№ 1279
гр. Варна, 24.09.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XII СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
деветнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Нейко С. Д.
при участието на секретаря Галина Сл. Стефанова
Сложи за разглеждане докладваното от Нейко С. Д. Гражданско дело №
20243100101626 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 14:08 часа се явиха:
Ищецът И. П. И., редовно уведомен от предходно съдебно заседание,
явява се лично, представлява се от АДВ. Х. Я., редовно упълномощен и приет
от съда от преди.
Ответникът ПКП „СТРОЙ“ ЕООД, редовно уведомен от предходно
съдебно заседание, представлява се от АДВ. А. Х., редовно упълномощен и
приет от съда от преди.
Третото лице - помагач П. Д. С., редовно уведомен от предходно
съдебно заседание, не се явява лично, представлява се от АДВ. И. И., редовно
упълномощен и приет от съда от преди.
Вещото лице А. Х. В., редовно призован, се явява. Депозирал
заключение в срока по ГПК.
АДВ. Х. Я.: Моля да се даде ход на делото.
АДВ. А. Х.: Моля да се даде ход на делото.
АДВ. И. И.: Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не съществуват процесуални пречки по хода на
делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ докладва постъпило с вх. № 24 775 на 01.09.2025 година
заключение по допуснатата съдебно-оценителна експертиза и констатира, че
1
същото е депозирано в срока по чл. 199 от ГПК.
Страните заявиха, че са запознати със заключението на вещото
лице.
СЪДЪТ пристъпва към изслушване заключението на вещото лице, с
оглед на което снема самоличността му, както следва:
А. Х. В. на години, български гражданин, женен, неосъждан, без
родство и дела със страните по спора, предупреден за отговорността по чл. 291
от НК, след което същия обеща да даде незаинтересовано и безпристрастно
заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В.: Представил съм писмено заключение, което
поддържам.
Използвал съм офертните стойности, които съм приложил към
експертизата.
Изводът, че цените на имотите на зелено и когато са завършени са
сходни, съм направил от собствения ми опит.
Обявите, които съм използвал са от сайта „Имоти БГ“.
Всички имоти, които съм използвал за сравнителен материал, все още
не са въведени в експлоатация, като съм се съобразил с процесния имот.
Запознах се с материалите по делото. Мисля, че имаше сделки от същия обект.
Като аналог съм ползвал това, което съм посочил в експертизата, като два от
тези имоти са в сградата на процесния имот видно на 11 стр. от експертизата,
както и обявата от 04.07.2025 г. на 10 стр. е от същата сграда.
Използвал съм само степента на инфлация, защото коефициентите за
процесния имот и за аналозите са сходни, затова не се е налагало коригирането
с коефициенти.
В базата данни за продажба на имоти няма достъп до оферти със задна
дата, поради което съм използвам изцяло обяви към настоящия момент.
В сайта има скала, но тя дава стойност медиана, т.е. средната стойност
между най-ниската и най-високата оферта, без да отчита колко на брой оферти
има за тези стойности и разликите между тях.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към вещото лице.
СЪДЪТ намира, че представеното и днес изслушано заключение на
вещото лице следва да бъде прието и приобщено към доказателствения
материал по делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото днес изслушаното
заключение на съдебно-оценителна експертиза.
2
ДА СЕ ИЗПЛАТИ окончателно възнаграждение на вещото лице в
размер на 450 /четиристотин и петдесет/ лева, от внесения от страните за тази
цел депозит /изд. РКО по вносна бележка от 29.05.2025 г. – 450 лв. от 600 лв./.
АДВ. Х. Я.: Във връзка с експертизата колегата Х. оспори първата
приета оценителна експертиза на вещото лице П. Л. с аргументи, че същата
при изготвянето на своето заключение е използвала само и единствено за
сравнителния анализ офертни предложения, които е взела от интернет
страница. В тази връзка колегата поиска повторна задача с ново вещо лице,
което освен пазарни аналози, по възможност, да направи сравнителен анализ
на вече сключени и реални договори за покупко-продажба в този вид, както и
договори за ипотечни кредити с които са закупени такИ., с оглед по-голяма
коректност на постигнатите реални цени във връзка с продажбата на такъв вид
имоти. В настоящата експертиза, вещото лице просто е повторило работата на
предходното като заяви, че не е използвало за сравнителен анализ реални
сделки. Вещото лице при разпита каза, че две от офертите са в същия този
блок, като най-вероятно тези оферти са дадени от строителя П. Х., който е
страна по делото. Прави впечатление, че предходното съдебно заседание беше
на 09.07.2025 г., а посочената оферта за 113 000 евро е качена в сайта на
25.07.2025 г., т.е. всички оферти са качени в сайта на продавача точно с оглед
постигането на резултата, който е докарало вещото лице като цена на обекта
115 000 евро, т.е. той е дал високи цени за тези обекти и са повдигнали
изкуствено цената. Това считам аз и поради факта, че за мен не са реално
постигнати цифри, оспорвам експертизата.
АДВ. А. Х.: Считам, че във връзка с казаното от колегата вещото лице
категорично отговори, че една от офертите е в тази сграда, а сега дали обектът
е на самия П. Х. или не, вещото лице е нямало задача да изследва това и
считам, че е ирелевантно това обстоятелство към процеса.
АДВ. И. И.: Оспорвам експертизата. Считам, че е напълно неточна и
некоректна. Вещото лице е индексирало цените само и единствено въз основа
на степента на инфлация, която е последният елемент, който може да влияе на
цената на квадратен метър. Ноторно известно е, че цената на имотите се влияе
от интензивността на пазара.
АДВ. Х. Я.: Няма да соча други доказателства. Представям списък с
разноски.
АДВ. А. Х.: Няма да соча други доказателства. Представям списък с
разноски.
АДВ. Х. Я.: Правя възражение за прекомерност.
АДВ. И. И.: Нямам доказателствени искания.
С оглед изявленията на страните, СЪДЪТ счете делото за изяснено от
фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
3
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
АДВ. Х. Я.: Моля въз основа на подробно изложените в исковата молба
и становището, депозирано от нас срещу отговора на ответника да
постановите решение, с което да обявите за окончателен предварителния
договор, сключен на 27.12.2021 г. Моля при постановяване на решението да
вземете предвид, че от събраните по делото доказателства се установи
наличието на всички предпоставки, обуславящи основателността на
предявения от нас иск. В частност се установи, че процесният договор е
сключен на посочената от ищеца дата. Възраженията за нищожност на
договора поради противоречие с добрите нрави, както и за недействителност
на договора спрямо ответното дружество, поради договаряне в негова вреда
също останаха недоказани и неоснователни.
От заключението на вещото лице П. Л. се установи, че уговорената
продажна цена в предварителния договор от 27.12.2021 г. в размер на 67 000
лева е близка до пазарната такава на обекти с тази степен на завършеност.
Моля да не кредитирате заключението на вещото лице В., тъй като дадената
според него пазарна цена на имота не отчита конкретното състояние към
момента на сключване на процесния договор, а именно се е касаело за все още
незапочнато строителство. Независимо от търсенето на пазара, на което той се
е опрял в своето заключение считам, че при тези условия е невъзможно и
нелогично пазарната цена на все още незапочнат строеж да се равнява на тази
на вече завършен такъв и предстоящ на въвеждане в експлоатация какъвто той
беше използвал в сравнителния си анализ в заключението. Предвид
обстоятелството, че при сключване на предварителен договор имотът, който е
предмет на делото изобщо не е възникнал към този момент, рискът носи
единствено и само купувачът и считам за напълно оправдано и житейски
справедливо, че дължимата от него насрещна престация каквато е продажната
цена следва да бъде по-ниска. Това е взето предвид при сключването на
процесния договор. Дори от заключението на В. не следва, че престациите са
нееквИ.лентни. Няма и твърдения за зависимост.
Ищецът е изпълнил своите задължения по договора и е готов да заплати
остатъка от стойността.
Във връзка с договора от 22.12.2021 г. моля да вземете предвид, че не е
спорно, че към този момент управителите са били в конфликт и затова този
договор е сключен след процесния, но е антидатиран с цел да увреди другия
управител на дружеството. Управителят Х. призна, че вече е имало нова
сметка. Грешката във вида на дружеството в договора от 22.12.2021 г. като
еднолично такова е показателна за момента на съставянето му, а и договорът е
съставен от адвокат.
Моля да уважите иска като вземете предвид всички изложени
съображения и да ни присъдите направените по делото разноски.
Моля да ми дадете възможност да представя писмени бележки.
АДВ. А. Х.: От събраните по делото доказателства на първо място се
установи, че предварителният договор с И. П. И. и „ПКП Строй“ ЕООД е
антидатиран. Установи се, че в касата на дружеството не са постъпвали
сумите, твърдяни като заплатени по този предварителен договор, което се
установи от съдебно-счетоводната експертиза.
4
Установи се от разпита на свидетеля П. Д. в предходно съдебно
заседание, че разположението на масите в заведение „Водолей“ в кв.
„Аспарухово“ на барплота е съвсем различно от това, което каза свидетелката
М. И.а, която уж е присъствала на сключването на този предварителен договор
на 27.12.2021 г. в това заведение.
От съдебно-оценителната експертиза се установи и се доказа нашето
твърдение, че договорът е сключен във вреда на дружеството, тъй като цената,
на която би се продал такъв апартамент към момента на сключването на този
договор е два пъти и половина по-висока от тази, за която твърди, че ищецът е
сключил.
Моля за решение в този смисъл. Моля да ни присъдите направените по
делото разноски и адвокатско възнаграждение. Моля да ми дадете възможност
да представя писмени бележки.
АДВ. И. И.: Считам, че исковата претенция е основателна. Това се
подкрепя от събраните по делото писмени и гласни доказателства.
Съдебно-счетоводната експертиза установи, че при започване на
строежа дружеството не е разполагало със средства за изграждането и явно
тези средства са дошли от някъде другаде, а именно чрез набиране на средства
от лица, желаещи да закупят имот или подпомогнат финансово дружеството.
По отношение на цената, считам, че тя е адекватна, тъй като
представихме доказателства, от които е видно, че на по-ниски цени в същата
сграда в завършен вид са продавани апартаменти.
По отношение на антидатирането на договора със свидетеля Д., който се
твърди, че е сключен на 22.12.2021 г., моля да не кредитирате по никакъв
начин показанията на този свидетел, тъй като същият е заинтересован от
изхода на производството, като действително той е непряка жертва от
влошените взаимоотношения между третото лице-помагач и управителя на
дружеството. От показанията на този свидетел стана ясно, че същият е
изготвил договор при адвокат, като впоследствие сам е тичал с него в
заведение, където се е намирал управителят на ответното дружество, а това са
обстоятелства, които не следват за сключването на предварителен договор.
По отношение на разкрИ.е на паралелната банкова сметка от нея
ответникът доказва, че е извършвал паралелна търговска дейност, а именно
препродавал е по няколко пъти вече капарираните имоти, поради което е
отворил и банкова сметка в „Пощенска банка“ без знанието на другия
управител П. С..
СЪДЪТ обяви на страните, че ще се произнесе с решение в
законоустановения срок.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на пълномощника на ищцовата страна в 5-
дневен срок от обявяване на протокола и на пълномощника на ответната
страна в 10-дневен срок от обявяване на протокола да представят писмени
бележки по делото.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 14:48 часа.
5
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
6