ПРОТОКОЛ
№ 257
гр. Девин, 12.10.2023 г.
РАЙОНЕН СЪД – ДЕВИН в публично заседание на единадесети
октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Елка Ант. Хаджиева
при участието на секретаря Радостина Р. Н.
Сложи за разглеждане докладваното от Елка Ант. Хаджиева Гражданско дело
№ 20225410100145 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 11:30 часа се явиха:
Ищцата ред. призована не се явява. За нея адв. А. П., надлежно
упълномощена от преди.
Ответницата Н. Р. не се явява.
Ответницата И. Ч. -лично.
Ответницата М. В. не се явява.
За И. Ч. и М. В. се явява адв. Ж. Ч. от преди.
Ответницата Р. Н. лично и с адв. А. П..
Вещото лице А. С. налице.
Адв. П.- считам, че няма пречки за даване ход на делото.
Адв. Ч.– да се даде ход на делото, няма пречки за това
СЪДЪТ НАМИРА, че следва да се даде ход на делото и за това
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
Съдът, указва на страните, че настоящия спор може да приключи
със спогодба.
1
Адв. П.- направихме опити, но не можем да постигнем
споразумение.
Адв. Ч.- същото, не можахме да се споразумеем.
Отв. И. Ч.- не сме правили опити за спогодба.
Съдът, пристъпи към разпит на вещото лице.
СНЕ СЕ САМОЛИЧНОСТТА НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ, КАКТО
СЛЕДВА:
А. А. С. - бълг. гражд., 54 г., омъжена, неосъждана, без родство и
дела със страните.
Съдът, напомни нак. отг. по чл. 291 от НК, вещото лице обеща да
даде заключение по съвест и знание.
РАЗПИТ НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. С.– поддържам заключението.
Аз съм записала, че оценката е изготвена по сравнителен метод на база на
реализирани сделки и по вещна стойност. По два метода съм направила
оценката като съм взела от Агенцията по вписванията при ДвРС реализирани
сделки, които са посочени в приложението към заключението. Вероятната
справедлива пазарна стойност на имота е 22752.31 лева. Тези два метода са по
сравнителен и разходен подход. Жилищната сграда е оценена по два подхода
–по сравнителен метод и вещна стойност, а стопанската сграда е оценена
само по вещна стойност, поради факта, че не съм открила аналогични
пазарни аналози с нея. Жилищната сграда е оценена само по сравнителен
метод, а стопанската сграда е оценена по подход на разходите. Оценила съм
жилищната сграда по метода на пазарните сравнения защото съм намерила
аналогични сделки и по този метод най- точно може да се види какъв е
пазара в населеното място и поради факта, че за стопанската сграда за нея не
съм открила аналогични пазарни аналози съм я оценила по вещна стойност.
Посоченото физическо изхабяване е на базата на годината на построяване, а
функционалното остаряване и икономическото обезценяване е на база
състоянието на стопанската сграда към момента на огледа. За жилищната
сграда съм намерила сделки и съм дала оценката по сравнителен метод. За
приложение № 1 - реализирани сделки за това става въпрос от 1 до 7, това е
достоверната информация, това са изповядани сделки, които съм открила в
Агенцията по вписванията към РС- Д. и поради факта, че те се изключително
2
ниски, както виждате включвам в оценката и предлагане на аналогични имоти
и правени оценки на аналогични имоти, които съм открила при пазарното си
изследване. Това са изповядани сделки, за които съм почерпила информация
от Агенцията по вписванията като може с идентификатора или номера на
поземления имот да се отиде в Агенцията по вписванията и да се проверят
тези сделки. Не е тайна, че в повечето случаи сделките се изповядват на
данъчна оценка, това е ясно, но аз съм длъжна да стъпя на пазарните аналози,
които съм намерила, поради факта, че знам, че се изповядват малко по-
високи от данъчната оценка повечето сделки и то за такива обекти. На пазара
излизат жилища, които се продават на реалната си пазарна стойност и се
изповядват на реалната си пазарна стойност, но за такива обекти най-
вероятно се прави сделката на малко по-висока от данъчната оценка.
Поради факта, че е така съм взела предлагането на аналогични имоти,
правени оценки защото е прекалено ниска тази пазарна стойност, която
откривам в Агенцията по вписванията. Нямам представа каква е цената в с.
