РЕШЕНИЕ
№ 39
гр. Търговище, 10.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ в публично заседание на единадесети
март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:БОРЯНА СТ. П.А
при участието на секретаря ИРИНА П. В.А
като разгледа докладваното от БОРЯНА СТ. П.А Гражданско дело №
20243500100117 по описа за 2024 година
Производството е по предявени в условията на евентуалност искове с правно
основание чл. 26 ,ал. 1, предл. 3 от ЗЗД - нищожност на договора, поради
накърняване на добрите нрави; иск за собственост с правно основание чл. 108
от ЗС и иск за разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот по реда
на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.
Образувано е по искова молба на К. П. Д. с ЕГН **********, с адрес: с.
**********, общ. *********, действащ чрез адв. И. Д. от ВАК и адв. Т. Н.-С.
със съдебен адрес: гр. ********, ул. „********“, №****, с която против
„Стройекспрес-НН“ ООД със седалище и адрес на управление гр. ********,
ул. „Епископ Софроний“, № 28, ЕИК125537703 представлявано от управителя
си Н. Д. Н. са предявени в условията на евентуалност иск за обявяване
нищожност на договор за замяна на недвижими имоти, поради протИ.речие с
добрите нрави и иск за собственост на поземлените имоти, с правно основание
чл. 108 от ЗС.
С исковата молба е предявен също в условията на евентуалност спрямо
иска по чл. 26 от ЗЗД, иск против М. С. Й. ЕГН ********** с адрес: гр.
********, ул. „*********“, № ****, вх. ****, за разваляне на договор за
прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане,
1
сключен с Р. В. М., наследодател на ищеца. Изложените в исковата молба
твърдения са следните: Ищецът е наследник по закон на Р. В. М., починала на
********* г. в гр. ********. За смъртта на майка си научил случайно.
Приживе, тя правила опити да продаде, притежавани от нея имоти, след което
да се закупи жилище гр. Търговище. Имотите се намирали в местността
„Боаза“, на гр. Търговище, урбанизирана територия отредени за курортно
строителство със значителна стойност. През 2022 г. поради тежко заболяване
и дълго възстановяване ищецът не е посещавал майка си в гр. Търговище.
Разбрал, че тя е сключила с ответника „Стройекспрес-НН“ ООД договор за
замяна на недвижими имоти, по силата на който е прехвърлила притежаваните
от нея имоти в местността „Боаза“ на гр. Търговище, като в замяна от
ответника е получила жилище в града. Това жилище е на стойност 4 пъти по-
ниска от стойността на прехвърлените от нея имот. Това прави сделката
нищожна поради нарушение на добрите нрави. Прехвърлянето е извършено
на 01.12.2021 година. След обявяване нищожността на договора, ищецът
твърди, че е единствен собственик на имотите в местността „Боаза“, които
ответникът „Стройекспрес-НН“ ООД, държи без да има основание за това.
На 01.06.2022 г. майка му сключва договор за прехвърляне на недвижим
имот срещу задължение за издръжка и гледане с втората ответница М. С. Й.,
по силата на който и прехвърля получения чрез замяната апартамент, срещу
задължение на последната да се грижи за нея и да я издържа. Твърденията са,
че ответницата М. Й. не е изпълнявала задълженията си по договора, не е
полагала грижи за прехвърлителката Р. М.
Поради изложеното ищецът моли съда да постанови решение, с което да
прогласи нищожността договор за замяна на недвижими имоти, обективиран
в нот.акт №182, том 6, рег.№ 8261, дело №831 от 2021г. на нотариус П. А. рег.
№ 496, по силата на който ответникът „Стройекспрес - НН “ ООД
ПРЕХВЪРЛЯ на Р. В. М., б.ж. на гр. ******** собствения на дружеството
недвижим имот- САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА -ЖИЛИЩЕ-
АПАРТАМЕНТ № 16 с идентификатор № 73626.507.734.5.16, при
съответните граници, находящ се в гр. Търговище, като в замяна „
Стройекспрес - НН “ ООД получава следните имоти: Поземлен имот с
идентификатор №73626.513.88 по Кадастралната карта на гр. Търговище, при
съответни граници и Поземлен имот с идентификатор №73626.513.67 по
Кадастралната карта на гр. Търговище, при съответни граници, поради
2
накърнява добрите нрави, извършен при нееквивалентност на престациите.
При уважаване на иска, в условията на евентуалност моли да бъде
признато по отношение на ответника „ Стройекспрес - НН “ ООД, че К. П. Д. с
ЕГН ********** е собственик на Поземлен имот с идентификатор
№73626.513.88 и Поземлен имот с идентификатор №73626.513.67 и двата
находящи се в гр. Търговище, местността „Боаза“.
В условията на евентуалност, при отхвърляне на главният иск-искът с
правно основание чл. 26 от ЗЗД, моли да бъде развален, сключения между Р. В.
