№ 7113
гр. София, 19.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-2 СЪСТАВ, в публично заседание
на петнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Евгени Георгиев
при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева
като разгледа докладваното от Евгени Георгиев Гражданско дело №
20231100113843 по описа за 2023 година
I. ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ
НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА
1. По исковата молба на ищеца
[1] В искова молба от 08.12.2023 г. Д. и И. Б. са заявили, че на
16.11.2020 г. са сключили с Т. Ш. и Н.Н. предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот - апартамент 9 в гр. София, ул. *******, вх. „а“
(процесния имот). Цената е била 90 000,00 евро. Те са изплатили цялата цена
без остатъка от 12 880,00 евро, които е следвало да заплатят при сключването
на окончателен договор на 01.12.2023 г.
[2] През лятото на 2023 г. е починал Н.Н., като негови наследници по
закон са били ответниците Т. Ш., негова съпруга, и ответницата Р. Н., негова
дъщеря. Впоследствие Т. Ш. е развила психиатрично заболяване. На
01.12.2023 г. ответниците не са се явили за сключването на окончателен
договор. Затова Д. и И. Б. молят съда да обяви предварителния договор за
1
окончателен (исковата молба, л. 2-3 от делото).
2. По писмения отговор на ответника
[3] Р. Н. и Т. Ш. не са оспорили предявения иск. Те са заявили, че не са
се явили за сключването на окончателен договор поради психическото
заболяване на Т. Ш.. Те молят съда да уважи иска (писмените отговори, л. 44 и
л. 46).
II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД
КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ
И СЪБРАНИТЕ ПО ДЕЛОТО ДОКАЗАТЕЛСТВА
[4] На 26.01.1990 г. чрез договор за замяна Т. Ш. и Н.Н. са придобили от
Общински народен съвет „Овча Купел“ собствеността за процесния имот
(договора за замяна на недвижим държавен имот, л. 8). На 16.11.2020 г. Т. Ш. и
Н.Н. от една страна и от друга страна ищците Д. и И. Б. са сключили
предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот (договора, л.
5-7). Те са договорили 90 000,00 евро цена, която Д. и И. Б. е трябвало да
платят на вноски до 01.12.2023 г., по следния начин: 9 000,00 евро капаро,
платими в деня на подписването на предварителния договор; 9 000 евро,
платими в деня на подписването на предварителния договор; 36 месечни
вноски по 2 000,00 евро или общо 72 000,00 евро, платими от декември 2020 г.
до декември 2023 г.
[5] Д. и И. Б. са дължали и 12 880,00 евро, платими в деня на
подписването на окончателния договор (т. 2.1., б. „г“ от предварителния
договор). Тази сума се е дължала заради разсрочването на плащанията на
вноски, а не като част от продажната цена (пак там). Не се спори, че Д. и И. Б.
са заплатили всички вноски от общо 90 000,00 евро, но не са заплатили
последните 12 880,00 евро, дължими поради разсрочването на задължението
за плащане на цената.
2
[6] Страните са уговорили, че в случай, че не сключат окончателен
договор по-рано, те ще се явят за тази цел в 10:00 часа на 01.12.2023 г. пред
нотариус В.Б.. На посочената дата в кантората на нотариус В.Б. са се явили
ищците за сключването на окончателния договор, но от продавачите не се е
явил никой (констативния протокол, л. 13).
[7] Междувременно, на 31.07.2023 г. е починал Н.Н.. Той е оставил за
наследници съпругата си Т. Ш. и дъщеря си Р. Н. (удостоверението за
наследници, л. 10).
[8] На 23.08.2023 г. Р. Н. е предявила иск за поставяне на нейната майка
под запрещение (справката, л. 39). На 22.02.2024 г. Т. Ш. е била поставена под
пълно запрещение, а Р. Н. е била назначена за неин настойник
(удостоверението, л. 44).
[9] Д. и И. Б. са заплатили: 483,00 лева държавна такса (л. 22); 1 500,00
лева на адвокат (л. 4); 5,00 лева за съдебни удостоверения (л. 17-18). Общо
разноските на ищците са за 1 988,00 лева. Т. Ш. и Р. Н. не са направили
разноски по делото.
III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА
УСТАНОВЕНИТЕ ФАКТИ КЪМ ПРИЛОЖИМОТО ПРАВО И
РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛОТО
[10] Д. и И. Б. са предявили иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за
задълженията и договорите (ЗЗД). Искът е основателен.
1. По иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
[11] Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния
договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Когато
задължението е да се прехвърли право на собственост върху имот, съдът
проверява и дали са налице предпоставките за прехвърлянето на
3
собствеността на имота, включително дали отчуждителят е собственик на
имота (чл. 363 от ГПК).
[12] Следователно предпоставките за уважаването на иска са: 1. Т. Ш. и
Р. Н. да са собственици на процесния имот; 2. наличие на валиден
предварителен договор между Д. и И. Б. от една страна и от друга страна Т. Ш.
и Р. Н. за продажба на този недвижим имот; 3. да не е сключен окончателен
договор; 4. Д. и И. Б. да искат от съда обявяването му за окончателен; 5. Д. и
И. Б. да са изправни относно изпълнението на задълженията си по
предварителния договор.
[13] Съдът установи, че:
1. Т. Ш. и Р. Н. са собственици на процесния имот;
2. налице е валиден предварителен договор между Д. и И. Б. от една
страна и от друга страна Т. Ш. и Н.Н. (наследодател на ответниците), по който
първите са се задължили да продадат на вторите процесния имот;
3. не е сключен окончателен договор за покупко-продажба;
4. Д. и И. Б. искат от съда обявяването на предварителния договор за
окончателен;
5. Д. и И. Б. са изправни относно изпълнението на задълженията си по
предварителния договор.
[14] Съдът приема, че Д. и И. Б. са изправни относно изпълнението на
задълженията си по предварителния договор, защото те са заплатили цялата
продажна цена от 90 000,00 евро. Те не са заплатили 12 880,00 евро, дължими
поради разсрочването на цената на вноски.
[15] Съгласно чл. 362, ал. 1 от ГПК обаче, при иск по чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое
насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът
постановява решение, което замества окончателния договор, при условие
ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни
задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението,
4
включително чрез прихващане за сметка на ответника на задълженията към
държавата, платени от ищеца. Следователно няма пречка съдът да обяви
предварителния договор за окончателен под условието, че Д. и И. Б. заплатят
на Т. Ш. и Р. Н. 12 880,00 евро в двуседмичен срок.
[16] Налице са предпоставките за уважаването на иска. Затова съдът
обявява предварителния договор за окончателен, при условие, че ищците
заплатят дължимите от тях 12 880,00 евро в двуседмичен срок от влизането в
сила на решението.
2. По разноските
[17] Съгласно чл. 364 от ГПК, ищците дължат заплащането на
разноските по прехвърлянето на имота. Това включва и нотариална такса (т.
19 от ТР на ОСГТК на ВКС 6/06.11.2013 г. по тълк. д. 6/2012 г.). Уговорената
продажна цена от 176 024,70 лева (левовата равностойност на 90 000,00 евро)
е по-висока от данъчната оценка (48 287,60 лева). С оглед материалния
интерес и в съответствие с Раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси
към ЗННД, връзка с чл. 87, изр. 2 от ЗННД ищците следва да заплатят по
сметка на СГС 882,55 лева нотариална такса (176 024,70-
100 000,00х0,002+730,00).
[18] На основание чл. 47, ал. 2, вр. чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ и чл. 35, ал. 2
от Наредба на Столичен общински съвет за определяне на размера на
местните данъци ищците следва да заплатят 5 280,74 лева местен данък за
възмездно прехвърляне на недвижим имот (176 024,70х,0,03). До заплащането
на тези разноски на основание чл. 364 от ГПК съдът следва да разпореди
вписване възбрана за обезпечение на тези вземания.
[19] При успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД с обявяване
на предварителния договор за покупко-продажба за окончателен съдът следва
да разпредели отговорността за разноските съобразно установените
обстоятелства, ръководейки се от това коя от страните е станала причина за
5
водене на делото (ТР на ОСГКТ на ВКС 4/09.05.2023 г. по тълк.д. 4/2020 г.).
Съгласно чл. 78, ал. 2 от ГПК, ако ответникът с поведението си не е дал повод
за завеждане на делото и, ако признае иска, разноските се възлагат върху
ищеца.
[20] В случая преди датата, на която е следвало да се сключи
окончателния договор, е починал единият от продавачите. Неговата съпруга,
която също е страна по предварителния договор, пък е страдала от слабоумие,
поради което е бил предявен иск за поставянето под запрещение. Това
отново се е случило преди падежа на задължението за сключване на
окончателния договор. Този падеж е настъпил, докато е бил висящ процесът
по поставяне на ответницата под запрещение. Затова съдът приема, че
ответниците не са дали повод за предявяване на иска. Освен това те са го
признали. Затова разноските следва да се възложат на ищците независимо от
изхода на делото. Ето защо съдът
РЕШИ:
[21] ОБЯВАВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 от
Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 16.11.2020 г. между Д. Д. Б. и И. Б. от
една страна и от друга страна Т. Л. Ш. и Н. Р.Н.. Съдът обявява договора за
окончателен ПРИ УСЛОВИЕ, че в двуседмичен срок от влизане на
решението в сила купувачите Д. Д. Б. и И. Б. заплатят на продавачите Т. Л. Ш.
и Р. Н. Н. 12 880,00 евро, дължими за разсрочването на цената на вноски.
Съдът прави това по иск на Д. Д. Б. и И. Б. срещу Т. Л. Ш. и Р. Н. Н..
[22] Предмет на предварителния договор е следният недвижим имот:
АПАРТАМЕНТ 9 от 103,24 кв. м., МАЗЕ 9 от 5,19 кв. м. и 5,085% ид. ч. от
общите части на сградата и правото на строеж върху мястото. Той се намира в
гр. София, ул. „*******, вход „А“, като апартаментът е на четвъртия етаж.
Апартаментът се състои от три стаи, дневна, кухня и сервизни помещения.
Неговият идентификатор е 68134.4337.2040.3.9. Съседи на апартамента са
6
имоти с идентификатори: на същия етаж - 68134.4337.2040.3.8; под него -
68134.4337.2040.3.6; над него - 68134.4337.2040.3.12.
[23] Д. Б. е с ЕГН **********, а И. Б. е с ЕГН **********. Те са със
съдебен адрес – адвокат Л. Т., гр. София, ул. *******, вход „Б“. Т. Ш. е с ЕГН
**********, а Р. Н. е с ЕГН **********. Те са с адрес в гр. София, ул.
„*******.
[24] НАЛАГА ВЪЗБРАНА върху имота, описан в пар. 21 на основание
чл. 364, ал. 1 от ГПК, която ще бъде вдигната след представянето на
доказателство за внасянето на: 5 8280,74 лева местен данък по сметка на
Столична община; 882,55 лева по сметка на СГС нотариална такса; 48,29 по
сметка на Агенцията по вписванията държавна такса за вписване на
решението.
[25] ДА СЕ ИЗДАДЕ обезпечителна заповед след влизането на
решението в сила, препис от която ДА СЕ ИЗПРАТИ на Агенция по
вписванията.
[26] УВЕДОМЯВА Д. и И. Б., че съдът няма да издаде препис от
решението, за да бъде извършено вписването му, докато те не представят
доказателство, че нямат публични задължения.
[27] Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред САС в
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
7