№ 399
гр. Варна, 20.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на деветнадесети
септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Елина Пл. Карагьозова
при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева
като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Търговско дело №
20243100900584 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени от К. Д. В. - Г., ЕГН
**********, с постоянен адрес: ****************, срещу „Вип Билдинг Груп
Инвест” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, ул. „Черни връх” № 4, обективно кумулативно съединени искове с
правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, чл.86 от ЗЗД и чл.82 от ЗЗД за осъждане
на ответника да заплати на ищцата сумата от 6000 евро, дължима по чл. 2.1 от
Анекс № 1/19.12.2018 г. към сключения между страните предварителен
договор от 06.12.2017 г. за учредяване на право на строеж върху недвижим
имот срещу задължение за изграждане на жилищна сграда в недвижим имот,
уговорена като обезщетение за получаване на по-малка от първоначално
договорената площ на собствените й апартаменти № 6 и № 9 в сграда,
находяща се на адрес: ***************, сумата от 913.51 евро,
представляваща обезщетение за забава върху главницата от 6000 евро, за
периода 16.09.2023 г. – 23.10.2024 г., сумата от 64 459,88 лв., представляваща
обезщетение за неизпълнение на задължението на ответника по чл. 22, ал. 3 от
предварителен договор от 06.12.2017 г. за извършване на довършителни
строително-ремонтни дейности в посочените апартаменти № 6 и № 9, сумата
от 2250 лева, представляваща обезщетение за неимуществени вреди –
тревоги, безпокойство, огорчение и обида, претърпени в причинна връзка с
неизпълнение на задължението на ответника по чл. 22, ал. 3 от предварителен
договор от 06.12.2017 г. и сумата от 1712.53 лева, представляваща
обезщетение за претърпени загуби, от които 254 лева – платени входни
разходи за осветление, за стълбище, чистачка, асансьор, фонд „Резервен“ към
ЕС на адрес *************, за периода 2021г. – 2024г., сумата от 1110 лева –
помесечни входни такси към професионалния домоуправител за процесните
две жилища „Кантора Акрод Форум“ООД за периода 21.12.2021г. –
1
12.03.2024г. и 348.53 лева – платена такса битови отпадъци за двете процесни
жилища за периода 2022г. – 2024г., ведно със законната лихва върху
главниците от 6000 евро, 64 459,88 лева, 2250 лева и 1712.53 лева, считано от
24.10.2024 г. - датата на подаване на исковата молба, до окончателното
заплащане на задължението.
В исковата молба се излага, че на 06.12.2017 г. между страните е бил
сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж върху
недвижим имот срещу задължение за изграждане на жилищна сграда в
недвижим имот. С оглед изготвения проект за сградата и нейното
площообразуване, с Анекс № 1/19.12.2018 г. към предварителния договор,
страните са уговорили конкретните обекти в нея, върху които ищцата запазва
правото си на строеж и съответно ще получи в своя изключителна
собственост след изграждането им на съответния етап. Сочи се, че част от тях
са Апартамент № 6 и № 9, като първоначално дадената им в Анекс №
1/19.12.2018 г. номерация е била променена с Анекс № 2/21.12.2018 г. към
предварителния договор. На 29.05.2019 г. между страните е бил сключен
договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу
задължение за построяване на сграда, обективиран в нотариален акт № 45, том
III, рег. № 6132, дело № 428 от 2019 г. на нотариус рег. № 147 в НК, вписан в
СВ с вх. № 13096, дв. вх. № 13029, акт № 129, том XXXVI, дело № 7812/2019
г., в раздел V от който е посочено, че предварителният договор и анексите към
него са неразделна част от окончателния договор. Съгласно чл. 6 от
предварителния договор в срок до 21 месеца от датата на протокола за
определяне на строителна линия и ниво – в случая 26.08.2021 г. сградата е
следвало да бъде снабдена с Протокол – образец 15, а цялостното й
изграждане и издаването на разрешение за ползването й да бъде съответно
завършено и издадено в срок от 30 месеца, считано от същата дата -
26.08.2021 г. Твърди се, че сградата е била въведена в експлоатация с
Удостоверение № 138/16.12.2021 г. на главния архитект на Община Варна, за
което ищцата е била уведомена чрез изпратен й от ответника имейл на
21.12.2021 г. На същата дата, владението върху имотите е било предадено на
ищцата в отсъствието на представител на ответника, чрез оставянето на
ключовете на бравите на входната врата на съответния обект, в нарушение на
предвиденото в предварителния договор изискване за съставяне на двустранен
протокол. В чл. 2 от Анекс № 1/19.12.2018 г. ответникът изрично се е
задължил да заплати на ищцата обезщетение от 6000 евро, тъй като
предоставеният й имот е с 40 кв. м. по-малка площ в сравнение с
първоначално договореното. Съгласно чл. 2, т. 2.2 от Анекс № 1/19.12.2018 г.
сумата е следвало да бъде заплатена в 10-дневен срок от съставянето на
Протокол – образец № 14 за изпълнение на грубия строеж на сградата. Тъй
като ищцата не е била известявана за настъпването на това събитие, в
изпратена до ответника нотариална покана № 160, том II, рег. №
4711/22.08.2023 г. по описа на нотариус рег. № 195 в НК му е предоставила
допълнителен срок за плащане, изтекъл на 15.09.2023 г. Твърди се, че сумата
понастоящем не е заплатена, поради което се претендира за реално
изпълнение на задължението по анекса. Досежно обезщетението за
неизпълнени довършителни работи се излага, че съгласно чл. 22, ал. 3 от
предварителния договор, ответникът се е задължил да извърши упоменатите
във въпросната клауза строителни дейности. Това задължение не е изпълнено,
нито в първоначално уговорения в чл. 5, ал. 4 от предварителния договор срок
– момента на въвеждане на сградата в експлоатация – 16.12.2021 г., нито
2
впоследствие, въпреки отправените многократни вербални и писмени покани
в периода 21.12.2021 г. – 03.08.2022 г. В периода януари 2023 г. – март 2024 г.
представители на „Ес Ел Парти” ЕООД, ЕИК *********, а през месец януари
2024 г. физическото лице Юмер Мехмед Юмер, ЕГН **********, извършили
по възлагане от ищцата, дължимите от ответника довършителни
строителноремонтни дейности, възлизащи на общо 64 793,91 лв. за двата
обекта, подробно индивидуализирани в уточнителните молби. Вследствие
неизпълнението на задължението на ответника за извършване на
довършителните работи, ищцата е претърпяла неимуществени и имуществени
вреди в посочените по-горе размери, изразяващи се в направени входни
разходи за поддръжка на етажната собственост и такса битови отпадъци за
периода 21.12.2021 г. – 12.03.2024 г., които претендира да бъдат репарирани на
плоскостта на договорната отговорност.
В срока по чл. 367, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, в
който ответникът изразява становище за допустимост, но неоснователност на
предявените искове, като оспорва същите по основание и размер. Поддържа,
че ищцата е била надлежно уведомена за полученото Разрешение за ползване
на сградата и към 21.12.2021 г. е била въведена във владение на имотите, за
които е запазила правото на строеж. В десетдневен срок считано от тази дата,
ищцата не е отправила писмено забележки за констатирани недостатъци
относно извършеното строителство и довършителни работи, както изисква чл.
18 и 19 от предварителния договор. Ответникът твърди, че на основание чл.
90, ал. 1 ЗЗД е имал право да откаже изпълнение на задължението си за
извършване на довършителните ремонтни дейности, тъй като и към момента
на подаване на отговора на исковата молба ищцата не е изпълнила
задължението си по чл. 2, ал. 5 от предварителния договор за прехвърляне на
63 % от правото на собственост върху имота, което е следвало да бъде сторено
в 10-дневен срок от изпълнението на грубия строеж сградата. Оспорва като
недоказани цената, количествата и видовете извършени довършителни
дейности и вложени материали, като твърди, че представените с исковата
молба писмени доказателства не представляват достатъчен доказателствен
източник. Поддържа, че задължението му за заплащане на обезщетението от
6000 евро е отпаднало с подписването на Анекс № 3/21.12.2018 г. към
предварителния договор, с който е осъществена замяна на избраните от
ищцата апартаменти, вследствие на което ищцата е получила повече площи от
първоначално установените, поради което се е задължила да доплати на
ответника сумата от 28 000 евро.
В срока по чл. 372, ал. 1 ГПК е постъпила допълнителна искова молба, с
която ищцата поддържа, че в чл. 22, ал. 3 от предварителния договор са
посочени максималните цени, които ответникът е следвало да заплати при
избор на всички компоненти, които влизат в завършването на жилищните
имоти „до ключ”. Излага, че с отговора липсва представен двустранно
подписан приемо-предавателен протокол съгласно чл. 34, ал. 1 вр. чл. 28 от
предварителния договор и писмени документи, удостоверяващи качеството на
извършените от него СМР и вложените за тях материали съгласно чл. 28 и чл.
29 от предварителния договор. Твърди, че за нея не е възниквало
задължението за уведомяване на ответника за неточно изпълнение на
извършени довършителни работи в уговорения срок, доколкото такива изобщо
липсват. Замяната в Анекс № 3/21.12.2018 г. е приета от ответника без
уговорки, вкл. такива за отпадане на задължението му за плащане на сумата от
6000 евро или за прихващането й с нейното задължение за доплащане.
3
Поддържа, че е заплатила посочената в Анекс № 3/21.12.2018 г. допълнителна
стойност от 28 000 евро на две вноски: 4000 евро на 21.12.2018 г. – съгласно
служещия като разписка анекс и 45 000 лв. на 28.05.2019 г., за получаването на
която ответникът е издал на ищцата квитанция. С доплащането от 28 000 евро
ищцата е закупила допълнителните 34 кв. м. от апартамент № 6, поради което
не може да се счита, че същите служат като обезщетение за първоначално
получените 40 кв. м. по-малко, половината от стойността на които се равнява
на претендираните 6000 евро. Излага в хронология съдържанието на
проведената между страните електронна кореспонденция в периода
27.07.2021г. - 30.05.2022 г. по повод довършителните работи, с твърдения, че
след този период ответникът преустановил комуникация с нея. Относно
твърденията, че не е изпълнила задължението си за прехвърляне на 63 % от
поземления имот, твърди, че преди това е било необходимо изпълнение на
задълженията на ответника по чл. 27, ал. 2 от предварителния договор за
представяне на необходимите й документи, вкл. Протокол-образец № 14.
Поддържа, че ответникът не е отправял до нея писмена покана, с посочени
дата и час, за нотариалното прехвърляне на ид. ч. от поземления имот
съгласно чл. 2. ал. 5 от предварителния договор. Доколкото дори не е била
информирана за датата на съставяне на Протокол-образец № 14, то счита че не
е започнал да тече предвиденият в чл. 2, ал. 5 от договора 10-дневен срок за
сключване на прехвърлителната сделка и съответно ищцата не е в забава.
В постъпилия отговор на допълнителна искова молба ответникът
поддържа изложените в първоначалния си отговор оспорвания и възражения,
като счита за неоснователни ищцовите твърдения, посочени в допълнителната
искова молба.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства,
заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното
от фактическа страна:
С предварителен договор от 06.12.2017 г. К. Д. В. и В. Д. И. са се
задължили да учредят в полза на „Вип Билдинг Груп Инвест“ЕООД право на
строеж върху собствения си недвижим имот, представляващ дворно място с
площ 284 кв.м., находящо се в ************, съставляващо парцел VII-199 по
плана на 24 подрайон на гр.Варна, за построяване на многоетажна жилищна
сграда, срещу обезщетение с жилищни имоти в бъдеща сграда, която ще бъде
построена от строителя – инвеститор, равняващо се на 37 % от разгънатата
застроена площ на сградата над кота 0,00 м., представляващи не по-малко от
425 кв.м. жилища с прилежащите им общи части и 84 кв.м. гаражи, или по
18,50 % за всеки от собствениците. Същите са се задължили в 10 дневен срок
от изпълнението на грубия строеж на сградата и подписване на Протокол-
образец 14 за строежа да прехвърлят правото на собственост на
притежаваните от тях 63% ид.ч. от земята, върху която е построена сградата на
строителя-инвеститор, като за съставянето на Протокол-образец 14
последният следва да уведоми собствениците писмено. Съгласно чл.3 от
договора всички разходи по строителството са за сметка на строителя –
инвеститор. Според чл.5, ал.2 собствениците имат право да изберат своите
обекти, които следва да са разположени от 3-ти до 5-ти етаж. Срокът за
изграждане на сградата и издаването на разрешение за ползване не може да
бъде по-дълъг от 30 месеца считано от датата на протокола за определяне на
строителна линия и ниво на строежа. Степента на довършеност на обектите на
ищците е уговорена в чл.22, ал.3 от предварителния договор. В чл.28 от
4
договора строителят се е задължили след завършване на строителството и
уговорените строителни работи да покани писмено собствениците за оглед и
да предаде обектите с приемо- предавателен протокол. В чл.35 от договора е
уговорена неустойка в размер на 50000 лева за неизпълнение на задължението
на собствениците да учредяване на право на строеж.
С Анекс №1 към предварителния договор от 19.12.2018г. собствениците
са избрали да си запазят правото на строеж и съответно да получат в своя
изключителна собственост подробно индивидуализирани обекти, като по
отношение на ищцата това са ап. 10 на ет.4 с площ 104,77 кв.м. и ап.14 на ет. 5
с площ 74,85 кв.м., както и гараж 2 с площ 35,12 кв.м. и гараж 9 с площ 21,98
кв.м. Съгласно чл.2 от анекса след така извършения избор на обекти
полученото от собствениците обезщетение е с общо 40 кв.м. по-малко от
първоначално фиксираното в договора, поради което строителят-инвеститор
се е задължил да заплати допълнително в полза на собствениците посочената
разлика при цена от 300 евро за кв.м. или общо 12000 евро, която ще бъде
разпределена между съсобствениците съобразно притежаваните от тях квоти в
правото на собственост или по 6000 евро на всеки от тях.
С Анекс №2 към договора от 19.12.2018г. на основание чл.5, ал.2 от
договора и на база изготвени проект и променено площообразуване на
сградата е променена само номерацията на обектите, като страните са
уговорили, че апартамент 10 става апартамент 9 на ет. 4, а апартамент 14 става
апартамент 13.
С анекс №3 от 21.12.2018г. страните са се споразумели запазеният за
ищцата апартамент 13 на ет. 5 с площ 74,85 кв.м. да бъде заменен с
апартамент 6 на ет. 3 с площ 103,51 кв.м., както и 20,37 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата или обща РЗП за обекта – 123,88 кв.м. със степен на
завършеност „до ключ“, като ищцата се е задължила да доплати на строителя
28000 евро, както следва: 4000 лева в деня на подписване на анекса и 24000
лева при учредяване а правото на строеж. Представена е квитанция
№4/28.05.2019г. за заплащане на сумата от 45000 лева от ищцата в полза на
ответника с посочено основание доплащане апартамент 6.
С тристранно Допълнително споразумение към предварителния договор
от 28.05.2019г. собствениците К. Д. В. и В. Д. И., инвеститора „Вип Билдинг
Груп Инвест“ ЕООД и „Вип Билдинг Груп Инвест 2019“ЕООД са се съгласили
дружеството инвеститор „Вип Билдинг Груп Инвест“ ЕООД да бъде
заместено като страна в правата и задълженията си към собствениците от
дружеството „Вип Билдинг Груп Инвест 2019“ЕООД. Съгласно чл. 2 „Вип
Билдинг Груп Инвест 2019“ЕООД като заместваща страна на мястото на „Вип
Билдинг Груп Инвест“ЕООД, приема в пълния им обхват всички негови права
и задължения по договора и сключените анекси към него, както и функцията и
ангажиментите на строител-инвеститор. Съгласно чл.3 собствениците ще
сключат окончателния договор за учредяване на право на строеж с новия
строител инвеститор, при което изцяло се запазват във вида и обема си всички
договорени и установени до момента в отношенията между собствениците и
„Вип Билдинг Груп Инвест“ЕООД ангажименти по договора, включително и
извършени разпределения и избор на обекти в бъдещата сграда. Съгласно чл.4
независимо от предвиденото в чл.3, заместваното дружество „Вип Билдинг
Груп Инвест“ ЕООД остава ангажирано спрямо собствениците като
поръчител/гарант по смисъла на чл.121 от ЗЗД за правилното и точното
изпълнение на поетите от заместващата страна задължения по договора, както
5
и задълженията и отговорностите на последното, произтичащо от евентуално
неизпълнение на договора.
На 29.05.2019г. между собствениците К. Д. В. и В. Д. И. и „Вип Билдинг
Груп Инвест 2019“ ЕООД е сключен договор за учредяване на право на строеж
върху процесния поземлен имот срещу задължение за построяване на сграда,
обективиран в нотариален акт №45, том III, рег. №6132, дело №428/2019г.
Построената в процесния имот от инвеститора сграда е въведена в
експлоатация с Удостоверение №138/16.12.2021г.
Приложена е извадка от ел.кореспонденция между страните, водена в
периода 27.07.2021г. – 30.05.2022 г. във връзка с изпълнение на
довършителните работи, в която ответникът е поканил ищцата да извърши
избор на материали и е предложил издействане на отстъпка от доставчици,
като я е уведомил, че до края на 2021г. няма предвиден разход за сградата и
довършването на апартаментите ще продължи в началото на 2022г.
С нотариална покана рег. №4711/22.08.2023г., връчена по реда на чл.50
от ГПК, ищцата е поканила „Вип Билдинг Груп Инвест 2019“ ЕООД да
възстанови сторените от нея разходи за довършителни работи по изградените
от него като обезщетение обекти.
Приети са като доказателства по делото представени от ищеца
количествено-стойностни сметки, стокови разписки и касови бонове за
заплатени строителни материали.
От заключението на допуснатата съдебно-техническа експертиза за
установява, че разходните документи за строителни материали съответстват
на изпълнените на място довършителни работи. По отношение на
нематериалните разходи (труд, механизация, допълнителни разходи и
печалба) вещото лице заключава, че като видове и количества изпълнените в
двата апартамента довършителни работи отговарят на изискванията, посочени
в чл.22, ал.3 от предварителния договор. За тези от тях, които не отговарят на
ценовите ограничения, вещото лице е съобразил заложените в договора
максимални стойности. Количествата на работите са определени от вещото
лице въз основа на извършените от него огледи и чрез измервания с помощта
на изготвените разпределения във формат "dwg". За количествата на работите,
които са изпълнени частично и са скрити, са приети стойностите от
представените по делото протоколи обр.19. По отношение на СМР, които не
са посочени в двата протокола обр. 19, но са изпълнени на място, за
остойностяването е ползван справочникът за цените в строителството на
консорциум СЕК за месец юли 2023г. Изпълнените покрития на подовете,
стените и таваните в отделните помещения, отговарят на заложеното в
архитектурния проект, с изключение на извършена промяна в
разпределението на санитарните помещения в двата апартамента. Досежно
изпълнените покрития единственото отклонение е, че по таваните на мокрите
помещения след латекса е изпълнена облицовка от PVC ламперия, разходите
за която не са включени в изчисленията на вещото лице. Стойността на
нематериалните разходи /труд, механизация, допълнителни разходи и печалба/
възлиза на 46 328.93 лева с ДДС. Стойността на материалите за тези от
изпълнените довършителни работи, за които има посочени горни граници в
чл. 22, ал. 3 от предварителния договор, възлиза на 9 973.21 лева с ДДС.
Стойността на останалите материали, за които има представени разходни
документи, възлиза на 8 157.74 лева с ДДС. Общата стойност на изпълнените
6
в двата апартамента довършителни работи, които според предварителния
договор са задължение на ответника, възлиза на 64 459.88 лева с ДДС.
От ангажираните от ищцата свидетелски показания се установява, че
обектите били предадени от строителя по Български държавен стандарт без
довършителни работи. Това наложило същите да бъдат изпълнени от
семейството на ищцата с лични средства в периода 2019г. – 2023г., но на по-
високи пазарни цени, което довело до притеснения и напрежение за ищцата.
За това допринесло и грубото отношение на строителя и нежеланието му да
съдейства. Апартаментите били предназначени за лично ползване от синовете
на ищцата, които се наложило през посочения период да живеят с родителите
си. Свидетелят излага неконкретизирани сведения за здравословни проблеми
при ищцата.
При тази фактическа установеност, настоящият състав на Варненски
окръжен съд, достигна до следните правни изводи:
За успешното провеждане на иск за реално изпълнение с правно
основание чл.79, ал.1 от ЗЗД е необходимо кумулативното осъществяване на
следните предпоставки: страните да се намират във валидни облигационни
правоотношения, по силата на които ответникът е поел определено
задължение, което не е изпълнил.
В разглеждания случай страните са обвързани от сключен предварителен
договор от 06.12.2017 г. за учредяване на право на строеж срещу задължение
за строителство. Срещу учреденото право на строеж ответникът се е задължил
да обезщети собствениците, като им предостави в собственост обекти,
представляващи 37% от РЗП на бъдещата сграда, но не по-малко от 212,50
кв.м. за всеки от тях за жилища с прилежащите им общи части.
Предварителният договор е анексиран трикратно, като е извършена
концентрация на дължимите от ответника като натурална престация бъдещи
вещи, за които ищцата ще запази право на строеж. В чл.2 от Анекс №1 от
19.12.2018г. по-малката площ на избраните от ищцата обекти е компенсирана
с дължимо от ответника обезщетение от 6000 евро. Общата разгъната
застроена площ на двата апартамента по този анекс е 215,68 кв.м. След
извършената с анекс №3 от 21.12.2018г. промяна в избора по отношение на
един от апартаментите, за ищцата е запазено правото на строеж за обекти със
значително по-голяма площ, а именно 249,68 кв.м., срещу допълнително
възнаграждение от 28000 евро, с което ищцата се е съгласила и реално е
заплатила.
Тълкувани по реда на чл.20 от ЗЗД трите анекса в тяхната взаимовръзка
сочат на извода, че волята на страните относно насрещните престации е
окончателно формирана едва с последния анекс, според който ищцата
получава обекти с по-голяма площ от първоначално уговореното, за което
дължи парична компенсация. Действително клаузата на чл.2 от Анекс №1 не е
изрично отменена, но това не е и необходимо, тъй като всяко последващо
предоговаряне на условията по договора води до изменение на онази част от
съдържанието му, която е несъвместима с окончателно формираната воля.
При липса на уговорка в Анекс №3 за запазване на обезщетението за занижена
площ на обектите, липсва основание за неговата дължимост, при условие, че
тази площ е увеличена над фиксирания в предварителния договор предел.
Клаузата на чл.2 от Анекс №1 следва да се приеме за мълчаливо отменена, тъй
като противното би противоречало на правната и житейската логика.
7
С оглед изложеното, съдът намира, че с Анекс №3 страните са
преуредили отношенията си по повод подлежащите на изграждане обекти,
тяхната площ и дължащата обезщетение страна. Липсва спор, че реално
изградените обекти съответстват на параметрите, посочени в Анекс №3 и
следователно надхвърлят по площ предвидената в предварителния договор.
След като не е налице ощетяване на ищцата досежно площта на изградените
обекти, отсъстват предпоставките за заплащане от ответника на обезщетение
за неизпълнение в количествено отношение
По изложените съображения предявеният иск за реално изпълнение на
задължението по чл.2 от Анекс №1 от 19.12.2018г. за заплащане на
обезщетение в размер на 6000 евро следва да бъде отхвърлен като
неоснователен. С оглед изхода по обуславящия иск неоснователен се явява и
акцесорния иск с правно основание чл.86 от ЗЗД за заплащане на обезщетение
за забава върху главницата.
По иска с правно основание чл.79, ал.1, предл. второ от ЗЗД за
заплащане на компенсаторно обезщетение за неизпълнени довършителни
работи в тежест на ищеца е да докаже наличието на поето от ответника
задължение за извършването им и неговата изискуемост и размер. В тежест на
ответника е да установи изправността си по договора или наличието на годно
правно основание за освобождаването си от отговорност.
Сключеният между страните предварителен договор от 06.12.2017 г.
инкорпорира и съдържанието на договор за изработка в частта относно
извършването на строителството и предаване на обектите в уговорената в
чл.22, ал.3 степен на завършеност.
Независимо, че окончателният договор е сключен с трето за спора лице,
ответникът отговаря за изпълнението на посоченото задължение по силата на
изрично предвидената в тристранното споразумение от 28.05.2019г. пасивна
солидарност. Възражение за липса на пасивна материална легитимация в
срока по чл.367 от ГПК не е направено от ответника, но дори и да беше
своевременно, то би се явило неоснователно, доколкото процесната
облигационна връзка е преуредена от страните по правилата на встъпване в
правоотношение. С оглед изрично изразената воля за поемане на солидарна
отговорност на двете дружества за изпълнение на задълженията по договора,
следва да се приеме, че в случая страните са избрали да уредят отношенията
си по правилата на чл.101 от ЗЗД – встъпване в дълг, а не по чл.102 от ЗЗД –
заместване в дълг. Заместването в дълг представлява договор, с който трето
лице се задължава към кредитора на мястото на длъжника, който се
освобождава. Встъпването в дълг възниква при договор, с който трето лице се
задължава солидарно с длъжника към неговия кредитор, за когото възниква
още една претенция за същата престация. В този смисъл некоректно
използваният в споразумението правен термин „заместване“ следва да тълкува
в смисъл на встъпване в правоотношението, доколкото е предвидено запазване
на отговорността на първоначалния длъжник за изпълнение на договора и
последиците от евентуалното му неизпълнение. Налага се изводът, че
независимо че окончателният договор е сключен с встъпилото в
правоотношението трето лице, ответникът носи солидарна отговорност за
неизпълнение на задължението за извършване на довършителните работи по
чл.22, ал.3 от предварителния договор.
Безспорно е между страните, че всички довършителни работи в
процесните имоти са извършени от ищцата с нейни средства. Липсват
8
наведени от ответника твърдения и представени доказателства той или трето
свързано с него лице да изпълнило задължението по чл.22, ал.3 от
предварителния договор. По изложените съображения правопораждащият
юридически факт на договорното неизпълнение следва да се приеме за
доказан.
В хипотезите на договорно неизпълнение кредиторът разполага с
различни алтернативни правни средства за отстраняване на последиците от
него - да иска изпълнение заедно с обезщетение за вредите от забавата
(мораторни вреди), да иска обезщетение вместо изпълнение (компенсаторно
обезщетение), да иска да бъде овластен от съда да си достави сам за сметка на
длъжника дължимото (чл.80 от ЗЗД) или да развали договора и да иска
връщане на даденото.
В настоящата хипотеза избраната от ищеца алтернатива е да претендира
заплащане на компенсаторно обезщетение в размер на равностойността на
непаричната престация на длъжника. В случая кредиторът сам си е доставил
дължимия резултат. По този начин същият е изпълнил вместо длъжника,
поради което в тежест на последния следва да бъдат възложени разходите,
необходими за осигуряване на дължимото по договора. Претенцията има за
предмет компенсиране на ищеца за изпълненото от него за сметка на
ответника задължение.
От заключението на допуснатата СТЕ се установява, че уговорените в
чл.22, ал.3 от предварителния договор довършителни работи са изпълнени на
място по възлагане от ищцата и тяхната стойност възлиза на 64 459.88 лева с
ДДС. Експертното заключение следва да бъде кредитирано като неоспорено
от страните и доколкото са остойностени само предвидените в договора
видове СМР при съобразяване на уговорените лимити. Така определен,
размерът на компенсаторното обезщетение, е съизмерим със стойността на
материалите и труда, необходими за извършване на уговорените в
предварителния договор довършителни работи.
По изложените съображения предявеният иск с правно основание чл.79,
ал.1 предл. второ от ЗЗД следва да бъде уважен до пълния предявен размер от
64 459.88 лева.
По предявените искове с правно основание чл.82 от ЗЗД съдът съобрази,
че друга последица от договорното неизпълнение е възникването на
гражданска отговорност за обезщетяване на претърпяните от кредитора вреди.
Задължението за обезщетяване на вредите има вторичен характер, защото
възниква след неизпълнението на друго, възникнало преди това облигационно
задължение. По тези съображения когато в причинна връзка с длъжниковото
неизпълнение кредиторът е претърпял вреди различни от тези свързани с
доставяне на дължимия по договора облигационен резултат, наред с
възможностите по чл.79 от ГПК възниква и отговорността за вреди по чл.82 от
ЗЗД.
Основателността на иска по чл.82 от ЗЗД предполага доказване на
фактическия състав на договорната отговорност – договорно неизпълнение,
вреда (имуществена и/или неимуществена), предвидимост на вредата към
момента на сключване на договора и причинна връзка с неизпълнението.
С оглед формираните по-горе изводи за неизправност на ответника по
отношение на задължението му за изпълнение на уговорените довършителни
работи, първият елемент от фактическия състав следва да се приеме за
9
доказан.
Наличието на претърпяни неимуществени вреди и причинната им връзка
с договорното неизпълнение съдът намира за установени от ангажираните
гласни доказателства, които свидетелстват за претърпени от ищцата
неудобства от психическо и битово естество.
По изложените съображения предявеният иск за присъждане на
обезщетение за неимуществени вреди се явява доказан по основание.
По отношение на неговия размер съдът, на основание чл.52 от ЗЗД,
следва да определи дължимото обезщетение съобразно критериите за
справедливост и по вътрешно убеждение. Приложимостта на чл.52 от ЗЗД към
договорната отговорност следва от задължителното тълкуване, дадено с ТР
4/29.01.2013г. по т.д.4/2012г. на ОСГТК на ВКС и се поддържа в последващата
съдебна практика. Цитираната норма предполага обезвреда на реално
претърпяните от ищеца болки, страдания и негативни емоционални усещания
и дискомфорт. При определяне на паричен еквивалент на понесените от ищеца
неимуществени вреди настоящият състав отчита, че по делото не се
установяват негативни емоционални преживявания и тревожна симптоматика
със значителна продължителност и интензитет. Липсват данни същите да са
довели до продължителна психотравма или до конкретни здравословни
проблеми. Няма събрани доказателства за провеждана медикаментозна
терапия във връзка с психичното състояние, нито за необходимост от такава.
С оглед конкретните прояви на емоционалните негативни преживявания
при ищцата, съдът намира, че справедливият размер на общо дължимото
обезщетение за неимуществени вреди възлиза на 500 лева, до който размер
искът следва да бъде уважен и отхвърлен за разликата до 2250 лева.
