Р Е Ш Е Н И Е
Номер 35 01.04.2015 г. гр.Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД граждански състав
На пети февруари две хиляди и петнадесета година
В публично заседание в следния
състав:
Председател: Йорданка Майска
Секретар:А.Г.
като разгледа докладваното от
съдия Й.Майска гражданско дело № 336 по описа за 2013 година, и з.да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано по повод исковата молба н. „Фонд за р.н.Б.” ЕООД с ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление: гр.София, ул.„*******, представлявано от
управителите М.Л. и М.Д., подадена чрез процесуалния им представител – адв.М.Р.
от АК-Стара Загора, със съдебен адрес: гр.София 1000, ул********** против С.П.Ш., роден на ***г. в
гр.Москва, Русия и Р.С.Ш., родена на ***г. в гр.*******, Русия, двамата с адрес
за призоваване: с.Равда, п.к.8238, общ.Несебър, обл.Бургас, комплекс „*******”,
*********. Ищецът твърди, че е собственик на УПИ ****, ведно с построената
върху него сграда и други подобрения, представляващи в съвкупност комплекс „********”.
Посочената земя била закупена на 04.05.2004г., след което върху нея ищеца
построил комплекса. За соченото бил съставен констативен нотариален акт № ********,
дело № 3612/28.10.2005г. на нотариус С.А. и нот.акт за поправка на констативен
нотариален акт за собственост № *******, дело № 3979/01.12.2005г. на Нотариус С.А.
с район на действие РС-Несебър.
С решение от 25.10.2005г. по
фирменото дело на ищеца била вписана промяна, с която като нов едноличен
собственик на капитала било вписано регистрирано в Кипър дружество „*******”,
както и нов управител. Промените били вписани на основание договор за
покупко-продажба на дружествени дялове с нотариална заверка на подписите. С
решение на СГС било установено, че поставения в договор подпис не бил поставен
от М.Л., който тогава е бил управител на дружеството, поради което била
прогласена нищожността на сделката за дяловете. Въз основа на това СГС
постановил заличаване на вписване на несъществуващи обстоятелства по фирмената
партида на ищеца. Скоро след осъществяване на сделката за продажба на дяловете,
с нот.акт № *******. на нотариус М.Б. с район на действие РС-Несебър, била
извършена продажба на целия комплекс „********” в полза на Кооперация „*****”.
Последната, с нот.акт № *****. на нотариус С.А., прехвърлила комплекса на „*****”
ООД. С последващи разпоредителни сделки последното е продало 104 апартамента на
руския гражданин Е.А.С., който извършил множество разпоредителни сделки
включително и със САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор ********** по кадастралната карта и кадастралните регистри на
с.Равда, общ.Несебър, представляващ апартамент № 27, находящ се в бл.3, на
шести етаж, на площ от 101,43 кв.м, ведно с общите части на сградата от 10.46
кв.м, изградени в комплекс „********”. Твърди се, че договора, с който
процесният имот е прехвърлен на ответника С.Ш., обективиран в нот.акт № **********.
по описа на Нотариус М.Б., и от който впоследствие същият е дарил 1/2 /една
втора/ идеална част от него на отвтницата Р.Ш., е нищожен на няколко основания,
не е породил вещнотранслативен ефект, поради което ищеца се счита за собственик
на процесния имот. Предвид на това, че ответниците владеят имота, се моли да
бъдат осъдени да предадат владението върху него на ищеца. Моли съда да
разпореди ищецът да се яви лично и да даде обяснения по чл.176 от ГПК. Прави
искане за допускане до разпит на „до трима” свидетели при режим на довеждане,
както и за допускане на съдебно-счетоводна експертиза, вещото лице по която да
отговори на постановения в исковата молба въпрос.
В законоустановения
срок, по делото е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответниците, подаден
чрез процесуалните им представители – адв.М.Б. от АК-Ямбол и адв.Б.Т. от
АК-Хасково, двамата с адрес за призоваване: гр.Бургас, ул.”**********, с
който оспорват предявените обективно съединени искове с правно основание чл.108
от ЗС за неоснователни и молят съда да ги отхвърли. Относно наведените от ищеца
възражения за нищожност на извършените от трети лица сделки преди закупуването
на процесния имот от ответника С.Ш., считат същите за неоснователни, като
излагат подробни съображения за това. Възразяват срещу поисканата от ищеца
съдебно-техническа експертиза, тъй като сама по себе си тя не е достатъчна, за
да докаже, че е налице противоречие на Сделка № 1 с добрите нрави. Твърдят, че
ответниците са собственици на процесния имот на годно правно основание, а
именно покупко-продажба. Наред с това правят възражение за изтекла кратка
петгодишна придобивна давност, считано от 14.05.2008г. до настоящия момент. За
доказване на осъщественото в този период добросъвестно владение от ответниците,
правят искане за допускане до разпит на трима свидетели при режим на довеждане.
В случай на уважаване на ревандикационния иск на ищеца, правят възражение за
направените по процесният имот подобрения на основание чл.72, ал.2 от ЗС, като
до заплащане на направените подобрения заявяват, че ще се ползват от правото им
да задържат имотите на основание чл.72, ал.3 от ЗС. Предвид твърдението на
ответниците за добросъвество владение от тяхна страна на процесният имот,
същите считат, че на основание чл.72, ал.2 от ЗС имат право на увеличената
стойност на имота, която следва да се определи, като разлика между пазарната
стойност на имота преди подобренията и след това, определени към деня на
постановяване на решението, а именно - в
размер на 85 000 /осемдесет и пет хиляди/ лева.
Несебърският районен съд, като взе предвид
исканията на страните, събрания по делото доказателствен материал и като
съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Ищцовото дружество се легитимира, като
собственик на недвижим имот, представляващ УПИ ****, в кв.64 по регулационния
план на с.Равда, целият на площ от 5557 кв.м и на построените в него, съгласно
разрешение за строеж № 126 от 07.10.2004г. на Община Несебър, сгради и други
подобрения, представляващи комплекс „********”, въз основа на констативен
нотариален акт , приложен по делото. Посочената земя била закупена на
04.05.2004г. с нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот след което върху
нея ищецът построил комплекса.
От данните по делото се установява, че с
договор з.продажба на дружествени дялове от 16.09.2005г. , нотариално заверен с
рег.№ 5712 на Нотариус С.К. с район на действие РС София М.Е.Л. като
представител по силата на решение на Директорите на компания „********, ООД
регистрирана на Каймановите острови, продал на купувача – Р. Ко Л., ООД –
регистрирано в Кипър, представлявана от *********всичките си 50 /петдесет/ дяла от капитала н. „Фонд з.р.н.Б.”
ЕООД. С решение № 3 от 25.10.2005г. по ф.д. № 4250/2004г. по описа на СГС, по
партидата н. „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД е вписано прехвърлянето на дяловете. „********,
ООД е заличен, като едноличен собственик на капитала н. „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД и
като едноличен собственик е вписан Р. Ко Л., ООД – Кипър, Лимасол. Със същото
решение, Л.П. заличен, като управител н. „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД и на негово място
е вписан – М.А.М..
След вписването на тези промени, с нот.акт
№ ********* нот.дело № *********. на Нотариус М.Б. с рег.№ 110 на Нотариалната
Камара, с район на действие – Районен съд – Несебър, М.М., в качеството му на
представляващ и управляващ „Фонд за р.н.Б.” ЕООД, е продал на Кооперация „*****”,
представлявана от председателя Ж.Д.К., собствеността върху имотите,
съставляващи комплекс „*******” за сумата от 900 000 /деветстотин хиляди/
лева.
На 13.01.2006г., е последвала втора
продажба от Кооперация „ *****” в полза на Кипърско дружество „*****. Л.” на
недвижимия имот, представляващ комплекс „********”, ведно с изградените в него
сгради и други подобрения, обективирана в нот.акт № **********, дело №
29/2006г. на Нотариус Ст.А. и нот.акт за
поправка от 14.02.2006г., за сумата от 990 765 /деветстотин и деветдесет хиляди
седемстотин шестдесет и пет/ лева.
С последващи разпоредителни сделки „*****. Л.”
продава на Е.А.С. собствените си недвижими имоти – апартаменти, представляващи
самостоятелно обособени обекти в жилищна сграда, съставляваща комплекс „*********”.
Ищецът твърди, че след горепосочените
сделки, Е.С. е извършил множество разпоредителни сделки с апартаменти от
комплекс „********”, включително с процесния имот.
С решение, постановено по търг.дело №
305/2006г. на СГС, влязло в сила на 29.12.2008г., е прогласена нищожността на
договора з.прехвърляне на дружествените дялове от 16.09.2005г., сключен между „********,
ООД и „Р. Ко Л.” ООД поради липса на съгласие на основание чл.26, ал.2, предл.2
от ЗЗД .
С влязло в сила решение от 24.06.2009г.,
постановено по гр.д. № 887/2009г. на Апелативен съд-гр.София, се заличават
вписванията, извършени по партидата н. „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД с Решение № 3 от
25.10.2005г. по ф.д. № 4250/2004г. на СГС.
Твърди се от страна на ищеца, че първата
продажба на комплекс „******** от „Фонд за р.н.Б.” н. Кооперация „*****” се
явява нищожна на редица самостоятелни основания, поради което считат, че
процесният имот никога не е напускал патримониума /не е преставал да бъде
собственост на ищцовото дружество. В тази връзка сочат, че визираната продажба
е нищожна поради противоречие с добрите нрави, липса на основание, противоречие
и заобикаляне на закона и поради споразумяване във вреда на представлявания.
Горното е обосновало правния интерес у ищцовото дружество да поиска от съда да
го признае за собственик на процесните самостоятелни
обекти .
Уважаването на ревандикационната претенция
е обусловено от кумулативното наличие на следните предпоставки. Първата е
ищецът да докаже, че е собственик на вещта в съответствие с изискванията за
собственост, т.е. да е налице вещно-правен титул, бил той нотариален акт,
административен акт или по силата на закон. На второ място, вещта да
се владее или държи без основание от ответника.
По делото не се спори, че понастоящем
процесните апартаменти са във владение на ответника С.Ш. и отвтницата Р.Ш.. Спорен е въпроса, налице ли са някое или всички от
посочените от ищеца основания за нищожност на договора з.покупко-продажба,
сключен между „Фонд за р.н.Б.” и кооперация „*****” с предмет – комплекс „********”,
установяването на които ще наложи извода, че процесният имот никога не е
напускал патримониума на ищеца.
В настоящият случай, ищецът е възразил, че
договора з.покупко-продажба, сключен между „Фонд за р.н.Б.” и кооперация „*****”
с предмет – комплекс „********” обективиран в нот.акт № ********* нот.дело № *********.
на Нотариус М.Б. с рег.№ 110 на Нотариалната Камара, с район на действие –
Районен съд – Несебър, е нищожен на няколко основания, които следва да бъдат
разгледани поотделно.
По отношение на твърдението за нищожност на
горепосочения договор поради липса на основание, съдът намира същото за
неоснователно. Недействителни поради липса на основание са каузалните сделки,
при които се предоставя имуществена облага, за да се получи срещу нея друга
престация. Във визираният договор е посочено основанието „продажба” и е определена
дължима цена, поради което, съдът счита, че сделката има основание и е
действително.
По отношение твърдението нищожност на
договора поради твърдяното противоречие със закона /чл.289 и чл.302
от ТЗ/, съдът намира същото за недоказано. За да е налице твърдяната
недействителност следва да бъде установено, че при сключване на сделката
представляващия Кооперация „*****” е знаел, че действителен едноличен
собственик на капитала на ищцовото дружество не е „******** и съответно М.М. не
е управител, но е закупил комплекс „********”, ведно с изградените в него
сгради единствено и само с цел увреждането на ищцовото дружество.Тези твърдения
от страна на ищеца не бяха доказани по делото.
По отношение твърдението за нищожност на
договора поради заобикаляне на закона, съдът намира същото за
неоснователно по следните съображения: Според правната теория, заобикаляне на
закона е налице тогава, когато страните искат да постигнат даден правен
резултат по друг начин, с друга сделка, която изрично не е забранена, но която
води до забранения резултат. В настоящият случай е налице само една сделка з.покупко-продажба
н.комплекс „********” от „Фонд за р.на Б.” н. Кооперация „*****”, поради което
съдът счита, че не е налице твърдяната от ищеца нищожност на горепосочения
договор.
По отношение твърдението за нищожност на
договора поради липса на представителна власт, което води до нищожност на
сделката поради липса на съгласие, съдът намира з.установено следното:
Видно от Решение № 294 от 17.12.2012г.,
постановено по търг.дело № 88/2006г. по описа на ОС-Бургас, влязло в сила н.15.04.2014г.,
съдът е отхвърлил предявения иск от „Фонд за р.на Б.” ЕООД против Кооперация „*****”,
за прогласяване на извършената между тях и оформена с нот.акт № *********
нот.дело № *********. на Нотариус М.Б. сделка за продажба на недвижими имоти
поради липса на воля /съгласие/ з.продажба по тази сделка от страна н.прехвърлителя
„Фонд за р.на Б.”, като неоснователен и недоказан. Пререшаването на този въпрос
от настоящият съд е недопустимо съгласно разпоредбата на чл.299, ал.1 от ГПК,
поради което съдът не дължи произнасяне по така наведеното възражение за
нищожност.
Недоказано остана и твърдението на ищеца за
нищожност на горепосочения договор поради споразумяване във вреда на
представлявания, тъй като липсват данни сделката да е осъществена посредством
пълномощник от страна на продавача.
Що се отнася до твърдението за нищожност н.договора
з.покупко-продажба, сключен между „Фонд за р.на Б.” ЕООД
и Кооперация „*****”, с предмет – комплекс „********”, обективиран в
нот.акт № ********* нот.дело № *********. на Нотариус М.Б. поради противоречие
с добрите нрави, за да се произнесе, съдът съобрази:
Понятието „добри нрави“ съгласно Решение № 88 от 22.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 911/2009 г., I т. о., ТК, са наложили се правила и норми, които бранят
правила, принципи и права и ценности, които са общи за всички правни субекти и
тяхното зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не само на
интереса на някоя от договарящите страни. Съгласно Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС по т. д. № 395/2008 г., I т. о., ТК, накърняване на добрите нрави по
смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД е налице, когато се нарушава правен
принцип, който може и да не е законодателно изрично формулиран, но спазването
му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право.
Такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и
търговските взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото
облагодетелстване Във всеки отделен случай въз основа на доводите на страните и
събраните доказателства по конкретното дело, съдът, като прецени дали
поведението на конкретния правен субект съставлява действие, което накърнява
"добрите нрави", злепоставя чужди интереси с цел извличане на
собствена изгода, с оглед тази конкретна преценка прави извода си налице ли са
такива действия, които да правят договора нищожен поради накърняване на добрите
нрави .
Настоящият състав на
съда, споделя изразеното становище по този въпрос в редица дела със сходен
предмет и еднакви страни на БОС
по което, както и в настоящото дело не се установи недобросъвестност на приобретателя по сделката.
По отношение на
твърдението за нищожност поради нееквивалентност на престациите по
сделка 1, тъй като цената на сделката – близка до данъчната оценка , е
необосновано ниска,видно от доказателствата по делото, сделка 1 е извършена на цена от
900 000 лв., при данъчна оценка на прехвърленото имущество от
877 145,3 лв. и при средна пазарна цена посочена от вещото лице по
приетата по делото експертиза от общо 5 846 405 лева.Т.е. сделката е извършена на цена
по - висока от данъчната оценка на имуществото и по-висока от средната му пазарна цена.
Предвид изхода от делото в
полза на ответника са дължими
направените по делото разноски, за които до приключване на устните състезания
пред настоящия съд са представени доказателства и списък на разноските за размер 450
лева, която сума следва да бъде присъдена в полз.н.ответника и в тежест на
ищеца.
Мотивиран от горното, Несебърският районен
съд
Р Е Ш И
:
ОТХВЪРЛЯ иска предявен от „Фонд за р.на Б.” ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление гр. София, ул. „*********, представлявано от
М. Л. и М. Д. срещу С.П.Ш., роден на ***г. в гр.Москва, Русия и Р.С.Ш.,
родена н.***г. в гр.*******, Русия, двамата с адрес за призоваване: с.Равда,
п.к.8238, общ.Несебър, обл.Бургас, комплекс „*******”, ********* з. приемане з.установено по
отношение на С.П.Ш.
и Р.С.Ш., че „Фонд з.р.на Б.” ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление гр. София, ул. „*********, представлявано от М. Л. и М. Д., е собственик на: Самостоятелен обект с идентификатор ********* по кадастралната карта и САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с
идентификатор ********** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Равда, общ.Несебър,
представляващ апартамент № 27, находящ се в бл.3, на шести етаж, на площ от
101,43 кв.м, ведно с общите части н.сградата от 10.46 кв.м, изградени в
комплекс „********” и осъждане н.С.П.Ш. и Р.С.Ш. да предадат н. „Фонд за р.на
Б.” ЕООД владението върху описаният по-горе имот .
ОСЪЖДА
„Фонд за р.на Б.” ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление гр. София, ул. „*********,
представлявано от М. Л. и М. Д. да заплати на С.П.Ш., роден на ***г. в
гр.Москва, Русия и Р.С.Ш., родена на ***г. в гр.*******, Русия, двамата с адрес
за призоваване: с.Равда, п.к.8238, общ.Несебър, обл.Бургас, комплекс „*******”,
********* и двамата с процесуални представители – адв.М.Б. от АК-Ямбол и адв.Б.Т.
от АК-Хасково, двамата с адрес за призоваване: гр.Бургас, ул.”**********,
направените по
делото разноски в общ размер на 450лв. /четиристотин и петдесет лева/ - възнаграждение на вещо лице.
Решението подлежи на обжалване в 14-дневен
срок от съобщаването му на страните пред Окръжен съд-гр.Бургас.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :