РЕШЕНИЕ
№ 1764
гр. Бургас, 08.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ИВАН Г. ДЕЧЕВ
при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА
като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело №
20212120108428 по описа за 2021 година
Производството е по искова молба на “Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК **, със
седалище и адрес на управление гр.Б*, ул.“***, представлявано от Е* Г* Г* против АНТ. П.
К., ЕГН ********** от гр.Б*, ул.“***** и К. И. К., ЕГН ********** от гр.Б* ул.“*** да
бъдат осъдени ответниците по равно да заплатят на ищеца сумата от общо 1892.98 лева, от
които 200.18 лева направени разноски за периода от 01.08.2019г. до 30.09.2021г. за
поддръжката и управлението на общите части на блок ****, а 1692.80 лева направени
разноски за периода от 01.08.2019г. до 30.09.2021г. за поддръжката и управлението на
общите части на жилищен комплекс ****, които суми се дължат като разноски при водене
на чужда работа без пълномощие. При условията на евентуалност се претендира да се
осъдят ответниците да заплатят по равно на ищеца сумата от общо 1692.80 лева, разноски за
периода от 01.08.2019г. до 30.09.2021г. за поддръжката и управлението на общите части на
жилищен комплекс *****,които суми се дължат поради неоснователното обогатяване на
ответниците. Претендират се и законни лихви от завеждане на исковата молба до
изплащането.
Твърди се, че ищецът осъществява от 01.08.2019г. дейностите по поддръжка и
управление на жилищен комплекс от затворен тип “*****“. Тези дейности се осъществяват
на основание сключен писмен договор с инвеститора на комплекса и тристранни договори с
част от собствениците на апартаменти. Ищецът предоставя на собствениците на жилища
редица услуги, свързани с поддръжката и управлението на общите части. Ответниците са
наследници на П* Т* К* и като такива са собственици на апартамент № *** в блок ** на
комплекса, но не са подписали индивидуален договор с ищеца за управлението и
поддръжката на общите части. При липса на договор отношенията се регулират от общите
правила на ЗУЕС и ЗЗД. Ищецът е предприел действия по извършване на услуги по
поддръжка и управление както на блок*** от комплекса, така и на целия комплекс при
липса на изричен договор с ответниците, т.е. при липса на възлагане. Налице е водена на
чужда работа без пълномощие, при което ответниците следва да обезщетят предприелия
работата за всички направени от него разноски. За посочения период ищецът е направил
1
разходи за поддръжката и управлението на блока и комплекса, които следва да му се
възстановят от ответниците като собственици на жилище в ****. При условията на
евентуалност се заявява, че понеже ответниците не са собственици на терена, в който е
изграден комплексът, но се ползват от всички услуги, то те са се обогатили неоснователно за
сметка ищеца със сумите, които той е заплатил като разходи за поддръжката на комплекса, а
той се е обеднил с тези суми. Моли се за уважаване на исковете. Исковете са по чл.61 ал.1
ЗЗД /главен иск/ и по чл.59 ЗЗД /евентуален иск/.
Ответниците са подали отговор, в който заявяват, че евентуалният иск по чл.59 ЗЗД е
недопустим. При липса на договор по чл.2 ЗУЕС с нотариална заверка на подписите,
сключен с всички собственици на имотите, отношенията по повод управлението на общите
части се уреждат от общите правила на ЗУЕС за управление на етажната собственост. В
отделно съдебно производство ищецът освен това е заявил, че жилищен комплекс **** се
управлява и поддържа по правилата на ЗУЕС, чрез Общо събрание и управител. За сградата
е налице възникнал хаос в отношенията между собствениците и управителя и е неясен
въпросът отделните етажно собственици на кого трябва да плащат, в какъв срок, на какво
основание. Оспорва се, че ищецът е извършил твърдените от него дейности, оспорват се
документите за разходвани парични средства. Възразява се срещу представената с исковата
молба методика за изчисляване на разходите. Не е ясно с колко се е увеличила стойността на
имота и с колко е обеднял ищецът, полагайки грижи именно за имота на ответниците. Освен
това ответниците не са пребивавали в етажната собственост повече от 30 дни, ето защо не
дължат претендираните разходи за управление на общите части. Моли се исковете да се
отхвърлят.
Бургаският районен съд, въз основа на събраните по делото доказателства и
изявленията на страните, намира за установено от фактическа страна следното:
Няма спор, че ответниците са собственици по наследство от починалия наследодател
П* Т* К* на апартамент № *** в блок***, на комплекс “****“. Наследодателят К* е
придобил имота с нот.акт № ****/***г., том ***, рег. № ****, дело № ***/***. Ответниците
са негова съпруга и дъщеря и са наследили имота, но не при равни квоти. Съдът намира, че
доколкото имотът е придобит от П* К* през ***., това е станало по време на брака и
жилището е СИО. След смъртта на К* неговата ½ от имота е наследена поравно между
съпругата и дъщеря му. Следователно към момента съпругата притежава ¾, а дъщерята – 1/4
от имота.
Не е спорно също, че ответниците не са сключвали индивидуален договор за
поддръжка и управление нито с инвеститора на комплекса, нито с ищцовото “Съни Хил
Мениджмънт“ ЕООД. На 01.08.2019 год. “С****” ЕАД - възложител и „Съни хил
мениджмънт“ ЕООД - изпълнител, са сключили договор за управление и поддръжка на
жилищен комплекс ****, по силата на който възложителят, като собственик на комплекса от
затворен тип, включващ 6 жилищни блока, въведени в експлоатация, е възложил на
изпълнителя извършването на цялостна поддръжка и управление на общите части на
комплекса, както и на блоковете. Уговорено е, че възложителят ще осигури подписването на
отделен договор за управление и поддръжка със “Съни Хил Мениджмънт“ ООД от всеки
собственик на апартамент или търговски обект при закупуването на същия. Според чл.14 от
договора, в замяна на предоставяните услуги изпълнителят има право на месечно
възнаграждение от собствениците на всеки апартамент, което се състои от два компонента:
първи компонент в размер на 55 лева с ДДС, дължим на апартамент и втори компонент в
размер на сума от 0.20 лева с ДДС, умножена по квадратните метри на всички обекти,
притежавани от възложителя.
От заключението на вещото лице по назначената счетоводна експертиза се
установява, че разходите за комплекса в процесния период възлизат на 227871.34 лева,
разпределени по различни пера за разходи за материали, за външни услуги, за заплати, за
2
осигуровки и за други разходи. Осчетоводените суми касаят целия комплекс, в който има 7
сгради. Описаните суми за извършени разходи са изплатени. Според вещото лице,
стойността на разходите за блок 3 /в който се помещава апартаментът на ответниците/ е
14.195% спрямо общите разходи и възлиза на 39445.05 лева. Стойността на разходите за
4.435% ид.ч. за процесния апартамент за процесния период възлиза на 1749.39 лева.
Според св.М* считано от*** год. цялостната поддръжка на общите части на
комплекса и на отделните блокове, се осъществява от „Съни хил мениджмънт“ ЕООД.
Дружеството предоставя на всички собственици целия пълен комплект услуги по
поддръжката и управлението на комплекса, което включва почистване на общите части на
блоковете, на общите части на самия комплекс, техническа поддръжка на блоковете и
инфраструктурата на комплекса, озеленяване, охрана, басейн, който се ползва от
собствениците. Зимата се извършва снегопочистване, а отделно се пръска срещу паразити.
Заплащат се и консумативни разходи, свързани с блоковете и с инфраструктурата на
комплекса, например алейно осветление. Има и охрана, за която отново се плаща. Според
свидетелката, никой от живущите не е възразявал срещу предоставените услуги. Голяма
част от собствениците подписали договори за управление и поддръжка с ищцовото
дружество „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, но има и хора, които не са подписали договор,
но никой от тях не е възразявал срещу предоставянето на услугите. На едно от общите
събрания на ЕС, в края на 2019г., присъствал и Д* Д*, който е син на едната ответница и
внук на другата. Той живее в комплекса и тогава нямал възражения против предоставянето
на услуги от страна на ищеца.
Св.П*-Г*, живуща в комплекса, е заявила, че вместо охрана комплексът има
портиери, които не осъществяват никакъв контрол, а само отварят и затварят бариерата.
Според нея „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД имитират дейност във връзка с почистването на
комплекса. В нито един блок няма книга на ЕС.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира предявените главни
искове по чл.61, ал.1 ЗЗД за неоснователни. Извън всякакво съмнение е, че „*****” е
комплекс от затворен тип и управлението на общите му части се подчинява на специалния
режим по чл.2 от ЗУЕС. В цитираната разпоредба е предвиден особен режим на управление
на общите части, касаещ сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от “затворен тип”. Съгласно §1, т.3 от ДР на ЗУЕС „комплекс от затворен тип” е
такъв, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, с построени в същия сгради –
етажна собственост, както и други обекти с обслужващи функции, при наличие на
контролиран достъп за външни лица. Затова, съгласно чл.2 от ЗУЕС, управлението на
общите части в такъв комплекс се урежда чрез писмен договор, сключен между инвеститора
и собствениците на самостоятелни обекти, с нотариална заверка на подписите. Както се
установи, ответниците не са подписали такъв договор и като етажни собственици
притежават само общи части от сградата - блок *****, но не и от терена, върху който е
построен комплекса. За терена, като обща част на комплекса, между собственика му и
ищцовото дружество, е сключен договор за управление и поддръжка от 01.08.2019 год., по
който последното е изпълнявало възложените му дейности. Следователно, доколкото
ответниците не са собственици на ид.ч. от терена, основният иск по чл.61, ал.1 от ЗЗД е
изначално неоснователен за разходите за поддръжка на комплекса и на сградата, защото не
се касае до водене на чужда работа без пълномощие. Инвеститорът е сключил договор за
поддръжка и управление на общите части на комплекса с трето лице, но задължението за
извършване на дейностите по управление и поддръжка е на инвеститора, а не на други лица.
Ето защо според районния съд не е налице водене на чужда работа без пълномощие спрямо
ответниците и исковете се явяват неоснователни. Следва тяхното отхвърляне.
Отхвърлянето на главния иск налага разглеждането на евентуалния иск по чл.59 от
ЗЗД, който при гореустановените факти се доказва в основанието си. Задължението за
3
поддръжка и управление на общите части в жилищния комплекс от затворен тип
принадлежи на инвеститора, който в настоящия случай е възложил тази дейност на „Съни
хил мениджмънт“ ЕООД. Страните по делото очевидно не са били в договорна обвързаност
по повод поддръжката на комплекса, но ищцовото дружество е извършвало такава. Това се
установява от подробните показания на св.М*. Съдът не кредитира показанията на св.П*-Г*,
тъй като не са подробни, освен това тя самата е заинтересовано лице, доколкото по думите й
не плаща такса на ищеца, нито има сключен договор с него. Следователно ответниците,
ползвайки комплекса, съотв. изграденото в него и поддържано в състояние, годно за
употребата му по предназначение, без да заплащат разходи за това, се явяват неоснователно
обогатили се страни. Както стана ясно, вещото лице е изчислило, че за процесния
апартамент стойността на разходите за поддръжката на общите части на комплекса възлиза
на общо 1749.39 лева за процесния период. Ответницата К.К. има ¾ ид.ч. от имота,
следователно дължи 1312.04 лева. Ответницата А.К. има ¼ ид.ч. от имота, следователно
дължи 437.35 лева. С толкова са се обогатили ответниците и съответно се е обеднило
ищцовото дружество, като в случая обогатяването е равно на обедняването. Следователно
искът против А.К. е частично основателен, до размера от 437.35 лева, за колкото и следва тя
да се осъди по чл.59 ЗЗД, ведно със законната лихва до изплащането, като се отхвърли за
горницата до 846.40 лева. От друга страна, доколкото искът против К.К. е за 846.40 лева, т.е.
за по-малко от дължимите от нея 1312.04 лева, с оглед диспозитивното начало в процеса,
следва в полза на ищеца да се присъдят именно търсените 846.40 лева, ведно със законната
лихва. Следва решение в този смисъл.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответниците трябва да се осъдят да заплатят на ищеца
разноски, като се съобрази, че е уважен евентуалният иск. В тази връзка съдът взема предвид
определение № 681/15.11.2019г. на ВКС по ч.т.дело № *****/2019г., според което
отговорността за разноски, след като е отхвърлен главният иск, трябва да се определи в
зависимост от изхода на делото само по евентуалния иск. Ето защо ответницата К.К. трябва
да се осъди да заплати на ищеца разноски от 398.86 лева, а ответницата А.К. – разноски от
206.10 лева /доколкото евентуалният иск против нея е частично уважен/. Не следва да се
присъждат в полза на ищеца пътни разноски, тъй като те не са разноски по смисъла на чл.78
ГПК за деловодното водене на делото.
На основание чл.78, ал.3 ГПК, доколкото евентуалният иск против А.К. е частично
отхвърлен, ищецът трябва да се осъди да й заплати разноски от 193.31 лева за адвокатско
възнаграждение /тя е заплатила 400 лева за този вид разноски/.
Ето защо, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на “Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище
и адрес на управление гр.Б****, представлявано от Е* Г* Г* против А. П. К., ЕГН
********** от гр.Б*, ул.“**** за осъждане на ответницата да заплати на ищеца на основание
чл.61, ал.1 ЗЗД сумата от общо 946.49 лева /деветстотин четиридесет и шест лева и
четиридесет и девет стотинки/, от които 100.09 лева припадаща се част от направените от
ищеца разноски за периода от 01.08.2019г. до 30.09.2021г. за поддръжката и управлението на
общите части на блок 3, а 846.40 лева представляват припадащата се на ответника част от
направените от ищеца разноски за периода от 01.08.2019г. до 30.09.2021г. за поддръжката и
управлението на общите части на жилищен комплекс “*******“, находящ се в гр.Б*,
жк.“********“, ул.“*********“, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до
изплащането.
ОТХВЪРЛЯ исковете на “Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и
адрес на управление гр.Б*, ул.***, представлявано от Е* Г* Г* против К. И. К., ЕГН
4
********** от гр.Б*, ул.“****за осъждане на ответницата да заплати на ищеца на основание
чл.61, ал.1 ЗЗД сумата от общо 946.49 лева /деветстотин четиридесет и шест лева и
четиридесет и девет стотинки/, от които 100.09 лева припадаща се част от направените от
ищеца разноски за периода от 01.08.2019г. до 30.09.2021г. за поддръжката и управлението на
общите части на блок 3, а 846.40 лева представляват припадащата се на ответника част от
направените от ищеца разноски за периода от 01.08.2019г. до 30.09.2021г. за поддръжката и
управлението на общите части на жилищен комплекс “****“, находящ се в гр.Б*,
жк.“**********, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането.
ОСЪЖДА А. П. К., ЕГН ********** от гр.Б*, ул.“****** на основание чл.59 ЗЗД, да
заплати на “Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление
гр.Б*, ул.“***, представлявано от Е* Г* Г* сумата от 437.35 лева /четиристотин тридесет и
седем лева и тридесет и пет стотинки/, с която ответницата се е обогатила неоснователно и
представляваща припадащата се на ответницата част от направените от ищеца разноски за
периода от 01.08.2019г. до 30.09.2021г. за поддръжката и управлението на общите части на
жилищен комплекс “****“, находящ се в гр.Б*, жк.“******, ул.“*******“, ведно със
законната лихва върху сумата от подаване на исковата молба – 29.11.2021г. до изплащането,
като ОТХВЪРЛЯ иска за горницата до 846.40 лева.
ОСЪЖДА К. И. К., ЕГН ********** от гр.Б*, ул.“*** на основание чл.59 ЗЗД, да
заплати на “Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление
гр.Б*, ул.“****, представлявано от Е* Г* Г* сумата от 846.40 лева /осемстотин четиридесет
и шест лева и четиридесет стотинки/, с която ответницата се е обогатила неоснователно и
представляваща припадащата се на ответницата част от направените от ищеца разноски за
периода от 01.08.2019г. до 30.09.2021г. за поддръжката и управлението на общите части на
жилищен комплекс “***“, находящ се в гр.Б*, жк.“****, ул.“****“, ведно със законната
лихва върху сумата от подаване на исковата молба – 29.11.2021г. до изплащането.
ОСЪЖДА А. П. К., ЕГН ********** от гр.Б***, ул.“.*, да заплати на “Съни Хил
Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление гр.Б*, ****,
представлявано от Е* Г* Г* сумата от 206.10 лева /двеста и шест лева и десет стотинки/
разноски по делото.
ОСЪЖДА К. И. К., ЕГН ********** от гр.Б*** ул.“****, да заплати на “Съни Хил
Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.Б*, ул.“****,
представлявано от Е* Г* Г* сумата от 398.86 лева /триста деветдесет и осем лева и
осемдесет и шест стотинки/ разноски по делото.
ОСЪЖДА “Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление гр.Б*, ул.“****, представлявано от Е* Г* Г* да заплати на АНТ. П. К., ЕГН
********** от гр.Б*, ул.“*********, сумата от 193.31 лева /сто деветдесет и три лева и
тридесет и една стотинки/ разноски по делото.
Решението е обжалваемо пред Бургаския окръжен съд, в двуседмичен срок от
връчването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: /п/
5