№ 582
гр. В., 10.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – В., VI СЪСТАВ, в публично заседание на шести
април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Атанас В. Славов
при участието на секретаря Галина Г. Славова
като разгледа докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело №
20213100100139 по описа за 2021 година
., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е правно основание чл.55 ал.1 и чл.93 ал.2 от ЗЗД.
Производството е образувано по предявен от С. Е. Ж., ЕГН:**********
адрес гр. В., ул. "******" №**, действаща чрез процесуалния си представител
по пълномощие адв. Д.В. от АК-В. и съдебен адрес гр. В., ******, адвокатска
кантора „В.“, против ЕЛК. М. К., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. В.,
обл. В., ****** и КР. Т. К., ЕГН:**********, с постоянен адрес: гр.В., обл. В.,
****** иск с правно основание чл. 55 ал.1 пр. 3 от ЗЗД и чл. 93, ал.2 от ЗЗД и
чл. 86 от ЗЗД и цена на иска 47 722.24 лева.
В исковата молба ищцата твърди, че на 22.05.2019 год. между страните
по делото, е сключен предварителен договор за покупко-продажба, по силата
на който продавачите са обещали да продадат, а купувачът да купи
притежавания от продавачите в режим на СИО недвижим имот, находящ се в
гр. В., община В., област В., местност „******", ул."******" № 53, а именно:
обособен самостоятелен обект - ЖИЛИЩЕ, изградено в двуетажна
жилищна сграда, находяща се в поземления имот, находящо се на сутеренния
етаж, със застроена площ от 42,50 кв.м., състоящо се от: три помещения и
входно антре;
обособен самостоятелен обект - ЖИЛИЩЕ, изградено в двуетажна
1
жилищна сграда, представляващо втория етаж, със застроена площ от 42,50
кв.м., състоящо се от три помещения, сервизни помещения и входно антре;
самостоятелен обект - ГАРАЖ с площ по НА от 15 кв.м., на първия
етаж, както и съответните идеални части от общите части на сградата, в която
са изградени и ситуирани самостоятелните жилищни и нежилищни обекти;
припадащите се към описаните самостоятелни жилищни и нежилищни
обекти 350 кв.м. ид.ч. от ПОЗЕМЛЕНИЯ ИМОТ, в който е изградена
жилищната сграда, целият поземлен имот с площ от 800 (осемстотин) кв.м.,
находящ се в гр.В., общ. В., обл. В., местност „******", ул."******" № 53,
представляващ урегулиран поземлен имот № VIII- 1133 в кв. 43 по плана на
„******" - гр.В., при граници за поземления имот: от двете страни улица,
поземлени имоти № ******.
С предварителния договор продавачите поели задължение да
прехвърлят собствеността върху описаните по-горе недвижими имоти на
купувача в срок до 31.12.2019 год. и срещу договорената в чл.2.1. цена от
общо 64 000 евро.
Според чл.2.8 от договора, в деня на подписване на предварителния
договор купувачът е следвало да заплати на продавачите сумата от 18 000
евро, представляваща: задатък в размер на 6 400 евро и авансово плащане на
част от цената в размер на 11 600 евро.
В посочената сума от 18 000 евро се включва и предходно заплатените
като стоп - капаро 1000 евро (част задатък, целият от 6 400 евро), като на
датата на подписване на предварителния договор са преведени 5 400 евро -
остатък от задатък, както и 11 600 евро - авансово плащане на част от цената,
по банков път.
С факта на заплащане на дължимия задатък и авансово плащане
купувача е изпълнил своите задължения по чл. 2.8 от договора, в уговорените
срокове.
Съгласно чл. 2.9 от договора, остатъкът от продажната цена в размер на
46 000 евро е следвало да бъде заплатен от купувача посредством получен от
него банков ипотечен кредит и която сума е трябвало да постъпи по сметка на
продавачите след нотариалното изповядване на сдЕ.та и след представяне на
удостоверение за липса на тежести, вписвания, отбелязвания и заличавания за
2
имота от Сл.Вписвания - гр. В..
За целите на банковия ипотечен кредит, респ. сключване на
окончателен договор по арг. от чл. 2.7 и 2.10 от договора, продавачите са се
съгласили и задължили да представят на купувача всички документи,
отнасящи се до историята на имота. Уговорката за представяне на сочените в
чл.2.7 и чл.2.10 документи на купувача е следвало да се изпълни непременно
преди 31.12.2019 год..
Твърди, се че задължението на купувача да плати остатъка от цената
зависи от предхождащо го изпълнение на задължението на продавачите им,
да осигурят всички изискуеми документи за продажбата на имотите в срока
на договора.
В същото време, купувачът е заявил своевременно и още на 21.05.2020
година пред Банка ДСК АД искане вх. № 216 от 21.05.2019 година за
отпускане на жилищен ипотечен кредит за закупуването на посочения в
искането имот - къща на ул. „******" № 53 (погрешно посочен № 52), м.
******, гр. В., като на същата дата е получила част от сумата, усвоена като
потребителски кредит, в размер на 50 000 лева, видно от представените
писмени доказателства.
След заплащане на сумата по чл.2.8 от договора, обаче, продавачите до
крайния срок на договора, напълно бездействали по осигуряване на
кадастрална схема на сутеренния етаж, предмет на продажбата.
Ищцата изпратила нотариална покана с peг. № 8156, том 3, акт №11 от
19.12.2019 год. на нотариус Л. Г., peг.. № 116 на НК на РБ, с район на
действие района на Районен съд - гр. В., получена лично от ЕЛК. М. К.,
срещу разписка - уведомително писмо № 62 от 22.12.2019 год., с която
поканила ответниците да представят на нея и на нотариуса всички изискуеми
документи за сключване на сдЕ.та в нотариална форма най - късно до 10,00
часа на 31.12.2019 год.
В поканата ищцата изрично е указала, че при непредставяне на нужните
документи и/или неявяване на продавачите за сключването на сдЕ.та, то
същите ще се считат за неизправна страна по сдЕ.та и в този случай следва да
считат сключения между тях предварителен договор за развален по вина на
продавачите, с всички произтичащи от това последици.
3
На 31.12.2019 год. в кантората на Нотариус В. П. с peг. номер 205 на НК
с район на действие ВРС, е съставен констативен протокол, удостоверяващ,
че в указания в предварителния договор ден за сключване на окончателен
договор такъв не е сключен, поради непредставяне от страна на продавачите
на всички необходими документи.
Вместо продавачите, в кантората на нотариуса са се явили адв. Д.К. и
адв. Д. П.а от ВАК, които представили на ищцата писмено становище, а в
протокола е отразено изявление на адв. П.а, че продавачите разполагат с
всички необходими документи за сдЕ.та, освен схемата за сутеренен етаж, но
документи не са представени на доверитЕ.та ми.
По предложение на адв. П.а на ответниците продавачите е предоставен
допълнителен седмичен срок за предоставяне на всички необходими
документи и сключване на окончателен договор.
Съгласно постигнатата между страните договорка за удължаване на
срока за сключване на нотариален акт до 07.01.2020г., на която дата страните
отново се явили в кантората на В. П., и е съставен констативен протокол от
07.01.2020 год., в който е отразено, че ответниците не са изпълнили и в
допълнително предоставения срок договорните си задължения да представят
всички необходими за сключване на окончателния договор документи.
В протокола е отразено изявлението на ищеца-купувач, че разваля
сключения между страните договор и кани продавачите да му върнат
заплатените авансово суми и задатък в двоен размер по указаната в протокола
банкова сметка.
Ищцата твърди, че е налице както пълно неизпълнение на задълженията
на продавачите ответници по сключения предварителен договор, поради
което и договор е едностранно развален от ищцата. Въпреки поканата след
развалянето на договора, продавачите до момента не са върнали на купувача
платените от него авансово платени суми, съгласно чл. 92 от ЗЗД, дължат
двойният размер на заплатения от него задатък.
С приемо-предавателен протокол от 27.05.2019 год. по чл. 2.2 от
предварителния договор, ответниците като продавачи предали владението на
имота на купувача.
В периода от предаването на владението върху имота до развалянето на
4
договора на 07.01.2020 год. ищцата, започнала извършването на договорените
в чл. 3.1. от договора подобрения - смяна на дограма, подмяна на инсталации,
подови настилки, подмяна на мазилки, изграждане на кухня в площта на
терасата и прочие, като общата стойност на разходи за подобрения и СМР в
имота са на стойност от над 20 000 лева, за извършването на които СМР и
подобрения й помагал синът й - С. Ж..
В приемо-предавателния протокол от 27.05.2019 год. по чл. 2.2 от
предварителния договор, с който продавачите предали владението на имота
на купувача, продавачите са се съгласили и са уговорили, че купувачът ще
изпълни следните СМР в имота:
Фасада - топлоизолация - завършен вид;
Етаж 1 (сутерен) - дренаж за отводняване, подмяна на всички мазилки -
таван, стени, под; смяна на дограма, включително врати; смяна на ел. и ВиК
инсталации, изграждане на второстепенна постройка (навес), залепен до
застройката на сутеренния етаж;
Етаж 2: подмяна на всички мазилки - таван, стени, под; смяна на
дограма, включително врати; смяна на ел. и ВиК-инсталации; изграждане на
кухня в площта на терасата; разширяване на баня и тоалет; укрепване на
тераса и съществуваща носеща колона, по възможност изграждане на втора
колона; смяна на изолационната дограма на външното стълбище към втория
етаж;
Гараж: смяна на дограма-прозорци;
Двор - бетонова настилка пред къщата.
За целите на изпълнение на част от дейностите, които продавачите са
дали съгласието си, досежно текущия ремонт на стълбищна клетка, ремонт на
плътна ограда с височина над терен до 0.6 м и остъкление на балкон на втори
етаж на сградата, ищцата получила през м. юли 2020 година Конструктивно
становище на инж. С. Ч., според което становище дейностите представляват
текущ ремонт по смисъла на т. 43 от пар. 5 на ДР на ЗУТ, а по отношение на
остъкляването на балкона и възстановяване на оградата е приложим чл. 151,
ал. 1 от ЗУТ, респективно - за тези дейности не се изисква одобряване на
проект и/или издаване на разрешение за строеж. Така в периода от м. май до
м. юли били изпълнени повечето от указаните в протокола от 27.05.2019
5
година СМР.
На 15.08.2020 година, обаче, собственикът на първия етаж на сградата -
„Епрон" ЕООД, с ЕИК ******, чрез управителя си Е. П. Р., започнал
разрушителни работи по цялата конструкция на първия етаж, като съборил
изцяло всички външни зидове, премахнал врати и прозорци.
По този повод е съставен КП от 28.06.2020 год. на служители на
Община В., с предписания да се преустановят дейностите, както и било
сторено.
Ищцата уведомила продавачите за случващото се в имота събаряне на
външни зидове и конструктивни елементи, като по искане на продавачите е
извършен оглед на 30.08.2019 год. и частна конструктивна експертиза от в.л.
П. М. от 03.09.2020 год.
След 07.01.2020 год. продавачите нито са потърсили купувача, нито са
предприели действия по връщане на платените от доверитЕ.та ми суми, а
имотът е в същото състояние, в което е бил след разрушаването на първия
етаж, с напукани от ремонтираните от купувача стени на втория етаж, в
резултат от пропукването на сградата и с намиращи се в имота трайни
подобрения, извършени от ищцата.
С определение на ВРС от 12.11.2020 година по гр.д. № 14521 за
обезпечаване на предявения иск съдът е допуснал обезпечителна мярка -
възбрана върху недвижимите имоти, предмет на процесния предварителен
договор.
С исковата молба е заявен петитум, с който ищцата моли съда да
постановите решение, с което да осъдите ответниците ЕЛК. М. К. И КР. Т. К.
СОЛИДАРНО ДА ЗАПЛАТЯТ на СВ. ЕВГ. Ж. сумата от 12 800 евро,
представляваща двойния размер на платения от ищцата задатък по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.05.2019
година, на основание чл. 93, ал.2, вр. с чл. 87 от ЗЗД, както и сумата от 11 600
евро - авансово платена част от продажната цена по същия договор за
покупко-продажба на недвижим имоти, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то от
ЗЗД, вр. с чл. 87 от ЗЗД
В условията на евентуалност, ако съдът не приеме тезата за солидарна
отговорност, моли съда да:
6
ОСЪДИ ответницата ЕЛК. М. К. да заплати на СВ. ЕВГ. Ж. сумата от 6
400 евро, представляваща 1/2 от 12 800 евро - двойният размер на платения от
ищцата задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 22.05.2019 година, на основание чл. 93, ал.2, вр. с чл. 87 от ЗЗД, както
и 5 800 евро, представляващи 1/2 от сумата от 11 600 евро - авансово платена
част от продажната цена по същия договор за покупко-продажба на недвижим
имоти, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то от ЗЗД, вр. с чл. 87 от ЗЗД, както и
да осъдите
ОСЪДИ ответника КР. Т. К. да заплати на СВ. ЕВГ. Ж., на основание
чл. 93, ал.2 от ЗЗД сумата от 6 400 евро, представляваща 1/2 от сумата от 12
800 евро - двоен размер на платения задатък по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 22.05.2019 година, както и 5800 евро
- представляващи 1/2 от сумата от 11 600 евро - авансово платена част от
продажната цена по същия договор за покупко-продажба на недвижим имот,
на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то от ЗЗД, вр. с чл. 87 от ЗЗД.
Претендира направените по делото разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК двамата ответници по делото, действащи
чрез процесуалния си представител са депозирали отговор, с който оспорват
иска както по основание така и по размер.
Не спорят относно следните факти:
Сключен Предварителен договор за продажба. Владението на имота,
предмет на предварителния договор е предадено на 27.05.2019 год. Ищцата
като купувач е превел на ответниците като продавачи сумата от 18 000
/осемнадесет хиляди/ евро. С.Ж. е извършвала строително ремонтни дейности
в имота и за това е съставен Протокол от Община В., Район „******". С.Ж. е
владяла имота до 07.01.2020 год., след което е негов държател с официално
волеизявление за разваляне на договора.
В отговора се твърди, че ответниците са решили да продадат своя
недвижим имот. С подписването на Предварителния договор се договаря и
предаване на владението.
Предаването на владението станало на 27.05.2020 год., пет дни след
подписване на Предварителния договор и съответното превеждане на
капарото и първата вноска, т.е. въпросните суми от 6 400 /шест хиляди и
7
четиристотин/ евро капаро и 11 600 /единадесет хиляди и шест стотин/ евро
първа вноска - авансово плащане на част от цената.
След приемане на владението ищцата започнала „ремонтни" дейности,
чрез своя син.
В този момент съсобственика в сградата фирма „Епрон" ЕООД с ЕИК
****** с Управител - Е. Р., който притежава два от четирите самостоятелни
обекта в сградата, подава жалба до Община В., Район „******" за незаконни
строително ремонтни дейности в имота.
На 28.06.2020 год. е съставен Констативен протокол № 127 от
28.06.2020г. от Д. Г. на длъжност инспектор - контрол по строителството, като
констативния протокол е съставен срещу С. Ж..
След тази жалба от страна на Е. Р., Е.К., в качеството си на собственик
внася в Община В., Район „******" - Конструктивно становище /приложено
от ищцата/, изготвено от инж. С. Ч., чрез което защитава действията на
купувача С.Ж. и дава възможност тя да продължи да прави това, което е
предварително уговорено, както в Предварителния договор, така и изрично
посочено в Конструктивното становище.
Ответниците твърдят, че през м.август 2020 год., Е. Р. премахва всички
външни стени /които са носещи/ на своя самостоятелен обект. С.Ж. и С. Ж. не
предприемат абсолютно нищо за да попречат на Е. Р. да събори носещите
стени дори не уведомяват Е.К., за случващото се в имота. Ответницата Е.К.
разбира случайно и незабавно подава сигнал до Район „******".
Е.К. продължава с процедурата по изправяне на несъответствието в
квадратурата на гаража, която е записана като 15 /петнадесет/ кв.м. в
документа за собственост, а по кадастрална карта е 23 кв.м.
В края на годината се оказва, че относно обект с идентификатор ******
има технически проблем. Този път изправянето на техническата грешка обаче
изисква обявяване на промени в кадастралната карта, която се е забавила
поради невръчването на Е. Р. , който според ответниците е „изчезнал" .
Относно претенцията за връщане на капарото в двоен размер:
Счита претенцията за неоснователна, тъй като купувача С.Ж. пред
нотариус в изрично съставен протокол от 07.01.2020 год. заявява, че разваля
сдЕ.та, като сочи неизправност на продавача.
8
Твърди, че ищцата не е разполагала със средства да заплати цена за
имота, както и факта, че не е получил кредитиране, е основание да се счита,
че договора се разваля по вина на купувача.
Относно претенцията за връщане на платените 11 600 евро - част от
продажната цена.
По делото от страна на ищцата е представена Конструктивна експертиза
със снимки. От снимките ясно се вижда, че имота е в състояние, което го
прави негоден за ползване, дори опасен поради възможно срутване на
сградата.
Поради изложеното считам, че купувача няма право да иска връщане на
даденото, тъй като то ще послужи за възстановяване на имота в първоначален
вид, точно както е и поетия по предварителния договор ангажимент на
купувача да върне имота в първоначалния вид.
Оспорва твърдените подобрения.
Молят съда да отхвърлите исковете като неоснователни.
С отговора са направени доказателствени искания.
Претендира направените по делото разноски.
В срока за отговор е предявен НАСРЕЩЕН ИСК от ЕЛК. М. К. с ЕГН
********** и КР. Т. К. с ЕГН ********** двамата с адрес: гр. В., ул. „******"
№ ** и процесуален адрес за връчване на книжа и призоваване: гр. В., ул.
„******" № ****** действащи чрез адв. Д.К. от АК-В. против СВ. ЕВГ. Ж. с
ЕГН ********** и съдебен адрес гр. В., ул. „******" № 52, с правно
основание чл.59 от ЗЗД и цена на иска 12 338 лева.
В насрещната си искова молба ищците по насрещния иск твърдят, че
ответницата по насрещния иск С.Ж. без основание и без да заплаща наем или
друга форма на обезщетение, държи и ползва собствения на ищците по
насрещния иск имот представляващ: Жилище с идентификатор ******;
Жилище с идентификатор ******; Сграда с идентификатор ****** и идеална
част от поземлен имот с идентификатор ****** с размер от 350 кв.м.
Твърди, че съгласно Протокол от 07.01.2020 год. на Нотариус - В. П.,
ответницата по насрещния иск задържа процесния имот.
Твърди, че задържането е без основание, ответницата по насрещния иск
следва да заплати на ищците сумата в размер на 450 /четиристотин и
9
петдесет/ евро за всеки месец, през който е държала имотите.
Претендира и обезщетение за забава, като мораторна лихва в размер на
законната лихва върху сумата за всеки едни месец, през който не е заплатено
обезщетение, до окончателното й заплащане.
Претендират обезщетение считано от 07.01.2020 год. до датата на
завеждане на насрещния иск, а именно март 2021 г., т.е. общо 14 месеца или
обезщетение в размер на 14 месеца по 450 евро = 6 300 евро равняващо се на
сумата от 12 338 /дванадесет хиляди триста тридесет и осем/ лева.
С насрещната искова молба е заявен петитум, с който ЕЛК. М. К. И КР.
Т. К. молят съда да ОСЪДИ СВ. ЕВГ. Ж. ДА ИМ ЗАПЛАТИ сумата от 12 338
лева, представляваща обезщетение, че са лишени от право да ползват
процесния имот общо за 14 месеца от 07.01.2020 год. до 07.03.20201 год. или
обезщетение за 14 месеца по 450 евро = 6 300 евро с левова равностойност 12
338 лева, ведно със законната лихва върху главницата считано от 15.03.2021
год. /датата на предявяване на насрещния иск/, до окончателното й
изплащане.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор на насрещната искова
молба от ответницата по насрещния иск СВ. ЕВГ. Ж., с която твърди, че
предявения иск е недопустим.
Оспорва исковете като неоснователни.
Твърди, че е заявила право на задържане на имотите, което се основава
на законоустановено право на добросъвестния владелец на имота по чл. 72,
ал. 2 от ЗЗД, който е направил подобрения в чужд имот, а не от клаузи на
договора и ответницата по насрещния иск е добросъвестен владелец.
Моли съда отхвърлите исковата претенция като неоснователна
С отговора са направени са доказателствени искания.
В съдебно заседание ищцата редовно призована, не се явява,
представлява се от процесуален представител по пълномощие, който
поддържа иск Претендира разноски. Моли съда да отхвърли насрещния иск.
В съдебно заседание ответниците редовно призовани явява се лично
ответника ЕЛК. М. К., ответника КР. Т. К. редовно призован не се явява,
двамата се представляват от процесуален представител по пълномощие, който
оспорва предявения иск и поддържа насрещния иск. Моли съда да отхвърли
10
предявени иск и уважи насрещния. Претендира разноски. Представил е
списък с претендираните разноски.
След преЦ. на събраните по делото доказателства, съдът приема за
установена следната ФАКТИЧЕСКА ОБСТАНОВКА:
На 22.05.2019 год. между ищцата СВ. ЕВГ. Ж. и ответниците Е. М. К. и
К. Т. К., е сключен предварителен договор за покупко-продажба, по силата на
който ответниците като продавачите са обещали да продадат, а ищцата като
купувач, да купи притежавания от продавачите в режим на СИО недвижим
имот, находящ се в гр. В., община В., област В., местност „******",
ул."******" № 53, а именно: обособен самостоятелен обект - ЖИЛИЩЕ,
изградено в двуетажна жилищна сграда, находяща се в поземления имот,
находящо се на сутеренния етаж, със застроена площ от 42,50 кв.м., състоящо
се от: три помещения и входно антре; обособен самостоятелен обект -
ЖИЛИЩЕ, изградено в двуетажна жилищна сграда, представляващо втория
етаж, със застроена площ от 42,50 кв.м., състоящо се от три помещения,
сервизни помещения и входно антре; самостоятелен обект - ГАРАЖ с площ
по НА от 15 кв.м., на първия етаж, както и съответните идеални части от
общите части на сградата, в която са изградени и ситуирани самостоятелните
жилищни и нежилищни обекти; припадащите се към описаните
самостоятелни жилищни и нежилищни обекти 350 кв.м. ид.ч. от
ПОЗЕМЛЕНИЯ ИМОТ, в който е изградена жилищната сграда, целият
поземлен имот с площ от 800 (осемстотин) кв.м., находящ се в гр.В., общ. В.,
обл. В., местност „******", ул."******" № 53, представляващ урегулиран
поземлен имот № VIII- 1133 в кв. 43 по плана на „******" - гр.В., при
граници за поземления имот: от двете страни улица, поземлени имоти №
******.
С предварителния договор ответниците са поели задължение да
прехвърлят собствеността върху описаните по-горе недвижими имоти на
купувача в срок до 31.12.2019 год. и срещу договорената в чл.2.1. цена от
общо 64 000 евро.
В деня на подписване на предварителния договор 22.05.2019 год. на
основание чл.2.8 от договора ищцата е следвало да заплати на продавачите
сумата от 18 000 евро, представляваща: задатък в размер на 6 400 евро и
авансово плащане на част от цената в размер на 11 600 евро.
11
Остатъкът от продажната цена в размер на 46 000 евро е следвало да
бъде заплатен, след нотариалното изповядване на сдЕ.та и след представяне
на удостоверение за липса на тежести, вписвания, отбелязвания и
заличавания за имота от Сл.Вписвания - гр. В., на основание чл. 2.9 от
договора, по сметка на продавачите.
Намерението на ищците е била да сключат договор за ипотечен заем за
заплащане на цената.
С банкова нареждане и извършена банкова операция от 22.05.2019 год.
ищцата е превела на ответниците, с основание авансово плащане на недвижим
имот сумата от 11 600 евро и сумата от 5 400 евро задатък покупка на
недвижим имот.
В посочената сума от 5 400 евро се включва и предходно заплатения
като стоп - капаро сумата 1000 на датата на подписване на предварителния
договор.
На 27.05.2019 год. година е съставен приемно предавателен протокол
между страните по предварителния договор, с който ответниците са предали
на ищцата владението на имотите предмет на предварителния договор.
В протокола страните са договорили ищцата да извърши следните СМР,
а именно:
Фасада - топлоизолация - завършен вид;
Етаж 1 (сутерен) - дренаж за отводняване, подмяна на всички мазилки -
таван, стени, под; смяна на дограма, включително врати; смяна на ел. и ВиК
инсталации, изграждане на второстепенна постройка (навес), залепен до
застройката на сутеренния етаж;
Етаж 2: подмяна на всички мазилки - таван, стени, под; смяна на
дограма, включително врати; смяна на ел. и ВиК-инсталации; изграждане на
кухня в площта на терасата; разширяване на баня и тоалет; укрепване на
тераса и съществуваща носеща колона, по възможност изграждане на втора
колона; смяна на изолационната дограма на външното стълбище към втория
етаж;
Гараж: смяна на дограма-прозорци;
Двор - бетонова настилка пред къщата.
В чл. 2.7 и 2.10 от договора, ответниците в качеството си на продавачи
12
за се задължили да представят на ищцата всички документи, отнасящи се до
историята на имота, да впишат постановление за възлагане и да предадат на
ищцата всички документи за прехвърляне на собствеността.
По силата на чл.4.1 б.а при виновно неизпълнение на задължението на
ответниците да прехвърлят правото на собственост, дължат връщане на
сумата от 18 000 евро, както и правото по чл.93 ал.2 от ЗЗД.
Страните са уговорили в договора, че при неизпълнение на
задължението на някоя отстраните по договора, разходите за извършените
подобрения са за сметка на ответниците, след споразумение или вещо лице
оценител, а ищцата като купувач има право да задържи имота до заплащане
на разходите за подобренията.
Ищцата е заявила с искане вх. № 216/21.05.2019 год. пред Банка ДСК
АД за отпускане на жилищен ипотечен кредит за закупуването на посочения в
искането имот - къща на ул. „******" № 53 (погрешно посочен № 52), м.
******, гр. В..
Получила е от сумата, като потребителски кредит, в размер на 50 000
лева.
С Нотариална покана с peг. № 8156, том 3, акт №11 от 19.12.2019 год.
на нотариус Л. Г., peг. № 116 на НК, с район на действие района на Районен
съд - гр. В., връчена на ответника ЕЛК. М. К., срещу разписка - уведомително
писмо № 62 от 22.12.2019 год., с която поканила ответниците да представят
на нея и на нотариуса всички изискуеми документи за сключване на сдЕ.та в
нотариална форма най - късно до 10,00 часа на 31.12.2019 год. в офис на
Нотариус В. П. с рег. № 205 на НК на посочения адрес.
В поканата ищцата изрично е указала, на ответниците, че при
непредставяне на нужните документи и/или неявяване на продавачите за
сключването на сдЕ.та, то същите ще се считат за неизправна страна по
сдЕ.та и в този случай следва да считат сключения между тях предварителен
договор за развален по тяхна вина, с всички произтичащи от това последици.
По нотариалната покана е приложен отговор.
Съставен е протокол от 31.12.2019 год. на Нотариус В. П., в
присъствието на страните по делото и техните процесуални представители, на
който ищцата се е запознала с отговор на нотариалната покана.
13
В протокола е установено, че ответниците не разполагат със всички
документи за нотариално изповядване на сдЕ.та за покупко-продажба на
имота предмет на предварителния договор и в частност кадастрална схема от
АГКК на сутерена представляващо-обособен самостоятелен обект -
ЖИЛИЩЕ, изградено в двуетажна жилищна сграда, находяща се в
поземления имот, находящо се на сутеренния етаж по предварителния
договор, което е причина да не е сключен, окончателен договор.
Ищцата е дала нов срок седмичен срок за изпълнение за това
задължение, изразяващо се в представяне на схема на сутерена, като
самостоятелен обект.
На 07.01.2020 год., страните са явили в кантората на В. П., като на
срещата е съставен констативен протокол от 07.01.2020 год., в който е
отразено, че ответниците в допълнително предоставения срок не представят
схема от АГКК за сутерена, като самостоятелно обособено обект. В
протокола е отразено изявлението на ищеца-купувач, че разваля сключения
между страните предварителен договор , поради неизпълнение на
задълженията на ответниците и ги е поканила да й върнат заплатените
авансово суми и задатък в двоен размер по указаната в протокола банкова
сметка.
От заключението на вещото лице М. Д. АТ., съдът установи, че:
Вилната сграда е изпълнена с каменни основи и носещи стени от
каменна зидария в избения етаж с дебелина 45 см.; тухлена зидария - фасадни
ограждащи зидове с дебелина 25см., които са носещи и част от
пространствения скелет на сградата и вътрешни преградни зидове с дебелина
12см.
Плочата над избения етаж е с дебелина 8см. и има изпълнени
стоманобетонни пояси с височина 20см. над каменната зидария. Плочата над
първия етаж е с дебелина 8см., като в зоната над откритата тераса е с
дебелина 12см. Над външната носеща зидария са изпълнени стоманобетонни
пояси с височина 20см„ като в зоните на фасадните отвори има предвидени и
изпълнени стоманобетонови, греди с височина 48см. Двата преградни зида
също завършват със стоманобетонови греди с височина 48см.
В Констативен протокол № КП № 1/22.01.2020 год. е описано
състоянието на Двуетажна вилна сграда със сутерен с идентификатор
14
******.1 в с.о.“******“ с административен адрес гр. В., ******, и са посочени
и наложителните дейности за укрепване на сградата след събаряне на
носещите стени на първия етаж. В този протокол е отразено, че процесната
сграда е „вредна в санитарно – хигиенно отношение, опасна за здравето на
хората, поради състоянието й". Предписано е да се направи основен ремонт
на сградата, да се изготви проект за укрепване и след одобряване на
техническа документация да се издаде Разрешение за строеж.
В момента на огледа от вещото лице е установило изпълнена фасадна
зидария на носещите тухлени стени с не особено добро качество. Вследствие
на събарянето има увредени конструктивни елементи - напуквания по греди,
провисване на стоманобетонова плоча и други дефекти по конструктивните
елементи.
В заключение вещото лице е направило извод, че Вилната сграда с
идентификатор ******.1 в с.о. ****** с административен адрес гр. В., ******
е негодна за обитаване, тъй като не е извършено укрепване на строителната
конструкция.
Според вещото лице състоянието, в което е в момента сградата не може
да се отдава под наем и не може да се определи наемна цена, въпреки доброто
местоположение.
По делото са разпитани свидетели.
От разпит на свидетеля С. Ж. Ж. син на ищцата
Съдът установи, че е присъствал при подписване на предварителния
договор между страните. Имотът се намирал във В., ******, ******. Майка
му купила част от къща, която е разделена на няколко жилища-на втория
етаж, на приземен етаж. Уговорката била да започнат ремонти и да се набавят
документи за остатъчното финансиране на покупката. Имотът бил в
състояние за основен ремонт. След подписване на предварителния договор,
влезли във владение. Съществувала договор, че свидетеля Ж. ще извърша
строително монтажните работи- шпакловки, нова ел. инсталация, нова „В и
К“ инсталация, изграждане на нова кухня в квадратурата на терасата,
разширяването /усвояването/ на терасата. Поставили нова дограма- ПВЦ,
бяла, троен пакет. Едната стая била завършена без боя, а другите не са
завършени към момента на преустановяване на СМР. В процеса на ремонта,
се появи комшията, който е собственик на долния етаж и заявил, че няма да се
15
случат нашите неща, че плановете му за имота са съвсем различни и да не
продължаваме с ремонтите. Свидетеля се обадил на ответницата Е., която го
успокоила и го посъветвала да продължава.
Свидетеля твърди, че при посещение в имота установил че стените на
първия етаж са съборени. Веднага се обадил на Е., която дошла на място.
Свидетеля твърди, че неговата майка е намерила пари от приятел и
имала готовност да сключи сдЕ.та. След дадения допълнителен срок,
договора бил развален.
Е. Р., минал през имота. Спрял автомобила, каза че е собственикът и му
споделил, че е за негово добро да не продължава да влагам пари в ремонти,
защото неговите идеи за имота са съвсем различни.
Служители от Общината съставили предупредителен протокол преди
събарянето на стените за ремонтите, които се правят- за терасата.
От разпита на свидетеля К. Ж. Ж., син на ищцата, съдът че свидетеля е
запознат със сключения предварителен договор.
Изчаквали да се подготвят документите, за да влязат във владение. Със
съгласие на Е. продължавали с ремонтите. Имота бил в окаяно състояние-
течове от покрива, напукани мазилки. Подменили дограмата, шпакловки на
стени, тавани, смяна на ел. инсталация, всичко, което е необходимо, за да
стане имота годен за живеене. Спрели ремонта след разрухата.Съседът Е.
дошъл пред къщата, влязъл вътре и заявил, че ще събори неговата част, но
няма да се нанесат в тази къща и ще бъдат измамени от Е.. След 3-4 дни
установили, че долният етаж е съборен.
От разпита на свидетеля Х. П. С., съдът установи свидетеля знае за
договора и познава имота. Зная, че сдЕ.та не се осъществила поради отказ на
купувачите.
Тази фактическа обстановка съдът установи от събраните по делото
съотносими писмени доказателства, които кредитира. Съдът кредитира и
гласните доказателства на двамата свидетели Ж.о, деца на ищцата при
условията на чл.172 от ГПК.
От така установената фактическа обстановка съдът прави следните
ПРАВНИ ИЗВОДИ:
16
Предявени са два иска, иск с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД и иск с
правно основание чл.93 ал.2 от ЗЗД.
Предявените искове са за солидарно осъждане на двамата ответници,
като според твърденията в исковата молба, солидарността се дължи на
обстоятелството, че двамата ответници са съпрузи и имота предмет на
предварителния договор за покупко-продажба е придобит в съпружеска
имуществена общност.
Солидарност между двама или повече длъжници възниква, само в
предвидените в закона случаи и когато е уговорена съгласно чл.121 от ЗЗД.
/Решение № 1035 от 26.01.2005 г. на ВКС по т. д. № 165/2004 г., ТК, II о.,
докладчик председателят К. Я./.
В изложените твърдения в исковата молба не се включват хипотезите на
чл.121 от ЗЗД, за възникване на солидарна отговорност между двата
ответници. Поради липса на законова разпоредба за солидарна отговорност в
настоящата хипотеза и липса на такава уговорка между страните, следва да се
приеме, че при уважаване на исковете отговорността на двамата ответници е в
условията на разделност. Решение № 71 от 28.02.2011 г. на ВКС по гр. д. №
1025/2010 г., III г. о., ГК, докладчик председателят Ц. Г..
В този смисъл съдът, следва да се произнесе по предявения в условията
на евентуалност иск.
По отношение на иска с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД.
Предявения иск е за неоснователно обогатявана на двамата ответници,
на основание отпаднало основание, с едностранното разваляне на
предварителния договор отстрана на ищцата.
В конкретния случай страните по делото са били обвързани в
облигационно отношение по силата на валиден предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, който е овързал страните. По силата на
договора ответниците са се задължили /обещали/ да продадат на ищцата
процесния имот, договорена цена от 64 000 евро платими, както следва капаро
в размер на 6 400 евро, включително и платените 1000 евро „стоп капаро,
11 600 евро авансово плащане на цената. Чл.1.2 и чл.2.8 от Договора.
Страните са договор окончателен срок за сключване на договор във
формата на нотариален акт 31.12.2019 год., който е продължен до 07.01.2020
17
год.
Към датата на падежа т.е. 07.01.2020 год. неизправна страна по
предварителния договор са ответниците, тъй като не са изпълнили
задължението си и не са представили схема от АГКК за обособен
самостоятелен обект - ЖИЛИЩЕ, изградено в двуетажна жилищна сграда,
находяща се в поземления имот, находящо се на сутеренния етаж“.
В този смисъл след като ответниците са неизправна страна по договора
без правно значение е дали ищцата е имала възможност да плати
договорената цена, с оглед на това че това и задължение възниква
едновременно с подписване на договора за покупко-продажба във формата на
нотариален акт. След като договор във форма на НА за покупко-продажба не
е сключен от макара и формално естество, по причина за която отговарят
ответниците, то се касае за виновно неизпълнение на задължение по договора
/ което те изрично са се задължили/, което поражда в полза на ищцата
потестативно право едностранно да развали предварителния договор.
Ищцата е упражнила това си право и считано то 08.01.2020 год.
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот сключен
между страните по делото е развален, едностранно поради виновно
неизпълнение на задължение по договора от страна на ответниците, чието
задължение е неделимо.
След неговото разваляне, платената по него цена, се явява платена на
отпаднало основание, при законова забрана за неоснователно обогатяване
ответниците дължат нейното връщате.
По отношение но размер на иска, същия се явява основателен и доказан
и по претендирания размер. Безспорно е установено, че ищцата е платила
авансово сумата от 11 600 евро, която след разваляне на договора, подлежи на
връщане.
По иска с правно основание чл.93 ал.2 от ЗЗД.
Ищцата претендира сумата от 12 800 евро, представляваща дадения по
предварителния договор задатък в двоен размер.
Както се изтъкна и по-горе, страните по делото са обвързани в
облигационна връзка от сключен действителен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот. От обективна страна е налице е
18
виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на ответниците
обещатели по предварителния договор да представят пред нотариус документ
за сключване на договор във формата на нотариален акт – схема от АГКК за
обособен самостоятелен обект - ЖИЛИЩЕ, изградено в двуетажна жилищна
сграда, находяща се в поземления имот, находящо се на сутеренния етаж,
предмет на предварителния договор.
Страните по делото, като страни и по предварителния договор са
уговорили в чл. 2.8 от Договора, че платената сумата от 6 400 евро, включа в
вея и сумата от 1000 евро „стоп капаро“, представлява платен задатък
смисъла на чл.93 ЗЗД.
В, изречение последно от предварителния договор страните са
уговорили, че при виновно неизпълнение на задължението по договор
продавачите обещатели връщане на дадения задатък в двоен размер.
От обективна страна ищцата е изправна страна по договора, тъй като е
изпълнила задълженията си по договор, като е платила уговорения задатък,
както и уговорената авансово цена. От обективна страна е, налице е и
виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на
ответниците, като обещатели по предварителния договор по смисъла на чл.2.7
от Предварителния договор.
Предвид гореизложеното, се налага извод, че изправната страна по
договора е ищцата, като такава за нея се е породило и тя е упражнила своето
потестативно право да развали договора с едностранно волеизявление, което
е и сторила. поради виновно неизпълнение от страна на ответниците
обещатели на задължение по договора.
Развалянето на предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот е извършено с изявление на изправната страна по договора, в
писмена форма тъй като договорът е сключен в договора е сключен в писмена
форма.
С оглед на гореизложеното сключения страните предварителен договор
е надлежно развален от купувача ищец, който се явява изправна страна по
същия поради виновното неизпълнение на задълженията на продавача.
Съгласно чл.4.1 б.а, от договора е постигнато съгласие уговорената
продажна цена в размер от 6 400 евро, заплатена от ищцата на ответниците в
19
деня подписване на предварителния договор по посочения начин, обезпечава
изпълнение на договорното задължение на продавачите обещатели и да има
качеството на задатък по смисъла на чл.93 ЗЗД.
В този смисъл съдът на чл.93, ал.2 ЗЗД, следва да уважи предявения иск
за сумата 12 800 евро, представляваща двойния размер на дадения по
договора задатък/капаро/.
По отношение на приетия за разглеждане насрещния иск.
Предявения иск се явява не основателен и недоказан и следва да се
отхвърли като такъв.
Насрещния иск е за сумата от 12 338 лева, представляваща обезщетение
дължимо на ответниците, за това, че са лишени от право да ползват
процесния имот за 14 месеца, считано от 07.01.2020 год. до 07.03.20201 год.
по 450 евро месечно или общо 6 300 евро с левова равностойност 12 338 лева,
ведно със законната лихва върху главницата считано от 15.03.2021 год.
/датата на предявяване на насрещния иск/, до окончателното й изплащане.
Във връзка със насрещния иск ищцата по първоначалния е въвела
възражение, че има право да задържи имота, до заплащане от страна на
ответниците на направените от нея подобрения в имота, като добросъвестен
владелец.
В случая въведеното възражение е допустимо и основателно, което
изключва възникване на право на обезщетение на ответниците по иска.
Иск, с който претендира обезщетение за това, че собственика е лишен
от ползването на имота си, а друго лице го ползва без основание е по чл. 59,
ал. 1 ЗЗД. /Решение № 476 от 26.06.2013 г. по гр. д. № 1515/2011 г. на ВКС/
По иска с правно основание чл. 59 от ЗЗД в тежест на ищците по
насрещния иск е да докажат, при условията на пълно и главно доказване,
каква е пазарната стойност за наем на процесния имот за претендирания
период, че са лишена от ползването на вещта, като по този начин ищцата се
обогатила неоснователно поради ползването на имота без основание.
В практиката на ВКС е прието, че фактическият състав на иска с правно
основание чл. 59 ЗЗД обхваща следните елементи; ищецът да е собственик на
имота /вещта/; ответникът да ползва фактически имота без наличие на правно
основание за това и размера на обезщетението, изчислен на база сумата, с
20
която собственикът е обеднял, тъй като не е реализирал ползата от
принадлежащото му право на ползване на имота. /Решение № 98 от 26.05.2015
г. по гр. д. № 6186 / 2014 г., III г.о. на ВКС/.
Когато собственик на имот е лишен от неговото ползване а се държи и
ползва от друго лице несобственик, обедняването на собственика се изразява
в пропуснатите от него наемоподобни доходи, които би получавал при
отдаването под наем на имота, които следва да се определят съобразно
действащите за периода пазарни наемни цени за конкретния имот.
Същевременно неоснователното обогатяване на лицето, което държи имота
се изразява в облагодетелствуването му със спестения от него наем, който би
плащал за ползване на имота през този период. /Решение № 252 от 23.01.2015
г. по гр. д. № 2858 / 2014 г. на ВКС/.
По делото не се събраха доказателства, за размер на това обезщетение,
поради и което искът се явява неоснователен.
За възникване на задължението за заплащане на обезщетение по чл. 59,
ал. 1 ЗЗД не е необходима писмена покана. Такава се дължи от датата на
неоснователното владение върху вещта. По делото не са представени
доказателства за това./Решение № 218 от 29.12.2015 г. по гр. д. № 7310 / 2014
г., I г.о. на ВКС/.
Във връзка със насрещния иск ищцата по първоначалния е въвела
възражение, че има право да задържи имота, до заплащане от страна на
ответниците на направените от нея подобрения в имота, като добросъвестен
владелец.
В случая въведеното възражение е допустимо, но е неоснователно и
неизключва възникване на право на обезщетение на собствениците на веща.
Правото на задържане има за задача да осигури на този, на когото е
признато, възможността да се удовлетвори предпочтително за подобренията,
направени в задържания имот и правото на задържане обезпечаващо
вземането не създава други предимства за кредитора в случая ответника по
насрещния иск./Решение № 393 от 24.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 86/2013 г.,
IV г. о., ГК, докладчик съдията Стоил Сотиров/.
Поради изложеното настоящия съдебен състав приема, че подобрителя
на имот с право на задържане, дължи на собственика на веща обезщетение за
21
това че е лишен от правото да полза имота, като в този смисъл възражението
е неоснователно.
С оглед на гореизложеното, в краен извод съдът намира, че предявения
насрещен иск е неоснователен и недоказан, тъй като ищците по насрещния
иск не са доказали при условията на пълно и главно доказване не са доказали
отправянето на писмено покана до ответницата по насрещния иск и размера
на наемоподобното обезщетение, то иска се явява неоснователен и следва да
се отхвърли като такъв.
По искането за разноски.
С огледи изхода от спора съдът следва да присъди в тежест на
ответниците направените от ищцата разноски за уважените искове в размер
на 3 949 лева, от които 1 960 лева, заплатен адвокатски хонорар.
Водим от гореизложеното съдът,
РЕШИ:
ОСЪЖДА ЕЛК. М. К., ЕГН:**********, с постоянен адрес: гр. В., обл.
В., ул. „******" № **, ******, ДА ЗАПЛАТИ на С. Е. Ж., ЕГН:**********
адрес гр. В., ул. "******" №**, действаща чрез процесуалния си представител
по пълномощие адв. Д.В. от АК-В. и съдебен адрес гр. В., ******, СУМАТА
от 11 600 евро, авансово платена част от продажната цена по Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имот от 22.05.2019 год., на
основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то от ЗЗД, вр. с чл. 87 от ЗЗД.
ОСЪЖДА КР. Т. К., ЕГН:**********, с постоянен адрес: гр.В., обл. В.,
******, ДА ЗАПЛАТИ на С. Е. Ж., ЕГН:********** адрес гр. В., ул. "******"
№**, действаща чрез процесуалния си представител по пълномощие адв. Д.В.
от АК-В. и съдебен адрес гр. В., ******, СУМАТА от 11 600 евро, авансово
платена част от продажната цена по Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижими имот от 22.05.2019 год., на основание чл. 55, ал. 1,
пр. 3-то от ЗЗД, вр. с чл. 87 от ЗЗД.
ОСЪЖДА ЕЛК. М. К., ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТИ на С. Е. Ж.,
ЕГН:**********, СУМАТА от 12 800 евро, представляваща двойния размер
на платения от ищцата задатък по предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 22.05.2019 година, на основание чл. 93, ал.2,
22
вр. с чл. 87 от ЗЗД.
ОСЪЖДА КР. Т. К., ЕГН:**********, ДА ЗАПЛАТИ на С. Е. Ж.,
ЕГН:**********, СУМАТА от 12 800 евро, представляваща двойния размер
на платения от ищцата задатък по предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 22.05.2019 година, на основание чл. 93, ал.2,
вр. с чл. 87 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН предявения от
ЕЛК. М. К. И КР. Т. К. иск с правно основание чл.59 от ЗЗД, против СВ. ЕВГ.
Ж., да им ЗАПЛАТИ сумата от 12 338 лева, представляваща обезщетение, че
са лишени от право да ползват процесния имот общо за 14 месеца от
07.01.2020 год. до 07.03.20201 год. /за 14 месеца по 450 евро,равно на 6 300
евро с левова равностойност 12 338 лева, ведно със законната лихва върху
главницата считано от 15.03.2021 год./датата на предявяване на насрещния
иск/, до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА ЕЛК. М. К. И КР. Т. К. да ЗАПЛАТЯТ на СВ. ЕВГ. Ж.
направените по делото разноски, на основание чл.78 от ГПК, в размер на
3 949 лева, от които 1 960 лева, заплатен адвокатски хонорар.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок
от връчването на препис на страните, пред Апелативен съд гр.В..
Съдия при Окръжен съд – В.: _______________________
23