М. и М. С. Й. договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за
издръжка и гледане, обективиран в нот.акт № 197, том 2, рег.№ 1640, дело №
182 от 2022 г. на нотариус Г. Г., рег.№223.
Ответникът „ Стройекспрес - НН “ ООД упражни правото си на отговор,
като излага становище за допустимост на предявените искове, но оспорва
същите като неоснователни. В отговора се твърди, че през месец февруари
2020 г. наследодателката на ищеца Радка Михова предложила да замени,
притежаваните от нея имоти в местността „Боаза“ на гр. Търговище срещу
апартамент в града. Предложил такъв в новострояща се сграда и сключили
предварителен договор за замяна на недвижимите имоти на 23.03.2020 година,
съгласно който апартаментът е трябвало да бъде завършен до ключ - годен за
живеене /без обзавеждане/. Р. М. не разполагала с никакви мебели, поради
това ответникът обзавел жилището, предмет на договора със всичко
необходимо за обитаването му, за което е вложил общо 21 707.63 лв. Преди да
бъде изповядана сделката за замяна заплатил с негови средства данъци за
имотите, които не били заплащани от 2015 година, в размер на 4 747.46 лв. За
първият месец, след като Радка се настанила да живее в апартамента заплатил
и изразходваната от нея ел. енергия на стойност - 504.89 лв. Пазарната оценка
на апартамента във вида, в който е предаден е между 150 000 - 160 000 лв.,
поради което не е налице твърдяната неадекватност на престациите. Моли
предявените искове да бъдат отхвърлени.
Правото си на отговор упражни и ответницата М. Й.. Оспорва
предявения против нея иск, като излага следните съображения: Познава
майката на ищеца от март 2021 година. Жилището, в което тя живеела било
ново обзаведено, снабдено дори и с нови завивки и посуда. Липсвали само
гардероби и секция, за да се подредят всичките нейни дрехи и завивки.
3
Намерила такива, намерила и работници, които да ги пренесат до жилището
и заплатила със свои средства 500 лева за услугата. Постепенно се опознали,
сближили се и Радка предложила да прехвърли жилището срещу
издръжка и гледане, защото с пенсията не можела да си покрива разходите. За
предстоящата зима със свои средства остъклила терасата, купила телевизор,
готварска печка, монтирала чешмата в кухнята електрически нагревател,
купила и килим за кухнята, мокетени пътеки за спалнята. В условията в
договора за гледане е имала задължение да плаща тока и водата всеки месец,
както и лекарствата. Сутрин ходела да приготви закуска, следяла
здравословното състояние, мерела кръвната захар и кръвното налягане и
в чашки -сутрин-вечер приготвяла лекарства ежедневно. Къпела я всяка
седмица и пускала пералня два пъти в седмицата. Водела я на прегледи когато
не се чувства добре. Полагала всестранни грижи за прехвърлителката.
Организирала и погребението . Моли да бъде постановено решение, с което,
предявения против нея иск бъде отхвърлен.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът прие за
установено следното:
Съгласно удостоверение за наследници № 16525 от 28.09.2023 година
ищецът е наследник по закон на Р. В. М., починала на ******** година.
Приживе, на 23.03.2020 година Р. М. е сключила с „Стройекспрес – НН“ ООД
предварителен договор за замяна на недвижими имоти, по силата на който
„Стройекспрес - НН “ ООД ПРЕХВЪРЛЯ на Р. В. М., б.ж. на гр. ********
собствения на дружеството недвижим имот- САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В
СГРАДА -ЖИЛИЩЕ- АПАРТАМЕНТ № 16 с идентификатор
№73626.507.734.5.16, при съответните граници, находящ се в гр. Търговище,
като в замяна „Стройекспрес - НН“ ООД получава два имота- Поземлен имот
с идентификатор №73626.513.88 по Кадастралната карта на гр. Търговище,
при съответни граници и Поземлен имот с идентификатор №73626.513.67. На
01.12.2021 година е сключен окончателния договор, обективиран в нотариален
акт № 182, том IV, дело № 831/21 по описа на нотариус П. А., с рег. № 496, с
район на действие РС – Търговище.
От предварителния договор също се установява, че апартаментът по
договора за замяна е ново строителство, като ответникът „Стройекспрес-НН“
се е задължил със свои средства да извърши довършителните работи в обекта,
4
така че да бъде годен за обитаване. В тази връзка с отговора са представени
писмени доказателства- РКО за изработка на кухненски мебели, фактури за
стоки и материали /л.107-117 от делото/. Представени са и доказателства за
това, че ответникът е заплатил задължения на Р. М. по издаден акт за
установяване на задължения за местни данъци и такси.
За установяване на довършителните работи и обзавеждането на
апартамента по договора за замяна бяха изслушани показанията на
свидетелите А. М., А. Я. и К. К.- сочени от ответника „Стройекспрес-НН“.
Свидетелят А. М. и към момента е служител в ответното дружество, но съдът
не намира основания показанията му да бъдат изключени от доказателствата
по делото, поради заинтересованост. Показанията му са логични,
последователни и не протИ.речат нито на показанията на независимите
свидетели, нито на писмените доказателства по делото. Нещо повече
показанията му се потвърждават и от показанията на свидетели, сочени от
другия ответник по делото. Свидетелят К. К. е изработил кухненските мебели
в апартамента. Свидетелят А. Я. е бил добър познат на Р. М. В показанията си
свидетелите установяват, че в края на лятото, началото на есента на 2021
година процесният апартамент е бил готов за обитаване. Намира се в
новопостроена сграда, като преди да бъде предаден на Р. М. ответникът
„Стройекспрес- НН“ със собствени средства е извършил
довършителните работи, изразяващи се в боядисване на стените, обзавеждане
на банята, кухненско обзавеждан, обзавеждане в спалнята с подходящи
мебели, поставяне на ламиниран паркет в помещенията. Дори е закупил и
посуда за кухнята. Закупил е необходимата техника за кухня, печка, пералня,
маса със столове, бойлер за мокрото помещение, легло, ракла и шкафчета за
спалнята. След като апартаментът е бил напълно обзаведен от ответника, Р. М.
се е преместила да живее в него. Р. М. споделяла на свидетеля Я., който я
посещавал в новото жилище, че там се чувства много добре, а неговите
впечатления са, че в имота всичко било ново. Свидетелят е виждал домът, в
който тя е живяла преди това, който представлявал барака в местността
„Парка“ край град Търговище, без ток, без вода, с изключително лоши битови
условия.
Р. М. е искала да продаде, притежаваните от нея два имота, като в замяна
да бъде закупен апартамент в град Търговище. В тази връзка са
показанията на свидетелите, сочени от ищеца- С. Х., Ст. П. и Г. Г. И тримата са
5
осъществили контакт с М., посредством нейния син-ищеца. Водили са
преговори, в различни периоди от време с нея за продажбата на тези два
парцела в местността „Боаза“, като М. е искала да получи определена сума и
имот в град Търговище. Никой от тях не е стигал до осъществяване на сделка,
тъй като тя е искала много висока цена за имотите, а в същото време не е
одобрявала, предложените апартаменти в града. Тези срещи били
проведени през 2019- 2020 година.
За установяване равностойността на престациите по договора за замяна,
беше назначена техническа експертиза, която следваше да установи пазарната
цена на имотите. Съгласно първата по делото техническа експертиза,
изготвена от в.л. Д. К. Г., територията, в която са разположени процесиите ПИ
73626.513.67 и ПИ 73626.513.88 е урбанизирана, и за нея има одобрен
застроителен и регулационен план на „ПАРКА – СЕВЕР“ с Решение № 3 по
Протокол № 37/13.06.2002 г. на Общински съвет Търговище. Имотът, който е с
идентификатор 73626.513.88 и площ от 5 678 кв.м. е разположен успоредно на
пътя, а другият е идентификатор 73626.513.67 и площ от 4 632 кв.м.,
непосредствено до него (в северна посока), като помежду им минава
напоителен канал. Пешеходният достъп до двата имота към момента, е от
съседните имоти, а от главния път няма такъв достъп. Имотите попадат в
територия, за която със заповед на Министъра на културата е определен
режим на опазване на „Късноантичен и средновековен град „Мисионис““ и
„Северен квартал на късноантичен и средновековен град „Мисионис““, и
обектите намиращи се в тях, обявени за археологически паметници на
културата с категория „местно значение“, на археологически недвижими
културни ценности (АНКЦ): „Късноантичен и средновековен град
„Мисионис““ и „Северен квартал на късноантичен и средновековен град
„Мисионис““, с категория „национално значение“. Строителство и в двата
процесии имота, след урегулирането им, може да бъде разрешено, съгласно
тяхното отреждане и предназначение, а именно „за рекреационни дейности,
курортен и вилен отдих“, спазвайки Заповед № РД 9Д-5/ 10.09.2018г. на
Министъра на култура и в съответствие с предвижданията на застроителния
план. И двата имота са в много лошо състояние, не се поддържат. Отчитайки
местоположението и състоянието на имотите, липсата на техническа и
физическа инфраструктура, допълнителните ограничителни условия,
поставени от Закона за културното наследство, вещото лице е определило
6
пазарна стойност в размер на 46 320 лева за ПИ 73626.513.67 и 56 780 лева за
ПИ 73626.513.88. В съдебно заседание вещото лице поясни, че това е пазарна
цена към 2024 година, като в последните четири години, за региона няма
драстична промяна в цените на такива имоти, но няма осъществявани
продажби. Цената на тези имоти не може да се повлияе от бъдещо
строителство, тъй като попадат в териториалния обхват на „Северен квартал
на късноантичен и средновековен град „Мисионис““ и съществуват
съответните ограничения за строителство.
Пазарната стойност на апартамента по договора, вещото лице е
определило в размер на 111 255 лева. При определянето е съобразено
местоположението на имота и състоянието му. В цената са включени,
извършените в него допълнителни дейности, като: боядисване с латекс по
стени и тавани; монтиране на подови настилки - теракот, гранитогрес и стенни
облицовки - фаянсови плочки; окачен таван в баня; монтаж на врати; монтаж
на санитарни прибори в санитарния възел и банята; монтаж на осветителни
тела и др. са налице. Жилището е обзаведено с описаните мебели, съгласно
представената количествено- стойностна сметка, като търговската марка на
уредите в кухненския тракт съвпада с марката от касовия бон, издаден при
покупката им.
Предмет на установяване по делото следва да е цената на процесните
имоти към датата на сключване на предварителния договор, съответно към
сключване на окончателния през 2021 година. Поради това, че експертизата е
дала заключение за стойността им към момента на изготвянето ноември
2024 година, беше допусната нова експертиза, която е изготвена от друго
вещо лице- А. Х. В., с оглед оспорването от ищеца на компетентността и
правилността на изготвената такава.
Съгласно това заключение пазарната оценка на Поземлен имот с
идентификатор № 73626.513.88 по Кадастралната карта на гр. Търговище с
предназначение - Урбанизирана, с начин на трайно ползване - за друг
курортно рекреационен обект с площ съгласно скица 5 678 кв.м., находящ се в
гр. Търговище, местност „Боаза“ към 03.2020 г., е в размер на 72 905,52 лв., а
към 12.2021 г., е в размер на 78 413.18 лв.
Пазарната оценка на Поземлен имот с идентификатор № 73626.513.67
по Кадастралната карта на гр. Търговище с предназначение - Урбанизирана, с
7
начин на трайно ползване — за друг курортно рекреационен обект с площ
съгласно скица 4 632 кв.м., находящ се в гр. Търговище, местност „Боаза“ към
03.2020 г., е в размер на 59 474.88 лв., а към 12.2021 г., е в размер на 63 967.92
лв.
И двата имота се намират на територия, която е урбанизирана Курортна
зона. Поземлените имоти попадат в обхвата на подробен устройствен план
(ПУП) - план за регулация и застрояване (ПРЗ) на Курортен комплекс „Парка-
север“ гр. Търговище, одобрен с Решение N: 3 по протокол N:37/13.06.2002 г.
на Общински съвет - Търговище. Поземленият имот с идентификатор
73626.513.67 попада в обхвата на изменение на ПУП-плана за регулация и
застрояване на КК „Парка-север“ гр. Търговище, одобрено със Заповед N: 3-0-
34/30.09.2011 г. на Кмета на Община Търговище. По отношение на имотите,
няма подавани заявления за допускане изработването на ПУП-ПРЗ. Не е
извършвано административно производство по прилагане на уличната
регулация. И към двата имота достъпът е само пешеходен, като в имот
73626.513.67, се достига само през съседен такъв. И двата имота не са
водоснабдени. В съдебно заседание, вещото лице уточни, че сделки с такива
имоти реално не са извършвани.
По отношение на апартамента вещото лице е определило пазарна цена с
обзавеждане към 03.2020 г., в размер на 100 047.30 лв., а към 12.2021 г. е в
размер на 107 579.86 лв. Без обзавеждане към 03.2020 г. е в размер на 85
470.53 лв., а 12.2021 г. е в размер на 91 905.63 лв. Тази цена е изготвена без да
са включени в квадратурата на апартамента, прилежащите общите части и
избата. След това уточнение, в съдебно заседание, и след включването на
припадащите се общи части и квадратурата на избата, към квадратурата на
апартамента, пазарната му стойност е следната: към м. март 2020 година, без
обзавеждане е 103 342.67 лв., а към декември 2021 година е 111 123.37 лв. С
обзавеждане стойността към март 2020 година е 120 967.50 лв., а към
декември 2021 г. е 130 075.14 лв.
И двете експертизи са приети по делото. Експертизите са подробно
мотивирани, а заключенията са обосновани, което не дава повод да се приеме,
че не са правилни. Следва обаче при постановяване на решението да се вземе
предвид втората експертиза, изготвена от в.л. В., тъй като към него беше
поставен въпрос за пазарната стойност на процесните имоти, към датата на
8
сключването на договора- 2021 година, докато вещото лице К. е оценявала
имотите към 2024 година. Преценката относно равностойността на
насрещните престации следва да се извършва към момента на договарянето, а
не към настоящия такъв.
Това са установените факто по предявеният иск с правно основание чл.
26 ,ал.1, предл. 3 от ЗЗД.
По предявения в условията на евентуалност иск за разваляне на договор,
с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, фактите са следните:
С договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и
гледане, обективиран в нотариален акт № 197, том II, дело № 182/22 г. по
описа на нотариус Г. Г. с рег. № 223 и район на действие РС – Търговище Р. В.
М. е прехвърлила на ответницата М. С. Й. следния свой собствен имот :
Самостоятелен обект в сграда - ЖИЛИЩЕ - АПАРТАМЕНТ № 16 с
идентификатор 73626.507.734.5.16 по Кадастралната карта на гр. Търговище с
предназначение - жилище, апартамент със застроена площ от 52,51 кв.м.,
състоящо се от: входно предверие, дневна с кухненски бокс, една спалня, баня-
тоалет и един балкон, находящо се в гр. Търговище ул. „Антим I“ № 49, вх. Б,
ет. 2, ап. 16; ведно с изба № 11 от 1,95 кв.м.; ведно с 9,03 кв.м. идеални части
от общите части на сградата с № 73626.507.734.5 и от правото на строеж с
поземлен имот № 73626.507.734. Срещу това М. Й. е поела задължение да
гледа и издържа Р. М., докато е жива лично или чрез трето лице.
Писмените доказателства, представени от ищеца, приети по делото /от л.
341 до л. 348/ установяват, че Р. М. е получавала пенсия, в периода януари
2021 година до месец август 2021 година, която към 01.2021 година ведно с
добавки е била в размер на 350 лв., в последствие е получавала в резултат на
увеличения, пенсия в размер на 467.00 лв., а за месеците юли и август 2023
година е получила пенсия в размер на 523.04 лв. За кратък период от време е
използвала услугата „Социален патронаж“ към Община Търговище, по която
са и доставяли храна, на стойност общо 120.86 лв., за целия период.
Осигурявани са и медицински грижи, за което свидетелства справката за
отчетени прегледи. Получавала е пенсията си по разплащателна сметка в
банка „ОББ“ АД, която е била открита на 24.08.2022 година и закрита
20.10.2023 година. Към 24.08.2022 година, наличността по сметката е била в
размер на 1 000 лв.
9
За установяване на положените грижи по договора и изпълнение на
задълженията от страна на М. Й., бяха изслушани свидетелите Й. П,- нейна
дъщеря и В. С.. Доказателство относно тези факти се съдържа и в показанията
на свидетеля А. Я., сочен от ответника „Стройекспрес- НН“. От показанията
на свидетелите се установи, че М. и Р. са се запознали през 2021-2022 година,
като много бързо се сближили. Поради това Р. М. предложила на М. да и
прехвърли апартамента срещу задължение да я издържа и да се грижи за нея.
Сключили договора, а М. изпълнявала много съвестно задълженията си.
Ежедневно посещавала Р., помагала и в домакинството– да поддържа
хигиената в дома, да поддържа личната си хигиена. Пазарувала и приготвяла
храна, заплащала сметките за домакинството. Р. разполагала с пенсията си, но
с нея си купували вестник, задоволявала и други свои нужди, но основно за
домакинството се е грижила М.. Когато не можела да посещава Р., М.
разчитала на помощта на техни общи познати. Това се случвало когато е болна
или поради отсъствие от града. М., създала допълнителни удобства в дома на
Р. Закупила обикновена готварска печка, защото Р. не можела да се справя и да
използва тази, която има в кухнята, закупила стара секция, за да има къде да
си прибира багажа. Помогнала да се запише и да използва услугата
„Социален патронаж“, от къдетои доставяли храна до дома. Тъй като Р. не
харесвала храната се отказала. М. готвела и носела храна на Р. или е
приготвяла такава в дома . Грижила се винаги да има хранителни продукти.
Освен за домакинството и храната, М. се грижила и за здравето на Р.
Осигурявала нужните медицински грижи, нужните лекарства. Радка била
много доволна от грижите, които М. полагала за нея.
Това са установените факти от показанията на свидетелите. Поради
близката степен на родство на свидетелката Й. П. с ответницата М. Й.,
нейните показания се ценят по правилата на чл.172 от ГПК. Показанията
бяха последователни и логични. Съдът съобразява и факта, че свидетелката е
от най-близките хора на ответницата Й. и би следвало по пътя на житейската
логика, да има непосредствени впечатления относно отношенията между
майка и Р. М. За да бъде преценена способността и желанието вярно да
възприеме фактите и добросъвестно да ги възпроизведе в показанията си, то
те бяха съпоставени с показанията на незаинтересованите свидетели, както и
писмените доказателства, представени от ищеца, отнасящи се до доходите и
здравословното състояние на Р. М. В този смисъл, съдът приема показанията
10
за достоверни, въпреки заинтересоваността на свидетелката, последната е
възприела вярно посочените факти, значими за спора и ги възпроизвежда
добросъвестно в показанията си. Отчитайки всичко това, както и практиката
на върховен съд в тази насока /Решение №312/11.01.2018г. по гр.д.№191/2017г.
на четвърто ГО на ВКС; Решение № 297 от 22.12.2014г. по гр.д.№4004/2014г.
на ВКС; Решение №159 от 22.02.2016г. по т.д.№1871/2014г. на второ ТО на
ВКС; Решение №141/11.10.2019 по дело №3719/2018 на ВКС, ГК, I г.о./,
показанията на този свидетел следва да се приобщят към доказателствата по
делото.
