Р Е Ш Е Н И Е
№ 246 27.08.2020г. гр.Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ
на единадесети август две хиляди и двадесета година
в публично заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Валентина Кърпичева-Цинцарска
секретар Т. Михова
като разгледа докладваното от съдия Кърпичева-Цинцарска
гражданско дело № 1984 по описа на БОС за 2019г.
Производството по делото е образувано по исковата молба на Г.В.С., ЕГН **********, с адрес;***, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. Иван Богоров 1, ет. 1, адвокат Таня Илиева срещу Я.А.А., ЕГН **********, с адрес: ***.
Видно от изложеното в исковата молба, между ответника и ищеца има
действащ договор от 20.05.2015г., сключен между ответника, от една страна като
„ПРОДАВАЧ“ ищеца от друга като „КУПУВАЧ“, като продавачът се е задължил да
продаде на купувача собствения си недвижим имот, находящ се в сграда блок № 1 в
урегулиран поземлен имот в гр. Созопол, местност „Буджака“, представляващ УПИ
VIII - 7147 по плана на гр. Созопол, с площ от 2 214 кв .м. по скица, а по
документ за собственост парцел с площ от 2 435 кв. м., а именно: АПАРТАМЕНТ №
3, находящ се на партера на блок № 1, със застроена площ от 66,42 кв. м., вкл.
идеалните части от общите части, състоящ се от баня-тоалетна , спалня и дневна
- столова с тераса, при съседи: от две страни двор, коридор и апартамент № 4, заедно с
прилежащите 6,43 % в идеални части от общите части на блок № 1 и 12,29 % в идеални
части от прилежащата земя, който
апартамент по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
заповед № РД-18-60/04.10.2007г. на изпълнителния директор на АГКК, изменени със
заповед № КД-14-02-764/17.06.2008г. на началника на СГКК-Бургас, представлява
самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
67800.7.147.1.8., с площ от 58,25 кв. м.,
при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 67800.7.147.1.7; под
обекта: 67800.7.147.1.3, 67800.7.147.1.4 и над обекта: 67800.7.147.1.12. Страните са
определили продажна цена на имота, предмет на договора в размер на 50 000
(петдесет хиляди) евро, платими на вноски на следните падежи: в срок до 15.08.2015г.
- 10 500 евро първа вноска, втора вноска в срок до 02.09.2015г. година в размер
на 10 000 евро и трета вноска в срок до 30.09.2015г. година в размер на 29 500
евро. Приели са, че плащанията на продажната цена могат да бъдат извършени
както в брой, срещу разписка, така и по банкова сметка ***. Ищецът твърди, че е
в изпълнение на задълженията, поети със сключването на посочения предварителен
договор, е заплатил изцяло продажна цена общо в размер на 50 000 евро, като са
правени вноски както в брой, за което продавачът е подписвал нарочни разписки,
така и по банков път, като вноските са правени и след уговорените в договора
падежи. Ищецът е заплащал и всички консумативи, данъци и такси за имота по
договора. Въпреки, че ищецът е бил в забава за плащанията по договорите, не е
налице разваляне на договора и ответника е приемал и закъснелите такива. Ищецът
счита, че е заплатил изцяло продажната цена на имота по предварителния договор,
като не му е прехвърлена собствеността за същия. С оглед на което се иска съдът
да обяви за окончателен сключения между страните предварителен договор.
По делото в срок е депозиран
отговор на исковата молба. Видно от изложеното в нея, ответникът счита така
предявената претенция за неоснователна, като счита, че ищецът не е изпълнил
задължението си да изплати цялата продажна цена за имота-предмет на
предварителния договор, както и му дължи договорни лихви за забава/неустойка за забава за
дължимите плащания. Ответникът твърди, че към датата на исковата молба ищецът
все още му дължи част от продажната цена в размер на 16 578,01 евро, както
и договорна лихва за забава върху тази сума в размер на 6,81 евро за всеки ден
просрочие, считан от 02.10.2019г. Ответникът също твърди, че е получил на падежната дата само първата вноска по
договора, докато втората и трета вноска за пазарната
цена по договора не му е заплатена в срок и в размер. Посочват се конкретни
плащания от страна на ищеца, за които се приема, че касаят погасяване на неустойката за забава.
