№ 546
гр. София, 29.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на втори април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Росица Й. Вьонг
като разгледа докладваното от Иво Дачев Въззивно гражданско дело №
20241000503448 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258-273 от ГПК.
С Решение № 3601 от 17.06.2024 г. по гр. дело № 8635/2023 г. на
Софийски градски съд е обявен за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
сключеният на 19.01.2023 г. предварителен договор, с който „БЕКСИМ“
ЕООД с ЕИК-********* се е задължил да продаде на Т. К. Б. следния
недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 34 на 7-ми стаж, със застроена площ 73.72
кв.м., състоящ се от антре, кухня, дневна, спалня, балкон и санитарно
помещение, при съседи: апартамент № 43А, апартамент № 33 и от две страни
- двор, отгоре - апартамент № 38 и отдолу - апартамент № 29, заедно с мазе №
34 на сутеренен стаж със застроена площ 3.70 кв.м, при съседи: мазе № 33,
мазе № 35, коридор и сутеренна стена, заедно с припадащите се идеални части
от общите части на сградата, равняващи се на 1.75% или 10.63 кв.м, и 1.38%
от правото на строеж върху мястото, върху което е построена жилищната
сграда - блок № 14, построена в УПИ I от кв. 4А на гр. София, м.
1
„Манастирски ливади - запад“, с административен адрес: гр. София, ул. „***“
№ 52, както и ПАРКОМЯСТО № 45 на сутеренен стаж от ІІІ–А паркинг зона,
със застроена площ 25.26 кв.м, при съседи: паркомясто № 46, подземна улица,
паркомясто № 44 и сутеренна стена, заедно с припадащите се идеални части
от общите части и 1.88% от правото на строеж върху мястото.
Недоволен от така постановеното решение е останало ответното
дружеуство „БЕКСИМ“ ЕООД, което в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК го
обжалва с оплаквания за неправилност поради нарушение на материалния
закон и необоснованост. Поддържа, че неправилно първоинстанционният съд
е приел, че ищецът е изправна страна по процесния предварителен договор,
т.е. че е изпълнил задължението си да заплати уговорената продажна цена.
Сочи, че за дружеството не е възникнало задължението да сключи
окончателен договор с купувача поради липса на покана от страна на купувача
за сключването му на възможна дата пред избран от страните нотариус.
Искането към въззивната инстанция е да отмени обжалвания
първоинстанционен акт и отхвърли предявения иск като неоснователен.
Въззиваемият Т. К. Б. в срока по чл. 263, ал 1 ГПК оспорва жалбата като
неоснователна и моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено по
съображения, изложени в отговора.
Според уредените в чл. 269 от ГПК правомощия, въззивният съд се
произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта -
само в обжалваната му част, а относно проверката на правилността му той е
ограничен от посоченото в жалбата. При така очертаните правомощия и като
съобрази доводите на страните и събраните доказателства по делото,
Апелативен съд - София намира следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от
Т. К. Б. срещу „БЕКСИМ“ ЕООД за обявяване за окончателен на
предварителен договор от 19.01.2023 г., с който „БЕКСИМ“ ЕООД, в
качеството на продавач, се е задължил да продаде на Т. К. Б. следния
недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 34 на 7-ми стаж, със застроена площ 73.72
кв.м., заедно с МАЗЕ № 34 на сутеренен стаж, със застроена площ 3.70 кв.м,
заедно с припадащите се на този апартамент идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 1.75% или 10.63 кв.м, и 1.38% от правото на строеж
върху мястото, върху което е построена жилищна сграда - блок № 14,
2
построена в гр. София, УПИ I, кв. 4А, м. „Манастирски ливади - запад“, с
административен адрес: гр. София, ул. „***“ № 52, както и ПАРКОМЯСТО №
45 на сутеренен стаж от ІІІ–А паркинг зона, със застроена площ 25.26 кв.м,
заедно с припадащите се на това паркомясто идеални части от общите части на
подземните гаражи, равняващи се на 1.88% или 18.55 кв.м, и 1.88% от правото
на строеж върху мястото, за сумата от 150 000 евро.
От фактическа страна не е спорно, че по силата на Нотариален акт за
продажба на недвижими имоти № 148, том I, дело № 138/2008 г. на нотариус
Н. Л., вписан в Служба по вписванията-София под акт № 14, том LXVII, дело
№ 18315/2008 г., вх. рег. № 27758/22.04.2008 г., ответникът „БЕКСИМ“ ЕООД
е придобил правото на строеж върху процесния апартамент № 34 на седмия
етаж в строящата се жилищна сграда на ул. „***“ № 52 в гр. София, заедно с
паркомястото в сутерена на сградата.
От представените и приети като писмени доказателства Разрешение за
ползване № ДК-07-22/ 15.01.2010 г. и Писмо от ГИС София изх. № 68-00-
1140/03.08.2009 г. се установява, че сградата е изградена и ползването е
разрешено.
На 19.01.2023 г. с предварителен договор ответникът „БЕКСИМ“ ЕООД
се е задължил да прехвърли на ищеца Т. Б. чрез сключване на окончателен
договор за покупко-продажба собствеността върху процесните недвижими
имоти - Апартамент № 34 и Паркомясто № 45, подробно индивидуализирани в
договора, за сумата 150 000 евро, като съгласно чл. 2, ал. 3 от същия
продажната цена в размер на 150 000 евро е платена изцяло от купувача Т. К.
Б. на продавача „БЕКСИМ“ ЕООД, представлявано от управителя А. Г. П., към
момента на сключване на предварителния договор. Като краен срок за
сключването на окончателен договор е посочена датата 31.03.2023 г. Не се
спори, че в така уговорения срок собствеността върху имотите не е била
прехвърлена на купувача.
По делото с исковата молба са представени и разписка от 22.12.2022 г. за
дадени в заем 50 000 евро, както и платежно нареждане от 19.01.2023 г., с
което от страна на Т. К. Б. е преведена сума в размер на 195 583 лв.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от
правна страна следното:
Налице е валидно възникнало облигационно правоотношение по
3
двустранен и формален предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти. Както това е разяснено с Тълкувателно решение № 4 от
09.05.2023 г. по тълк. д. № 4/2020 г. на ВКС, ОСГТК, предварителният договор
за покупко-продажба е съглашение, по силата на което страните по него
поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата - да закупи
обещаната вещ или имот при посочената цена. Предварителният договор
следва да е сключен в установената от закона форма, която е писмена, когато
се касае до предварителен договор за прехвърляне на вещни права върху
недвижим имот, (арг. от чл. 19, ал. 1 ЗЗД), както и да съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния договор съгласно чл. 19, ал. 2
ЗЗД, каквито са точното описание на имота и посочване размера на цената.
При неизпълнение на обещанието за продажба, всяка една от страните може
да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.
В настоящия случай сключеният между ищеца Т. К. Б. в качеството на
купувач и ответника „БЕКСИМ“ ЕООД в качеството на продавач
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, съдържа
всички съществени елементи, необходими за обявяването му за окончателен
договор – цена и достатъчна индивидуализация на имота. Ищецът е изпълнил
своето главно задължение, заплащайки продажната цена за имотите, поради
което се явява изправна страна по облигацията. Насрещната страна, обаче, е в
неизпълнение на насрещно поетото от нея задължение за прехвърляне на
собствеността. Това е осонваине за обявяване на предварителния договор за
окончателен. Искът се явява основателен и следва да бъде уважен.
Възражението, че ищецът не е изпълнил задължението си да заплати
уговорената продажна цена, не кореспондира на събрания доказателствен
материал по делото и по-специално - на направеното със самия предварителен
договор изявление от страна на продавача, че е получил изцяло продажната
цена. В частта, в която удостоверява получаване на плащането,
предварителният договор има силата на разписка, като по делото не са
събрани доказателства, че парите не са получени. От друга страна,
възражението е направено за първи път едва във въззивната жалба, поради
което се явява и преклудирано. На същото основание не следва да бъде
разглеждано и второто възражение на дружеството-ответник, основано на
липсата на покана, каквато не е била и необходима, тъй като съгласно чл. 3,
ал. 1 от процесния предварителен договор страните са уговорили срок за
4
сключване на окончателен договор до 31.03.2023 г. Ето защо предявеният иск
следва да бъде уважен, както е приел и първоинстанционният съд. Поради
съвпадане изводите на двете съдебни инстанции, обжалваното решение следва
да бъде потвърдено.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 3601 от 17.06.2024 г. по гр. дело №
8635/2023 г на Софийски градски съд, ГО, I-13 състав.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от съобщаването му
на страните с касационна жалба пред ВКС при условията на чл. 280, ал. 1 от
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5