РЕШЕНИЕ
гр. Никопол, 11.10.2019 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
НИКОПОЛСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, в
закрито съдебно заседание на
единадесети септември, през две хиляди и деветнадесета година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ГАЛЯ НАУМОВА
като разгледа докладваното от съдията
Наумова гр.д.№ 529/2018г. по описа на НРС, на основание закона и
данните по делото, за да се произнесе, съобрази следното:
Производството пред НРС е
образувано по искова молба от Ж.Л.М. ***,
Р.Л.Г. ***, Н.Л. ***, Д.В.М. ***, Б.В.М. от гр.София, И.В.В. *** и М.В.Ч. ***,
всички чрез адв.Б.К. от ЛАК, против П.С. ***, С.П.К. *** и Д.Д. ***, с която са
предявени искове както следва: иск с
правно основание чл.8 от ЗАЗ, вр. чл.79 ал.1 ЗЗД, за
осъждане на ответниците да заплатят
неизплатено арендно плащане с цена общо 1 311лв.
за стопанската 2016/2017г., и иск с правно основание чл.28 ал.2 Закона за
арендата в земеделието /ЗАЗ/ - за
разваляне на 3 броя арендни договори, поради забава в плащането на арендните вноски.
Твърди се в исковата молба, че ищците
са наследници на Н.В.Г., който след
смъртта си им е оставил в наследство земеделски земи, находящи се в землището на с.К., общ.Гулянци,
представляващи 4 бр.ниви с № 011011, №
023012, № 004001 и № 054036, подробно
описани в исковата молба.
Твърди се и това, че един от
наследниците на общият наследодател – Д.П.В. се разпоредил с притежаваната от
него права върху ид.ч. от процесните
имоти в полза на ответника П.С. В..
Излага се, че с влязло в сила
съдебно решение по гр.д. № 164/2016г. по описа на НРС, била извършена делба на процесните имоти, с която ищците по настоящото дело и ответника
П.В., получили, всеки в собствен дял, определени имоти, които били
новообразувани от имоти с №№ 004001, 023012, 011011 и 012011.
Твърди се също, че преди предявяване на иска
за делба, на 21.03.2014г., отв. П.В., сключил договор за аренда за процесните имоти, с нотариална заверка и вписан в СВ при
НРС по силата на който, ответника П.В., в качеството на арендодател предоставили на „Енергия 66“ ЕООД в качеството й на
арендатор, за временно и възмездно ползване
собствеността върху процесните 4 бр. имоти.
Договорът бил сключен за срок на действие от
01.10.2014г. до 30.09.2039г.,
като арендатора се задължил да заплаща годишно арендно
плащане в размер на 20 лв., за декар арендувана площ.
Твърди се още, че на 20.05.2016г., ответника
П.В., сключил друг договор за аренда за същите имоти със С.П.К., в качеството и
на арендатор, вписан в СВ при НРС за срок от 50г., и арендно
плащане в размер на 30/лв. за дка.
На 04.05.2017г., бил сключен нов договор за преарендоване на същите имоти, вписан в СВ при НРС, между
„Енергия 66“ ЕООД гр.Плевен, представлявано от П.Л.Я. и Д.Д.
В.а за преарендоване на процесните
4 бр. земеделски земи в землището на с.К., общ.Гулянци. Посочва се, че договора
е сключен за срок от 22 год. за периода от 01.10.2017г. до 30.09.2039г.
Поради
забава в плащането на задълженията
по договорите от страна на ответниците, ищците
претендират разваляне на 3 бр. арендни договора.
Молят съда да постанови
решение, с което да осъди ответниците да му заплатят сумата от общо 1 311лв., представляваща неизплатено арендно плащане за стопанската 2016-2017г. Молят съда да допусне и разваляне на сключените
3 бр. арендни договори. Представят доказателства.
Претендират присъждане и на направените по делото разноски.
Ищците представят и писмена защита
по делото, чрез процесуалният им представителадв.Б.К.,
в която доразвиват изложените в ИМ твърдения, но излагат и разнопосочни такива
– първо, че не им е изплатено дължимото арендното
плащане за стопанската 2016/2017г., а после, че същата е изплатена със
закъснение.
С вх.№ 3073 от 02.10.2108г.,
една от ищците Ж.М., чрез процесуалният им представител Б.К., уточнява, че
цената на иска е за
сумата от 1 124лв., както и че не се претендира арендно
плащане за имот № 023012 в землището на
с.К..
В срока по чл.131 ГПК ответниците
депозират писмен отговор на исковата молба и уточняващата такава, с който оспорва иска по основание и
размер.Молят същият да бъде отхвърлен, т.к.
дължимите арендни вноски за процесната стопанска година, са платени на ищците,
съразмерно на притежаваните от тях ид.ч. Оспорват и предявеният иск с правно
основание чл.28 ал.2 от ЗАЗ, като неоснователен и недоказан и моли да бъде отхвърлен изцяло.
Представят писмени доказателства за плащане на
ищците на арендните вноски за стопанската 2016/2017г.
и за стопанската 2017/2018г.
Съдът като съобрази становищата на страните и
писмените доказателства, представени от тях прие за установено от фактическа страна следното:
Правилното решаване на спора налага да се проследи хронологията на
развитието на отношенията по повод отдаването под аренда на процесните
имоти.
Касае се за 3 имота в землището на с.К., Община Гулянци:
1.НИВА с площ от 55.956дка. в м.Греда, представляваща имот №
004001;
2.НИВА с площ от 10.003 дка,
намираща се в м.„Ормана", представляваща
имот с № 011011 и
3. НИВА с площ от 1.001дка. в м.“Кръста – Бреста“,
съставляваща имот № 054036.
Не се спори,че имотите са били
възстановени на наследниците на Н.В.Г., починал на 25.06.1985г.
Представено е и удостоверение за наследници на с.К., общ. Гулянци, от което
се установява, че ищците са негови наследници.
Безспорно между страните е
също, че на 12.03.2014г. с нотариален акт № 114, т.2, рег. № 816, дело № 259/2014г. на
нотариус Д.Д. с район на действие този на НРС,
наследника на общия наследодател –
Д.П.В. е дарил 1/240 ид.ч. от
имоти с № № 004001, 011011,023012, 054036, 052004 и 056003, всички находящи се в землището на с.К., общ.Гулянци на ответника П.С. В..
На същата дата с нотариален акт №
115, т.2, рег. № 824, дело № 260/2014г.
на същият нотариус, същият наследник - Д.П.В. е продал и 9/240 ид.ч. от процесните имоти на
този ответник – П.В..
Установява се, че на
21.03.2014г.,е сключен Договор за аренда на имотите между П.С. В.-ареноддател и
„Енергия 66“ ЕООД, гр.Плевен-арендатор. Договорът е сключен за срок от
25 стопански години, считано от 01.10.2014г. до 30.09.20139г.
Уговорено е арендно плащане от 20лв. на дка.
Договорът е вписан в Службата по вписванията към PC- Никопол на 21.03.2014г., с
вх.р.№ 889/21.03.2014г., Акт № 162 т.2 и
е с нотариално заверени подписи с Peг. №
1036/21.03.2014 г. от регистъра на Нотариус с peг.№
232 в НК и район на действие PC - Никопол.Като в раздел т.5 от него са изброени изрично начините за изменяне или
прекратяване на договора.
На 04.05.2017г. е сключен договор за преаренда на
описаните в договора за аренда от 21.03.2014г., имоти, с между „Енергия 66“ ЕООД гр.Плевен – преарендодател и ответницата Д.Д.
***.Със същият, страните са приели в чл.13, че с подписването му, се отменят
всички евентуални преходни договори между страните/техните праводатели/
за който и да било от имотите в него.Договорът за аренда се сключва за срок от
22 стопански години, считано от 01.10.2017г. до 30.09.2039г.Договора за преаренда е вписан в СВП при РС- Никопол с вх.р.№ 1164/04.05.2017г.,
Акт № 71, т.3 и е с нотариално заверени подписи- рeг.№1718/04.05.2019г.
на Нотариус с peг.№ 232 в НК
и район на действие PC-Никопол.
Междувременно на 20.05.2016г. е сключен и втори Договор за аренда между
ответника П.С. В. – арендодател и С.П.К. ***. Предмет
е отдаването под аренда на 4 бр., имоти, 3-ри от които са процесните имоти. Договорът е сключен за
срок от 50 години, за срока от 01.10.2017г. до 30.09.2067г., с арендно плащане в размер на 20лв. Договорът е вписан
в СВП при РС Никопол с вх.р.№1907/20.05.2016г., акт № 262 т.4 и е с нотариално заверени подписи-рег.№
2861/20.05.2016г. на Нотариус с рег.№ 232 в НК и район на действие
РС-Никопол.
По делото е са представени и копия на нотариалните преписки, послужили за
подписване на договорите за аренда.
Представено е копие на влязло в сила на 26.01.2018г., решение № 130/
13.11.2017г. по гр.д. № 164/2016г. по писа на НРС, видно от което ищците и
ответника П.В., са станали собственици на имоти, часто
от които са предмет на договорите за аренда и преарендоване,
посочени по – горе.
По делото са представени скици на
имотите с отразени собственици- ищците
по делото.
Ответника П.В. е представил с
отговора на ИМ и заверени копия на 9 бр. копия на парични преводи с получатели
ищците от 15.10.2018г., /л.70-73
от делото/, издадени от П.В. за арендно плащане за
стопанската 2016/2017г.
В хода на съдебното дирене по
делото ответниците С.К. и В.В.а
са представили и доказателства за арендното плащане
за стопанската 2017/2018г.
Споровете по делото
касаят плащанията на арендните
вноски от страна на ответниците уговореното арендно плащане с процесните
договори за 2016/2107г.г., както и налице ли са
предпоставките за разваляне на 3-те договора за аренда.
В конкретният казус според съда,
за да се даде отговор на дпорните въпроси, следва да
се отговори, кой от процесните
договори, посочени в ИМ, е действащ за стопанската година 2016/2017г.,
съответно дължи ли се и от кой от посочените
ответници,
арендно плащане и в какъв размер, доколкото, и
3 –те процесни договора са сключени за срок
съответно, от 22, 22 и 50г., и всеки от тях се отнася
и за стопанската 2016/2107г.
При отчитане на хронологията на извършените вписвания следва да се
съобрази, че договорът за аренда има свои особености и специални норми, които
се прилагат приоритетно пред нормите на общия ЗЗД. Така е конкретно по спорния
елемент за възможността да се изменя срокът на действие в рамките на действащ
договор. Съгласно чл.16, ал.1 от ЗАЗ при наличие на трайно изменение на
обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията
им и вероятност това да доведе до очевидно несъответствие между поетите
задължения, всяка от страните може да поиска изменение в договора. Изрично в
изр.2-ро от нормата е забранено по този ред да се изменя уговореният срок.
Специфика е също и нормата на чл.18 на ЗАЗ, в която е предвидено, че
договорът за аренда може да се продължи, като отново следва да се спази формата
за действителност - писмена, с нотариално заверени подписи, вписване в службата
по вписванията и в съответната общинска служба по земеделие. Предвиден е срок
до който може валидно да се направи предложение за продължаване на и договора и
той е най-късно до изтичане на 9-ия месец от стопанската година, предхождаща
прекратяването на договора /съгл.ал.2/, а именно до м.юни на предходната
година.
Специфичната уредба на отношенията по изменение и продължаване на арендния договор е обяснима, с оглед обстоятелството, че
има за предмет ползването на земеделска земя,което предполага извършване на
редица действия със значение напред за повече от една стопанска година.