С оглед на твърдението на ответника, че приема
част от направените от ищеца плащания, като такива, които погасяват
задължението за неустойка за забава, ищецът е направил възражение за
прекомерност на уговорената в договора неустойка.
Предявената претенция е с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона
за задълженията и договорите, а именно за обявяване за окончателен на
предварителен договор за покупко-продажба, сключен между страните на 20.05.2015г. за следния недвижим имот:
АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се на партера на блок № 1, със застроена площ от 66,42
кв. м., вкл. идеалните части от общите части, състоящ се от баня-тоалетна ,
спалня и дневна - столова с тераса, при съседи: от две страни двор, коридор и
апартамент № 4, заедно с прилежащите 6,43 % в идеални части от
общите части на блок № 1 и 12,29 % в идеални части от прилежащата земя, който апартамент по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-60/04.10.2007г. на
изпълнителния директор на АГКК, изменени със заповед №
КД-14-02-764/17.06.2008г. на началника на СГКК-Бургас, представлява
самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
67800.7.147.1.8., с площ от 58,25 кв. м.,
при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 67800.7.147.1.7; под
обекта: 67800.7.147.1.3, 67800.7.147.1.4 и над обекта: 67800.7.147.1.12.
Съдът приема за безспорна по делото фактологията,
че между страните е налице валидно сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, който е действащ. Не е спорно, че до
сключване на окончателен договор не се стигнало, както и не е спорно, че
апартаментът-предмет на предварителния договор, продължава да е собственост на
продавача по договора и ответник по настоящото дело. Не е спорно също така, че
в договора, е уговорено разсрочено плащане на продажната цена за апартамента на
три вноски на конкретни падежи, като ответникът не оспорва /видно от отговора
на исковата молба/, че първата вноска в размер на 10 500 евро е получена на
уговорения падеж. Не е спорно, че ищецът не е спазил падежните дати за втората
и третата вноска от продажната цена. Не е спорно, че страните са уговорили
неустойка за забавено плащане на продажната цена.
За да бъде основателно искането на ищеца за
съдебно обявяване за окончателен на процесния предварителен договор, същият
следваше да докаже, че е изправна страна по договора, а именно, че е изпълнил
задължението си да заплати продажната цена за имота, която възлиза в размер на
50 000 евро. От представените по делото с исковата молба и неоспорени
писмени доказателства съдът констатира, следните плащания: 1. Разписка от
21.07.2014г., за получена от ответника сума в размер на 1 000 евро за
резервационна такса за апартамента по процесния договор; 2. Разписка от
26.05.2015г. за получена от ответника сума в размер на 4 500 евро за
капаро за процесния договор; 3. Разписка от 29.07.2015г. за получена от
ответника сума за имота по договора в размер на 4 000 евро; 4. Разписка от
15.08.2015г. за получена от Л.Ц.от ищеца сума в размер на 1 000 евро за
апартамента по процесния договор; 5. Разписка от 06.07.2016г. за платена от
ищеца на ответника сума в размер на 2 000 евро; 6. Разписка от
01.08.2016г. за платена от ищеца на ответника сума в размер на 1 000 евро
за процесния апартамент, като подписите са на А.С.и Л.Ц.; 7. Разписка от
08.08.2017г. за плащане от ищеца на ответника на сумата от 10 000 евро за
процесния апартамент; 8. Вносна бележка за платена на 02.10.2019г. по банков
път сума от К.С.в полза на ответника в размер на 8 000 евро за процесния
апартамент; 9. Вносна бележка за платена на 20.06.2019г. по банков път сума от К.С.в
полза на ответника в размер на 16 500 евро за процесния апартамент; 10. Вносна
бележка за платена на 14.12.2017г. по банков път сума от К.С.в полза на
ответника в размер на 8 000 евро за процесния апартамент; 11. Вносна бележка за
платена на 24.11.2017г. по банков път сума от К.С.в полза на ответника в размер
на 326 лева за данък сгради за и СОТ 2017г. за процесния апартамент; 12. Вносна
бележка за платена на 14.12.2018г. по банков път сума от К.С.в полза на
ответника в размер на 418,58 лева за данък сгради за застраховка 2017-2018г.,
ток от 64,52 лева, данък сгради и такса смет за 2018г. за процесния апартамент;
13. Вносна бележка за платена на 12.03.2019г. по банков път сума от К.С.в полза
на ответника в размер на 581,78 лева за данък сгради 2017г., поддръжка за
2017г., вода за 2018г. и СОТ за 2018г. за процесния апартамент и 14. Вносна
бележка за платена на 12.03.2019г. по банков път сума от К.С.в полза на
ответника в размер на 135 лева за данък сгради 2019г. за процесния апартамент.
При така описаните по-горе разписки за извършвани
плащания на цената на процесния апартамент, съдът констатира, че за същия е
заплатена сума в размер на 56 000 евро. Ответникът признава в отговора на
исковата молба, че е получил първата вноска от продажната цена на уговорения падеж-
до 15.08.2015г. Тази първа вноска е в размер на 10 500 евро и с оглед
представените разписки за плащания до 15.08.2015г., очевидно, ответникът приема
за погасяващи задължението на ищеца за първата вноска, разписките посочени
по-горе от т. 1 до т. 4. Видно е, че остатъкът, платен по разписките по т. 5-т.
10 покрива като сума втора и трета
вноска по договора. С оглед на което и съдът приема, че към момента на
предявяване на иска в съда, ответникът-купувач е изпълнил задължението си да
заплати продажната цена, както е уговорено в чл. 4, ал. 1 от процесния договор.
Съдът намира за неоснователни твърденията на ответника, че така направените
плащания следва да се приемат, че погасяват дължимата му неустойка за забава.
Действително между страните има уговорена такава неустойка, но за да
претендира, че плащанията на ищеца касаят погасяване на неустойка, то следва да
става ясно, че ищецът е поискал плащане на неустойка, че ответникът е признал
дължимостта на същата и е изрично е заявил, че плащането, което прави касае
погасяване на задължението за неустойка. Действително ответникът е представил
изпращани от него до ищеца електронни писма, в които е заявил, че претендира
неустойка за забава, но няма изразено съгласие от страна на ищеца-купувач, че я
приема за дължима за посочените размери и периоди. Освен това в представените
разписки е посочено, какво се погасява и навсякъде се касае за цената на имота
по процесния договор. По отношение на твърдението на ответника, че ищецът не е
представил в цялост разписката от 06.07.2016г. за платена от ищеца на ответника
сума в размер на 2 000 евро, следва да се отбележи, че същата не е
оспорена и съдът приема, че разписката е истински документ, установяващ
извършеното плащане. Представената от ответника разписка на лист 32-33 от
делото, за която се твърди, че е идентична с представената от ищеца от 06.07.2016г.,
не оборва доказателствената сила на представеното от ищеца писмено
доказателство, тъй като както вече беше казано, то не е оспорвано и освен това
ответникът не доказа твърдението си, че представеният от него документ е
идентичен с този, представен от ищеца. Документите се различават визуално, както
и не става ясно, документът на лист 33 от делото, дали е част от този на лист
32, тъй като имат самостоятелно положени подписи и не става ясно, дали именно
сумата по разписката е разбита по пера в документа на лист 33 от делото.
В заключение следва да се каже, че съгласно
разпоредбата на чл. 66 от Закона за задълженията и договорите, кредиторът не
може да бъде принуден да приеме изпълнение на части, но ако същият е приел
такова, е налице съгласие за това и е налице надлежно погасяване на
задължението. След като ответникът по настоящото дело е получавал сумите от
ищеца на части и извън срока за плащане, без да е прекратил договора, каквото
право е имал, същият е приел изпълнение на задължението на ищеца за заплащане
на цената на договора по посочения начин. Друг е въпроса, че
ответникът-продавач има право да претендира неустойка за забава, след като
такава е уговорена и е установено забавата на длъжника, но по делото няма
предявяване на претенция или възражение за прихващане за дължима неустойка за
забава. Това е извън предмета на настоящото дело, съдът не дължи произнасяне за
дължимостта на такава и в тази връзка не дължи произнасяне и по възражението на
ищеца за прекомерност на уговорената в договора неустойка.
За да има право да претендира, че е изправна
страна по договора и да иска сключвана окончателен договор, ищецът освен да
установи, че е платил продажната цена, следваше да докаже, че е изпълнил и
задължението си по чл. 3, ал. 2 от договора. Това е така, тъй като задължението
на ответника-продавач да прехвърли собствеността по процесния договор възниква
след изплащане на продажната цена на имота и на посочените в чл. 3, ал. 2 от
договора консумативи. Видно от текста на договора, ищецът се задължил да плати
на ответника всички данъци, такси и задължения за имота от 01.08.2014г. /данък
недвижим имот и такса смет в общ размер на 58 евро/ считано до 31.12.2015г.,
такса за поддръжка на общите части в размер на 193 евро считано до
30.04.2015г., цена за използвана вода, месечна такса за СОТ в общ размер 61
евро до 31.05.2015г., инсталация и апаратура за СОТ в общ размер на 205 евро и
всички други неизброени. Ищецът купувач се е задължил и считано от 19.08.2014г.
да заплаща електроенергията за имота. Съдът намира, че ищецът е изпълнил и тези
свои задължения. От текста на договора съдът заключва, че ищецът-купувач в
приел да плати конкретни задължение до 2015г., и се е задължил считано от
19.08.2014г. занапред да заплаща електроенергията за имота. Видно от представените
и неоспорени разписки, описани по-горе в решението по т. 11-т.14, които са в общ размер от 1 461,36 лева, е видно,
че сумата по същите надвишава конкретните суми, които е следвало да бъдат
заплатени съгласно чл. 3, ал. 2 от договора. Отделно от това съдът констатира,
че от текста на договора, може да се направи извод, че ищецът-купувач се е
задължил да заплаща занапред само ползваната ел. енергия, но не и други данъци,
такси, консумативи, застраховки, които е видно, че ответникът-продавач е изисквал
в електронните си писма до ищеца.
С оглед на становището на съда, че ищецът е
изпълнил задълженията си по договора, а ответникът не е определил датата за
сключване на окончателен договор и прехвърляне на собствеността по отношение на
имота-предмет на предварителния договор, то е основателно искането за обявяването
на окончателния договор да стане с решението на съда и съдът следва да
постанови същото.
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК, Закона за
местните данъци и такси, Закон за нотариусите и нотариалната дейност и т. 19 на
тълкувателно решение по тълкувателно дело номер 6/2012г. на ВКС, ищцовата
страна следва да бъде осъдена да заплати на държавата и разноските по
прехвърлянето на недвижимия имот, а именно – 2 933,70 лева, дължими на
основание чл. 46, ал. 2, т. 1 във вр. чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ и НАРЕДБА за
определяне на размера на местните данъци
на Община Созопол /три на сто върху продажната цена/ и сума в размер от 719,45 лева, дължима на
основание чл. 85 от ЗННД във връзка с т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към
ЗННД, като за дължимите разноски следва да бъде вписана възбрана върху имота. По
делото, образувано пред БРС, е
представено удостоверение за данъчна оценка, от което е видно, че процесният
имот има данъчна оценка в размер на 27 699,30 лева, която оценка има по-ниска
стойност от уговорената между страните продажна цена в размер на 50 000 евро
или 97 790 лева. С оглед на което и сумите за данъци и такси са определени въз
основа на пазарната цена, която е по-висока от данъчната оценка, каквото е
изискването на ЗМДТ и ЗННД.
На ищеца на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК следва
да се присъдят и направените по делото разноски в размер на 2 350 лева- платен
адвокатски хонорар и платени държавни такси.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения между Г.В.С.,
ЕГН **********, с адрес;***, със
съдебен адрес: гр. Бургас, ул. Иван Богоров 1, ет. 1, адвокат Таня Илиева и Я.А.А., ЕГН **********, с адрес: ***, предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 20.05.2015г., находящ се в сграда блок № 1 в урегулиран
поземлен имот в гр. Созопол, местност „Буджака“, представляващ УПИ VIII - 7147
по плана на гр. Созопол, с площ от 2 214 кв .м. по скица, а по документ за
собственост парцел с площ от 2 435 кв. м., а именно: АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се
на партера на блок № 1, със застроена площ от 66,42 кв. м., вкл. идеалните
части от общите части, състоящ се от баня-тоалетна , спалня и дневна - столова
с тераса, при съседи: от две страни двор, коридор и апартамент № 4, заедно с
прилежащите 6,43 % в идеални части от общите части на блок № 1 и 12,29 % в идеални
части от прилежащата земя, който
апартамент по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
заповед № РД-18-60/04.10.2007г. на изпълнителния директор на АГКК, изменени със
заповед № КД-14-02-764/17.06.2008г. на началника на СГКК-Бургас, представлява
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 67800.7.147.1.8., с площ от 58,25 кв. м., при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 67800.7.147.1.7; под обекта: 67800.7.147.1.3, 67800.7.147.1.4 и над обекта: 67800.7.147.1.12., с продажна цена в размер от 50 000 евро,
платена изцяло на продавача.
ОСЪЖДА Г.В.С., ЕГН **********, с
адрес: ***, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул.
Иван Богоров 1, ет. 1, адвокат Таня Илиева, да заплати на ДЪРЖАВАТА сума в размер от 2 933,70 /две хиляди деветстотин тридесет и три лева
и седемдесет стотинки/ лева, представляваща местен данък на основание чл. 46,
ал. 2, т. 1 във вр. чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ и сума в размер от 719,45 /седемстотин
и деветнадесет лева и четиридесет и пет стотинки/ лева на основание чл. 85
от ЗННД във връзка с т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД.
НАРЕЖДА на Службата по вписванията при БРС, на основание
чл. 364, ал. 1, ГПК и чл. 25 от Правилника за вписванията, да впише възбрана
върху следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 67800.7.147.1.8., с
площ от 58,25 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: 67800.7.147.1.7; под обекта: 67800.7.147.1.3, 67800.7.147.1.4 и над обекта: 67800.7.147.1.12., до заплащане на разноските по
прехвърлянето му, както следва: сума в
размер от 2 933,70 /две хиляди деветстотин
тридесет и три лева и седемдесет стотинки/ лева, представляваща местен
данък на основание чл. 46, ал. 2, т. 1 във вр. чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ и сума в размер от 719,45 /седемстотин и деветнадесет лева и
четиридесет и пет стотинки/ лева на основание чл. 85 от ЗННД във връзка с
т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД.
УКАЗВА, че на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК препис от
решението се издава след представяне на доказателства, че са платени разноските
по прехвърлянето на имота.
ОСЪЖДА Я.А.А., ЕГН
**********, с адрес: ***, да заплати на Г.В.С., ЕГН **********, с адрес:
***, със съдебен
адрес: гр. Бургас, ул. Иван Богоров 1, ет. 1, адвокат Таня Илиева, сумата от 2 350 /две
хиляди триста и петдесет/ лева, представляваща
направените по делото съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: