РЕШЕНИЕ
№ 935
гр. Бургас, 02.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Кирил Гр. Стоянов
Пламена К. Георгиева Върбанова
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно гражданско
дело № 20252100501255 по описа за 2025 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод на
въззивната жалба на процесуалния представител на М. Х.,Д. Х.,граждани на
*** - ищци по гр.д. № 601 /2023 год. по описа на Районен съд-Поморие
против решение № 75/22.05.2025 год. ,с което е отхвърлен предявения от
въззивниците иск против етажната собственост на собствениците на сграда
А/Алфа/ в комплекс Сънсет ризорт – Поморие ,находяща се в сграда с
идентификатор 57491.509.24.5 по КККР на града ,представлявани от
управителя „Кондо мениджънт“ЕООД с управител Манол Манолов,за отмяна
на решението по т. 3 от дневния ред на проведеното на 31.08.2023 г. и
01.09.2023 г. ОСЕС ,обективирано в съставения протокол за проведеното
събрание .
Въззивниците изразяват недоволство от решението , като считат същото
за незаконосъобразно ,неправилно и необосновано.
На първо място се сочи ,че първоинстанционният съд не се е произнесъл
по възражението против методиката за изчисление на вноските на етажната
1
собственост .Доколкото нормата на чл. 51 ал. 1 ЗУЕС е императивна ,ОСЕС
има право да определя само размера на конкретната вноска ,но не и начина,по
който същата се определя.Тук се оспорва именно начина на изчисление .Макар
в решението да е цитиран дословно законът,в бюджета ,неизменна част от
решението ,се вижда ,че са направени интерпретации на законовата
норма,като разпределението на вноските е определено да става автоматично
на база на брой собственици ,вписани в нот. акт за собственост –т.е. ако един
апартамент е собственост на 4 собственика,то според направената
интерпретация целогодишно ще се дължат вноски на четирима собственика
.Освен това от значение е от значение е дали ползвателите или собствениците
живеят в имота ,като в последната редакция на ЗУЕС се предвижда
динамично изчисляване на броя на собствениците ,пребиваващи в етажната
собственост .Докато в атакуваното решение не се предлага бюджет ,който да
конкретизира точното разпределение на разходите ,а от писмото на
управителя става ясно ,че разпределението страна механично на брой
собственици на имотите .
Моли се за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което се
уважат изцяло исковите претенции.
Въззивната жалба е допустима,подадена от процесуално легитимирана
страна против подлежащ на обжалване акт .
В отговор по реда на чл. 263 от ГПК на въззивната жалба ответникът чрез
процесуалния си представител я оспорва ,като счита ,че при постановяване на
атакуваното решение не са допуснати визираните нарушения. Съдът е
направил обстоен анализ на всички събрани по делото доказателства ,въз
основа на който е направил обосновани и правилни изводи,че не се
установяват нарушения при свикването и провеждането на ОСЕС,както и
защо не е налице нарушение на материалноправната норма на чл. 51 ЗУЕС.В
случая твърдението ,че решението по т. 3 от дневния ред заобикаляло закона
,доколкото в приетия бюджет е залегнало разпределението на вноските да
става на база брой собственици ,вписани в нот. акт за собственост ,е
неоснователно .В решението ясно и точно е формулирано /освен буквалното
цитиране на нормата на чл. 51 ЗУЕС/,че разходите се разпределят поравно
между собствениците ,ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства и за пълнота е решено тази сума да е в размер на 283,11 лв. от
2
собственик ,ползвател или обитател/като решението е съобразено с нормата в
редакцията му ,действала към момента на вземане на решението /.Подчертава
се ,че тъй като електрозахранването в комплекса е спряно за продължителен
период и на практика сградата не се обитава ,то обитатели/наематели /
липсват и единственият приложим критерий за разпределяне н разходите по
поддръжка и опазване на общите части е бил по брой на собственици ,което е
в съответствие със закона .Затова и всички приети решения са в интерес на
етажните собственици ,тъй като единственият приход в бюджета е от тези
вноски .
Моли се потвърждаване на решението .
И двете страни не сочат нови доказателства и нямат нови доказателствени
искания.
След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди
съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено
следното :
Предявен е бил иск с правно основание чл. 40 ал. 1 ЗУЕС.
Няма спор по делото , а и от представените писмени доказателства е
видно ,че ищците са собственици на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 57491.509.24.5, по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Поморие - к-с „Сънсет Ризорт“, бл. А (Алфа), с адрес: гр.
Поморие, к-с „Сънсет Ризорт“, представляващ апартамент * на * етаж в сграда
A (A7- 2).
Ищците са твърдяли се, че на 31.08.2023 и 01.09.2023г. се провело общо
събрание на етажната собственост на Собствениците на сграда А (Алфа), като
при провеждане на същото не станало ясно как всички собственици са
уведомени за свикването на събранието, поради което изразява съмнение,
дали е спазена процедурата по свикване на събранието и съответно наличието
на кворум за провеждане на събранието и вземане на решения. Ищците
оспорват законосъобразността на решенията, взети по т.3 от дневния ред на
събранието, като излагат подробни съображения в тази насока. Считат, че
същите са взети при заобикаляне на закона и превратно интерпретиране на
разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС. Намират, че формалното позоваване на броя
на собствениците вписани в нотариалния акт за собственост като основание за
дължимост на вноски за всеки един от тях няма законова опора. Затова са
3
поискали отмяна на решението по т. 3 от дневния ред на проведеното на
31.08.2023 и 01.09.2023г. ОС на ЕС на сграда А (Алфа), обективирани в
съставения протокол от събранието
Видно от представения по делото протокол от проведено ОСЕС , на
31.08/01.09.2023 г. е проведено ОС на ЕС на сграда А (Алфа) идентификатор
57491.509.24.5, по КККР на гр.Поморие, обл.Бургас. За съставянето на
протокола е поставено съобщение на 07.09.2023 г. в 16,10 ч. на входната врата
на ЕС.
От съдържанието на съставения протокол от проведеното на
31.08/01.09.2023 г. събрание/препис от който е представен по делото / става
ясно , че същото е започнало на 31.08.2023 г. с начален час в 09,00 ч., като не
са регистрирани присъстващи собственици или техни представители
притежаващи 67% от общите части на ЕС съгласно изискването на чл.15, ал.1
от ЗУЕС и събранието е отложено с един час. След отлагането събранието е
започнало при кворум, който е бил по-нисък от изискуемия по чл.15, ал.2 от
ЗУЕС, а именно 33 % ид.части от общите части, поради което събранието е
отложено за следващия ден- 01.09.2023 г. от 09.00 ч. . На 01.09.2023 г. в 09.00
ч. събранието е започнало като са регистрирани собственици и техни
представители, представляващи 15,93409 % ид.ч. от общите части и е
проведено при наличието на кворума по чл.15, ал.3 от ЗУЕС.
Събранието е приело следните решения по обявения дневен ред:
По т. 1 : Избира за протоколчик на събранието адв.Р.Николова ;
по т. 2: Приема да се сключи договор с лице, което да следи достъпа на
външни лица до сграда А (Алфа) за 2023 г. и 2024 г. и по този начин да се
предотвратяват битови кражби и увреждане на общите части на сградата, с
цел опазване имуществото на етажните собственици. Определя разходите
свързани със сключване и изпълнение на договора да бъде в размер не по-
голям от 42183 лв. за всяка от годините. Упълномощава управителя да сключи
договор с физическо или юридическо лице съгласно решението на Общото
събрание на етажната собственост.
по т. 3 : Приема разходите свързани със сключването на договора по т.2 за
сграда А (Алфа) да се разпределят поравно според броя а собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, независимо
от етажа, на който живеят. Приема решение да се събират по 283,11 лв. от
4
собственик, ползвател, обитател и членове на техните домакинства като
разход за сключване и изпълнение на договора по т.2. Плащането на разходите
за 2023 г.и 2024 г. да се извършва в срок до 06.10.2023 г. по банков път по
банкова сметка, за която ще бъдат уведомени всички собственици изрично по
предоставената от тях електронна поща.
При така установените факти въз основа на събраните доказателства ,
първоинстанционният съд е приел,че събранитето е проведено
законосъобразно ,като законосъобразно е и взетото решение по т.3 от дневния
ред и настоящият съдебен състав изцяло споделя тези изводи на съда ,към
които препраща на осн.чл. 272 от ГПК .
Тук следва да се отбележи, че при предявен конститутивен иск по чл. 40,
ал. 1 от ЗУЕС, преценката за законосъобразност, която дължи съдът, е
ограничена само до изрично посочените в исковата молба нарушения,
представляващи самостоятелни основания за отмяна на атакуваните актове на
общото събрание /ОС/. Това следва от характера на производството, което е
исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба
основания. В този смисъл е и задължителната практика на ВКС, постановена
по реда на чл. 290 от ГПК - Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. №
5704/2013 г., I г. о.
Предвид горното, настоящият съд намира, че следва да бъдат разгледани
единствено възраженията за незаконосъобразност на атакуваните решения,
обективирани в исковата молба/единствено решението по т. 3 от дневния
ред,за което се твърди ,че е взето в нарушение и при заобикаляне на
разпоредбата на чл. 51 ал.1 ЗУЕС/ /,както и че събранието е проведено без да
са спазени изискванията за свикването му - че е проведено при неправилно
установен кворум
По възраженията на ищците за нарушение на чл. 12, ал. 1 и чл. 13 от
ЗУЕС:
Съгласно разпоредбата на чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС, общото събрание се
свиква най-малко един път годишно от управителя/УС или контрольора/КС.
Нормите на чл. 12, ал. 2 - ал. 4 от ЗУЕС предвиждат право на собственици,
притежаващи най-малко 20 на сто от общите части на сградата да отправят
писмено искане до управителя/УС за свикване на ОС, респ. да свикат ОС при
бездействие на управителя/УС в срока по ал. 3 след отправяне на искането. С
5
разпоредбата на чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС инициативата за свикване на ОС в
неотложни случаи е предоставена на всеки собственик или ползвател.
От своя страна чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС повелява, че ОС се свиква чрез
покана, подписана от лицата, които свикват събранието, която се поставя на
видно и общодостъпно място на входа на сградата най-късно 7 дни преди
датата на събранието, а в неотложни случаи – не по-късно от 24 часа.
В случая собствениците на самостоятелни обекти ,включително ищците са
били надлежно уведомени за свикването на процесното ОС в срока по чл.13,
ал.1 ЗУЕС, с представената по делото покана и са могли да упражнят правото
си да присъстват при провеждането на ОС и да участват във вземането на
решения, поради което и съдът намира това оплакване на ищеца за
неоснователно .Безспорно се установи легитимността на управителя на ЕС на
сграда „Алфа“--„Кондо мениджмънт“ЕООД ,доколкото същият е избран с
решение на ОС от 08-09.12.2021 г. и до настоящия момент няма валидно
избран друг управител на ЕС и макар мандатът му да е изтекъл на осн.чл. 21
ал. 2 ЗУЕС продължава да бъде действащ управител на ЕТ / видно от
представените по делото съдебни решения на РС-Поморие и БОС решенията
за избор на нов УС и управител на етажната собственост са били отменени и
след това няма избран нов управител /. Още повече, че в случая ищецът е
уведомен и по електронна поща на предоставен от него електронен адрес,
видно от представеното извлечение, което не се оспорва от него. Представен е
заверен препис от протокол от започналото на 31.08.2023 г. в 09,00 ч., ОС на
собствениците на СОС в сграда А (Алфа) в комплекс „Сънсет ризорт”
гр.Поморие, в който са посочени представените на събранието СОС, техните
собственици и притежаваните от същите ид.части от общите части на
сградата в проценти.Отразено е в протокола и обстоятелството, че
председателят на събранието, същият пълномощник на управителя, е
констатирал, че към обявения час за провеждане на ОС последното не може да
е проведе поради липса на необходимия кворум по чл.15, ал.1 3 ЗУЕС – най-
малко 67 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС, поради което събранието се отлага с един час
на същата дата. Съгласно протокола в 10.00 ч. председателят на ОС е
констатирал, че към този час ОС не може да се проведе, поради липса на
кворума предвиден в чл.15, ал.1 и ал.2 от ЗУЕС и е отложил събранието за
01.09.2023 г. от 09.00 ч. . На 01.09.2023 г. от 09.00 ч. председателят е
констатирал, че на събранието присъстват собственици (пълномощници на
6
собственици), формиращи кворум от 15,93409 % ИЧ от ОЧ, който е
достатъчен съгласно чл.15, ал.3 ЗУЕС и събранието може да заседава и да
взема решения. Във връзка с оспорването на кворума от ищеца е извършена
съдебно-техническа експертиза, видно от заключението, на която, което съдът
кредитира като правилно и обосновано, процентите посочени в таблицата на
присъстващите собственици, съответстват на идеалните части в % посочени в
документите на собственост и техният сбор е равен на 100%. Процентът на
представените идеални части на собствениците, присъствали на събранието
към 09,00 часа на 01.09.2023, се определя на 15,93404 %./правилно е прието от
районния съд ,че така установената разлика от 0,00005 %, е незначителна и
не е повлияла съществено на кворума за провеждане на събранието, още
повече, че събранието е проведено при условията на чл.15, ал.3 от ЗУЕС и се
смята за законно, съответно може да приема решения, независимо от броя на
представените ид.части от общите части.
Поради това правилен е изводът на първостепенния съд ,че е
неоснователно възражението на ищците-въззивници за липса на кворум за
провеждане на събранието и вземане на приетите решения, включително и
оспореното решение по т.3 от дневния ред.
Що се отнася до приетото решение по т. 3 от дневния ред твърденията са
,че то заобикаляло закона ,доколкото в предложения бюджет е залегнало
разпределянето на вноските да става на база брой собственици ,вписани в
нот. актове за собственост ,което не съответствало на нормата на чл. 51 ЗУЕС.
Всъщност решението по т. 3 от дневния ред буквално преповтаря текста
на разпоредбата на чл. 51 ал. 1 ЗУЕС/в редакцията ,действаща към момента на
вземането на решението /,като изрично е посочено ,че разходите се
разпределят поравно между собствениците ,ползватели и
обитатели,независимо от етажа ,на който живеят.В тази връзка неразбираемо
е възражението на въззивниците ,че не ставало ясно дали е спазена
императивната норма на чл. 51 ал. 1 ЗУЕС и методиката на изчислението на
вноските /??!!/.Всъщност в решението по т. 2 от дневния ред е посочена
общата сума за годината , а в т. 3 за пълна яснота е посочена и сумата за
всеки собственик ,обитател ,ползвател –в размер на 283,11 лв. /което отговаря
на цитираната норма в редакцията й към момента на провеждане на
събранието ,тъй като последващата редакция е приета месец след провеждане
7
на събранието.В тази връзка доста неясно и немотивирано е изложеното във
въззивната жалба ,че по този начин се заобикалял закона ,тъй като в
предложения и приет бюджет е залегнало разпределянето на вноските да
става на база на брой собственици ,вписани в нот. акт за собственост .Следва
да се подчертае също ,че неоспорват е фактът ,че в сградата практически
липсват обитатели /наематели /,собственици ,доколкото към настоящия
момент тя не се обитава – поради липсата на електроподаване ,поради което
единствения приложим критерий за разпределяне на разхода по опазването на
имуществото на собствениците в сградата/всъщност става дума за назначаване
на пазач на обекта / е бил този разход да се разпредели между брой
собственици .Следва да се посочи и че единственият приход в бюджета на
етажната собственост към момента е именно само предвидения приход от
вноските на собствениците – за да се предотвратят кражби и увреждане на
общите части в сградата ,липсват в конкретния бюджет други приходи и
всъщност приетото решение касае опазване общите части на сградата и
сигурността ,както и достъпа на трети лица .
Ето защо в тази част въззивната жалба също е неоснователна.Решението
следва да бъде потвърдено ,като в полза на въззиваемата етажна собственост
на осн.чл. 78 ал. 3 ЗУЕС да се присъдят направените разноски пред въззивната
инстанция възлизащи в размер на 500 лв.-платено адвокатско възнаграждение
за един адвокат .
Мотивиран от горното ,Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 75/22.05.2025 г. постановено по гр.д. №
601/2023 г. по описа на Районен съд – Поморие .
ОСЪЖДА М. Х.,гражданин на *** ,род. на ********** г. и Д.
Х.,гражданка на *** ,род. на ********** г. в *** ,чрез процесуалния им
представител –адв.Т.Шейков да заплатят на етажната собственост на
собствениците на сграда А/Алфа/ в комплекс Сънсет ризорт – Поморие
,находяща се в сграда с идентификатор 57491.509.24.5 по КККР на град
Поморие ,с адрес – Поморие , ул.“Княз Борис !“ №219,представлявани от
8
управителя „Кондо мениджънт“ЕООД,ЕИК ********* с управител Манол
Манолов ,чрез адв. Е.Ггашева ,гр. Бургас ,бул.“Демокрация № 7,ет. 2,ап.
6,сумата 500/петстотин /лева-разноски по делото през въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9