Обработването на земята предполага извършване от арендатора на голям обем
дейности и разходи, време за проявлението им и като краен резултат- очаквана
печалба и за двете страни. От страна на арендодателя предполага
наличие на доверие към лицето, на което е предоставило земята си и сигурност в
действията му. Смисълът е да се създаде гаранция за всяка от страните по този
срочен договор, че ще продължи действието си през уговорения срок, с
предвидените права и задължения и няма да бъде прекратен предсрочно, с което
може да се нарушат икономическите интереси и на двете страни. Затова е
установена императивна норма, забраняваща изменение на уговорения срок.
Неприкосновеността на уговорения срок на договора дава гаранция както за
арендатора, така и за арендодателя, че правните
и фактически очаквания, с които са сключили договора, реално ще се осъществят в
предварително уговорените темпорални рамки. Не следва да се смесва с
предвиденото „продължаване” на договора за аренда, съгласно чл.18 от ЗАЗ. Като
правни последици това действие на страните на практика представлява и се
приравнява на сключването на нов договор между същите съдоговорители,
а не на изменение на съществуващия такъв. Именно затова е предвидено и
изискването такова действие да може да се извърши едва в края
на уговорения срок- най-късно до изтичане на 9 месец от стопанската
година, предхождаща прекратяването на договора /съгл.ал.2/, а именно до м.юни
на предходната година. Отново смисълът е да има яснота за това кой ще обработва
земята занапред, след прекратяване действието на текущия договор.
В конкретния случай се
установява, че първо сключеният Договор за аренда от 2014г. г. е бил изменен в
частта по отношение на уговорения срок, като с договор за преарендоване
от 2017г., са били отменени всички евентуални преходни договори между
страните/техните праводатели/ за който и да било от
имотите в него. Това действие е предприето при все още неизтекла едва трета
стопанска година- 2016/2017г. и почти 22 години преди изтичането на 25-годишния
договорен срок, без конкретна причина. Доколкото обаче, договорът за преарендоване от 2017г. не е сключен между страните, сключили първоначалният
договор за аренда от 2014г., съдът счита, че той няма как да обвърже в облигацционна връзка и страните по настоящото дело, които
са различни от страните по договора за аренда от 2014г.
Установи се от събраните по делото
доказателства, че на 21.03.2014г. между ответника П.В. и „Енергия 66“ ЕООД е постигнато съгласие по силата на което
ответника П.В. действащ в качеството си на
арендодател е предоставила на търговско дружество за временно и възмездно
ползване земеделски земи. Договорът за аренда е сключен за 25 години, като
влиза в сила от датата на неговото подписване. Същият е вписан в Служба по
вписвания Никопол на 21.03.2014 г.
За
земеделските земи, предмет на горния договор, е сключен договор за аренда между
ответниците П.В. и С.К., по който последната е арендатор. Договорът е сключен на
20.05.2016г. и е вписан в Служба по вписванията на същата дата. Договорът е
сключен за срок от 50 стопански години.
Настоящата инстанция приема, че се касае два договора за аренда, надлежно
вписани в съответната служба по вписвания. Съгласно разпоредбата на чл. 3, ал.
5 от ЗАЗ, действаща към датата на възникване на облигационно – правната връзка,
договор за аренда, сключен от съсобственик, не може да се противопостави на
арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е
бил вписан по-рано в службата по вписванията.
В случая
договорът за аренда от 2014г. е вписан
в службата по вписвания преди договора, по който страна са ответниците
и е налице конкуренция на права по договори за аренда по смисъла на
разпоредбата на чл. 3, ал. 5 от ЗАЗ. Поради изложеното, съдът намира, че с
подписването на договора за аренда от 2016г., не се е прекратило действието на
договора от 2014г., поради което и арендното плащане
за стопанските 2016/2017г. се дължи по договора от 2014г. /само за яснота съдът
намира, за нужно да отбележи че правата на ищците, следва да бъдат защитени най
– добре, чрез предявяване на иск за установяване , че сключените 2 бр. договори
през 2016г. и през 2017г., нямат правно действие за стопанските 2016/2017г.и до
края на срока на договорите, и по отношение на кои имоти/.
По
отношение, размера на плащането:
Ищците твърдят, че ответниците
не са му платили нито едно от уговорените арендни
плащания за стопанската 2016/2017г. в
общ размер на 1124лв. Размерът на арендното плащане
за процесната
стопанска година е уговорен от страните
по договора и е в размер на 20лв. на декар. Отдадените под аренда недвижими
имоти са с площ от 94.962 дка, което безспорно се установява от приетите като
доказателства по делото скици на
поземлените имоти и договора за
аренда на земеделски земи от 21.03.2014г.
В този смисъл дължимото арендно плащане за
всяка стопанска година, изчислено от съда е в размер на 1899.24лв. Според ищците, ответниците им
дължат, сумата от 1124лв/л.61 по делото/
.
Установи се по делото, че
арендатора по договора за аренда от 2014г., „Енерегия
66“ ЕООД гр.Плевен, е платила изцяло на
съсобственика/арендодател - П. В., с разходен касов
ордер № 76 от 03.10.2017г., сумата от общо 1 899.24лв., представляваща арендно плащане за земеделска земя в с.К. за стопанската
2016/2017г.
В настоящия случай договорът е
сключен само от един от съсобствениците - П. В., като този договор има действие
и по отношение на останалите съсобствениците,
съгласно разпоредбата на чл.
3, ал. 4 от ЗАЗ,
които уреждат отношенията по между си съгласно чл.
30, ал. 3 от ЗС.
Отдаването под аренда, като
действие на обикновено управление, е такова, което може да бъде извършено
самостоятелно и без съгласието на останалите участници в общността. В този
случай възниква арендно правоотношение само между
този съсобственик, в качеството му на арендодател, и
арендатора. Останалите съсобственици нямат вземане срещу арендодателя
за припадащата им се част от арендата. Арендаторът дължи плащане само на
арендодателя, който от своя страна е длъжен да
разпредели полученото между останалите собственици съобразно дяловете им. Искът за получаване на припадащата се
част от гражданските плодове се предявява срещу съсобственика, сключил
договора. При това положение възникналите имуществени спорове във
връзка със сключения договор за аренда следва да се уреждат между
съсобствениците съгласно разпоредбата на чл.
30, ал. 3 от ЗС.
От своя страна, ответникът П.В., като
арендатор по договора установи
по делото че разпределил полученото между останалите собственици съобразно
дяловете им.
Предвид
на безспорно установеното по делото изпълнение на задължението на арендатора за
заплащане на съответните арендни плащания, както и
приетото от настоящата анстанция съд, че арендодателят П.В. е изправна страна по договора от 2014г.,
претендираните от ищеца по главния иск неизплатени арендни плащания се явяват недължими.
С оглед изложеното съдът предявения иск с
правно основание чл. 8 от ЗАЗ вр. чл.79 ал.1 от ЗЗД е
изцяло неоснователен и не доказан по размер, поради което следва да бъде отхвърлен като такъв.
Предвид неоснователността на иска с правно основание чл. 8 от ЗАЗ вр. чл.79 ал. 1 ЗЗД,
съдът намира, че иска по
чл.28,ал.1 от ЗАЗ, за разваляне на
договорите за аренда, както следва: от 21.03.2014г., за от 04.05.2017г. и от 20.05.2016г., съдът намира за неоснователни.
При този изход на делото на ищеца не се дължат разноски, а ответника не претендира такива.
Водим от горното, съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Ж.Л.М. с ЕГН ********** ***, Р.Л.Г. с ЕГН ********** ***, Н.Л.Ж. с ЕГН **********,***, Д.В.М. ***, Б.В.М. с ