№ 19522
гр. София, 29.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 174 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА
при участието на секретаря НАДЕЖДА КР. И.А
като разгледа докладваното от РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА Гражданско
дело № 20241110126497 по описа за 2024 година
Предмет на делото са предявените от Б. И. Б. срещу А. В. З. установителни
искове по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с правно основание чл. 232, ал. 2, предл.
първо ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за признаване установено в отношенията между
страните, че ответникът дължи на ищеца сумата от 2742,37 лв. ,
представляваща главница за неплатен месечен наем и обезщетение за неспазен
срок на предизвестие, дължими съгласно Договор за наем от 26.08.2022 г., за
период 01.12.2022 г. до 31.12.2022 г., ведно със законната лихва считано от
29.03.2023 г. до изплащане на вземането, за която сума е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 29.05.2023 г. по ч.гр.д.
16151/2023 г. по описа на СРС, 174-ти състав.
В исковата молба се твърди, че на 26.08.2022 г. е сключен Договор за
наем между Б. И. Б., в качеството му на наемодател и А. В. З. и И. Р., в
качеството им на наематели, за срок от една година, считано от 01.09.2022 г. до
31.08.2023 г. Сочи се, че по силата на Договора е предоставено за временно и
възмездно ползване апартамент № 2, находящ се в гр. София, (адрес).
Съгласно чл. 3 от Договора бил уговорен месечен наем в размер на 700 евро,
платим предварително за всеки месец от 1-во до 5-то число на текущия месец,
в брой или по банков път, като наемната цена не включвала консумативните
разходи. Излага, че в чл. 8 от Договора страните са уговорили реда за
прекратяване на договора, а именно: по взаимно съгласие на страните,
1
изразено в писмен вид или с едномесечно предизвестие, изразено в писмен
вид за всяка една от страните. Съгласно договореностите между страните се
сочи, че при неспазване срока на предизвестието, неизправната страна дължи
на изправната обезщетение в размер на един месечен наем. Аргументира, че е
изпълнил договорните си задължения, но ответникът не заплатил дължимия
се за м.12.2022 г. наем. Твърди, че на 12.12.2022 г. К. И. Б., като пълномощник
на Б. И. Б., получил по вайбьр съобщение от А. З., че освобождава
апартамента считано от 05.01.2023 г., като от нейна страна било направено и
предложение да не бъдат „разменяни пари напред назад“, а да преведе наем
„за тези пет дни от януари месец“, като обещала, че ще заплати и всички
сметки за декември и ноември. След това съобщение ответникът определил
07.01.2023 г. като ден за предаване на ключовете на апартамента предвид
освобождаването на същия на 05.01.2023 г. На уговорения ден ответницата А.
З. не отишла, а изпратила своя приятелка, която пред входа на блока предала
на К. И. Б., като пълномощник на Б. И. Б., ключовете от жилището. Сочи, че от
момента на сключване на Договора за наем, ответникът е заплатил наем за
м.09.2022 г. и депозит при подписване на Договора, наем за м.10.2022 г. - 700
евро на 07.10.2022г., наем за м.11.2022г. - 484 евро на 09.11.2022 г., наем за пет
дни през м.01.2023г. 113 евро. Твърди, че наемът за м.12.2022 г. в размер на
700 евро не е платен. Сочи още, че не е спазен и срокът на предизвестието за
прекратяване на Договора за наем от страна на ответника. Излага, че съгласно
договореностите между страните, всяка страна има право да прекрати
договора с едномесечно предизвестие, като при неспазване, се дължи
обезщетение в размер на един месечен наем. Счита, че полученото на
12.12.2022 г. съобщение по вайбьр от пълномощника му, представлява
предизвестие за прекратяване на Договора, поради което аргументира, че не
срокът на предизвестието не е спазен, който счита, че изтича на 12.01.2023 г. С
оглед изложеното претендира и обезщетение за неспазен срок на
предизвестието. Аргументира, че двамата наематели са солидарно отговорни.
При тези твърдения моли съда да уважи предявените искове. Претендира
разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с
който предявените искове се оспорват като неоснователни. Ответницата
твърди, че е изпълнила задълженията си по договора, като сочи, че е
заплатила наем за месеците септември и октомври по 700 евро, а за месец
2
ноември сочи, че страните се споразумели наемът да бъде намален размера,
тъй като ответницата покрила ремонтни разходи и заради това платила наем в
размер на 484 евро. Твърди, че на 12 декември 2022 г. е провела разговор с г-н
Б. и страните се съгласили наемодателят да задържи депозита от 700 евро като
наем за месец декември, т.к. иначе би се получила излишна размяна на пари.
Съгласно договора за наем, сключен между страните, в частност т. 4,
депозитът подлежал на връщане при изтичане на срока или прекратяването на
договора, при платени всички задължения от страна на наемателя. Излага, че
поради пътен ангажимент отложила предаването на ключовете за апартамента
с два дни, а именно за 07.01.2023 г. На посочената дата се явила нейна позната,
която била брокер, с цел да окаже съдействие на ищеца при намиране на нови
наематели. Аргументира, че е изпълнила задълженията си за плащане на
наемната цена с оглед извършеното извънсъдебно прихващане с дадения от
нея депозит по договора за наем. Оспорва и дължимостта на обезщетението за
неспазен срок като сочи, че договорът е прекратен по взаимно съгласие на
страните. Моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира разноски.
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда
на чл.12 и чл.235 от ГПК и правните разпоредби на закона, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
По иска с правно основание чл. 232, ал.2, предл. първо ЗЗД в
доказателствена тежест на ищеца е да докаже възникването на облигационно
отношение между него и ответника по валиден договор за наем, по силата на
който ищецът е предал на ответника държането на процесния имот и за
ответника е възникнало задължението за плащане на наемна цена, както и
размера на уговорения наем. В тежест на ответника е да докаже погасяване на
претендираните вземания, в частност, че наемът за м. 12. 2022 г. е погасен чрез
извънсъдебно прихващане с насрещно вземане на ответницата,
представляващо даден депозит по договора за наем в размер на 700 евро.
По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД в доказателствена тежест на
ищеца е да докаже, че част от съдържанието на сключения между страните
Договор за наем е клауза, която предвижда заплащане на обезщетение в
размер на един месечен наем (700 евро) при неспазване на срока на
предизвестието при прекратяване на договора, в това число и че ответната
страна е прекратила договора без да спази уговорения срок на предизвестието.
3
В доказателствена тежест на ответника е да докаже твърдението си, че
договорът е прекратен по взаимно съгласие на страните.
По делото не е спорно и съдът с доклада е отделил като безспорни и
ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между страните е сключен
Договор за наем за срок от една година, считано от 01.09.2022 г. до 31.08.2023
г., с предмет временно и възмездно ползване на апартамент № 2, находящ се в
гр. София, (адрес) срещу наемна цена в размер на 700 евро, платим
предварително за всеки месец от 1-во до 5-то число на текущия месец; че на
07.01.2023 г. на пълномощник на ищеца са предадени ключовете от процесния
апартамент; че ответникът е заплатил наем за м.09.2022 г. и депозит при
подписване на Договора, наем за м.10.2022 г. - 700 евро на 07.10.2022г., наем
за м.11.2022г. - 484 евро на 09.11.2022 г., наем за пет дни през м.01.2023г. 113
евро.
Страните не спорят и се установява от доказателствата по делото, че
ответницата е ползвала процесния нает имот от 01.09.2022 г. до 05.01.2023 г. и
не е заплатила месечен наем в размер на 700 евро за декември 2022 г.
Страните не спорят и се установява от доказателствата по делото, че при
сключване на процесния договор за наем наемателят е заплатил на
наемодателя депозит в размер на 700 евро. От събраните по делото гласни
доказателствени средства, чрез разпит на един свидетел при режим на
довеждане от ищеца, се установява, че наемодателят не е върнал на наемателя
заплатения депозит в размер на 700 евро. Спорно по делото е дали е
извършено извънсъдебно прихващане със сумата от невърнатия депозит за
наемната цена за месец декември. Настоящият съдебен състав намира, че
такова е извършено с изявлението на ответницата във вайбър чат до
представител на ищеца, поради което искът за наем за месец декември се явява
неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.
Спорно между страните по делото е дали договора за наем е прекратен
по взаимно съгласие на страните или едностранно от ответницата.
Видно от приетия като писмено доказателство договор за наем, същият е
сключен за срок от една година от 01.09.2022 г. до 31.08.2023 г. Доколкото се
касае за писмен договор, то неговото прекратяване по взаимно съгласие
следва да се осъществи с писмен акт, както е предвидено и в самия договор.
От материалите по делото – вайбър чат, който не е оспорен от ответницата, и
4
събраните гласни доказателствени средства чрез разпит на един свидетел при
режим на довеждане от ищеца се установява, че процесният договор е
прекратен едностранно от ответницата, считано от 05.01.2023 г. със
съобщение, изпратено по вайбър на 12.12.2022 г. Не са представени по делото
доказателства, от които да се установява писмено съгласие на ищеца с
прекратяване на процесния договор за наем по взаимно съгласие на страните.
Обстоятелството, че представител на ищеца, а именно разпитаният свидетел, е
отишъл да вземе ключовете от имота, не означава, че договорът е прекратен
по взаимно съгласие на страниците. Инициативата за прекратяването
безспорно е едностранна – на ответницата и е житейски нелогично при
едностранно прекратяване на договор за наем, наемодателят да не приеме
вещта обратно, но с това си действие той не изразява съгласие за прекратяване
на договора по взаимно съгласие на страните. Още повече, че доколкото
договорът е писмен, то и взаимното съгласие за прекратяването му следва да е
в писмена форма, каквато не се твърди и доказва по делото. В процесния
договор за наем е предвидено, че същият може да бъде прекратен
едностранно от някоя от страните с едномесечно предизвестие. Настоящият
съдебен състав намира, че съобщението, изпратено по вайбър от ответницата
до представител на ищеца (разпитаният свидетел по делото) представлява
писмено едностранно прекратяване на договора. Страните не спорят и се
установява от доказателствата по делото, че ответницата е прекратила
едностранно договора за наем, считано от 05.01.2023 г., като е изпратила
съобщението за прекратяване на 12.12.2022 г. Следователно ответницата не е
спазила едномесечният срок за предизвестие, поради което на основание
валидна клауза за неустойка в сключения между страните договор за наем
неизправната страна дължи на изправната неустойка в размер на един месечен
наем. Поради изложеното съдът намира искът за неустойка за основателен и
като такъв следва да го уважи.
По разноските:
С оглед изхода на спора право на разноски имат и двете страни
съобразно уважената и отхвърлената част.
Ответницата дължи на ищеца разноски в размер на 327,43 лв. за
заповедното производство и 452,43 лв. за исковото производство, съобразно
5
уважената част от исковете и представените доказателства. Ищецът дължи на
ответницата разноски в размер на 350 лв. съобразно отхвърлената част и
представените доказателства.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 79
ЗЗД, че А. В. З., ЕГН ********** дължи на Б. И. Б., ЕГН ********** сумата в
размер на 1369,08 лв., представляваща неустойка за неспазен срок на
предизвестие, дължими съгласно Договор за наем от 26.08.2022 г., ведно със
законната лихва считано от 29.03.2023 г. до изплащане на вземането, за която
сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК
от 29.05.2023 г. по ч.гр.д. 16151/2023 г. по описа на СРС, 174-ти състав.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Б. И. Б., ЕГН ********** срещу А. В. З.,
ЕГН ********** установителен иск с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр.
чл 232, ал. 2, предл. първо ЗЗД за признаване установено в отношенията
между страните, че ответникът дължи на ищеца сумата над 1369,08 лв. до
пълния предявен размер, представляваща главница за неплатен месечен наем,
дължими съгласно Договор за наем от 26.08.2022 г., за период 01.12.2022 г. до
31.12.2022 г., ведно със законната лихва считано от 29.03.2023 г. до изплащане
на вземането, за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично
задължение по чл. 410 ГПК от 29.05.2023 г. по ч.гр.д. 16151/2023 г. по описа на
СРС, 174-ти състав, поради извънсъдебно прихващане.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК А. В. З., ЕГН ********** да
заплати на Б. И. Б., ЕГН ********** сумата в размер на 327,43 лв.,
представляваща съдебни разноски за заповедното производство.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК А. В. З., ЕГН ********** да
заплати на Б. И. Б., ЕГН ********** сумата в размер на 452,43 лв.,
представляваща съдебни разноски за първоинстанционното производство.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК Б. И. Б., ЕГН ********** да
заплати на А. В. З., ЕГН ********** сумата в размер на 350 лв.,
представляваща съдебни разноски за първоинстанционното производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
6
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7