпълнение на задължението по ал. 1,
както и когато страната е посочила електронен адрес за връчване, но го е променила, без да
уведоми съда, или е посочила неверен или несъществуващ адрес, всички съобщения се
прилагат към делото и се смятат за връчени.
- съгласно чл. 50, ал. 1 и 2 ГПК мястото на връчване на търговец и на юридическо
лице, което е вписано в съответния регистър, е последният посочен в регистъра адрес, а ако
лицето е напуснало адреса си и в регистъра не е вписан новият му адрес, всички съобщения
се прилагат по делото и се смятат за редовно връчени.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ДЕЛОТО ДА СЕ ДОКЛАДВА при постъпване на уточнителна молба от ответницата,
респ. при изтичане на срока за това.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5