№…….
гр. Провадия,
23.09.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Провадийски районен
съд в публично съдебно заседание на втори септември две хиляди и двадесета
година в състав:
Председател: Катя Савова
при секретаря М.А.,
като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 1312 по описа за 2018 г., за да
се произнесе взе предвид следното:
Производството
образуването по искова молба от В.Я.П. ЕГН:********** *** и Я.А.Я. ЕГН:**********
*** срещу М.П.П. ЕГН:********** *** с правно основание чл.124 ГПК, вр. чл.32
ЗС, вр. чл.26, ал.2 от ЗЗД.
В искова молба се
твърди, че
ищците са наследници по закон на Я.М. Г., бивш жител ***, като наследодателят им е
притежавал собствена земеделска земя в землища с. *****, общ ***** и гр. *****,
възстановени с план за земеразделяне.
Излага се, че
след въвод във владение на наследствената им земеделска земя, наследниците на Я.М.
Г. извършили доброволна делба на наследствените
имоти, а именно: Нива с площ 9600 кв.м., категория втора, местност
„Голиша”, имот с идентификатор 05599.93.38 по кадастралната карта на землище с.
*****, предходен номер 093038; Нива с площ 4000 кв.м., категория трета,
местност „Пясъците“, имот с идентификатор 05699.111.3 по кадастралната карта на
землище с.*****, предходен номер 111003; Нива с площ 5006 кв.м., категория
пета, местност „Балар сърта“, имот с идентификатор 24565.5.17, по кадастралната
карта на землище гр. *****, предходен номер 005017; Нива с площ 6100 кв.м.,
категория пета, местност „Казак баир“ имот с идентификатор 24565.9.33, по
кадастралната карта на землище гр. *****, предходен номер 009033; Нива с площ
6000 кв. м, категория пета, местност „Казак баир“ имот с идентификатор
24565.10.18, по кадастралната карта на землище гр. *****, предходен номер
010018; Овощна градина с площ 3000 кв.м., категория трета, местност „Пясъците“
имот с идентификатор 24565.47.20, по кадастралната карта на землище гр. *****,
предходен номер 047020; Овощна градина с площ 6000 кв.м, категория втора,
местност „Дживлята“ имот с идентификатор 24565.54.29, по кадастралната карта на
землище гр. *****, предходен номер 054029; Изоставена нива с площ 2501 кв.м.,
категория трета, местност „Чилиня“ имот с идентификатор 24565.63.18, по
кадастралната карта на землище гр. *****, предходен номер 0063018; Нива с площ
2125 кв.м., категория четвърта, местност „Чукаря“ имот с идентификатор
24565.65.75, по кадастралната карта на землище гр. *****, предходен номер
065075.
Твърдят, че
след направената регистрация на имотите в ОСЗ гр. *****, обл. Варна, всеки от
наследниците е решил да направи договор за наем с определен наемател, но се
указало, че с имотите на наследодателя им имат договор за аренда с ответника,
който договор е сключен от един от наследниците, а именно Я.М.Я., ЕГН **********, без знанието на
останалите наследници и преди извършената от тях доброволна делба.
Излагат, че тъй
като има сключени договори за аренда вписани в АВ - Провадия, а именно Договор
за аренда на земеделска земя, вписан под № 66, том XII, вх. регистър №
4717/14.10.2015 год. и анекс към него за землище с ***** и Договор за аренда на
земеделска земя, вх. рег. № 235/20.01.2016 год., акт № 196, том I, дело
194/2016 год. и анекс към него за землище гр. *****, останалите наследници не могат да сключат
договори за наем/аренда с предпочитани от тях наематели/арендатори на
земеделска земя или да си я обработват сами.
На 11.07.2018
год. отправили нотариална покана до ответника, за да подпишат споразумение, но
той отказал да вземе призовката и не се явил пред нотариуса.