Л.. Да кажа защо съм взела и предлагане, защото когато погледна
нотариалния акт виждам колко е данъчната оценка за имота и виждам на
колко е изповядана сделката. Не съм срещала сделки за 1 лев, за случая за
продажба на Кремиковци аз не знам. Срещала съм сделки изповядани с
малко по- високи цени от данъчната оценка. Нямам представа дали тези
сделки са реализирани на тези цени. Това е само предлагане и правени
оценки. Не е възможно да са пуснати обяви на тези цени, както съм посочила
в Раздел ІІ от 1 до 3 от заключението си и да бъде заблудена, аз имам горе-
долу идея на колко върви в населеното място продажбата на жилищни
имоти. Посоченото в раздел І от заключението площ 102 кв.м. означава
разгъната застроена площ. Аз не съм казала, че на втория етаж площта е 68
кв.м. Имаме застроена площ 68 кв.м., от нотариалния акт черпя информация.
Има значение площта на дворното място. Не съм отразявала площта на
дворното място, разглеждала съм само застроена площ на жилищните обекти.
Не съм разглеждала стойността на дворното място, дала съм само застроена
площ на жилищната сграда. В заключението си съм дала оценка на дворното
място. Към момента не мога да кажа колко струва дворното място защото съм
дала двете заедно и за сградата и за дворното място. При посочване на
реализираните сделки съм подходила по същия начин. За оценката има
значение и съм взела предвид аналогичен имот, който е със съответната
3
дворна площ, какъвто е оценявания имот. Това е съотнесено с това, че с. Л. се
намира в много по- благоприятно местоположение отколкото е с. К.. Това
означава, че ако се свали 15 % на тези 1660 кв.м. ще се равнява на процесните
250 кв.м., това съм имала предвид и това съм взела като аналогично. Село Б.
за мене е на по- добро местоположение отколкото с. Л. В т.4 от реализирани
сделки посоченото 5 % означава, че увеличаваме, тъй като с. Б. е много по-
добро местоположение, отколкото с. Л. В случаят съм взела еднакви цени за
с. Б. и за с. Л. Посоченото 5 % в т.4 от раздел I е техническа грешка, аз съм
взела еднакви цени и за с. Б. и за с. Л, трябва да е нула. Може да се направи
оценка по двата метода – разходен подход и вещен метод и за жилищната
сграда, както е за стопанската сграда. Може да има отделни оценки и за
жилищната сграда и за дворното място. Не може да се продадат отделно
жилищната сграда и дворното място. Посочила съм, че предметната жилищна
сграда е еднофамилна и представлява неподеляем обект съгласно чл. 203 от
ЗУТ и не може да се подели на източна и западна част както съм посочила в т.
3.2. Ако се иска да се подели няма да може да се направи по никакъв начин,
защото както се вижда салона е тесен за да се развият две стълбищни клетки,
а пред жилищната сграда където е централния вход за първо ниво няма
достатъчно място да се развие външно стълбище. Широчината на салона да се
прецени дали може да се направят две стълбища трябва да се направи проект,
но от това, което съм видяла на място няма възможност да се развият две
стълбища. Запознала съм се със заключението от първа фаза по делото. Няма
място да се направи второ стълбище, пречка е ширината. Еднаква е ширината
от източната и западната страна на къщата. Няма техническа възможност да
се направят две стълбища. Не може да се направи стълбище, няма място,
когато се изкачи стълбището няма място да се подходи към друго стълбище.
Пречката е, че технически не може от двора да се стигне до този вход. Не
може да се заобиколи къщата, има насип голям и това е пречката.
Отстраняването на насипа ще струва повече от колкото струва къщата, отзад е
скат. Пречките са комплексни, пречките са две, не може да се достигне до
входа от западната страна не може да се подходи от двора на жилищната
сграда поради два факта. Първо, от западната страна от улицата не може да
се подходи към жилищната сграда, няма техническа възможност, а от
северната част има голям насип, който достига до втория етаж на жилищната
сграда и съответно до входа не може да се подхода. Това означава, че след
4
като не може да се подходи към входа от запад, ние не можем да го ползваме
и вече в салона на сутеР. не могат да се развият две стълбищни рамена. Няма
техническа пречка да се развие стълбище ако има достъп до западния вход,
но не може да се подходи. Аз давам заключение, че в западната част до
входа, който е нарисуван в заключението на вещото лице по предишната
експертиза не може да се подходи от двора на жилищната сграда съм
момента, затова не съм дала заключение, че сградата може да се подели.
Насипа отзад достига до втория етаж. Не може нормално да се подхожда към
момента. От другата страна имаме голяма денивелация и невъзможност да се
подходи до жилищната сграда. Има и друг двор, има един етаж със стопанска
сграда, която е чужда и не може да се достигне до жилищната сграда. Аз така
виждам нещата и такова заключение съм дала. Ако някой се наеме да отнеме
насипа, но искам да кажа, че СМР-то, което ще се направи за да се подели
къщата, вкл. отнемане отзад на ската и който скат вероятно ще се нуждае от
укрепване, защото отзад трябва да се направи подпорна стена и
изпълнението със стоманобетоново стълбище в тази стара сграда, от която
ако махнеш един елемент може да рухне е много повече от стойността на
жилищната сграда. Едва ли някой ще си направи труда това да прави.
Адв. П. – считам експертизата за непълно. Вещото лице не е
отговорило на първата задача да даде оценка на двата самостоятелни обекта –
дворното място от 250 кв.м. и жилищната сграда, дадена е една обща цена.
Не е ясно каква е цената на сградата и каква е цената на дворното място. На
следващо място, както каза и вещото лице има допуснати технически грешки
в приложението при сравняването с използваните сделки и на следващо
място, самото вещо лице заявява, че реализираните сделки са били на
прекалено ниски цени, които не са достоверни с оглед познанията на вещото
лице, че действителните такива били други. В тази връзка конкретно по
отношение на оценките аз ще моля вещото лице да даде допълнителна задача,
да отговори действително каква е цената на жилищната сграда и на
дворното място като при изготвяне на оценката на жилищната сграда да
ползва същия разходен подход метод на вещна стойност, какъвто е
използвала и при стопанската сграда. Във връзка с отговора на въпрос 3 по
отношение поделяемостта на сградата, да даде допълнително заключение,
предлагам дори със снимков материал, от който да се види какво е
действителното положение в северозападната част на сградата, дали в
5
момента съществува пътека или е необходимо такава да се дооформи с оглед
ползването на западния вход на сградата като мотивите ни са, че доколкото
аз разбрах проблема за изграждане на втората стълба е единствено
невъзможност да се ползва западния вход, тъй като от техническа гледна
точка източната и западната половина на сградата са абсолютно огледални и
аз не виждам техническа пречка абсолютно същото стълбище каквото е в
западната половина да бъде направено в източната половина. Ако
действително проблема е ползването на западния вход да даде оценка какво е
необходимо да се направи за тази пътека за да се ползва този вход. Още
повече в предходното прието заключение са дадени не един, а два варианта
как може да бъде поделена тази сграда и считам, че е в интерес на всички
страни да уточним кое вещо лице е право в случая. Тъй като вещото лице от
сега е категорично за преценката си за насипа, тъй като действителното
положение не е такова каквото е заявено, тъй като няма насип до втория
етаж, ще моля да бъде друго вещо лице да изготви ново заключение. Ако
прецените тъй като предишното вещо лице А. П. е дала два варианта за
поделяемост и приема това нещо, тя е запозната, да даде оценка колко ще
струва оформянето на тази пътека, включително и изграждането на
допълнително санитарно помещение в западната част с оглед преценката дали
тези разходи са прекомерни или не.
Адв. Ч. – считам заключението на вещото лице за обективно.
Вещото лице посочи категорично методи, мотивира се, т.е. изчисти
въпросите поставени от двете страни и категорично вещото лице потвърди, че
жилищната сграда е неподеляема и изложи обстойно мотивите по какви
съображения. Предоставям на съда относно искането на другата страна за
друго вещо лице.
СЪДЪТ НАМИРА, че следва да се приеме заключението на вещото
лице С., а дали ще бъде ценено като доказателство е въпрос по същество,
затова
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА И ПРИЛАГА заключението на вещото лице А. С. по
допуснатата и назначена СТЕ.
НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. С. да се заплати сумата от 327.60 лева,
съгласно справка- декларация, след като бъде извършена проверка на
6
вписаните разходи и възнаграждения за съответствия, съгласно Наредба № Н-
1/14.02.2023г. за вписването, квалификацията и възнаграждения на вещи
лица, във връзка с Наредба за командировките в страната от главния
счетоводител, на който да се докладва.
ЗАДЪЛЖАВА ищцовата страна да довнесе сумата от 77.60 лева -
депозит за вещото лице, в едноседмичен срок, считано от днес.
Адв. П. –имам искане, тъй като сме в първо заседание, представям
молба имаме претенции, които са описани в молбата, че на тази сграда е
извършен ремонт, както стана ясно във първата фаза- ремонт на покрива,
който е извършен от моята доверителка Р. Н. и ще моля да приемете тези
претенции по сметки като допуснете и уважите направените доказателствени
искания като допуснете експертиза, която да установи каква е цената на
ремонта, който сме извършили. Освен това да допуснете един свидетел, от
разпита на който да стане ясно кой е извършил ремонта, как и кога.
Адв. Ч.- оспорвам молбата от името на доверителите ми. Твърдим,
че не е извършен такъв ремонт без съгласие на доверителите ми. Моля да се
запознаем с молбата и в следващо с.з. да ангажираме писмени и гласни
доказателства.
СЪДЪТ НАМИРА , че следва да бъде приета в настоящото
производство депозираната молба от Р. М. Н. от с. Лясково по чл.347 ГПК, с
която предявява претенции по сметки и затова
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА за разглеждане в настоящото производство молбата,
депозирана от Р. М. Н. за претенции по сметки, подробно описани в
молбата.
Адв. П.- поддържам доказателственото си искане за допускане на
СТЕ в днешно съдебно заседание като едно вещо лице да отговори на двете
задачи.
Адв. Ч. – ние оспорваме молбата за направените подобрения. Моля
да ни се даде възможност да ангажираме писмени и гласни доказателства.
СЪДЪТ НАМИРА делото за неизяснено от фактическа страна с
оглед направените доказателствени искания и затова
О П Р Е Д Е Л И:
7
ДОПУСКА назначаването на СТЕ, по която вещото лице след
като се запознае с представените по делото доказателства и извърши оглед на
място, да даде заключение като отговори: 1. Каква е цената на жилищната
сграда и на дворното място като при изготвяне на оценката на жилищната
сграда да ползва същия разходен подход метод на вещна стойност, какъвто
е използван и при стопанската сграда? 2. Да направи снимков материал, от
който да се види какво е действителното положение в северозападната част
на сградата, дали в момента съществува пътека или е необходимо такава да
се дооформи с оглед ползването на западния вход на сградата. Ако
действително проблема е ползването на западния вход да даде оценка какво е
необходимо да се направи за тази пътека за да се ползва този вход. 3. Да
посочи как може да бъде поделена тази сграда, както и да даде оценка колко
ще струва оформянето на тази пътека, включително и изграждането на
допълнително санитарно помещение в западната част с оглед преценката дали
тези разходи са прекомерни или не. 4. Вещото лице да посочи извършени ли
са описаните в молба, депозирана от Р. Н. в с.з. на 11.10.2023г. строително-
монтажни работи. 5. Какво е понастоящем състоянието на таваните на двете
югоизточни стаи на втория етаж и намира ли се в причинна връзка с лошото
състояние на покрива в тази част в периода преди ремонта му? 6. Каква е
действителната стойност на извършените ремонтни дейности?
ВЪЗЛАГА задачата на вещото лице А. К. П. с адрес: гр. С., ул.
*****, при депозит 400.00 лева, вносими от ищцовата страна в едноседмичен
срок, считано от днес.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на страните да ангажират гласни
доказателства- по един свидетел при режим на довеждане.
ОТЛАГА И НАСРОЧВА делото за разглеждане в о.с.з. за
13.12.2023г.
Адв. П. – аз съм ангажиран на 13.12.2023г., ще моля за друга дата да
се отложи делото.
ОТЛАГА И НАСРОЧВА делото за разглеждане в о.с.з. за
05.12.2023г. от 11.30 часа , за която дата да се призове вещото лице след
внасяне на определения депозит.
8
Протоколът написан в с.з.
Заседанието закрито в 12.25 ч.
Съдия при Районен съд – Девин: _______________________
Секретар: _______________________
9