РЕШЕНИЕ
№ 3981
Пловдив, 29.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Административният съд - Пловдив - XI Състав, в съдебно заседание на трети април две хиляди двадесет и пета година в състав:
| Съдия: | МИЛЕНА НЕСТОРОВА – ДИЧЕВА |
При секретар Д. Й. като разгледа докладваното от съдия МИЛЕНА НЕСТОРОВА – ДИЧЕВА административно дело № 20247180702711 / 2024 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по жалба на Г. А. А., [ЕГН], Б. Н. М., [ЕГН] и Р. Н. М., [ЕГН], всички с постоянен адрес [населено място], [улица], ет.*, ап.*, чрез адв.Б., срещу решение № 432, взето с протокол № 18 от 07.11.2024 г. на Общински съвет - Пловдив, с което на основание чл. 21, ал. 1, т. 8 и ал. 2 от ЗМСМА, чл. 47, ал. 1, т. 3 и ал. 2 от ЗОС, чл. 43, ал. 2, вр. с чл. 45, ал. 1 и чл. 47, ал. 2 от Наредбата на ОбС - Пловдив за условията и реда за установяване на жилищни нужди, за настаняване в общински жилища и продажбата им /НУРУЖННОЖП/, В ЧАСТТА МУ по т. 2, относно определена цена за продажба на недвижим имот в размер на 56 000 лв., въз основа на пазарна оценка, изготвена от независим оценител, актуална към 18.10.2024 г.
Жалбоподателите не са доволни от определената продажна цена и искат същата да бъде занижена. В жалбата са изложени доводи, че оценката не отчита обективно пазарните реалности, отнесени към конкретния недвижим имот, неговото състояние, както и това на сградата като цяло.
Иска се намаляване на определената пазарна цена.
Заявена е претенция за присъждане на направените по делото разноски.
Подробни съображения по съществото на спора са изложени в депозирана писмена защита.
Ответникът, Общински съвет Пловдив, чрез процесуален представител адвокат Й., моли жалбата да се отхвърли, като неоснователна. Заявена е претенция за присъждане на направените по делото разноски, съгласно представен списък. Подробни съображения по съществото на спора са изложени в депозирана по делото писмена защита.
Съдът, като разгледа становищата и възраженията на двете страни и след преценка на събраните по делото доказателства, намери за установено следното:
Жалбата е процесуално допустима. Оспореното Решение на Общински съвет - Пловдив е публикувано на 14.11.2024 г. във вестник "Марица" и на интернет страницата на ОбС – Пловдив на същата дата. Отделно от това, до жалбоподателя е изпратено писмо изх. № 24VI-68-5/19.11.2024 г., с което е уведомен за постановеното решение на Общински съвет - Пловдив, без представени доказателства за получаването му. Жалбата е депозирана на 29.11.2024 г., т. е. в 14-дневния преклузивен срок и при наличието на правен интерес. При продажбата на общинско жилище на настанения в него наемател, самият закон определя възможния купувач, който се явява и адресат на актовете издавани в административната фаза на производството. Без съмнение размерът на определената продажна цена е елемент от властническото волеизявление на административния орган, който пряко и непосредствено засяга правната сфера на купувача по сделката и създава за същия правен интерес от съдебна защита. Съгласно чл. 41, ал. 2 от ЗОС респ. чл. 47, ал. 2 от Наредба за условията и реда за установяване на жилищни нужди, за настаняване в общински жилища и продажбата им (приета с Решение № 49, взето с Протокол № 7 от 22.03.2005 г. на общински съвет Пловдив, последно изменение, направено с Решение № 63, взето с протокол № 3 от 29.02.2024 г. на общински съвет Пловдив) пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС. Дали е изпълнена законосъобразно процедурата по определяне на продажната цена, дали същата е съобразена с изразената от органа на местна власт воля, е въпрос на спора по същество и е израз на съответствието на заповедта на кмета на общината с принципа за законност (чл. 4 от АПК) и с принципа за съразмерност (чл. 6 от АПК) в административното производство /в този смисъл Определение № 4105 от 22.03.2012 г. на ВАС по адм. д. № 2845/2012 г., III о. /
Така възприетото от съдебната практика по аналогия следва да се възприема и за първоначалния акт – решение на Общински съвет Пловдив, с който е определена продажната цена. След като приложимият материален закон обвързва внасяне на цената и съпътстващите плащания с последици, отразяващи се непосредствено в правната сфера на определения купувач, то за оспорващия е налице правен интерес от съдебна защита.
По същество:
Оспорването е единствено в частта за определения размер на пазарната цена, на която да бъде закупен процесния апартамент.
Пазарната оценка на общинския апартамент е изготвена в съответствие с чл. 22, ал. 3 от Закона за общинска собственост (ЗОС) от независим оценител Н. Ц. в размер на 56 000 лева, определена към 18.10.2024 г. Данъчната оценка на имота е 17019,40 лева, съгласно удостоверение за данъчна оценка за по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, на Дирекция МДТ, община Пловдив, на л.34.
Видно от съдържанието на доклада за нуждите на оценката е използван сравнителния метод / метод на сравнителната стойност като са използвани три сравнявани имота.
Общински съвет Пловдив, по предложение на заместник кмета на община Пловдив, е взел решение № 432 по протокол № 18 от 07.11.2024 г., с което е разрешил продажбата на правоимащите наематели на процесния апартамент и е определил цена за продажба на недвижимия имот в размер на 56 000 лева, въз основа на пазарната оценка, изготвена от независимия оценител.
В хода на съдебното производство е допусната съдебно – оценъчна експертиза. Вещото лице Р. К. е дало заключение използвайки пазарен подход за оценка на недвижими имоти и приходен подход като е извело пазарна стойност на процесния апартамент в размер на 54 300.
При така установеното от фактическа страна, настоящият съдебен състав намира следното от правна страна: с оглед приложимите правни норми за този вид процедура по продажба на общинско жилище на правоимащ наемател, в доказателствена тежест на административния орган е да установи, че възприетата от него пазарна цена за продажба съответства на пазарната цена на процесния недвижим имот. Приложеният от законодателя подход в чл. 47 от ЗОС – продажба без търг и конкурс, макар и в отклонение от общите правила за разпореждане с общинско имущество, не отчита наличието на социални или други аспекти, свързани с правоимащия наемател. Правилата за определяне на продажните цени на общинските жилища са ориентирани към постигане на продажба на цени, отговарящи на пазарните условия, които ще бъдат постигнати между желаещи продавачи и купувачи в сделка, която би се реализирала при пазарни условия. В настоящия случай, е спазено изискването на чл. 41, ал. 2 от ЗОС, съгласно което разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти – общинска собственост, се извършват по пазарни цени, не по-ниски от данъчните им оценки.
При сравнение между изготвените пазарни оценки от лицензиран оценител в хода на административното производство и в хода на съдебното производство се констатира, че при използване на метода на пазарните сравнения и от двете вещи лица, въз основа на използвани от тях аналози, посочени в експертизите, е изчислена приблизително еднаква пазарна стойност за 1 кв. м.
Разликата в пазарните цени по двете оценки се състои в обстоятелството, че приетата в хода на съдебното обжалване СОцЕ използва и втори метод, базиран на пазарна норма на възвръщаемост, получена чрез анализ на статистиката на средните цени за продажби и наеми на едностайни апартаменти в района на процесния. Настоящият състав намира, че в конкретния случай, дотолкова доколкото се касае за закупуване на апартамент от правоимащи наематели с оглед задоволяване на собствена жилищна нужда, този метод при определяне на пазарната цена не би следвало да бъде приложен. Съответно, оценката, формирана единствено на база сравнителния метод отговаря на законовите изисквания за определяне на пазарни цени. В тази връзка, съдът намира, че в крайна сметка органът е спазил материалния и процесуалния закон и разликите в изчисленията на вещите лица не са основание за отмяна на оспорвания акт. Пазарните цени на имотите се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3-от оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители. Според посочената уредба, законовите критерии при определяне от общинския съвет на продажната цена на имот-общинска собственост са: пазарна оценка, извършена от независим оценител, отговарящ на изискванията на ЗНО и тази оценка да не е по-ниска от данъчната. Препращането в чл. 41, ал. 2 ЗОС е само към чл. 22, ал. 3 относно реда за определяне на оценителя- отговарящ на изискванията на ЗНО. Няма препращане към чл. 22, ал. 5 ЗОС, уреждащ определяне на размера на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, поради което този ред е неприложим.
Продажбата на общински жилища следва да бъде ориентирана към постигане на цени, отговарящи на пазарните условия. Няма правило за продажба на много по-ниски от пазарните цени и отразените в публичния регистър за разпоредителни сделки с имоти-общинска собственост, дори и да са близки до данъчните им оценки, не означава, че не са пазарните цени на конкретните имоти.
Обжалваната продажна цена за имот-общинска собственост е законосъобразно определена, доколкото е определена от независим оценител, вписан в Камарата на независимите оценители, с правоспособност за оценка на недвижими имоти, съгласно чл. 8, ал. 1 ЗНО и който носи отговорност за истинността на даденото заключение. Продажната цена е по-висока от данъчната оценка на имота и с това покрива и другия критерий за законосъобразност.
При така изложените аргументи, решението на общински съвет Пловдив не страда от пороци и жалбата следва да се отхвърли.
При този изход на делото в полза на ответника следва да се присъдят сторените разноски за адвокатско възнаграждение според представените доказателства и списък на разноските. Възражението за прекомерност е неоснователно, тъй като претендираното и заплатено възнаграждение е много под минимума по приложимата наредба при материален интерес на производството в размер на спорната продажна цена.
Мотивиран от гореизложеното, Съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ жалбата на Г. А. А., [ЕГН], Б. Н. М., [ЕГН] и Р. Н. М., [ЕГН], всички с постоянен адрес [населено място], [улица], ет.*, ап.*, против Решение № 432, взето с протокол № 18 от 07.11.2024 г. на Общински съвет – Пловдив, В ЧАСТТА по т. 2 относно определена цена за продажба на недвижим имот в размер на 56 000 лв.
ОСЪЖДА Г. А. А., [ЕГН], Б. Н. М., [ЕГН] и Р. Н. М., [ЕГН], всички с постоянен адрес [населено място], [улица], ет.*, ап.*, да заплатят на Общински съвет – Пловдив сумата от 1250 лв. /хиляда двеста и петдесет/ разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховен административен съд на Република България, в 14-дневен срок от съобщението.
| Съдия: | |