ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 4876
гр. София, 29.01.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 78 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Мария Ст. Танева
като разгледа докладваното от Мария Ст. Танева Гражданско дело №
20241110166789 по описа за 2024 година
Образувано е по искова молба от „.............. срещу „.......................
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран отговор на исковата молба от
ответника.
Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелни обекти в сграда,
изградена в град С., Столична община, район „...........“, булевард „..............., в
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 68134.1007.2181, а именно: Ателие №
....., със застроена площ 101,71 заедно с 0,765% идеални части от общите
части на цялата сграда, Паркомясто № 137, заедно с 0,141% идеални части от
общите части на цялата сграда, Апартамент № 23 със застроена площ 102,88
заедно с 0,774% идеални части от общите части на цялата сграда; Склад В2-11
и Паркомясто № 138. Посочва, че е придобил имотите от ответника с
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти, вписан в службата
по вписвания при Агенция по вписванията с Акт № 138, том ХСII, дело
28372/2023 г., вх. Peг. № 37659 от 05.06.2023 г. и Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижими имоти, вписан в службата по вписвания при Агенция
по вписванията с Акт № 8, том CXV, дело 35285/2023 г., вх. рeг. № 46238 от
30.06.2023 г.
Твърди, че на основание чл. 2 от Закона за управление на етажната
собственост, между „............ и „............ е бил подписан Договор за управление
и поддръжка за същите имоти. Твърди, че от придобиването на описаните
апартаменти до датата на подаване на исковата молба ответникът не
предоставял услугите по управление и поддръжка на общите части на сградата
в пълен обем. Твърди, че задълженията на управляващото дружество били
уредени в чл. 2.2 от договора, а в замяна всеки собственик имал задължението
да заплаща такса.
Сочи, че през юли 2024 г. е било проведено общо събрание на ЕС, на
което било обсъдено неизпълнението на задълженията от страна на ответника.
1
На общо събрание, проведено на 29.08.2024 г., ответникът предоставил на
всички собственици в сградата бюджет съставен от таксата за поддръжка и
управление на етажната собственост. Същият бил представен повече от
година и половина след въвеждане на сградата в експлоатация (сградата е
получила разрешение за ползване още на 23.01.2023 г.), като общата стойност
на поддръжката на сградата за месец е била в размер на 30 064,36 лева.
Посочената сума включвала „жива охрана“, остойностена на 7200 лева с
включен ДДС, но същата услуга не била уговорена при сключването на
договора за управление и поддръжка. Твърди, че от посочената обща стойност
на поддръжката на сградата, реално са били извършвани дейности и
предоставяни услуги на стойност 6934,00 лева месечно, равняващо се на 23 %
от договорените услуги, описани в изготвения от ответника бюджет. В т.1 е
бил предвиден бюджет от 6400 лв. за свикване на общо събрание, водене на
книга на Етажната собственост, представяне на отчети, финансови разчети и
т.н, но нищо от тези описани дейности не е било реализирано от закупуването
на имотите до края на месец август. В т. 2 от бюджета за обща техническа
поддръжка на общите системи и инсталации в общите части на сградата в т.
2.1. и 2.2. са били посочени дейности, които не са извършвани.
Твърди, че до края на месец август единият асансьор не работил, както и
не била осъществявана никаква дейност по поддръжка и профилактика. Счита,
че реално извършените дейности са осигуряване на представител за засичане
на контролните измервателни уреди за общи нужди, за които счита, че са
дължими 100 лева на тримесечие, както и поддръжка на единия работещ
асансьор на стойност 200 лева на месец. В т. 3 са били изложени разходи за
почистване в размер на 2845,20 лв. на месец, но от юли 2023 г. до август 2024
г. почистването било изключително лошо. Освен това било посочено
ежемесечно почистване е водоструйка на общите части на подземен паркинг,
което от въвеждането на сградата в експлоатация до месец август 2024 г. е
било направено само веднъж. По т.3.3 бил предвиден ежемесечен разход за
снегопочистване, но ищецът счита, че поради липсата на сняг в София
ежемесечно, дължимият разход по тази точка следва да бъде 2502,70 лева за
целия период от въвеждане на сградата в експлоатация до края на месец
септември.
С оглед на това счита, че дължи заплащане на такса управление и
поддръжка в размер на 23 % от договореното, а остатъкът в размер на 5290,45
лв. не следва да се дължи на ответника. Твърди, че ответникът е пропуснал да
изпълни съществена част от своите задължения, поради което няма основание
да изисква заплащане на такса за управление и поддръжка в размера,
определен в подписания договор.
С оглед гореизложеното моли съдът да признае за установено, че не
дължи на ............. сума в размер на 5290,45 лева, представляваща 77 % от
таксата за управление и поддръжка за периода от месец юли 2023 г. до месец
септември 2024 г., съгласно издадена фактура 209/12.07.2024 г. Претендира
сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от
2
ответника, с който оспорва предявения иск като неоснователен. Твърди, че
съобразно сключеният между страните договор за поддръжка по смисъла на
чл.2 от ЗУЕС, месечната такса за поддръжка е твърдо определена на квадратен
метър, като нейният размер зависи от площта на притежаваните от
собственика обекти в сградата, като на ищеца е била определена месечна такса
в размер на 458,04 лв. с ДДС, съобразно притежаваните от него ид. ч.
Посочва, че представеният на собствениците бюджет имал прогнозен
характер по смисъла на т.3.1.1 от Договора за поддръжка и бил изготвен въз
основа на прогнозни разходи за потребление и дължимите суми по договорите
за поддръжка сключени от „Естера 2018“ ЕАД със собствениците на обекти в
сградата.
Сочи, че в чл. 3.4. от сключения между страните нотариално заверен
договор, е било посочено, че отказът на Собственика поради каквато и да е
причина да приеме, която и да било от услугите не го освобождава от
задължението да заплаща предвидените по този договор такси, както и ако не
се възползвал от някоя от услугите или преустановял ползването й.
Счита, че твърденията на ищеца за разпределението на бюджета по пера
са ирелевантни, доколкото в договора било определено, че месечната такса се
определя на кв.м.
В компетенциите на управителя или управляващото дружеството било
да разпределя събраните средства за поддръжка, така че да покрива всички
текущи разходи на Етажната собственост, като евентуален остатък от
събраните такси, оставал за покриване на разходи за следващи периоди.
Счита, че уговореното кореспондира с разпоредба на чл. 55 от ЗУЕС, като
липсвал текст в закона, който да предвижда таксата за поддръжка да е
променлива величина и нейното заплащане да бъде правено едва след като
бъдат събрани всички фактури за текущи разходи.
Посочва, че ищцовото дружество е едно от дружествата, които системно
не заплащали дължимите такси за поддръжка. Твърди, че е изпълнил всички
задължения по договора, като действията му били съобразени с фактическите
обстоятелства и в редица случаи били свързани със съдействие от страна на
собствениците на обекти в сграда. Така за изготвянето на книга на Етажната
собственост е било необходимо етажните собственици да представят данни,
както подадат декларация до органите на ЕС, но ищецът не бил подал такава
декларация. Твърди, че макар и сградата да не била изцяло населена към
момента на подаването на исковата молба, както и да не били събрани
вноските от всички етажни собственици, ответникът не бил спирал
поддръжката на сградата в нито един момент.
Оспорва в бюджета да е предвидена вноска за жива охрана, като на
месец е бил предвиден бюджет от 480 лева единствено за видеонаблюдение и
съхранение на записите от видеонаблюдението на Етажната собственост, за
цялата Етажна собственост, състояща се от общо 235 обекта, включващи
апартаменти, офиси и паркоместа.
Твърди, че в сградата имало осигурена жива охрана, но тя била изцяло за
сметка на ответника и никога не е изисквал заплащането на тази услуга.
3
Твърди, че сумата в размер на 7199, 14 лв. в бюджета е сборна и включва
в себе разходите за видеонаблюдение, техническа поддръжка на всички
инсталации в обекта - електроинсталации, домофони, инсталации за вода,
канал, парково осветление, асансьори, пожароизвестяване и спринклерна
система, видеонаблюдение, помпи Вило, автоматични врати и поддръжка
дизел генератор.
Посочва, че е сключил договори за почистване за разглеждания период,
като същото е било осъществявано регулярно. На собствениците е било
изяснено, че докато траят довършителните СМР в закупените обекти,
поддържането на чистотата в сграда е трудно, тъй като в множество от
случаите непосредствено след почистването по график, общите части биват
замърсени от работниците наети от собствениците на обекти, извършващи
довършителни СМР в закупените обекти.
Твърди, че пускането на втория асансьор е било преустановено поради
нуждата от намаляване на разходите на сградата, поради липсата на
събираемост на дължимите такси. Посочва, че всяка етажна собственост има
бюджет за снегопочистване, като тя била предвидена именно съобразно
географските условия. Същата била прогнозна, а освен това нямало точно
определена такса за всеки отделен собственик, поради което ищецът да може
да определя каква част ще заплати.
Счита ,че услугите за възнаграждение за управлението на сградата също
са дължими, доколкото е било осигурено техническо лице за
административните услуги, чиято дейност следвало да се заплаща. С оглед
гореизложеното моли за отхвърлянето на предявения иск и присъждането на
сторените по делото разноски.
Правна квалификация:
Предявен е отрицателен установителен иск с правна квалификация чл.
124 ГПК.
