№ 3528
гр. С., 01.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ
при участието на секретаря ГЕРГАНА Н. БАРАКОВА
като разгледа докладваното от МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ Гражданско дело
№ 20231110160773 по описа за 2023 година
Предявен е иск по чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД от Д. В. С., ЕГН: **********, адрес:
гр. С., ж.к „Л.“, бл. 210А, ет. 1, ап. 3, срещу П. И. О., ЕГН: **********, адрес: гр. С.,
ж.к. „Л.“, бл. 365, ет. 8, ап. 63, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от
7 266,01 лв. (допуснато уточнение на размера на иска с протоколно определение от
27.11.2024 г.), представляваща причинени от ответника през периода 19.11.2020-
31.08.2023 г. имуществени вреди в апартамент № 3, находящ се в гр. С., ж.к. „Л.-2“, бл.
210А, ет. 1, по договор за наем от 19.11.2020г., ведно със законната лихва от 06.10.2023
г. до изплащане на вземането.
Твърди, че на 05.07.2019 г. закупил процесният апартамент, след чийто пълен
ремонт сключил договор за наем на имота на 19.11.2020 г. с ответника за срок от 1
година срещу месечна наемна цена от 880 лв. На 19.11.2021 г. страните се уговорили
устно за продължаване срока на договора за неопределен период от време. На
31.08.2023 г. след уговорка с ответника за прекратяване на договора ищецът заедно с
двама свидетели се среща с ответника, който отказва да подпише изготвено
споразумение за прекратяване на договора по взаимно съгласие. В съставения
приемопредавателен протокол в присъствието на двамата свидетели са описани
процесните повреди в имота. С молба от 20.11.2023 г. уточнява, че счита процесният
договор за прекратен на 31.08.2023г. без предизвестие от страна на ответника, както и
че процесните вреди са причинени от ответника, а не и от трети лица.
В срока по чл. 131 ГПК П. О. чрез особения представител адв. Ю. Г. оспорва
допустимостта и основателността на иска по изложени съображения. Оспорва
наличието и размера на твърдените вреди в имота към датата на неговото връщане на
31.08.2023 г., които да са причинени от него. Прави възражение за погасителна
давност. Прави възражение за прихващане със сумата от 880 лв. – неустойка поради
твърдяно от него предсрочно прекратяване на процесния договор без предизвестие от
ищеца, както и с внесения депозит в полза на наемодателя от 880 лв., в случай че
1
съдът уважи предявения иск в пълен размер.
Съдът, като обсъди събраните доказателства и доводите на страните,
приема за установено следното от фактическа и правна страна:
Относно редовността на исковата молба
С протоколно определение от 27.11.2024 г. е допуснато уточнение на предявения
иск, сторено в открито съдебно заседание на 25.11.2024 г. по реда на чл. 129, ал. 2
ГПК, както и с уточнителна молба на ищеца, представена в съдебното заседание на
25.11.2024 г., че скъсаните пердета са 2 бр., като едното перде е на стойност 500 лв., а
другото перде е на стойност 300 лв., а относно размера на предявения иск е уточнено,
че е за сумата от 7 266,01 лв., а непосредствено след това в протокола от съдебното
заседание на 25.11.2024 г. ищецът заявява, че общият размер на иска е 7 269,01 лв., но
че не предявява отделен иск за комуналните разходи. Поради това се приема, че искът
е предявен за всички процесни суми с изключение на сумите за комунални разходи,
тоест за сумата в общ размер на 7 266,01 лв.
Съгласно нормата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД при неизпълнение на задължения,
произтичащи от договор, изправната страна има право да иска от неизправната
изпълнението на задължението заедно с обезщетение за забавата или да иска
обезщетение за неизпълнението му. В съдебната практика се поддържа становището,
че при виновно неизпълнение на сключен договор изправната страна има право на
обезщетение за претърпените от нея имуществените вреди, които са определени по
обем и съдържание съобразно разпоредбата на чл. 82 ЗЗД. Съгласно чл. 82 ЗЗД
обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са
пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени
при пораждане на задължението, а ако длъжникът е недобросъвестен – всички преки и
непосредствени вреди. От общия смисъл на разпоредбата следва, че дължащото се
обезщетение при неизпълнение на едно договорно задължение обхваща онези вреди,
които намаляват имуществото на кредитора или респективно – не увеличават същото,
т. е. имуществените вреди, които се изразяват в претърпяна загуба или пропусната
полза.
За основателността на иска по чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, представляващ частен
случай на иска по чл. 82 ЗЗД, ищецът следва да докаже сключването на договор за
наем на процесния апартамент с ответника със соченото в исковата молба съдържание,
прекратяването на същия договор на твърдяното от него основание, причиняване на
вреди от ответника в имота през процесния период по време на действие на процесния
договор, връщане на наетия имот от ответника, наличие и размер на твърдените вреди
към момента на твърдяното прекратяване на договора, тоест конкретното състояние, в
което имотът се е намирал към момента на предаването му на наемателя при
сключването на процесния договор и към момента на връщането му от ответника след
прекратяване на ползването на имота, стойността на необходимия ремонт за
възстановяване на имота в състоянието, в което се е намирал към момента на
предаването му на наемателя, а ответникът при установяване на горните обстоятелства
следва да докаже, че настъпилите в имота вреди се дължат на причина, за която той не
отговаря или не са в претендирания от ищеца размер, както и своите искания и
възражения, за което не сочи доказателства.
По възраженията на ответника за съдебно прихващане по чл. 92 ЗЗД и чл. 79
ЗЗД в тежест на възразителя е да докаже по първото възражение прекратяване на
наемния договор на твърдяното от него основание, уговорена неустоечна клауза в
2
договора, която да предвижда, че при настъпването на твърдяното прекратително
основание страната, по чиято инициатива е прекратен договорът, дължи заплащане на
неустойка в съответен размер, а по второто възражение в тежест на възразителя е да
докаже заплащане на сумата от 880 лв., която да послужи като депозит съгласно
съответна клауза в наемния договор, нейното съдържание, както и отпадане на
основанието за задържане на депозита.
От Нотариален акт от 05.07.2019 г. за покупко-продажба на недвижим имот се
установява, че ищецът е придобил правото на собственост върху процесното жилище,
което отдал под наем на ответника с договор за наем на недвижим имот от 19.11.2020 г.
Съгласно чл. 12.2 от процесния договор същият може да бъде прекратен на
следните основания:
с изтичането на уговорения срок от 1 година считано от началото на наемния
период на 20.11.2020 г. съгласно чл. 2 от договора;
преди изтичането на уговорения срок по взаимно писмено съгласие на страните
по договора;
с 1-месечно писмено предизвестие, отправено от някоя от страните по договора.
От систематичното тълкуване на разпоредбите на чл. 15-17 от договора се
извлича, че всяка страна може да прекрати договора с предизвестие или без
предизвестие, но и в двата случая дължи неустойка на другата страна в размер на един
месечен наем, но всякога прекратяването на договора се извършва в писмена форма
съгласно посоченото в чл. 12.2 и чл. 12.3 от договора. При липса на доказателства по
делото, че ищецът е знаел и не се е противопоставил на ползването на жилището от
ответника след изтичането на първоначално уговорения срок и при липса на
допълнително писмено споразумение (анекс) между страните по договора за неговото
удължаване договорът се счита продължен за неопределен срок, но неговото действие
не е прекратено, доколкото в процесния договор е уговорена писмена форма за
действителност при прекратяването на договора съгласно чл. 236 ЗЗД, при положение
че представеното към исковата молба споразумение за прекратяване на наемния
договор без предизвестие и приемо-предавателен протокол от 31.08.2023 г. не са
подписани от ответника. Съдът не може да обсъди събраните в открито съдебно
заседание на 04.12.2024 г. свидетелски показания, в частност показанията на свид. П.
относно факта на прекратяването на договора с оглед забраната за недопустимост на
свидетелски показания по чл. 164, ал. 1, т. 5 ГПК, тъй като процесният договор е
сключен в писмена форма (Решение № 155 от 13.10.2010 г. по гр.д. 1113/2009 г., ВКС,
II т.о.).
Не се спори между страните, че през процесния период 19.11.2020-31.08.2023 г.,
през който ищецът твърди, че ответникът е причинил процесните вреди, между
страните е налице валидно наемно правоотношение, като по делото липсват
доказателства за прекратяване на правоотношението преди 31.08.2023 г. като крайна
дата на процесния период.
Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати
определена цена. При липса на друга уговорка между страните наемодателят е длъжен
да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета /чл. 230,
ал. 1 ЗЗД/, а наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за
вредите, причинени през време на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се
дължат на причина, за която той не отговаря /чл. 233, ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД. Наемателят
3
дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от
неговите пренаематели /чл. 233, ал. 1, изр. 3 ЗЗД/. Съгласно разпоредбата на чл. 233,
ал. 1, т. изр. 4 /последно/ ЗЗД до доказване на противното се предполага, че вещта е
била приета в добро състояние. Посочената правна норма предвижда оборима
презумпция по отношение доказване на състоянието на вещта при предаването й от
наемодателя на наемателя по договора за наем. Ако страните по наемното
правоотношение не са подписали двустранно приемо-предавателен протокол,
установяващ състоянието на отдадената под наем вещ, приложение намира оборимата
презумпция на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД, съгласно която се счита, че вещта е получена
от наемателя в добро състояние. Ако наемателят твърди, че вещта е предадена в лошо
състояние, с недостатъци или в състояние, което не отговаря на ползуването, за което е
наета, т. е. в ненадлежно състояние, доказателствената тежест за установяване на
съответното състояние е негова (Решение № 307 от 17.01.2019 г. на ВКС по т. д. №
255/2018 г., II т. о.).
От приетия по делото оригинал на приемо-предавателен протокол от 19.11.2020
г. се установява, че същият е подписан от ответника, като в него е направен опис на
наличните към момента на приемането на имота от ответника мебели и оборудване в
съответни помещения на имота – антре и коридор, кухня/кухненски бокс, трапезария,
спалня, спалня-2, и баня, като в протокола е изрично посочено, че имотът се приема
без забележки.
От показанията на свидетелите П. и Л., допуснати до разпит за установяване
състоянието на имота непосредствено след предаването на ключовете от апартамента
от ответника, които показания съдът цени като житейски логични и правдоподобни, се
установява, че след като ответникът е напуснал наетия апартамент, са били налице
множество увредени вещи – счупена вана, издрани стени, наръфани от кучета врати,
счупен душ в едната баня, счупени нощни лампи, откъртен шкаф в кухнята и в банята,
счупено биде в тоалетната, скъсани пердета, част от които вещи са описани в приемо-
предавателния протокол от 19.11.2020 г. и съответно са били налични в имота към
момента на предаването му за ползване от ответника.
С оглед гореизложеното се явява неоснователно възражението на ответника
относно липсата на доказателства, че процесните вещи са били налични в имота при
предаването му, както и че имотът е нает и се предоставя обзаведен, имайки предвид
сключения между страните и неоспорен от ответника договор за наем на недвижим
имот от 19.11.2020 г. и приемо-предавателен протокол от същата дата, в който има
описание на различен вид обзавеждане в съответните помещения на наетия
апартамент. От събраните свидетелски показания не се установяват вреди, нанесени на
фурна, разтегателна маса и хладилник, каквито се твърдят в исковата молба.
В хода на производството ответникът не проведе обратно и пълно доказване на
оборимите презумпции на чл. 233, ал. 1, изр. 2 и 4 ЗЗД, че вещите, описани в
горепосочения приемо-предавателен протокол са били приети в добро състояние и че
вината за тяхната увреда е негова.
Централно доказателствено средство за доказване причиняването, но и размера
на твърдените имуществени вреди, представляващи в случая претърпени загуби, е
именно съдебно-техническа и оценителна експертиза, която да даде заключение какви
увреждания е констатирала в наетия имот след оглед на имота и находящи се в него
вещи и съобразно останалите доказателства по делото, както и какъв е техният размер
по средни пазарни цени при съобразяване на настъпилото овехтяване на вещите и
необходимостта от тяхното възстановяване по съответен начин.
4
Обемът на отговорността при неизпълнение на договорно задължение се
определя от закона - той е в размер на действително причинените вреди /чл. 82 ЗЗД/, а
обезщетението трябва да съответства на това, което увреденият следва да разходва, за
да възстанови предхождащото увреждането състояние. Следователно меродавни са
средните пазарни цени, по които това възстановяване може да се извърши,
включително тези, по които могат да се закупят вещите, които са били унищожени,
като бъде отчетено и тяхното овехтяване (; Решение № 3833 от 27.06.2024 г. на СГС по
в. гр. д. № 11034/2023 г.; Решение № 3832 от 27.06.2024 г. на СГС по в. гр. д. №
10849/2023 г.; Решение № 262979 от 20.09.2022 г. на СГС по в. гр. д. № 3862/2021 г.;
арг. и от Решение № 60135 от 15.11.2021 г. на ВКС по т. д. № 1821/2020 г., II т. о.;
Решение № 105 от 9.09.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2256/2020 г., IV г.о.; Решение № 132
от 10.04.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1233/2011 г., II г. о.).
С Разпореждане от 30.11.2024 г., докладвано в открито съдебно заседание на
04.12.2024 г., на основание чл. 146, ал. 2 ГПК на ищеца е указано, че не сочи
доказателства за размера на процесните вреди, тъй като в негова тежест е да ангажира
доказателства за твърдените от него факти, от които черпи благоприятни правни
последици, които факти могат да бъдат установени само със специални знания по
смисъла на чл. 195, ал. 1 ГПК, с които съдът не разполага, но ищецът не ангажира
други доказателствени искания, като в устните състезания посочи, че е доказал
причинените имуществени вреди със свидетелски показания и с фактури за извършени
плащания и закупени материали за ремонт, нови мебели и т.н.
За установяване размера на процесните вреди ищецът представя фактури,
проформа фактура, стокови разписки и договор за закупуване на част от вещите преди
датата на сключване на наемния договор, както и фактури за ремонт или за закупуване
на нови вещи в имота, но при липсата на приета по делото експертиза съдът не може
да изведе категорично не само настъпването на твърдените загуби, но и техния размер
с оглед действителната им стойност към момента на приключване на увреждането,
тоест към 31.08.2023 г., на която дата страните не спорят, че ответникът е напуснал
собствения на ищеца апартамент.
Предвид изложеното, следва отхвърляне на иска като неоснователен и
недоказан.
По разноските
С оглед изхода на спора и въпреки разпоредбата на чл. 78, ал. 3 ГПК на
ответника не се следват разноски, каквито не е поискал, нито доказал, имайки
предвид, че в хода на процеса е бил представляван от назначения нему особен
представител.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иск по чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД от Д. В. С., ЕГН: **********,
адрес: гр. С., ж.к „Л.“, бл. 210А, ет. 1, ап. 3, срещу П. И. О., ЕГН: **********, адрес:
гр. С., ж.к. „Л.“, бл. 365, ет. 8, ап. 63, за осъждане на ответника да заплати на ищеца
сумата от 7 266,01 лв., представляваща причинени от ответника през периода
19.11.2020-31.08.2023 г. имуществени вреди в апартамент № 3, находящ се в гр. С.,
ж.к. „Л.-2“, бл. 210А, ет. 1, по договор за наем от 19.11.2020г., ведно със законната
лихва от 06.10.2023 г. до изплащане на вземането.
5
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6