Въз основа на събраните по делото доказателства съдът прави следните
изводи:
По предявения иск с правно основание чл.26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД за
обявяване нищожността на договора поради накърняване на добрите нрави:
Разпоредбата на чл.26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД предвижда, че сделката е
нищожна, когато протИ.речи на добрите нрави. Твърдението е, че стойността
на имотите, които Радка Михова е заменила е много по-висока от стойността
на получения от нея имот, което води до неравностойност на престациите, а от
там до нищожност на сделката.
Принципът по чл. 9 от ЗЗД, установява свобода на договарянето, при
което страните могат да определят свободно съдържанието на договора.
Автономията на волята и свободата на договарянето, обаче не са
неограничени- съдържанието на сделката, т.е. постигнатата договорка не
може и не следва да протИ.речи на повелителните норми на закона и на
добрите нрави. Законът не предвижда ограничения при договарянето на
цената по договора, в случая стойността на разменените имоти, но тя трябва
да е такава, че да не засяга добрите нрави. Добрите нрави съществуват като
общи принципи или произтичат от тях. ВКС - ОСТК е с ТР № 1/2010 г. е
дефинирал понятието "добри нрави" като морални норми, на които законът е
придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е
приравнена с тази на протИ.речието на договора със закона - чл. 26, ал. 1 ЗЗД.
Един от най-съществените от тях е принципът на справедлИ.стта, който в
гражданските правоотношения изисква да се защитава всеки признат от
законовите разпоредби интерес. Добрите нрави не са писани, систематизирани
и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или
11
произтичат от тях. Такива са принципите на добросъвестността и
справедлИ.стта в гражданските и търговските взаимоотношения, както и на
предотвратяване на несправедлИ. облагодетелстване. Така с решение № 615
от 15.10.2010 г. по гр. д. № 1208/09 г. на ВКС, III г. о. е прието изрично, че
нарушение на добрите нрави е налице при нееквивалентност на престациите, в
който случай, сключената сделка е нищожна. Еквивалентността на
престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния
правен интерес, доколкото не протИ.речи на забраната по чл.9 от ЗЗД. В
съдебната практика е възприета като такъв критерии изключително голямата
разлика в престациите, което се получава при много ниска продажна цена на
имота, а в конкретния случай много по ниска цена на полученото в замяна.
Добрите нрави предполагат известна равнопоставеност на насрещните
престации. В практиката си ВКС приема, че тази неравностойност би следвало
да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Следователно
значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до
нищожност поради протИ.речие с добрите нрави, е налице, когато насрещната
престация е практически нулева. В конкретния случай, съгласно втората
експертиза стойността на двата имота, които Р. М. е прехвърлила е общо в
размер на 132 380.40 лв., към датата на сключване на предварителния договор
за замяна- март 2020 година. Към датата на сключване на окончателния
договор декември 2021 година, тяхната стойност е 142 381.10 лв. Към момента
на сключване на предварителния договор апартаментът, който Радка Михова е
следвало да получи по договора е бил построен, но не е бил завършен. Поради
това с договора ответникът „Стойекспрес- НН“ е поел задължение да извърши
довършителните работи в него със свои средства и за своя сметка. Това е
сторено и апартамента е предаден в състояние, в което може да се използва и с
нужното за обитаване обзавеждане. Поради това, съдът счита, че при
определяне цената на този имот следва да се включат и стойността на
довършителните работи, и стойността на обзавеждането, както и стойността
на припадащите се общи части и избата към този апартамент. Това означава,
че следва да се приеме цената, определена за имота със обзавеждането, която
м. март 2020 година, е 120 967.50 лв., а към декември 2021 г. е 130 075.14 лв.
Съпоставката в цената на имотите, следва да се извърши към датата на
сключване на окончателния договор, когато всъщност е предаден апартамента
на Р. М. Видно е че към тази дата- декември 2021 година, стойността на
12
поземлените имоти е общо в размер на 142 381.10 лв., а стойността на
апартамента е 130 075.14 лв. Разликата в цената не е толкова съществена, за да
се приеме, че имотите не са равностойни. Дори и да се съпостави цената на
заменените имоти към момента на сключване на предварителния договор –
март 2020 година, когато цената на поземлените имоти е 132 280.40 лв., а на
апартамента е 120 967.50 лв., пак следва извода, че престациите са
равностойни.
От друга страна, в преценката по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД съдът не е
ограничен само до формалното съдържание на сделката, а поради естеството
на порока – нищожност поради накърняване на добрите нрави, е необходимо
да съобрази съпътстващите сключването обстоятелства и дали нейните
краен резултат и последици са съвместими с общоприетите житейски норми за
справедлИ.ст и добросъвестност- Решение № 465 от 09.07.2024 г.,
постановено по гр.д. № 3894/2023 г. на четвърто г.о. на ВКС. Преди замяната
Р. М. е живяла в помещение, което трудно може да се нарече дом.
Представлявало е барака, без ток, без вода, без каквито и да е комуникации и
достъп до главен път, извън града. Битовите условия са били изключително
лоши. Срещу това М. е получила имот с много добри битови условия,
водоснабден, електрифициран. Имот с добро местоположение, в близост до
центъра на града. Имот, в който е изживяла старините си спокойно и
пълноценно. Тези обстоятелства, както и това, че ответникът със свои
средства е обзавел имота и е заплатил задължения на М. към общината,
погасил е и задължение за ел.енергия, също следва да бъдат съобразени при
преценката нарушени ли са нормите за справедлИ.ст и добросъвестност.
С оглед всичко изложено съдът счита, че не е на лице соченото от
ищеца основание за нищожност- накърняване на добрите нрави, предявения
иск се явява неоснователен, съответно следва да бъде отхвърлен.
С оглед неоснователността на главния иск и условията в които е
предявен искът по чл. 108 от ЗС от ищеца К. Д. против ответника
„Стройекспрес- НН“ ООД, съдът не дължи произнасяне.
По иска предявен от К. Д. против ответницата М. Й., с правно
основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, доколкото е обуслвовен от отхвърлянето на
главния такъв, съдът дължи произнасяне.
По този иск съдът приема следното: по силата на сключен договор за
13
продажба на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане
ответницата М. Й. е придобила процесния апартамент. Срещу това тя е поела
определени задължения- да полага за прехвърлителката всестранни грижи и
издръжка, както и да осигури спокоен жИ.т. Съдържанието на насрещните
права и задължения по договора не са определени в закона. Тяхното
съдържание се определя от постигнатото съгласие между страните. При
тълкуването на волята им съгласно изискванията на чл. 20 от ЗЗД се изхожда
от правилото, че ако не са уговорили ограничения в обема на дължимите
издръжка и грижи, дължи се цялата необходима издръжка и всички
необходими грижи. В нотариалния акт задължението на приобретателя е
описано като издръжка и гледане. Това означава, че издръжката включва
изцяло храна, режийни разноски, дрехи, полагане на грижи за здравето на
прехвърлителката, лична хигиена грижа за домакинството според нуждата и
възможностите да се справя сама. Съдебната практика и правната теория са
наложили разбирането, че това не е договор, който може да се изпълнява от
време на време, т.е. спорадично, а изисква ежедневни и постоянни грижи за
поддържане на домакинството- осигуряване на храна, поддържане на чистота
в домакинството, отоплението. В зависимост от здравословното състояние на
прехвърлителя може да се наложи и осигуряване на болнична помощ,
лекарства и др. това означава, задоволяване на всички нужди, които да му
осигурят спокоен и нормален жИ.т. Прехвърлителката е получавал храна от
“социален патронаж”, а касовите бонове, с които е извършвано плащането,
очевидно са подписвани лично от нея. Това не дава основание да се приеме, че
ответницата не е заплащала стойността на тази храна. В същото време Р. М. е
получавала такава храна много кратко време, защото не я е харесвала. Така за
прехраната и се е грижила ответницата, закупувала е продукти, приготвяла е
храна. Не може да се сподели виждането на ищеца, че това е ставало със
средства на прехвърлителката. Доказателствата - извлечение от банковата и
сметка и показанията на свидетелите, сочат че тя е разполагала със пенсията
си, но не е покривала разходите по домакинството си, а е задоволявала свои
дребни нужди. Доказателство в тази насока е и факта, че е имала спестени
средства, а с пенсия в получавания от нея размер, не е възможно да заплаща
всички разходи в домакинството си, да купува лекарства и да и остават
спестени средства. Очевидно е, че е била подпомагана финансово от
ответницата. Освен издръжката, тя е осигурявала медицински грижи когато са
14
били нужни, имала е добро отношение към Р. М., посещавала я е всекидневно,
а когато поради някаква причина не е можела, е била замествана от тяхна
обща позната. Самата М. е споделяла, пред свидетелите Я. и С., лични нейни
познати, че получава много добра грижа и внимание от М. Й.. Доказателствата
по делото сочат, че последната е изпълнявала ежедневно задълженията си по
договора, от което следва че предявеният иск е неоснователен.
По разноските: Такива при този изход на спора на ищеца не се
следват. Последният дължи разноски на ответниците. Сторените от ответника
„Стройекспрес- НН“ ООД разноски са в размер на 14 683.20 лв., от които
заплатено адвокатско възнаграждение, в размер на 14 383.20 лв., както и 300
лв., разноски за вещо лице. Сторените от ответницата М. Й. разноски са в
размер на 1 200 лв., представляващи заплатено адвокатско възнаграждение.
Въз основа на горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К. П. Д. с ЕГН **********, с адрес: с. **********,
общ. *********, действащ чрез адв. И. Д. от ВАК и адв. Т. Н.-С. със съдебен
адрес: гр. ********, ул. „********“, №****, против „Стройекспрес-НН“ ООД
със седалище и адрес на управление гр. Търговище, ул.“Епископ Софроний“
№28 с ЕИК125537703 представлявано от управителя си Н. Д. Н. иск за
прогласяване нищожност на договор за замяна на недвижими имоти,
обективиран в нот.акт №182, том 6, рег.№ 8261, дело № 831 от 2021 г. на
нотариус П. А., нотариус с район на действие Районен съд- гр. Търговище
вписана в Нотариалната камера под рег.№496, по силата на който
„Стройекспрес - НН“ ООД с ЕИК125537703 ПРЕХВЪРЛЯ на Р. В. М.
собствения на дружеството недвижим имот- САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В
СГРАДА -ЖИЛИЩЕ- АПАРТАМЕНТ № 16 с идентификатор
№73626.507.734.5.16 по Кадастралната карта на гр .Търговище, одобрена със
заповед №РД-18- 18/17.06.2005г. на изпълнителния директор с
предназначение -Жилище, със застроена площ от 52,51 кв.м. състоящо се от:
входно предверие, дневна с кухненски бокс, една спалня, баня-тоалет и един
балкон, находящо се в гр. Търговище, ул.“Антим I“ №49, вх .Б, ет.2, ап.16 при
граници и съседи: на същия етаж обект с идентификатор №73626.507.734.5.1,
под обекта-обект №73626.507.734.5.32 и №73626.507.734.5.31, над
15
обекта№73626.507.734.5.20 и №73626.507.734.5.5 ведно с изба №11 от 1,95
кв.м. при граници: коридор, изба №12 и 10, гараж №42, и от горе апартамент
№17, ведно с 9.03 кв.м. идеални части от общите части на сградата с
№73626.507.734.5 и от правото на строеж с поземлен имот №73626.507.734,
като в ЗАМЯНА „Стройекспрес - НН“ ООД ЕИК ********* получава
следните имоти: Поземлен имот с идентификатор №73626.513.88 по
Кадастралната карта на гр. Търговище, одобрена със заповед №РД-18-
18/17.06.2005г. на изпълнителния директор с предназначение-Урбанизирана, с
начин на трайно ползване-За друг курортно рекреационен обект с площ
съгласно скица 5 678 кв.м. находящ се в гр. Търговище, местност „Боаза“ при
граници и съседи: имот с идентификатор №73626.513.83, имот с
идентификатор №73626.513.87 и имот с идентификатор №73626.513.228;
Поземлен имот с идентификатор №73626.513.67 по Кадастралната карта на
гр. Търговище, одобрена със заповед №РД-18-18/17.06.2005г. на
изпълнителния директор с предназначение-Урбанизирана, с начин на трайно
ползване-За друг курортно рекреационен обект с площ съгласно скица 4 632
кв.м. находящ се в гр. Търговище, местност „Боаза“ при граници и съседи:
имот с идентификатор №73626.513.61, имот с идентификатор №73626.513.83,
имот с идентификатор №73626.513.72 и имот с идентификатор
№73626.513.59, поради накърнява добрите нрави, на осн. чл. 26, ал.1, предл. 3
от ЗЗД, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ предявения от К. П. Д. с ЕГН **********, с адрес: с.
**********, общ. *********, действащ чрез адв. И. Д. от ВАК и адв. Т. Н.-С.
със съдебен адрес: гр. ********, ул. „********“, №****, против М. С. Й. ЕГН
********** с адрес: гр. *********, ул. „*********“, № ****, вх. ****, иск за
разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за
издръжка и гледане, на осн. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, сключен с Р. В. М.,
обективиран нотариален акт № 197, том II, дело № 182/22 г. по описа на
нотариус Г. Г. с рег. № 223 и район на действие РС – Търговище, по силата на
който Р. В. М. е прехвърлила на М. С. Й., срещу задължение за издръжка и
гледане, следния свой собствен имот : Самостоятелен обект в сграда -
ЖИЛИЩЕ - АПАРТАМЕНТ № 16 с идентификатор 73626.507.734.5.16 по
Кадастралната карта на гр. Търговище с предназначение - жилище, със
застроена площ от 52,51 кв.м., състоящо се от: входно предверие, дневна с
кухненски бокс, една спалня, баня-тоалет и един балкон, находящо се в гр.
16
Търговище ул. „Антим I“ № 49, вх. Б, ет. 2, ап. 16; ведно с изба № 11 от 1,95
кв.м.; ведно с 9,03 кв.м. идеални части от общите части на сградата с №
73626.507.734.5 и от правото на строеж с поземлен имот № 73626.507.734.,
като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА К. П. Д. с ЕГН ********** да заплати на „Стройекспрес-НН“
ООД с ЕИК125537703 представлявано от управителя си Н. Д. Н., разноски по
делото в размер на 14 683.20 лв., на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК.
ОСЪЖДА К. П. Д. с ЕГН ********** да заплати на М. С. Й. ЕГН
**********, разноски по делото, в размер на 1 200 лв., на осн. чл. 78, ал. 3 от
ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването
му на страните пред Апелативен съд – Варна.
Съдия при Окръжен съд – Търговище:_______________________
17