Решение по адм. дело №430/2025 на Административен съд - Хасково

Производството е по реда на чл.215, ал.1, във вр.с чл.210, ал.3 вр. чл.192, ал.6 от Закона за устройство на територията /ЗУТ/.

Образувано е по жалба от Х. Т. М. и Е. Е. М. – двамата от [населено място], [улица], против Решение по т.1 от Протокол №5 от 24.01.2025г. на Комисия по чл.210 от ЗУТ при Община Хасково за определяне на размера на еднократните обезщетения, относно сервитутите за право на прокарване и преминаване през поземлени имоти.

Жалбоподателите считат, че решението е незаконосъобразно и неправилно, поради издаването му при допуснати съществени нарушения на админстративнопроизводствените правила и в несъответствие с материалния закон. Считат, че размерът на определеното обезщетение за правото на преминаване през собствения им имот не съответства на действителната му пазарна цена. Твърдят, че актът е издаден при неизяснена фактическа обстановка, като в нарушение на чл.35 от АПК не било изследвано налице ли са предпоставките за започване на административното производство по учредяване право на преминаване през чужд поземлен имот. Излагат съображения, че на 15.08.2024г. получили покана от Р. М. М. /неточно се сочи Н./ за учредяване на право на преминаване през собствения им имот, но тъй като приложената към същата скица-предложение била в черно-бял цвят, а се сочело, че площта, определяща правото на преминаване е в жълт цвят и не ставало ясно коя точно е тази площ, а и поради това, че не собственият им имот препятствал достъпа до имота, изпратили отговор до последния, че не са съгласни да учредят исканото от него право на преминаване. В тази връзка считат, че не е налице надлежно връчена покана по чл.192, ал.1 от ЗУТ. От изпратената им покана не ставало ясно и по какъв начин съсобственият им имот с [идентификатор] възпрепятствал изцяло достъпа до имот с [идентификатор] , граничещ на запад с други три имота, които от своя страна граничели с първостепенна улица ([улица]), съотв. дали не било налице друго техническо решение, което да е явно икономически по-целесъобразно като следвало да се има предвид, че за имота им било подадено заявление за съгласуване и одобряване на комплексен инвестиционен проект с рег. инд. 94Е-299-3/07.08.2024г. по описа на Община Хасково. Не ставало ясно също какво налага 3,5 м. широчина на площта, определяща правото на преминаване за пешеходен достъп от [ПИ] до [ПИ]. Жалбоподателите считат също, че определеният от Комисията размер на обезщетението не съответства на действителните пазарни цени и е несправедлив. В Протокол №5/24.01.2025г. не били посочени мотиви, от които да става ясно как е определено обезщетение в размер на 1773,00 лв.

По изложените съображения жалбоподателите молят обжалваното решение да бъде отменено, а при условията на евентуалност - да бъде изменено, като бъде увеличен размерът на обезщетението за право на преминаване, съобразно неговата действителна пазарна стойност. Претендират присъждане на направените по делото разноски.

В съдебно заседание жалбата се поддържа от процесуален представител. Прави се искане размерът на обезщетението за право на преминаване да бъде определен съобразно заключението по първоначалната съдебно-оценителна експертиза, алтернативно – съобразно заключението по тройната съдебно-оценителна експертиза. Представят се и писмени бележки.

Ответникът - Община Хасково, чрез процесуален представител изразява становище за неоснователност на жалбата и моли същата да бъде отхвърлена. Излага съображения, че оспореното решение е издадено в производство, за което са налице предпоставките за провеждането му, както и че решението е мотивирано като основано на експертна оценка от лицензиран оценител, правилно и законосъобразно. При преценка от съда, че размерът на определеното обезщетение следва да бъде увеличен, моли да се вземе предвид установеното от вещите лица по тройната съдебно-оценителна експертиза. Претендира разноски за юрисконсултско възнаграждение и за възнаграждение на вещи лица. Прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение.

Заинтересованата страна – Р. М. М., в писмен отговор и в съдебно заседание чрез процесуален представител, оспорва жалбата и моли да бъде оставено в сила атакуваното решение като издадено в съответствие със закона. При условията на евентуалност, в случай, че се приеме, че определеното обезщетение е занижено, моли да се вземе предвид прието заключение по тройната съдебно-оценителна експертиза. Не претендира разноски.

Административен съд – Хасково, като прецени доказателствата по делото, приема за установено от фактическа страна следното:

С. З. с рег.индекс 94Р-66-4/30.10.2024 г., подадено до Кмета на Община Хасково, Р. М. М. е поискал да му бъде учредено право на преминаване през някой от имотите, осигуряващи достъп до [имот номер], поради ограничен/невъзможен достъп до имота, в който живеят лица с ТЕЛК. Към заявлението е представил документ за собственост, скица на имота, пълномощно, проект за преминаване, както и заверени копия от откази на собственици на съседните имоти да учредят право на преминаване и от експертни решения на ТЕЛК.

Видно от приложената скица № 15-349651 от 05.04.2024г. , издадена от СГКК, [ПИ], за който не е спорно, че е собственост на заинтересованата страна, граничи с ПИ: 77195.743.608, 77195.743.609, 77195.743.244, 77195.743.246, 77195.743.441, както и с този, притежаван от жалбоподателите - 77195.743.616.

От Р. М. М. са изпратени покани до собствениците на [ПИ], [ПИ] и [ПИ] за даване на съгласие за учредяване на право на преминаване по чл.192, ал.1 от ЗУТ. Поканите са получени на 16.10.2024г. като видно от отбелязванията върху същите, от собствениците на посочените имоти е изразено несъгласие за учредяване на исканото право.

Покана по чл.192, ал.1 от ЗУТ, ведно със скица-предложение е изпратена и до собствениците на [ПИ] , а именно „Атлетик“ ООД, представлявано от М. Е. Х., Х. Т. М. и Е. Е. М..

Поканата до „Атлетик“ ООД е връчена чрез ЧСИ по реда на чл.47 от ГПК – чрез залепване на уведомление на входната врата на имота на [улица], *. Видно от приложената Докладна записка от призовкар при ЧСИ, в указания в уведомлението двуседмичен срок от залепването му, не се е явил представител на дружеството, за да получи книжата, поради което с изтичането му (в случая – на 20.08.2024г.), на основание чл.47, ал.5 от ГПК, поканата е счетена за връчена. В указания в поканата 7-дневен срок, от дружеството не е отговорено на поканата.

Чрез ЧСИ са връчени и поканите до Х. Т. М. и Е. Е. М.. Видно от писмо изх.№32663/15.08.2024г. на ЧСИ и приложенията към същото, поканите са получени на 15.08.2024г. От Е. Е. М. и от Х. Т. М., до Р. М. М. са изпратени отговори на поканата, в които са изразили несъгласие за учредяване на исканото право на преминаване.

Във връзка с подаденото от Р. М. заявление за учредяване право на преминаване, по възлагане от Община Хасково е изготвена експертна пазарна оценка на 159,92 кв.м. от [ПИ] , като същата е в размер 1 773 лв.

Видно от Протокол №5 от 24.01.2025г. , на същата дата е проведено заседание на Комисия, назначена със Заповед №1731/21.11.2018г. и Заповед №919/25.06.2019г. на Кмета на Община Хасково, на което е разгледана оценка за определяне на обезщетение на възникнал сервитут от право на преминаване с площ 159,92 [жк], за осигуряване на пешеходен достъп към [ПИ]. С решение по т.1 от Протокола Комисията е приела изготвената от лицензиран оценител по възлагане от Община Хасково експертна пазарна оценка на 159,92 [жк], определяща дължимото на „Атлетик“ ООД, Х. Т. М. и Е. Е. М. обезщетение за право на преминаване през собствения им имот в размер на 1773, 00 лв.

С писма Рег.индекс 94Р-66-4#6/05.02.2025г. , Рег.индекс 94Р-66-4#7/05.02.2025г. и Рег.индекс 94Р-66-4#8/05.02.2025г. на Кмета на Община Хасково препис – извлечение от Протокол №5 от 24.01.2025г. , съдържащ решението на комисията, е изпратен съответно на „Атлетик“ ООД, на Р. М. М. и на Х. Т. М. и Е. Е. М. . Видно от приложените известия за доставяне, писмата са получени както следва: от „Атлетик“ ООД - на 07.02.2015г. (л.48), от Х. Т. М. и Е. Е. М. – на 12.02.2025г. (л.151 и л.152) . Писмото, изпратено до Р.М. е е върнато като непотърсено (л.46).

Жалбата от Х. Т. М. и Е. Е. М. срещу решението на комисията е депозирана на 25.02.2025 г. в Административен съд - Хасково.

По искане на жалбоподателите делото е назначена съдебно-оценителна експертиза. Видно от заключението на вещото лице: 1. Пазарната стойност на 1 кв.м. на ПИ с [идентификатор], собственост на Х. Т. М., Е. Е. М. и „Атлетик“ ООД, е 88 лв.; 2. Пазарната стойност на правото на преминаване през ПИ с [идентификатор] на база сервитутната зона в размер на 159,92 [жк], 00 лв.; 3. При определяне на пазарната стойност на обезщетение за право на преминаване през [ПИ] с оценка на лицензиран оценител, възложена от Община Хасково, са ползвани аналози на имоти, които не са близки по местоположение и характеристики до оценявания имот. По тази причина е изведена пазарна стойност, която не отговаря на пазарната стойност на [ПИ] .

В съдебно заседание вещото лице дава разяснения по заключението.

Заключението е прието, но е оспорено от ответника и заинтересованата страна като е поискано назначаване на тройна съдебно-оценителна експертиза, каквато е и допусната по делото.

В отговор на поставените въпроси, вещите лица по тройната съдебно-оценителна експертиза предлагат следното заключение: 1. Пазарната стойност на 1 кв.м. на ПИ с [идентификатор], собственост на Х. Т. М., Е. Е. М. и „Атлетик“ ООД е 55,11 лв./28,18 евро; 2. Пазарната стойност на правото на преминаване през ПИ с [идентификатор] на база сервитутната зона, посочена в обжалваното решение по т.1 от Протокол №5 от 24.01.2025г. е 6 345,22 лв.; 3. Определеното от Комисията, назначена от Кмета на Община Хасково в Решение по т.1 от Протокол №5 от 24.01.2025г. обезщетение за право на преминаване през [ПИ] е пазарната стойност, определена към датата на оценката. Към момента пазара на недвижими имоти е коренно различен, което обуславя получените резултати.

В съдебно заседание вещите лица дават допълнителни разяснения по експертизата.

Заключението по тройната съдебно-оценителна експертиза е прието при оспорване от страна на жалбоподателите.

По делото са представени заявление за съгласуване и одобряване на комплексен проект за инвестиционна инициатива и издаване на разрешение за строеж по чл.150 от ЗУТ с рег. инд. 94Е-299-3/07.08.2024г., подадено до Кмета на Община Хасково от Е. Е. М., Х. Т. М. и „Атлетик“ ООД за строеж „Склад за промишлени стоки“, в [ПИ], *; част „Архитекурна“ на проекта – цветно копие, ведно с обяснителна записка, както и издаденото по заявлението Разрешение за строеж №487/10.12.2024г.

При така установената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи.

Жалбата е подадена в законоустановения срок от лица с правен интерес и е насочена срещу годен за обжалване административен акт, поради което е допустима.

Разгледана по същество е основателна.

Оспореното решение е издадено от комисия в състав, съобразен със заповедите на Кмета на Община Хасково за назначаването й т. е. от компетентен по чл.210, ал.1 от ЗУТ орган. Същото е прието при пълно мнозинство, от колективен орган, разполагащ с компетентност да издава решения от посочения вид, поради което е валиден акт. Спазени са изискванията относно формата и съдържанието му, като са посочени както фактическите,така и правните основания за издаването му. Не се споделя оплакването на жалбоподателите за немотивираността му. Решението е основано на изготвената експертна пазарна оценка, поради което е надлежно мотивирано.

Не се споделят твърденията на жалбоподателите за допуснати при издаването му съществени нарушения на административнопроизводствените правила.

Неоснователно е оплакването в жалбата за допуснато нарушение по чл.35 от АПК , изразяващо се в неизследване налице ли са предпоставките за започване на административното производство по учредяване право на преминаване през чужд поземлен имот.

Безспорно се установява, че след изпратени им покани по чл.192, ал.1 от ЗУТ, собствениците на [ПИ], [ПИ] , [ПИ] и [ПИ] са изразили несъгласие да бъде учредено исканото от заинтересованата страна право на преминаване като не е спорно, че това са съседните на [ПИ] имоти, с достъп до улица. Единствено от „Атлетик“ ООД – един от съсобствениците на [ПИ], не е отговорено на поканата. Независимо от последното, изразената отрицателна воля от останалите двама съсобственици на този имот е достатъчна да се приеме, че между собственика на [ПИ] и собствениците на [ПИ], не е постигнато съгласие за учредяване право на преминаване.

Съдът не споделя изложените от оспорващите съображения за липса на надлежно отправена им покана по чл.192, ал.1 от ЗУТ. Последните изрично посочват, че са получили поканата, а обстоятелството, че изпратената им скица-предложение е била в черно-бял цвят не променя безспорно установения факт на изразеното им несъгласие да бъде учредено исканото от заинтересованата страна право на преминаване. Видно от изпратените от тях отговори до заинтересованата страна, несъгласието им не е обусловено единствено от цвета на скицата, а и от това, че считат, не съсобственият им имот препятства достъпа до [ПИ]. Следва също да се отбележи, че за провеждане на производството по чл.192, ал.2 от ЗУТ от значение е липсата на постигнато съгласие между собствениците на съответните ПИ, а не причината за непостигането му.

Предвид горното, в случая са били налице предпоставките по чл.192, ал.2 от ЗУТ за започване на административното производство, част от процедурата по което се явява оспореното решение, прието на основание чл.210 от ЗУТ вр. чл.192, ал.6 от ЗУТ.

Съгласно чл. 192, ал.1 от ЗУТ, право на преминаване през чужд поземлен имот се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите, а според ал. 2, когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява със заповед на кмета на общината.

Съгласно чл.192, ал.6 от ЗУТ, цената на правото на преминаване по ал.2 на същата норма, се определя по реда на чл.210 и се заплаща преди издаване на заповедта по ал.2. Според чл.210, ал.1 от ЗУТ, изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината.

В случая, административният орган е приел оценката, изготвена от лицензиран оценител, определяща пазарна стойност на правото на преминаване през засегнатата част на [ПИ] с площ 159,92 кв. м. и е определил обезщетение в размер на 1773, 00 лв. като оспорващите считат този размер за занижен.

С оглед приетите по делото две съдебно-оценителни експертизи – единична и тройна, съдът намира това оплакване на жалбоподателите за основателно.

Оценката, възложена от Община Хасково, е изготвена към м.януари 2025г. Със същата е определена пазарната стойност на оценяваната част от [ПИ] като е посочено, че база за стойността е „ Оценената сума, срещу която към датата на оценката обектът/активът би трябвало да бъде разменен между желаещ продавач и желаещ купувач в сделка при пазарни условия, след подходящ маркетинг, при което всяка от страните е действала информирано, благоразумно и без натиск“. Използван е сравнителния подход и метода на посредственото сравнение, и по-конкретно - метода на сравнителните продажби. Според посоченото в оценката, за извеждане на пазарната стойност на оценяваната част от [ПИ], е извършено сравнение с имоти с близко местоположение и сходни общи характеристики, обявени за продажба или реализирани през последните месеци. Експертът е използвал три оферти с валидност към датата на оценяването, които е подбрал от националния сайт за търговия с имоти - alo.bg. В табличен вид е посочил сравнимите продажби и приложените корекционни коефициенти. Предлаганата от оценителя пазарна стойност на 159,92 кв.м. от [ПИ] е 1 773 лв.

Същият метод е приложен и от вещото лице при изготвяне на заключението по единичната съдебно-оценителна експертиза. Според това заключение, пазарната стойност на правото на преминаване през ПИ с [идентификатор] на база сервитутната зона в размер на 159,92 [жк], 00 лв. Тази стойност е формирана при ползване за аналози на имоти, находящи се в близост до оценявания, като за привеждане в съответствие на характеристиките им към тези на оценявания, са приложени корекционни коефициенти, отразяващи разликите в площ, местоположение, начин на ползване, застрояване, отдалеченост от центъра на населеното място. Вещото лице е използвало пет оферти от националния сайт за търговия с имоти - alo.bg. като е посочило сравнимите продажби и приложените корекционни коефициенти.

Методът на сравнителните продажби е приложен и при изготвяне на заключението по тройната съдебно-оценителна експертиза, според което пазарната стойност на 159,92 [жк], 22 лв. Тази стойност е формирана при използване за аналози на имоти, намиращи се в ж.р.“Каменец“, където е и оценяваният, като са приложени корекционни коефициенти с цел привеждане в съответствие на характеристиките им към тези на оценявания, са приложени корекционни коефициенти. Вещите лица са използвали три оферти от националния сайт за търговия с имоти - alo.bg. като са посочили сравнимите продажби и съответните корекционни коефициенти.

Съдът счита, че не следва да кредитира оценките, изготвени в хода на административното производство и по единичната съдебно-оценителна експертиза. Видно е, че при оценката , извършена по възлагане на ответника , за сравнение са ползвани цени на имоти, само два от които се намират в ж.р. „Каменец“, Промишлена зона „Юг“, а третият попада в Промишлена зона „Изток“, като не са приложени коефициенти за местоположение. Два от ползваните за аналози имоти са без вода и ток, за разлика от този, част от който е предмет на оценка. По отношение на единичната съдебно-оценителна експертиза следва да се отбележи, че за част от подбраните аналози не са прилагани коефициенти за местоположение. Също така, за сравняемите имоти, с изключение на най-големия [рег. номер].м., са приложени еднакви коригиращи коефициенти за големина (площ), а именно -0,05, независимо, че площта им е в различно съотношение спрямо площта на [ПИ]. За имота [рег. номер].м. не е приложен коригиращ коефициент за площ.

За разлика от горекоментираните две оценки, изготвената по тройната съдебно-оценителна експертиза, дава значително по-голяма яснота относно приложените корекционни коефициенти като видно от Таблица 1 към заключението, тези за изградена инфраструктура, за достъп и за отреждане са в положителни величини като в резултат офертната цена на сравняемите имоти за 1 [жк], вещите лица са отчели изградената към момента на оценяването рампа в [ПИ], осигуряваща подхода към същия с оглед денивелацията му. Посочената рампа е предвидена в одобрения проект – част архитектурна, като от устните разяснения на вещите лица, става ясно, че исканото право на преминаване попада частично именно върху осигурения с нея подход като няма да ограничи възможността на собствениците на [ПИ] да ползват предвидената за същото част от имота.

Наред с горното, в съдебно заседание вещите лица по тройната съдебно-оценителна експертиза разясняват подробно съображенията за прилагане на съответните корекционни коефициенти.

Съдът не възприема становището на жалбоподателите, че имотите, използвани за аналози от тройната съдебно-оценителна експертиза, не могат да бъдат съпоставени с процесния имот. Следва да се отбележи, че и трите аналога се намират в ж.р.“Каменец“, а по отношение на близостта им до [ПИ] вещите лица изрично посочват в съдебно заседание, че с оглед липсата на данни за точното им местоположение, са приложили коригиращи коефициенти. Оплакването на жалбоподателите, че вещите лица не са запознати с точното местоположение на аналозите, се обвързва конкретно с неяснота относно наличието на транспортен достъп до тези имоти. В тази връзка, от устните разяснения на експертите става ясно, че именно поради такава неяснота е прието, че оценявания имот е с по-добри характеристики като пазарната му стойност е завишена.