По отношение на имуществените вреди искът с правно основание чл.82
от ЗЗД се явява недоказан по основание поради отсъствие на причинна връзка
с неизпълнението на направените от ищцата разходи за такса смет и такса за
поддръжка на общите части на сградата. Тези разходи са дължими от
собственика независимо дали обектите са обитавани, поради което липсва
основание за заплащането им от ответника. Отделно от това по делото не са
ангажирани доказателства за периода от време, в който имотите са били
негодни за обитаване.
По изложените съображения предявените искове с правно основание
чл.82 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за имуществени вреди в общ размер
на 1712.53 лева, следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.
По отговорността за разноските:
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на
ищеца следва да бъдат присъдени сторените в производството разноски
съразмерно с уважената част от исковете в размер на 9336,64 лева от общо
11777,76 лева, изразяващи се в заплатена държавна такса, адвокатско
възнаграждение и депозит за вещо лице.
На ответника също се следват разноски съразмерно с отхвърлената част
от исковете на основание чл.78, ал.3 от ГПК в размер на 165,81 лева от общо
800 лева, изразяващи се в заплатен депозит за вещо лице.
По компенсация в полза на ищеца следва да бъдат присъдени 9170,83
лева.
Мотивиран от изложеното, съдът
10
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Вип Билдинг Груп Инвест” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Черни връх” № 4, да заплати
на К. Д. В. - Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: ****************,
сумата от 64 459,88 лв., представляваща обезщетение за неизпълнение на
задължението на ответника по чл. 22, ал. 3 от предварителен договор от
06.12.2017 г., вр. чл.4 от Допълнително споразумение към него от 28.05.2019г.,
за извършване на довършителни строително-ремонтни дейности в
апартаменти № 6 и № 9, находяща се на адрес: *************** и сумата от
500 лева, представляваща обезщетение за неимуществени вреди – тревоги,
безпокойство, огорчение и обида, претърпени в причинна връзка с
неизпълнение на задължението на ответника по чл. 22, ал. 3 от предварителен
договор от 06.12.2017 г., ведно със законната лихва върху главниците, считано
от 24.10.2024 г. - датата на подаване на исковата молба, до окончателното
заплащане на задължението, на основание чл.79, ал.1, предл. второ от ЗЗД и
вр. чл.82 от ЗЗД, като отхвърля иска с правно основание чл.82 от ЗЗД за
разликата над 500 до 2250 лева.
ОТХВЪРЛЯ предявените от К. Д. В. - Г., ЕГН **********, с постоянен
адрес: ****************, срещу „Вип Билдинг Груп Инвест” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Черни връх”
№ 4, обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.79, ал.1
от ЗЗД, чл.86 от ЗЗД и чл.82 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на
ищцата сумата от 6000 евро, дължима по чл. 2.1 от Анекс № 1/19.12.2018 г.
към сключения между страните предварителен договор от 06.12.2017 г. за
учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за
изграждане на жилищна сграда в недвижим имот, уговорена като обезщетение
за получаване на по-малка от първоначално договорената площ на
собствените й апартаменти № 6 и № 9 в сграда, находяща се на адрес:
***************, сумата от 913.51 евро, представляваща обезщетение за
забава върху главницата от 6000 евро, за периода 16.09.2023 г. – 23.10.2024 г. и
сумата от 1712.53 лева, представляваща обезщетение за претърпени загуби,
от които 254 лева – платени входни разходи за осветление, за стълбище,
чистачка, асансьор, фонд „Резервен“ към ЕС на адрес *************, за
периода 2021г. – 2024г., сумата от 1110 лева – помесечни входни такси към
професионалния домоуправител за процесните две жилища „Кантора Акрод
Форум“ООД за периода 21.12.2021г. – 12.03.2024г. и 348.53 лева – платена
такса битови отпадъци за двете процесни жилища за периода 2022г. – 2024г.,
ведно със законната лихва върху главниците, считано от 24.10.2024 г. - датата
на подаване на исковата молба, до окончателното заплащане на задължението.
ОСЪЖДА „Вип Билдинг Груп Инвест” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Черни връх” № 4, да заплати
на К. Д. В. - Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: ****************,
сумата от 9170,83 лв., представляваща сторени в производството пред първата
инстанция разноски съразмерно с уважената част от иска и по компенсация, на
основание чл.78, ал.1 от ГПК.
11
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
12