ДОКАЗАТЕЛСТВЕНАТА ТЕЖЕСТ съгласно чл. 154, ал. 1 от ГПК.
В тежест на ищеца е да установи правния си интерес от настоящото
съдебно производство, като докаже извънсъдебното претендиране от страна
на ответника на процесните задължения.
В тежест на ответника е да докаже, че разполага вземане в
претендирания размер. Той следва да докаже, че между страните е сключен
Договор за управление и поддръжка на етажната собственост, че ищецът
дължи възнаграждение в размер на 458,04 лв. с ДДС на месец, че е извършил
договорените услуги по управление и поддръжка на етажната собственст,
както и че ответникът е изправна страна по този договор.
Между страните не се спори, че между тях е сключен Договор за
управление и поддръжка на етажната собственост.
По доказателствените искания:
Следва да бъдат приети представените с исковата молба и отговора на
исковата молба документи като относими, допустими и необходими за
изясняване предмета на спора.
4
Съдът ще допусне по един свидетел на всяка страна, разпита на
останалите свидетели не е необходим.
Ищецът е поискал назначаването на съдебно-счетоводна експертиза,
която да изчисли направените от ответника разходи във връзка с управлението
и поддържането на ЕС. Искането е допустимо, но неотносимо за съществото
на спора.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК,
ОПРЕДЕЛИ:
УКАЗВА на ищеца 1 седмичен срок на основание чл. 127, ал. 1, т. 4
ГПК да посочи конкретно кои задължения, представляващи 77 % от
всичките му задължения по договора за управление и поддръжка твърди,
че ответникът не е изпълнил? При неизпълнение съдът ще върне
исковата молба.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание за
25.03.2025г. от 10:45ч., за която дата и час да се призоват страните.
ОБЯВЯВА на страните проекто-доклада по делото съобразно мотивната
част на настоящото определение.
ПРИЕМА представените с исковата молба и отговора на исковата
молба писмени доказателства.
ДОПУСКА по един свидетел при режим на довеждане на ищеца и
един свидетел при режим на довеждане на ответника, като отхвърля
исканията им за допускане на останалите свидетели. Свидетелите следва да
бъдат доведени за датата на насроченото открито съдебно заседание, същото е
срок за събиране на тези доказателства, при недовеждане на свидетелите
съдът ще отмени определението си в тази част.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за допускане на съдебно-
счетоводна експертиза със задачи, поставени от ищеца в исковата молба.
СЪДЪТ НАПЪТВА страните към спогодба, медиация, преговори или
друг подходящ според тях начин за извънсъдебно и доброволно уреждане на
споровете помежду им.
На страните се указва, че при приключване на делото със спогодба, ще
бъде върната половината от внесената държавна такса. Ако страните решат да
5
започнат процедура по медиация, делото ще бъде спряно, а давност няма да
тече, така че не съществува опасност от накърняване на права или злоупотреба
с такива. Извънсъдебното уреждане на спора би било в полза на страните с
оглед запазване на добрите отношения между тях, както и предвид
възможността да бъдат спестени значителни по размер суми, свързани с
евентуални разноски в исковото производство или пък принудително
изпълнение на задълженията (разноски в изпълнителния процес).
УКАЗВА на страните, че, ако някоя от тях живее или замине за повече
от един месец в чужбина, е длъжна да посочи лице в седалището на съда, на
което да се връчват съобщенията. При неизпълнение на тези указания, всички
съобщения ще се прилагат по делото и ще се смятат за редовно връчени.
УКАЗВА на страните, че, ако някоя от тях отсъства повече от един
месец от адреса, на който веднъж му бъде връчено съобщение, е длъжна да
уведоми съда за новия си адрес. При неизпълнение на тези указания, всички
съобщения ще се прилагат по делото и ще се смятат за редовно връчени.
УКАЗВА на страните, за възможността да бъде постановено
неприсъствено решение. Съгласно чл. 238 ГПК (1) “Ако ответникът не е
представил в срок отговор на исковата молба и не се яви в първото заседание
по делото, без да е направил искане за разглеждането му в негово отсъствие,
ищецът може да поиска постановяване на неприсъствено решение срещу
ответника или да оттегли иска. (2) Ответникът може да поиска прекратяване
на делото и присъждане на разноски или постановяване на неприсъствено
решение срещу ищеца, ако той не се яви в първото заседание по делото, не е
взел становище по отговора на исковата молба и не е поискал разглеждане на
делото в негово отсъствие. Ако ищецът предяви отново същия иск, прилага се
чл. 232, изречение второ. (3) Ако ищецът не е посочил и не е представил
доказателства с исковата си молба и ответникът не е подал в срок отговор, и
двете страни не се явят в първото заседание по делото, без да са направили
искане делото да се гледа в тяхно отсъствие, делото се прекратява.“
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6