РЕШЕНИЕ
№ 173
гр. Варна, 08.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Диана В. Джамбазова
Членове:Росица Сл. Станчева
Юлия Р. Бажлекова
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
като разгледа докладваното от Диана В. Д.а Въззивно гражданско дело №
20243000500110 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от
пълномощника на Н. С. К. и М. Б. К. в лично качество и в качеството им и на
наследници по закон на починалия в хода на процеса Ю. Б.К., срещу решение
№ 1309/10.11.2023 г. по гр.д.№ 1463/2022 г. на Окръжен съд – Варна, с което е
отхвърлен иска, предявен срещу „Денис 2007 ЕООД, ЕИК175443605, с правно
основание чл.108 от ЗС и цена в размер на 1 052 817 лева - по отношение на
описаните в диспозитива на решението недвижими имоти и са присъдени
разноските по делото. Въззивникът сочи, че съдът е постановил съдебен акт
при нарушение на материалния закон и неправилно е отхвърлил иска. Моли за
отмяна на обжалваното решение и за постановяване на ново по съществото на
спора, с което искът по чл.108 от ЗС бъде уважен, с присъждане на
разноските.
В подаден писмен отговор пълномощникът на ответното дружество
оспорва въззивната жалба и изразява становище за правилност на
1
обжалваното решение.
Въззивната жалба е подадена в срок и от надлежна страна и е
процесуално допустима. След като прецени доказателствата по делото –
поотделно и в тяхната съвкупност, Варненският апелативен съд приема
следното:
Предявени са искове от процесуалния представител на Ю. Б. К., Н. С. К.
и М. Б. К., всички - граждани на Република Турция против „Денис 2007"
ЕООД с ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление гр.Варна,
ул."Цар Симеон“ № 1, с правно основание чл.108 от ЗС и цена на иска 1 052
817 лева. Ищците твърдят, че са наследници по закон на Н. К., починала на
19.08.2021 год. Твърдят, че с пълномощно рег.№ 00537/21.01.2019 год. на 13-
ти нотариус Бешикташ, наследодателката им упълномощила А.А. А.а да се
разпореди със собствените й 3/5 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор
10135.1506.565 по КККР на гр.Варна, находящ се на ул.„Цар Симеон I" № 1 и
построените в него самостоятелни обекти в сграда с идентификатори
№10135.1506.565.3.1 и №10135.1506.565.3.4 и прилежащите идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж в размер на 86,30%. На
4.02.2019 г., с нотариален акт № 60, том I, дело № 57 на Нотариус Ваня Г. с
рег. №549 на НК, А. А.а, в качеството си на пълномощник на Н. К.
прехвърлила чрез покупко-продажба описания имот на „Денис 2007" ЕООД,
чиито управител и представляващ е самата тя, за сумата от 150 000 лв.
Ищците сочат нищожност на договора за покупко-продажба, тъй като е
нарушен чл.38 ЗЗД, според който представителят може да договаря със себе
си само с изрично съгласие на представлявания, изразено в даденото
пълномощно. Сочат, че е нарушен и чл.40 от ЗЗД, тъй като пълномощникът е
договарял във вреда на представлявания, предвид занижената с около десет
пъти продажна цена. Предвид, че нищожността на договора, той не е произвел
действие, а имотът е останал в патримониума на наследодателка на ищците,
които са го придобили по наследство, а ответникът го владее без основание.
Заявяват петитум, да се признае за установено между страните, че ищците са
собственици на 3/5 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 10135.1506.565
по КККР на гр.Варна, находящ се на ул.„Цар Симеон I" № 1 и построените в
него самостоятелни обекти в сграда с идентификатори №10135.1506.565.3.1 и
№10135.1506.565.3.4 и прилежащите идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж в размер на 86,30% и за осъждане на
2
ответника да предаде владението на имота.
Оспорвайки изцяло иска, ответното дружество твърди, че разпоредбата
на чл.38 от ЗЗД е диспозитивна, а не императивна, поради което неспазването
на забраната за договаряне сам със себе си не води непременно до
недействителност на сделката. Оспорват твърденията за недействителност на
сделката поради нарушение на чл.40 ЗЗД – договаряне във вреда на
представлявания. Твърдят, че ако продажната цена е неколкократно по-ниска
от пазарната цена на имота, следва да се изследват всички релевантни
обстоятелства, свързани с интереса, необходимостта и мотивите на
представлявания да сключи конкретната сделка. Предвид факта, че
прехвърлителката Н. К. и Е.Ч. – едноличен собственик на капитала на „Денис
2007“ ЕООД били брат и сестра и в много близки отношения, било постигнато
съгласие за продажната цена в размер на 150 000 лв. и за осигуряване на
ежемесечна издръжка на прехвърлителката докато е жива. Ответникът
оспорва активната процесуална легитимация на ищците, като твърди, че
липсват доказателства същите да са приели наследството на Н. К.. Моли съда
да отхвърли изцяло предявените искове с присъждане на разноските.
Не се спори по делото, установява се от приложените писмени
доказателства, че ищиците Ю. Б. К., Н. С. К. и М. Б. К. са наследници по закон
– деца на Н. К., починала на 19.08.2021 год. видно от Решение № 2021/181 на
Правомощен съд гр.Ялова Турция. С определение № 190/12.03.2024 г.
настоящата инстанция е конституирала Н. К. и М. К. като въззивници освен в
лично качествно, и в качеството им на наследници по закон на починалия в
хода на процеса ищеца Ю. К..
Безспорно е установено от приложените НА № 27, том.8, дело № 7028
/1992 год. и НА № 129 том.8, дело № 7714/1992 год. на Нотариус при ВРС, че
наследодателката на ищците е придобила по наследство и завещание 3/5 ид.ч.
от поземлен имот с идентификатор 10135.1506.565 по КККР на гр.Варна,
находящ се на ул.„Цар Симеон I" № 1 и построените в него самостоятелни
обекти в сграда с идентификатори №10135.1506.565.3.1 и
№10135.1506.565.3.4 и прилежащите идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж в размер на 86,30%. С пълномощно рег.№
00537/21.01.2019 год. на 13-ти Нотариус Бешикташ наследодателката на
ищците Н. К. е упълномощила А.А. да извърши продажба на притежавания от
3
нея имот на когото прецени. С Нотариален акт № 60 том I, рег.№ 981 дело №
57/04.02.2019 год. на Нотариус Ваня Г. с рег. № 549 на НК упълномощената А.
А.а е продала на „Денис 2007" ЕООД, чиито управител е самата тя имота, за
сумата от 150 000 лева, която сума е платена по банков път на две вноски /на
25.01.2019 г. и на 28.01.2019 г./, преди подписването на договора. Приложени
са извечения от парични преводи, установяващи, че за периода от 25.12.2019
год. до 10.08.2021 год. Н. К. е получавала парични суми по банковата си
сметка – първоначално, с наредител А.А. А.а, а след м.февруари 2020 год., с
наредител Злата Чокджан, като получаваните суми средно месечно са между 1
500 евро и 2 000 евро.
Пред настоящата инстанция са приети заключения на единична и тройна
СИЕ, които са оспорени от страните. Съдът приема, че следва да бъде
кредитирано като обективно заключението на назначената тройна СИЕ, което
е съобразено с метода на пазарните аналози в комбинация с приходния подход
и разходния подход, с прилагане на комбинация от методи – метода на
пазарните сравнения и метод на амортизираната възстановителна стойност,
установяващо пазарна стойност на 3/5 ид.ч. от процесния имот към датата на
учредяване на представителната власт – 21.01.2019 г. и към датата на
отчуждаването му – 4.02.2019 г., в размер на 1 365 300 лв.
По делото са събрани гласни доказателства, всички – преценени с оглед
заинтересуваността на част от свидетелите от изхода на спора. Сочените от
ищците свидетели А.М.Р. - снаха на брата на Е.Ч. и П. К. – съпруга на ищеца
М. К. установяват, че не са били информирани за намерението на
наследодателката Н. да отчужди процесния имот.
Свидетелят Е.Ч. - брат на Н. К., свидетелства, че отношенията със
сестра му Н. били много близки; преди прехвърлянето на имота, той заплащал
данъците, събирал наемите и ги разпределял между сестрите си. Н. пожелала
да сключат договора за покупко-продажба, тъй като синовете й не се грижели
за нея, а на болногледач плащала със средства, изпращани от свидетеля - по
около 2000 евро месечно; установява, че тя е била наясно за продажната цена
от 150 000 лв., извън които – чрез ежемесечни преводи, получила общо около
100 000 лв.
Свидетелката М.В.К. – адвокат, обслужващ фирма “Денис 2007” ЕООД,
установява, че процесният имот е бил съсобствен между Е.Ч. и двете му
4
сестри – Г. и Н.. Договорили се имотът да остане за брата – Е., като Г. му
прехвърлила частта си чрез апортна вноска, а през 2019 год. Н. продала имота
си на “Денис 2007” ЕООД, чиито собственик бил Е.Ч., а управител – А. А.а.
Имотът се поддържал и ползвал от дружеството, а наемите били изпращани на
двете сестри. Н. решила да прехвърли на брат си нейната част от имота, тъй
като била сигурна, че след смъртта й синовете й ще се разпоредят с него и ще
изхарчат парите. Н. К. нямала претенции за цената на имота и била готова да
го дари на брат си, тъй като през годините той я издържал. Е.Ч. бил обещал, че
ще издържа сестра си Н., дори и да не му прехвърли имота.
Свидетелката З.Г.Ч. – снаха на Е.Ч. установява, че преди изповядване на
сделката свекърът й споделил, ако се случи нещо с него, тя и съпругът й да
продължат да издържат Н., докато е жива. Свидетелката установява, че
ежемесечните суми от около 1 500 евро били изпращани първоначално от А., а
след смъртта й - от свидетелката. Н. К. починала през месец август 2021 год., а
отношенията между А., Н. и Е. били близки.
Показанията на свид. К. следва да бъдат изцяло кредитирани като
обективни и незаинтересовани от изхода на спора. Показанията на свид.З.Ч. и
Е.Ч., преценени с оглед заинтересоваността им от изхода на спора относно
факта на превеждане на суми в полза на Н. К. след сключване на договора за
продажба са непротиворечиви и кореспондират със събраните доказателства
за извършените преводи.
За обосноваване на правото си на собственост върху имота, предмет на
иска по чл.108 от ЗС, ищците са въвели възражения за недействителност на
отчуждителната сделка, обективирана в Нотариален акт № 60, том I дело № 57
на 04.02.2019 год. на Нотариус Ваня Г. с рег.№ 549 на НК с твърдения, че
поради недействителността, договорът не е произвел вещно-прехвърлително
действие и правото на собственост е останало в тухния патримониум, в
качеството им на наследници на Н. К..
Първото възражение е за недействителност на договора на основание
чл.38, ал.1 от ЗЗД с твърдения, че пълномощникът на Н. К. - А.А. А.а е
продала имота на „Денис 2007" ЕООД, чийто управител е тя, договаряйки
сама със себе си. Безспорно е, че в текста на пълномощното, приложено към
нотариалното дело липсва изрично съгласие за такова договаряне от
упълномощителката, по смисъла на чл.38, ал.1 от ЗЗД. Въведеното възражение
5
е неоснователно, тъй като видно от доказателствата по делото, А.А. А.а е била
управител на търговското дружество-купувач и негов органен представител по
силата на закона и не е участвала в сделката в лично качество. В качеството си
на управител на търговското дружество, тя е била част от неговата структура и
е изразила волята на едноличния собственик на капитала на дружеството, а не
своята собствена, което изключва наличието на соченото основание по чл.38
от.1 от ЗЗД за недействителност.
Съдът намира, че възражението за недействителност на договора на по
смисъла чл.40 от ЗЗД е неоснователно. Фактическият състав, пораждащ
недействителността по чл.40 ЗЗД се състои от обективен и субективен
елемент. Обективният елемент изисква договорът, сключен от представителя
и насрещната страна, да уврежда интересите на представлявания, като
преценката за наличието на увреждането се извършва според конкретните
обстоятелства за всеки отделен случай, към момента на сключване на
договора и според това какъв е бил интересът на представлявания от
сключване на сделката. Субективният елемент изисква "споразумяване"
между представителя и насрещната страна по договора за увреждането на
представлявания, свързано с недобросъвестност на представителя и
насрещната страна по договора.
Продажната цена като величина е обективен критерий за наличие на
увреждане, но тя следва да се преценява с оглед всички обстоятелства,
свързани с интереса на представлявания и неговите мотивите да сключи
договора. Безспорно е установено, че платената цена по договора е 150 000
лева, при пазарна цена - съобразно тройната СИЕ в размер на 1 364 900 лева.
Следователно, платената сума е около девет пъти по-ниска от пазарната
стойност на имота. За да бъде направен извод за сключване на договора във
вреда на представлявания обаче, следва да се съобразят всички останали
обстоятелства: в конкретния случай продавачката и собственикът на капитала
на дружеството са били в близки роднински отношения - сестра и брат, между
които е имало доверие и привързаност. Преди сключването на договора,
купувачът се е задължил да заплаща издръжка на сестра си и изпълнявал
обещанието си чрез изплащане на ежемесечни вноски между 1 500 евро и
2 000 евро до датата на смъртта й, осигурявайки й нормални условия за живот.
От значение за правилното решаване на спора е и факта, че плащането на
цената по договора е извършено няколко дни преди изповядването на сделката
6
и продавачката не е възразила за размера й.
Не е налице и субективният елемент от фактическия състав на чл.40 от
ЗЗД – не е доказано споразумяване между представителя и насрещната страна
по договора за увреждането на представлявания, свързано с
недобросъвестност. Видно е от доказателствата по делото – показанията на
свид.К., че отношенията на доверие между прехвърлителката и брат й са я
мотивирали да извърши продажбата при предварително уговорени между тях
условия, като същата е изразила готовност вкл. да дари имота, тъй като през
годините той я издържал.
Тези обстоятелства водят до извод, че сключеният договор не е
увреждащ интересите на продавача - наследодателката на ищците Н. К..
Ищците не са установили при условията на пълно и главно доказване
фактическия състав на чл.40 от ЗЗД. Сключеният договор не страда от
сочените пороци, породил е вещно-прехвърлително действие, поради и което
искът по чл.108 от ЗС е неоснователен и недоказан и следва да бъде
отхвърлен. Като е достигнал до същите правни изводи, първоинстанционният
съд е постановил правилен и законосъобразен съдебен акт, който следва да
бъде потвърден.
С оглед изхода от спора, съдът седва да присъди в тежест на
въззивниците дружеството разноски в общ размер на 40 450 лв., от които 17
450 лева адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения, Варненският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1309/10.11.2023 г. по гр.д.№ 1463/2022 г.
на Окръжен съд – Варна.
Осъжда Н. С. К. и М. Б. К., ДА ЗАПЛАТЯТ на „ДЕНИС 2007" ЕООД с
ЕИК:********* направените по делото разноски в общ размер на 40 450 лв.,
от които 17 450 лева адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ в едномесечен срок
от съобщаването му на страните.
7
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8