Иска се съдът да постанови решение, с което да признае за
установено в отношенията между страните, че Договор за аренда на земеделска земя, вписан под №
66, том XII, вх. регистър № 4717/14.10.2015 год. и анекс към него за землище с.*****
и Договор за аренда на земеделска земя, вх. peг. №
235/20.01.2016 год., акт № 196, том I, дело 194/2016 год. и анекс към него за
землище гр. *****, са нищожни на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД, като сключени при липса на съгласие от
наследниците и на основание чл. 32 ЗС, че общата вещ се е използвала и
управлявала без съгласието на останалите съсобственици.
В
уточнение към исковата молба приета от съда с протоколно определение от
13.07.2020 год. се уточнява, че се иска прогласяване на нищожност в горепосочените договори само по
отношение имотите собственост на ищците, а именно:
Нива с площ
4799кв.м., категория втора, местност ,,Голиша``, имот с идентификатор
05599.93.41 по кадастралната карта на землище с. *****, предходен номер 093038;
Нива с площ 4000 кв.м., категория трета, местност „Пясъците“, имот с
идентификатор 05699.111.3 по кадастралната карта на землище с *****, предходен
номер 111003; Нива с площ 6000 кв.м., категория пета, местност „Казак баир“
имот с идентификатор 24565.10.18, по кадастралната карта на землище гр. *****,
предходен номер 010018; Нива с площ 2486 кв. м, категория пета, местност „Казак
баир“ имот с идентификатор 24565.9.74, по кадастралната карта на землище гр. *****,
предходен номер 00974; Овощна градина с площ 3000 кв.м., категория трета,
местност „Пясъците“ имот с идентификатор 24565.47.20, по кадастралната карта на
землище гр. *****, предходен номер 047020; Овощна градина с площ 3000 кв.м,
категория втора, местност „Дживлята“ имот с идентификатор 24565.54.47, по
кадастралната карта на землище гр. *****, образувана от предходен номер 054029; Изоставена нива с
площ 2501 кв.м., категория трета, местност „Чилиня“ имот с идентификатор
24565.63.18, по кадастралната карта на землище гр. *****, предходен номер
0063018; Нива с площ 2125 кв.м., категория четвърта, местност „Чукаря“ имот с
идентификатор 24565.65.75, по кадастралната карта на землище гр. *****,
предходен номер 065075.
В
законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от редовно
уведомения ответник по делото.
В
същия се твърди, че искът е частично допустим и
изцяло неоснователен.
Изтъква, че ищецът не може да предявява чужди права, освен в
предвидените от закона случаи. Наличието на правен интерес се явявало
задължителна предпоставка за допустимостта на установителния иск. В случая, ищците
били собственици на част от имотите, предмет на процесните договори за аренда,
поради което имали правен интерес и можели да искат обявяването на нищожност на
договораи за аренда, само за собствените им имоти, а не за всички имоти по
сключените договори за аренда.
Сочи, че от изложените в исковата молба твърдения се установява, че
ищците твърдят, че договорите са нищожни
поради това, че били сключени без съгласието на всички наследници -
съсобственици.
Излага, че не е налице основание за прогласяване на нищожност на договорите
за аренда и анексите към тях, тъй като съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ договорът
за аренда се сключвал в писмена форма с нотариална заверка на подписите на
страните. Разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, в редакцията й към момента на
сключване на процесния договор, изрично предвиждала, че този договор може да
бъде сключен само от някои от съсобствениците, без да е въведено изискване за
обема права, които те следва да притежават. При тази законодателна уредба,
специалната разпоредба на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ (в редакцията й, действаща към
датата на сключване на договора) позволявала сключване на аренден договор и от
един съсобственик, независимо какви по обем права /идеални части от
съсобствеността/ притежава в собствеността. В такъв случай възниквало валидно
облигационно правоотношение само между този съсобственик и арендатора, а
отношенията с останалите съсобственици се уреждали по общото правило на чл.30,
ал. 3 от ЗС, както изрично е регламентирано в нормата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ.
Липсата на изразено съгласие от праводателите на ищеца при сключване на
процесния договор за аренда не се отразявало на неговата действителност, т.к. е
спазено изискването на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ.
