№ 19978
гр. ., 05.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИВО В. ВЪТЕВ
при участието на секретаря СТАНИСЛАВА АЛ. РАЙЧЕВА
като разгледа докладваното от ИВО В. ВЪТЕВ Гражданско дело №
20241110169845 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, предл.
1 ЗЗД и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
Ищцата К. Й. Т. твърди, че на 07.11.2022 г. между нея, в качеството на
наемател, и ответницата Ж. Г. Х., в качеството на наемодател, е сключен
договор за отдаване под наем на недвижим имот – тристаен апартамент,
находящ се в гр. ., кв. „.“, ул. „.“ № 16, вх. Б, ет. 4, ап. 5. Посочва, че договорът
е сключен за срок от 12 месеца, а след изтичането му продължава да действа
като безсрочен такъв. Съгласно клаузата на чл. 30 от договора всяка от
страните може да прекрати същия с едномесечно предизвестие до другата
страна. Излага, че е уговорена месечна наемна цена в размер на 400 лева и е
платен депозит съгласно чл. 21 от договора в размер на 1 000 лева. Сочи, че
съгласно клаузата на чл. 24 от договора наемодателят е длъжен да върне
пълния размер на платения от наемателя депозит в деня на връщане на имота
от наемателя на наемодателя. Ищцата излага, че на 09.06.2023 г. на Ж. Х. като
наемодател е връчено едномесечно писмено предизвестие за прекратяване на
процесния договор на основание чл. 30, б. „б“ от договора. Поддържа, че на
07.07.2023 г. е осъществено предаване на имота от наемателя на наемодателя в
присъствието на двама свидетели, при което ответницата потвърдила, че
имотът е в добро състояние и върнала на ищцата половината от заплатения от
нея депозит в размер на 500 лева, за което обстоятелство страните подписали
разписка. Излага се, че останалите 500 лева са задържани от наемодателя във
връзка със заплащане на последните дължими комунални услуги. В исковата
молба се твърди, че на 18.08.2023 г. с електронно съобщение по „Вайбър“
ищцата поканила ответницата да възстанови остатъка от депозит в размер на
500 лева, тъй като към този момент всички разходи за комунални услуги за
1
имота са заплатени. В отговор ответницата посочила, че не възнамерява да
възстанови остатъка от депозита и че ще задържи същия за покриване на
предполагаеми разходи, свързани с поддръжката на процесния имот. Ищцата
твърди, че в нито един момент ответницата като наемодател не е представила
доказателства за наличие на нанесени от Т. върху имота вреди. Счита, че в
изпълнение на поетите от нея задължения по договора своевременно е
заплащала дължимата наемна цена, както и всички разходи за комунални
услуги, полагала е грижи за опазване на имота, с което е изпълнявала
надлежно договорните и законовите си задължения. Посочва, че съгласно
договора за наем задължението за връщане на платения депозит от 1 000 лева
възниква за ответницата от деня на предаване на имота, в случая от 08.07.2023
г. Предвид това, наред с главницата, формирана от останалия невъзстановен
депозит, равняваща се на 500 лева, ответницата дължи на ищцата и 94,37 лева,
представляващо обезщетение за забава (лихва за забава), начислено за периода
от 08.07.2023 г. до 21.11.2024 г. (денят, предхождащ постъпването на исковата
молба в съда), начислено върху горната непогасена главница. Отправя искане
за осъждане на ответницата да й заплати процесните суми, ведно със
законната лихва върху главницата, от датата на подаване на исковата молба в
съда – 22.11.2024 г. до окончателното й изплащане, а при извод на съда
относно липсата на надлежна покана за изпълнение на главното задължение -
за присъждане на дължимата главница. По изложените съображения ищцата
моли съда да осъди ответницата да й заплати сумата от 500 лева,
представляваща невъзстановен остатък от внесен депозит по договор за наем
на недвижим имот от 07.11.2022 г., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда –
22.11.2024 г., до окончателното й изплащане, както и сумата от 94,37 лева,
представляваща лихва за забава за периода от 08.07.2023 г. до 21.11.2024 г.,
начислена върху горната главница.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата Ж. Г. Х. чрез пълномощника
си адв. К. е подала отговор на исковата молба, с който оспорва исковите
претенции по основание и размер. Признава, че страните са се намирали в
облигационно правоотношение по силата на процесния договор за наем на
недвижим имот от 07.11.2022 г. във връзка с имот, находящ се в гр. ., кв. „.“, ул.