В връзка с гореизложеното, съдът кредитира заключението по тройната съдебно-оценителната експертиза. Съдът намира, че приетото тройно експертно заключение е компетентно и обективно изготвено, като оценката е определена в съответствие с чл.210, ал.1 от ЗУТ – по пазарни цени, поради което следва да бъде възприето изцяло. Пазарната стойност на правото на преминаване през [ПИ] е изчислена от тройната съдебно оценителна експертиза на 6 345, 22 лв. При това положение, определената от органа стойност в размер на 1 773,00 лв се явява материално незаконосъобразна, по причина, че не съответства на действителната пазарна цена. Предвид последното, обжалваното решение, в частта му относно жалбоподателите, следва да се измени. Определената от ответника цена на правото на преминаване, респ. на обезщетението за същото, следва по отношение на жалбоподателите да се увеличи от 1 773,00 лв на 6 345, 22 лв.

При този изход на спора, на основание чл.143, ал.1 от АПК, в полза на жалбоподателите се дължат поисканите и направени по делото разноски , а именно: 20 лв. - за внесена държавна такса, 350 лв. – за възнаграждение на вещо лице, както и за заплатено възнаграждение за един адвокат, платими от ответника.

Възражението за прекомерност на адвокатското възнаграждение съдът намира за основателно. В случая е заплатено адвокатско възнаграждение от 1400,00 лв., който размер съдът счита за прекомерен , с оглед липсата на фактическа и правна сложност на делото, материалния интерес на жалбоподателите и обема на извършените от процесуалния представител действия. Материалният интерес в случая представлява разликата между определената от административния орган цена на правото на преминаване, респ. на обезщетението за него и определената от съда, като следва да се отчете, че в оспореното решение тя е обща за тримата съсобственици на [ПИ] - жалбоподателите и дружеството „Атлетик“ ООД. Доколкото в документа за собственост на имота липсват данни за идеалните части от правото на собственост, съдът приема, че общият материален интерес за жалбоподателите възлиза на 3048,14 лв (( 6345,22 – 1773,00 ) х 2/3). Съобразно чл.8, ал.1 вр. 7, ал. 1, т. 2 от Наредба № 1/2004 г., минималният размер на адвокатското възнаграждение при интерес [рег. номер] 10 000 лв. е 400 лв. плюс 10 % за горницата над 1000 лв като в случая минималният размер на адвокатското възнаграждение за двамата оспорващи е 604,81 лв. Съобразявайки последното и при отчитане на осъществените от адвоката процесуални действия, съдът намира, че справедлив и обоснован по смисъла на чл.36 от ЗА размер на адвокатското възнаграждение би бил такъв от 1000, 00 лв.

Водим от гореизложеното и на основание чл.172, ал.2 от АПК, съдът

 

Р Е Ш И:

 

ИЗМЕНЯ в частта му относно Х. Т. М. и Е. Е. М. - двамата от [населено място], [улица], Решение по т.1 от Протокол №5 от 24.01.2025г. на Комисия по чл.210 от ЗУТ при Община Хасково за определяне на размера на еднократните обезщетения, относно сервитутите за право на прокарване и преминаване през поземлени имоти, с което е приета оценка в размер на 1773,00 лв на право на преминаване през [ПИ], с площ 159,92 кв.м. и е определено за собствениците му обезщетение в същия размер, като:

УВЕЛИЧАВА по отношение на Х. Т. М. и Е. Е. М. - двамата от [населено място], [улица], размера на правото на преминаване през [ПИ] кв.м., с площ 159,92 кв.м. и определеното за него обезщетение от 1773, 00 лв на 6 345, 22 (шест хиляди триста четиридесет и пет лева и 22 ст.) лева.

ОСЪЖДА Община Хасково да заплати на Х. Т. М., [ЕГН] и Е. Е. М., [ЕГН], общо направените по делото разноски в размер на 1 370,00 (хиляда триста и седемдесет) лева.

Решението е окончателно.