№ 32626
гр. София, 04.08.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в закрито заседание на
втори август през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА
като разгледа докладваното от МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско
дело № 20241110175843 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от Д. К. Т., чрез адв. Д. К., с която
срещу И. Д. С. са предявени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1
и пр. 2, вр. чл. 236 ЗЗД, вр. чл. 122 ЗЗД за сумата 987 лева, представляваща дължима по
договор за наем наемна цена и за сумата 3640,99 лева, представляваща консумативни
разноски за електрическа енергия и ВиК услуги, с правно основание чл. 92 ЗЗД, вр. чл.
122 ЗЗД за сумата 1518,45 лева – неустойка за забава за периода до предявяване на
иска и по чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 228 ЗЗД, вр. чл. 122 ЗЗД за сумата 412,83 лева,
представляваща дължим от наемателя по силата на договор за наем авансов данък.
Преписи от исковата молба и приложенията към нея са редовно връчени на
ответника, като в срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба.
На основание чл. 146, ал. 1 във вр. чл. 140 ГПК, съдът изготвя следния
проект за доклад на делото:
Ищецът твърди, че на 01.10.2022 г. е сключил с „*****“ ЕООД (трето за спора
лице) договор за наем за недвижим имот, представляващ кафе на адрес: *********
състоящо се от търговска зала, санитарен възел, склад, кухня при месечна наемна цена
по договора 600 лева, платима до 5-о число на текущия месец. Съгласно чл. 10, ал. 8 от
договора солидарна отговорност за задълженията по същия носел управителят на
дружеството наемател И. Д. С.. Договорът за наем бил сключен за срок от една година,
но след изтичането на този срок наемателят продължил да ползва наетата вещ, като
договорът продължил действието си и се превърнал в безсрочен. През целия период на
договора наемателят не заплащал разноските за консумирани в имота ел.енергия и
ВиК услуги, а до края на м.юни 2024 г. заплащал само наемната цена. За периода след
30.06.2024 г. спрял да плаща и нея, с оглед което ищецът развалил договора, като
отправил изявление за това с нотариална покана, получена от дружеството при
условията на чл. 47 ГПК на 21.08.2024 г. Известно време след тази дата наемателят
освободил имота. Останала незаплатена наемната цена за периода 01.07.2024 г. –
21.08.2024 г., както и консумативите за ток и вода за периода 01.10.2022 г. – 21.08.2024
г. Твърди с договора за наем да е била предвидена дъжимост на неустойка за забавено
плащане в размер на 1 % на ден върху неплатената наемна цена за периода от
настъпване на падежа до датата на предявяване на иска. Отделно с договора за наем,
наемателят поел задължение да заплаща за сметка на наемодателя дължимия от
последния авансов данък съгласно ЗДДФЛ. Наемателят не изпълнил това си
1
задължение за периода 01.01.2024 г. – 21.08.2024 г., като неплатеният данък възлизал
на сумата 412,83 лева. С исковата молба ищецът е заявил и недопустимо искане за
присъждане на неустойка за бъдещ период – след предявяването на исковете до
окончателното плащане, в която част исковата молба подлежи на връщане. Моли
за уважаване на исковете, както и за присъждане на разноски за производството.
Представя документи, които иска да се приемат като доказателства. Заявява
доказателствено искане по чл. 186 ГПК за издаване на съдебно удостоверение и
искане по чл. 195 ГПК за допускане на съдебно-икономическа експертиза с
формулирани в исковата молба задачи.
Ответникът, чрез упълномощен процесуален представител – адв. И. Н., с
отговор, подаден в срока по чл. 131 ГПК, оспорва исковете като недопустими, а в
условията на евентуалност – като неоснователни. Твърди за него да липсва
процесуална легитимация, тъй като не бил страна по договора за наем. За наемател
договорът бил подписан единствено от дружеството „*****“ ЕООД чрез ответника
като негов представител. Липсвал подпис на И. С. в качеството му на физическо лице.
Клаузата на чл. 11, ал. 8 от договора, предвиждаща отговорност за ответника, не била
възприета от него като поемане на лично обезпечение за задълженията на
дружеството. Тази отговорност е била възприета от него като задължение за оказване
на необходимо съдействие като представител на наемателя. Липсвала уговорка за
солидарност. Ако съдът приеме, че се касае за поръчителство, то се позовава на
нормата на чл. 147 ГПК, тъй като срещу главния длъжник не са били предявени искове
във връзка с неизпълнение на задълженията по договора в установения в закона срок.
Отделно и отново в условията на евентуалност сочи, че мълчаливото продължаване на
договора не обвързвало солидарния длъжник, който не бил изразил съгласие с това да
остане задължен и след уговорения срок. Оспорва исковата молба да отразява
коректно развитието на процесното правоотношение. Твърди наемното
правоотношение да е било прекратено в началото на м.март 2024 г., когато в района на
недвижимия имот от страна на район Лозенец били предприети ремонтни дейности,
които не позволявали извършването на типичната търговска дейност на наетия обект.
Наемодателят също така сменил ключалката, с което препятствал достъпа до обекта на
наемателя по същото време (в началото на м.март 2024 г.). В помещенията наемателят
имал свои движими вещи, които също не можел да ползва, достъп до които получил от
новия наемател на ищеца. Тези действия на наемодателя наемателят възприел като
прекратяване на договора. Считано от март 2024 г. поддържа, че не дължи никакви
суми във връзка с договора за наем. Отделно от това наемателят бил предплатим
наемната цена за 6 месеца, като сумата 1800 лева (за месеците април, май и юни) се
оказала заплатена без/на отпаднало основание и с нея ищецът се бил обогатил. Заявява
възражение за прихващане с тази сума, като от изложението в отговора не става ясно
на какво основание ответникът упражнява право, за което твърди да принадлежи на
наемателя. Поддържа, че искът за неустойка е неоснователен с оглед
неоснователността на главното вземане. Оспорва да дължи консумативни разноски.
Акцентира, че наемодателят е задържал депозит по договора в размер на 1000 лева, от
който е следвало да се удовлетвори, вкл. счита за погасени задълженията за авансовия
данък и за неплатена стойност на ВиК услуги с тази сума, позовавайки се на чл. 2, ал.
3 от договора за наем. Оспорва да дължи комуналните разноски за периода, за който
не е имал достъп до имота – за периода м.март – м.август 2024 г. Моли за отхвърляне
на исковете и за присъждане на разноски. Заявява нередовни доказателствени искания
за разпит на свидетели и за изискване по преценка на съда на неиндивидуализирани
документи от Столична община, район Лозенец.
Отводът за недопустимост на производството срещу ответника И. С. поради
липса на процесуална легитимация е неоснователен. Процесуалната легитимация като
2
предпоставка за допустимостта на предявените искове се извежда въз основа на
твърденията на ищеца, съдържащи се в исковата молба, а не въз основа на
доказателствата по делото, анализ на които съдът дължи с решението по съществото
на спора. В случая ищецът твърди в договора за наем да се съдържа клауза,
предвиждаща ответникът като самостоятелно физическо лице да отговаря солидарно
за задълженията на наемателя по договора, както и след изтичането на първоначално
договорения срок договорът да се е трансформирал в безсрочен, а страните да са
обвързани от уговорките в същия за целия срок на договора. Ето защо и за ответника е
налице процесуална легитимация да участва с това процесуално качество в
производството, а по отношение на въпроса дали е материално легитимиран за
процесните вземания, съдът ще се произнесе в крайния съдебен акт.
Както се посочи и по-напред, с исковата молба и по-специално с петитума на
същата, ищецът е отправил недопустимо искане за присъждане на неустойка за
бъдещ период, с оглед което в тази част производството подлежи на прекратяване
по реда на чл. 130 ГПК.
На ищеца следва също така да се дадат указания да уточни претенцията си за
неустойка за забава с оглед твърденията си за разваляне на договора поради виновно
неизпълнение на задълженията на наемателя по същия, като посочи въз основа на коя
клауза от договора претендира неустойка за периода след 21.08.2024 г., имайки
предвид твърденията си, че след тази дата договорът е преустановил своето
действие.
Ответникът следва да конкретизира твърденията си относно възражението,
че наемодателят не е изпълнявал задължението си по договора, като посочи считано
от коя дата ищецът е препятствал достъпа до имота, като е сменил ключалката,
дали след тази дата е наемателят е упражнявал фактическа власт върху имота,
респ. от коя дата твърди в имота да е имало нов наемател, ползващ имота по
силата на сключен с ищеца последващ договор за наем.
Разпределение на доказателствена тежест:
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже наличието на валидно наемно правоотношение между страните в рамките на
исковия период, че ищецът е изпълнил своето задължение да предаде и осигури
възможност за ползването на вещта на наемателя, че за ответника е възникнало
задължението за плащане на наемна цена в посочените в исковата молба размер и
период с оглед наличието на валидна уговорка за солидарна отговорност, поета от
последния с договора за наем. В тежест на ответника при установяване на горното е да
докаже своите възражения – че не е поемал отговорност за задълженията на наемателя
по договора за наем, че ищецът е ограничил достъпа и възможността за ползване на
наетия имот от наемателя за периода от 01.03.2024 г., насетне, че е погасил
задълженията си към ищеца.
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в тежест на ищеца е да
установи наличието на задължения за консумативни разноски за процесния период,
през който на наемателя е била осигурена възможност да ползва имота. В тежест на
ищеца с оглед направеното възражение за невърнат депозит, е да установи, че
депозитът е бил върнат на наемателя.
В тежест на ответника по този иск е да докаже възраженията си, вкл. и че
единственият задължен за разноските за ел.енергия е наемателят по договора, както и
че с договора е предвидено удовлетворяване на наемодателя за консумативните
разноски вкл. тези за ВиК услуги от внесения от наемателя депозит, респ. че
последният е изпълнил задължението си по договора за наем да заплати същия.
3
По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че
договорът за наем е съдържал валидна клауза за неустойка за забава, по силата на
която за наемодателя е възникнало вземане за такава неустойка, наличието на забава,
периода и размера на неустойката.
В тежест на ответника е да докаже възраженията си срещу този иск.
По иска с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 228 ЗЗД в тежест на ищеца е да
установи, че с договора за наем наемателят, респ. ответника са поели задължение за
заплащане на авансовия данък, дължим от наемодателя съгласно ЗДДФЛ, падежът на
това задължение и неговият размер.
В тежест на ответника по този иск е да докаже, че това задължение е било
погасено, като наемодателят се е удовлетворил от внесения от наемателя депозит.
В тежест на ответника с оглед заявеното възражение за прекратяване на
договора поради невиновна невъзможност същият да бъде изпълняван е да установи
по делото, че задължението на едната страна се е погасило поради невъзможност да
бъде изпълнено, с оглед което и договорът се е развалил по право (чл. 89 ЗЗД).
Възражението на ответника за прихващане със сумата 1800 лева, която
същият твърди наемателят да е заплатил без или на отпаднало основание е
нередовно заявено. На ответника следва да се предостави срок до откритото
съдебно заседание да изложи твърдения за легитимацията си да упражнява това
право на наемателя и да посочи срещу кой от предявените от ищеца искове
упражнява това възражение. В противен случай същото няма да бъде прието.
Безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване по делото са следните
обстоятелства:
че между ищеца и „*****“ ЕООД, последното с ЕСК на капитала и управител
ответникът, на 01.10.2022 г. е бил сключен писмен договор за наем на процесния
недвижим имот със срок на действие една година;
че след изтичането на срока на договора дружеството е продължило да ползва
имота до 01.03.2024 г., като фактът на ползването след тази дата до 21.08.2024 г.
е спорен между страните;
че наемателят е заплатил наемната цена за ползването на имота за периода до
30.06.2024 г.;
че наемателят не е заплащал консумативните разноски за ел.енергия и ВиК
услуги за периода на действие на договора;
че наемателят не е заплатил авансовия данък, за който ищецът е предявил иск за
сумата 412,83 лева.
По доказателствата:
Съдът намира, че следва да се приемат представените от ищеца писмени
документи като доказателства, тъй като са допустими, относими и необходими за
разрешаването на правния спор, предмет на делото.
Искането на ищеца за издаване на СУ, което да му послужи пред „**********“
ЕАД със съдържание съгласно исковата молба, следва да се уважи, като СУ бъде
издадено по представения от страната проект.
По искането на ищеца за изслушване на съдебно счетоводна експертиза съдът
намира, че следва да се произнесе в първото по делото съдебно заседание с цел
изслушване становището на ответника дали размерите, за които са предявени исковете
се оспорват извън оспорването на тяхната основателност.
На ответника следва да се предостави възможност в срок до насроченото
открито съдебно заседание да конкретизира доказателствените искания, заявени с
4
отговора, като посочи с показанията на всеки от поисканите свидетели кои
обстоятелства се стреми да установи по делото, както и при какъв режим свидетелите
ще бъдат разпитвани – при призоваване, в който случай да посочи три имена и
адресите им, от които да бъдат призовани или при довеждане. По отношение на
другото си доказателствено искане в същия срок да посочи какви документи иска съда
да задължи район Лозенец да представи по делото, респ. да представи нарочен проект
на съдебно удостоверение за това си искане, в което да са описани документите, с
които иска да бъде снабден от районната администрация.
Следва да се насрочи открито съдебно заседание, за което страните да бъдат
призовани.
Страните следва да се приканят към извънсъдебно доброволно уреждане на
спора или сключването на съдебна спогодба. С оглед броя, вида на исковете и на
насрещните възражения на ответника разрешаването на спора по доброволен път би
било най-благоприятния вариант, при който биха спестили освен разход на време, а и
съдебни разноски, които често пъти биха могли да са значителни, а същите съдът
възлага съобразно изхода от спора.
Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИКАНВА страните към сключване на съдебна спогодба, към медиация
или извънсъдебно доброволно уреждане на спора.
Разяснява на страните, че с оглед конкретиката на случая (броя, вида на
исковете и възраженията на ответника), доброволното разрешаване на спора би
било най-благоприятно за тях. При постигане на съдебна спогодба дължимата
държавна такса е в половин размер и спорът ще се уреди в по-кратки срокове.
Ако спорът бъде разрешен по доброволен път, страните биха спестили освен
загуба на време, също и извършването на разноски, които често пъти са в
значителен с оглед интереса по делото размер и се възлагат върху страната, за
която изходът от спора е неблагоприятен.
Указва на страните, че за постигане на съдебна спогодба следва да се явят лично
в съдебно заседание или да упълномощят свой процесуален представител, който от
тяхно име да постигне спогодба, за което следва да представят по делото изрично
пълномощно.
ВРЪЩА на основание чл. 130 ГПК искова молба, вх. № 413711/19.11.2024 г. в
частта, с която Д. К. Т. е предявил срещу И. Д. С. иск по чл. 92 ЗЗД за неустойка в
размер на 1 % от дължимите суми съгласно чл. 3, ал. 3 от договор за наем от
01.10.2022 г. за просрочени наемни вноски за периода 01.07.2024 г. – 21.08.2024 г. за
периода от предявяване на иска (19.12.2024 г.) до окончателното плащане и
ПРЕКРАТЯВА производството по делото в посочената част.
ОБЯВЯВА на страните проект за доклад на делото съобразно обстоятелствената
част на определението, като им указва, че в срок най-късно в първото открито съдебно
заседание могат да вземат становище по изготвения проект за доклад и разпределената
със същия доказателствена тежест, както и да релевират съответни доказателсвени
искания, в противен случай губят възможността да направят това по-късно освен в
случаите на чл. 147 ГПК.
УКАЗВА на ищеца в срок до приемане на доклада по делото в първото открито
съдебно заседание да уточни исковата си молба по иска по чл. 92 ЗЗД за неустойка за
5
забава с оглед твърденията си за разваляне на договора поради виновно неизпълнение
на задълженията на наемателя по същия, като посочи въз основа на коя клауза от
договора претендира неустойка за забава за периода след 21.08.2024 г., на която дата
твърди договорът да е преустановил своето действие.
УКАЗВА на ответника в срок до приемане на доклада по делото в първото
открито съдебно заседание да конкретизира твърденията си относно възражението, че
наемодателят не е изпълнявал задължението си по договора, като посочи считано от
коя дата ищецът е препятствал достъпа до имота, като е сменил ключалката, дали след
тази дата наемателят е упражнявал фактическа власт върху имота и за какъв период,
респ. да посочи от коя дата твърди в имота да е имало нов наемател, ползващ имота по
силата на сключен с ищеца последващ договор за наем.
УКАЗВА на ответника в същия срок да уточни възражението си за
прихващане за сумата 1800 лева, която твърди наемателят „*****“ ЕООД да е
заплатил без или на отпаднало основание, като изложи твърдения за легитимацията си
да упражнява това право на наемателя и да посочи срещу кой от предявените от ищеца
искове упражнява това възражение. В противен случай същото няма да бъде
прието.
ПРИЕМА като писмени доказателства по делото представените от ищеца с
исковата молба документи.
ДА СЕ ИЗДАДЕ на ищеца съдебно удостоверение по представения с исковата
молба проект. Дължимата такса за издаване на удостоверението е в размер на 5 лева.
ОТЛАГА ПРОИЗНАСЯНЕТО по искането на ищеца за допускане изготвянето
на съдебно-икономическа експертиза с посочените с исковата молба задачи, като
ПРЕДОСТАВЯ възможност на ответника да вземе становище дали размерът на
предявените вземания (извън тяхната основателност) е спорен между страните.
УКАЗВА на ответника в срок до приемане на доклада по делото в първото
открито съдебно заседание да конкретизира доказателствените искания, заявени с
отговора, като посочи с показанията на всеки от поисканите свидетели кои
обстоятелства се стреми да установи, както и при какъв режим свидетелите ще бъдат
разпитвани – при призоваване, в който случай да посочи три имена и адресите им, от
които да бъдат призовани или при довеждане. По отношение на другото си
доказателствено искане в същия срок да посочи какви документи иска съдът да
задължи район Лозенец да представи по делото, респ. да представи нарочен проект на
съдебно удостоверение за това си искане, в което да са описани документите, с които
иска да бъде снабден от районната администрация.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 02.10.2025
г. от 11:00 ч., за когато да се призоват страните чрез процесуалните им представители.
Препис от определението да се връчи на страните, ведно с призовките им за
съдебното заседание, като на ищеца, чрез процесуалния му представител се връчи и
препис от отговора, подаден от ответника.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване с изключение на частта, с която
е върната частично исковата молба, в която може да се обжалва от ищеца с частна
жалба, подадена до Софийски градски съд чрез Софийски районен съд в едноседмичен
срок от връчване. По частната жалба е дължима държавна такса в размер на 15 лева,
вносима по сметка на въззивния съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6