„.“ № 16, вх. Б, ет. 4, ап. 5, както и че при сключване на договора наемателят е
предал на наемодателя сума в размер от 1 000 лева като депозит, от който
наемодателят да може да се удовлетвори при наличие на която и да е от
хипотезите по чл. 22 от договора. Признава, че процесният договор за наем е
прекратен на 10.07.2023 г. – денят, следващ деня, в който изтича едномесечния
срок на отправеното писмено предизвестие за прекратяване, получено на
09.06.2023 г. Ответницата твърди, че ½ част от платения депозит, или сума в
размер на 500 лева, е върната на наемателя К. Й. Т. на 07.07.2023 г. Оспорва да
дължи връщане на останалата част от депозита в размер на 500 лева,
намирайки, че в случая са налице част от хипотезите на чл. 22 от договора, при
които наемодателят има право да се удовлетвори от депозита. Конкретно
излага, че към датата на прекратяване на договора за наем е било налице
непогасено задължение към „. .“ АД за консумирана ел. енергия в имота в
2
периода от 02.07.2023 г. до 01.08.2023 г., през част от който период имотът е
ползван именно от наемателя. Поддържа, че към момента на прекратяване на
договора е имало и непогасено задължение към „.“ АД за доставка на питейна
вода, отвеждане и пречистване на отпадъчни води до и от имота съгласно
Фактура № ./28.07.2023 г., като обхваща времеви период, през част от който
имотът е ползван от ищцата. Сочи се, че наетият имот е върнат на наемодателя
в състояние, налагащо ангажирането на фирма за цялостното му почистване, а
вследствие неправилната експлоатация от наемателя на част от домакинските
уреди – печка и пералнята, се наложило посещение от специалист, който да
отстрани констатираните по тях повреди. С тези доводи ответницата отправя
искане за отхвърляне на предявените искове като неоснователни. При
условията на евентуалност - в случай че съдът счете исковите претенции на
ищцата за основателни, се въвежда възражение за прихващане на дължимите
се на ищцата суми с дължимите се от нея на ответницата суми, формирани от
стойността на платените от ответницата консумативни разходи за имота,
разходи за почистването му и за поправката на повредените уреди.
Претендира разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл.
235, ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и
възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
По иска с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД:
За основателността им в тежест на ищцата е да установи при условията
на пълно и главно доказване наличието на следните обстоятелства:
възникването и съществуването през спорния период на облигационно
правоотношение между страните по договор за наем на недвижим имот от
07.11.2022 г. за временно и възмездно ползване на процесния недвижим имот;
заплащане от ищцата като наемател на ответницата като наемодател на
депозит в размер на сумата от 1 000 лева и конкретното му договорно
предназначение; прекратяване на договора за наем чрез едностранно
едномесечно писмено предизвестие до ответната страна; предаване на имота
от наемателя и приемането му от наемодателя без забележки относно
състоянието му; заплащане на дължимите консумативни разноски за времето
на ползване на имота; наличие на договорно основание за връщане на
внесения депозит в неговата цялост; възникването на главен дълг, изпадането
на ответницата в забава и размера на обезщетението за забава.
При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответницата е да
докаже възраженията си и конкретно наличието на основания за задържане на
внесения депозит съгласно чл. 22 от договора, в т.ч. предаване на имота от
наемателя в състояние, налагащо цялостното му почистване, наличието на
незаплатени консумативни разходи и тяхната стойност; повреда от наемателя
на конкретните домакински електроуреди, която да е вследствие от
неправилната им употреба и стойността на разходите за поправка; че е
погасила дълга на падежа.
С приетия за окончателен доклад по делото, обективиран в Определение
3
№ 19700/01.05.2025 г., като безспорни и ненуждаещи се от доказване на
основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК са отделени следните обстоятелства: че
между Ж. Г. Х. като наемодател и К. Й. Т. като наемател е съществувало
облигационно правоотношение по сключен договор за наем от 07.11.2022 г. за
временно и възмездно ползване на недвижим имот, находящ се в гр. ., кв. „.“,
ул. „.“ № 16, вх. Б, ет. 4, ап. 5; че при сключване на договора за наем
наемателят е предал на наемодателя депозит в размер на 1 000 лева, от който
депозит последният може да се удовлетвори при наличието на която и да е
хипотеза на чл. 22 от договора за наем; че договорът за наем е прекратен на
10.07.2023 г. с изтичането на едномесечен срок след отправено от наемателя
писмено предизвестие, получено от наемодателя на 09.06.2023 г.; че на
07.07.2023 г. ответницата е върнала на ищцата 1/2 част от внесения от нея
депозит, или сума в размер на 500 лева. Между страните не е спорно и
обстоятелството, че наетият от ищцата недвижим имот е предаден на
ответницата на 07.07.2023 г. - в деня, в който ответницата е върнала на ищцата
половината от процесния депозит.
Гореизложените обстоятелства се установяват и от събраните по делото
писмени доказателства – договор за наем на недвижим имот от 07.11.2022 г.,
ведно с приемо-предавателен протокол за предаване на имота от наемодателя
на наемателя; предизвестие за прекратяване на договора за наем от 01.06.2023
г., получено от наемодателя на 09.06.2023 г. /получаването му е удостоверено с
подпис на наемодателя, неоспорен от страните/; разписка от 07.07.2023 г. за
върнат депозит в размер на 500 лева, подписана от страните по договора,
чиито подписи не са оспорени от страните.
Съгласно чл. 21 от договора за наем при подписването му наемателят
предава на наемодателя сума в размер на 1 000 лева, която да служи за
обезпечение в случай на извършване на посочените в чл. 22 нарушения от
страна на наемателя, като тази сума остава у наемодателя през целия период
на действие на договора. По силата на чл. 22 от договора страните се
уговорили, че наемодателят има право да се удовлетвори от депозита при
положение, че наемателят наруши следните свои задължения по договора: а)
откаже да върне държането на имота в уговорения срок и/или предаде същия
не в съответното за това състояние и/или заедно с нанесени върху него щети;
б) при наличие на неуредени суми за консумативни разходи за имота – до
момента, в който наемателят ги плати; в) в случай че не плати в срок един или
повече месечни наема (освен в случаите, когато това е договорено между
страните с анекс към договора); г) в случай че прекрати договора без минимум
един месец предизвестие при условие, че вече са изтекли 12 месеца от
сключване на договора; д) във всички случаи, когато прекрати договора преди
изтичане на 11 месеца от сключването му, при предвиденото в тази подточка
изключение. Съгласно чл. 23 от договора при извършване на някое от
гореизброените нарушения от страна на наемателя наемодателят има право да
задържи депозита или част от него, което покрива претърпените загуби. При
нанесени от наемателя щети върху имота и/или наличие на неплатени
консумативни разходи, които надхвърлят размера на депозита, наемодателят
има право да задържи пълния размер на депозита и да търси обезщетение за
4
горницата по общия ред.
Спорно между страните по делото е в какво състояние е предаден имота
от наемателя на наемодателя на 07.07.2023 г. и приет ли е той от наемодателя
без забележки относно неговото състояние.
За установяване на това обстоятелство по делото са събрани гласни
доказателствени средства чрез разпит на свидетеля . - в приятелски отношения
с ищцата по делото. От дадените показания се изяснява, че няколко месеца,
след като ищцата се настанила в наетия имот, същият бил в добро състояние
за живеене, но леко овехтял. Електроуредите в имота също били по - овехтели.
В деня преди предаването му имотът бил във видимо добро състояние,
почистен, без наличие на повреди. Всичко в наетия апартамент в деня преди
предаването му на наемодателя било изрядно. Не е имало оплакване от страна
на наемодателя, че някой от електроуредите в апартамента, по-конкретно
печката или пералнята, не работят.
Съдът кредитира показанията на свидетеля като последователни,
логични и обективни, непротиворечащи със събраните по делото писмени
доказателства. Следователно, съдът приема за доказано, че в изпълнение на
задължението си по чл. 18 от договора за наем, на 07.07.2023 г. ищцата е
върнала недвижимия имот на ответницата в същото състояние, в което имотът
е бил предаден при сключването на процесния договор, като не се установява
повреди или изхабяване на вещи в имота, извън обичайното. Установи се по
делото, че ответницата е приела имота без забележки относно неговото
състояние. До този извод съдът достигна, съобразявайки дадените
свидетелски показания, както и липсата на твърдения и доказателства за
двустранно подписан между страните приемо-предавателен протокол, който
по аргумент от чл. 18, изр. 2 от договора следва да бъде изготвен при
евентуални възражения на наемодателя при предаването на имота.
Следователно, хипотезата на чл. 22, б. а) от договора не е била налице към
момента на връщането на имота от наемателя на наемодателя. В този смисъл
неоснователни се явяват възраженията на ответницата, че имотът й е върнат в
състояние, налагащо ангажирането на фирма за цялостното му почистване,
както и посещение на специалист, който да отстрани констатирани по печката
и пералнята повреди, нанесени от страна на ищцата. Представените в тази
връзка фактури, удостоверяват изпълнена работа от трети, неучастващи по
делото лица, но същевременно не са от естество да установят, че състоянието,
в което ищцата е предала имота е било такова, че да налага извършване от
ответницата на посочените в тях разходи за „цялостно почистване на жилище
+ прозорци и тераси“ и „посещение за ремонт на печка и пералня вследствие
неправилна употреба“. Още повече, че фактурите са съставени на 21.09.2023 г.
и 10.08.2024 г., респ. след като е изминал значителен период от време, следващ
връщането на процесния имот на 07.07.2023 г.
На следващо място, страните спорят относно това заплатила ли е
ищцата в изпълнение на поетото от нея задължение по чл. 14 от договора
консумативните разноски за имота за елекрическа енергия и доставени ВиК
услуги за периода от 02.07.2023 г. до предаването на имота на 07.07.2023 г.
5
Съдът намира, че дължимите за този период консумативни разноски за
имота са били заплатени, което следва от приетите по делото 2 бр. разписки от
15.08.2023 г. за извършени по клиентския номер на процесния имот плащания
към „. .“ АД и „.“ АД. Действително, от представените разписки не следва, че
именно ищцата е извършила посочените плащания. Доколкото обаче в тежест
на ответницата е да установи 1) наличието на незаплатени консумативни
разходи, 2) заплащането им от наемодателя, както и 3) каква част от
заплатената съгласно разписките стойност касае консумираната до 07.07.2023
г. електрическа енергия, респ. доставени ВиК услуги, за което на ответницата
са били уважени доказателствени искания за издаване на съдебни
удостоверения за снабдяване с тази информация от дружествата - доставчици
и не е било проведено доказване, съдът приема за доказано по делото, че на
15.08.2023 г. ищцата е заплатила всички дължими за времето на ползване на
процесния имот консумативни разходи. Следователно, хипотезата на чл. 22, б.
б) от договора като основание за задържане на остатък от депозита не е била
налице, поради което и по аргумент от чл. 24 от договора ответницата, като
наемодател, следва да възстанови на ищцата - наемател, задържания остатък
от депозита, възлизащ в размер на 500 лева. Ето защо, искът с правно
основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД се явява основателен и следва да бъде
уважен. Върху главницата от 500 лева следва да бъде начислена законната
лихва, считано от датата на постъпване на исковата молба в съда – 22.11.2024
г., до окончателното плащане.
По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
Когато денят за изпълнение на задължението е определен, длъжникът
изпада в забава след изтичането му, съгласно разпоредбата на чл. 84, ал. 1 ЗЗД.
Когато няма определен ден за изпълнение, длъжникът изпада в забава, след
като бъде поканен от кредитора (чл. 84, ал. 2 ЗЗД).
Съгласно чл. 22, б. б) от договора, при наличие на неуредени суми за
консумативни разходи за имота предаденият в деня на сключването на
договора депозит се задържа от наемодателя до момента, в който наемателят
плати тези разходи. По делото се установи, че консумативните разходи за
периода от 02.07.2023 г. до предаването на имота на 07.07.2023 г. са заплатени
от ищцата на 15.08.2023 г. Следователно, ответницата е изпаднала в забава по
изпълнение на задължението си да върне сумата от 500 лева, считано от
15.08.2023 г. – момента, в който ищцата е заплатила всички дължими
консумативни разходи, и дължи на ищцата обезщетение за забава в размер на
законната лихва (мораторна лихва) върху главницата за периода от 15.08.2023
г. до 21.11.2024 г. в размер на 87,45 лева, изчислен от съда по реда на чл. 162
ГПК с помощта на онлайн лихвен калкулатор. Затова и искът с правно
основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД се явява основателен за сумата от 87,45 лева, до
която следва да бъде уважен. За разликата до пълния предявен размер от 94,37
лева и за периода от 08.07.2023 г. до 14.08.2023 г. акцесорният иск за
обезщетение за забава следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК право на
6
разноски имат и двете страни в производството.
Ищцата е доказала извършването на разноски в общ размер на 350 лева,
от които 50 лева за държавна такса и 300 лева за адвокатско възнаграждение,
платено по банков път /л. 87/. Съразмерно с уважената част от исковете, в
полза на ищцата следва да се присъдят разноски в размер на 345,93 лева.
Ответницата е доказала извършването на разноски в общ размер на 600
лева за адвокатско възнаграждение, платено в брой /л. 57-58/. Съразмерно с
отхвърлената част от исковете, в полза на ответницата следва да се присъдят
разноски в размер на 6,99 лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ж. Г. Х., ЕГН **********, със съдебен адрес гр. ., ул. „.“ № 9,
ет. 1, да заплати на К. Й. Т., ЕГН **********, със съдебен адрес гр. ., ж.к. „.“,
бл. 563, ап. 21, на основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД
сумата от 500 лева, представляваща невъзстановен остатък от внесен депозит
по договор от 07.11.2022 г. за наем на недвижим имот – апартамент 5, находящ
се в гр. ., кв. „.“, ул. „.“ № 16, вх. Б, ет. 4, ведно със законната лихва върху
главницата от 22.11.2024 г. до окончателното й изплащане, сумата от 87,45
лева, представляваща обезщетение за забава в размер на законната лихва
върху главницата от 500 лв., начислено за периода от 15.08.2023 г. до
21.11.2024 г., както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 345,93 лева,
разноски по делото, като ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 86, ал. 1
ЗЗД за разликата над уважения размер от 87,45 лева до пълния предявен
размер от 94,37 лева, както и за периода от 08.07.2023 г. до 14.08.2023 г.
ОСЪЖДА К. Й. Т., ЕГН **********, със съдебен адрес гр. ., ж.к. „.“, бл.
563, ап. 21, да заплати на Ж. Г. Х., ЕГН **********, със съдебен адрес гр. ., ул.
„.“ № 9, ет. 1, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 6,99 лева, разноски по
делото.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийския
градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7