Излага се също, че в законът за арендата в земеделието, съгласно нормата
на чл. 1, ал. 1 уреждала арендните отношения в земеделието. Поради това
залегналата в него уредба се явявала специална и тя се прилагала спрямо тези
отношения. Единствено по неуредени в
специалния закон въпроси можело да се търси приложима обща норма. Доколкото
уредбата в специалния закон (в редакцията към ДВ, бр. 13 от 2007 г.)
регламентирала възможността за сключване на договора за аренда и от един
съсобственик, независимо от обема на правото му на собственост, неприложима
спрямо арендното правоотношение се явявала разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от ЗС,
изискваща решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от
общата вещ за управлението й. Излага, че е налице противоречие между общата
норма на чл. 32, ал. 1 от ЗС и специалната норма на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ (в
редакцията й в редакцията към ДВ, бр. 13 от 2007 г.), но тази колизия се
разрешавала чрез прилагане на специалната.
Процесните договори не противоречали на неприложимата в случая обща
норма и не е било налице основание за нищожност.
Към момента на подаване на исковата молба е била налице законодателна
промяна, въвеждаща и с нормата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ изискване за съгласие на
повече от половината на съсобствениците за сключване на арендния договор, което
кореспондирало с общата разпоредба на чл. 32, ал. 1 от ЗС, но тази норма нямала
обратно действие и не се прилагала за договорите, които са сключени преди
влизането й в сила. За тях приложима била уредбата, която е действала към
момента на сключването им.
Предвид изложеното, счита, че предявеният иск за нищожност на договорите
за аренда, по посочените в него основания, не са нищожни.
Предвид изложеното, моли съда да отхвърли иска и да присъди на ответника
сторените разноски.
В съдебно заседание
исковата молба се поддържа изцяло от процесуалнния представител на ищеца – адв.
Б.В.,***. Подробни съображения се излагат в писмена защита, пред съда в срока
по чл. 149, ал. 3 от ГПК. Желае се присъждане
на направените по делото разноски.
Ответникът М.П.,
редовно призован се явява и се представлява от процесуален представител, адв.И.С.
***, която оспорва исковата молба. Претендират се направените по делото
разноски.
От събраните по
делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема
за установено следното от фактическа страна:
С договора за аренда
арендодаторът се задължава да предостави на арендатора за временно ползване
обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно плащане.
Не се спори между
страните, че ищците и неучастващите в настоящото производство лица, подробно
описани в удостоверението за наследници на Я.М. Г. починал през 1975г. към
момента на сключване на атакуваните в исковата молба договори за аренда на
земеделска земя
вписани в АВ - Провадия, а именно
Договор за аренда на земеделска земя, вписан под № 66, том XII, вх. регистър №
4717/14.10.2015 год. и анекс към него за землище с. ***** и Договор за аренда
на земеделска земя, вх. рег. № 235/20.01.2016 год., акт № 196, том I, дело
194/2016 год. и анекс към него за землище гр. ***** са били собственици на имотите описани в исковата
молба.
Установява се от представения по делото договор за доброволна делба на
наследство от 03.06.2016 год. /л.4 от делото/, че ищците са станали собственици
на част от останалите в наследство от общия наследодател земеделски имоти, а
именно:
Нива с площ
4799кв.м., категория втора, местност ,,Голиша``, имот с идентификатор
05599.93.41 по кадастралната карта на землище с. *****, предходен номер 093038;
Нива с площ 4000 кв.м., категория трета, местност „Пясъците“, имот с
идентификатор 05699.111.3 по кадастралната карта на землище с *****, предходен
номер 111003; Нива с площ 2486 кв м,
категория пета, местност „Казак баир“ имот с идентификатор 24565.9.74, по
кадастралната карта на землище гр. *****, предходен номер 00974; Овощна градина
с площ 3000 кв.м., категория трета, местност „Пясъците“ имот с идентификатор
24565.47.20, по кадастралната карта на землище гр. *****, предходен номер
047020; Нива с площ 2125 кв.м.,
категория четвърта, местност „Чукаря“ имот с идентификатор 24565.65.75, по
кадастралната карта на землище гр. *****, предходен номер 065075 - собственост
на В.П. и Нива с площ 6000 кв.м., категория пета,
местност „Казак баир“ имот с идентификатор 24565.10.18, по кадастралната карта
на землище гр. *****, предходен номер 010018; Овощна градина с площ 3000 кв.м,
категория втора, местност „Дживлята“ имот с идентификатор 24565.54.47, по
кадастралната карта на землище гр. *****, образувана от предходен номер 054029; Изоставена нива с
площ 2501 кв.м., категория трета, местност „Чилиня“ имот с идентификатор
24565.63.18, по кадастралната карта на землище гр. *****, предходен номер
0063018- съсобственост на Я.А.Я..
Безспорно е между
страните и обстоятелството, че по силата на договори за аренда на земеделска
земя
вписани в АВ - Провадия, а именно
Договор за аренда на земеделска земя, вписан под № 66, том XII, вх. регистър №
4717/14.10.2015 год. и анекс към него за землище с. ***** и Договор за аренда
на земеделска земя, вх. рег. № 235/20.01.2016 год., акт № 196, том I, дело
194/2016 год. и анекс към него за землище гр. *****, сключен от един от наследниците на общия наследодател
и съсобственик – Я.М.Я., в качеството им на арендодател, той е
предоставили на ответника М.П.П., като арендатор, процесните съсобствени
имоти в землището на гр.***** и с.***** за срок от 15 стопански години,
считано от стопанската 2016 год. при
условия, договорени между страните.
От показанията на
разпитаните по делото свидетели Я.М.Я. и Н.А.Ж. и от представените по делото
разходни касови ордери /л.150-154/, /като
това обстоятелство не се и спори между страните/ се установи, че
ответника в качеството на арендатор е изплащал на собствениците на земеделските
имоти по сключените процесни договори за аренда редовно дължимите арендни
плащания за всички стопански години считано от датата на сключването им.
От така изложената
фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:
В тежест
на ищеца е да установи пороците на сделката водещи до нищожност изразяващи се
според заявеното в исковата молба -
нарушаване на закона, а именно липса на валидно изразена воля за
сключване на същия от множеството собственици на процесните имоти в нарушение
на чл.32 от ЗС.
Възраженията
на ответника за липса на твърдените от ищците
пороци са основателни, тъй като в хода на производството от събраните по
делото доказателства не може да се обоснове положителен извод за пороци на
процесните договори и анексите към
тях водещи до тяхната нищожност.
Процесните
договори за аренда и анексите към тях не са нищожни на поддържаното в исковата молба основание,
тъй като са сключени в съответствие с разпоредбата на чл. 3, ал. 4
ЗАЗ/редакцията преди изменението в ДВ бр.13/07.02.2017г./, която изрично
признава възможността договорът за аренда на земеделска земя да бъде сключен
само от един или от няколко съсобственици, предвиждайки отношенията с
останалите съсобственици да се уреждат според правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС.
Отдаването под аренда
е действие, което може да бъде извършено самостоятелно и без съгласието на
останалите участници в общността -по арг. от чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, като в този
случай възниква облигационно правоотношение само между този съсобственик и
арендатора, като в защита на интересите на останалите съсобственици, които не
са страни по договора, приложение намира разпоредбата на чл. 30, ал. 3 ЗС респ.
защита по общия ред, ако се твърдят или докажат вреди и/или пропуснати ползи –
каквито в случая не се доказаха.
В конкретната хипотеза не е налице противоречие на закона - нарушаване на
разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, според която общата вещ се използва и
управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ, доколкото в конкретния случай е налице специален
закон, който дерогира приложението на общите разпоредби.
Следва да се има предвид , че ЗАЗ е
специален по отношение на ЗС и чл. 3,
ал. 4 от ЗАЗ изключва приложението на
чл. 32, ал. 1 ЗС с неговото изискване за използване и управляване но общата вещ
по решение на съсобствениците.
Знанието или съгласието на
останалите съсобственици общият имот да бъде предоставен на трето лице за
временно ползване съгласно ЗАЗ, не е
условие за действителност на договора за аренда, тъй като всеки
съсобственик може да сключва договор за аренда на съсобствена земеделска земя,
по аргумент от нормата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, която изрично предвижда такава
възможност, като липсва изрично
изискване за брой собственици, квоти притежавани от тях и пр., наличие на пълномощно от всеки от съсобствениците,
упълномощаващо един от тях да отдава под аренда съсобствения имот не е условие
за неговата действителност. В този смисъл е Определение № 102/25.02.2014 г. на
ВКС по т. д. № 4108/2013 г., II т. о. , Решение № 8/19.02.2014 г. на ВКС по гр.
д. № 5109/2013 г., II г. о.
По изложените съображения съдът
намира, че иска е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Предвид неоснователността на
претенцията и направеното от страна на процесуалния представител на ответника
искане, ищците следва на основание чл.78, ал.3 от ГПК да бъдат осъдени да заплатят
на ответника направените по делото разноски в размер на 720 лева, с ДДС-
платено адвокатско възнаграждение, съгласно приложения по делото списък и
доказателства за извършването им.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен предявения от
В.Я.П. ЕГН:********** *** и Я.А.Я. ЕГН:********** *** срещу М.П.П. ЕГН:**********
*** иск с правно основание чл. 26, ал. 1, т.1 от
ЗЗД за прогласяване ЗА
НИЩОЖЕН поради противоречие със закона –
чл. 32, ал.1 от ЗС на Договор за аренда на земеделска земя
вписан под № 66, том
XII, вх. регистър № 4717/14.10.2015 год. и анекс към него за землище с. ***** и
Договор за аренда на земеделска земя, вх. peг. № 235/20.01.2016 год., акт №
196, том I, дело 194/2016 год. и анекс към него за землище гр. ***** по
силата, на които Я.М.Я. ЕГН:**********, като сънаследник на Я.М. Г. е
предоставил на М.П.П., ЕГН **********, в качеството му на арендатор, за
временно и възмездно ползване следните недвижими земеделски имоти в землището
на гр.***** и с.***** общ.*****, а именно: Нива с площ 4799кв.м., категория
втора, местност ,,Голиша``, имот с идентификатор 05599.93.41 по кадастралната
карта на землище с. *****, предходен номер 093038; Нива с площ 4000 кв.м.,
категория трета, местност „Пясъците“, имот с идентификатор 05699.111.3 по
кадастралната карта на землище с *****, предходен номер 111003; Нива с площ 6000 кв.м., категория пета,
местност „Казак баир“ имот с идентификатор 24565.10.18, по кадастралната карта
на землище гр. *****, предходен номер 010018; Нива с площ 2486 кв м, категория
пета, местност „Казак баир“ имот с идентификатор 24565.9.74, по кадастралната
карта на землище гр. *****, предходен номер 00974; Овощна градина с площ 3000
кв.м., категория трета, местност „Пясъците“ имот с идентификатор 24565.47.20,
по кадастралната карта на землище гр. *****, предходен номер 047020; Овощна
градина с площ 3000 кв.м, категория втора, местност „Дживлята“ имот с
идентификатор 24565.54.47, по кадастралната карта на землище гр. *****,
образувана от предходен номер 054029;
Изоставена нива с площ 2501 кв.м., категория трета, местност „Чилиня“ имот с
идентификатор 24565.63.18, по кадастралната карта на землище гр. *****,
предходен номер 0063018; Нива с площ 2125 кв.м., категория четвърта, местност
„Чукаря“ имот с идентификатор 24565.65.75, по кадастралната карта на землище
гр. *****, предходен номер 065075.
ОСЪЖДА В.Я.П. ЕГН:********** ***
и Я.А.Я. ЕГН:********** *** ДА ЗАПЛАТЯТ на М.П.П. ЕГН ********** сума в размер на 720 лв. –
представляващи разноски по делото за адвокатски хонорар, на основание чл.78,
ал.3 ГПК.
Решението подлежи на
въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд чрез Провадийски районен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: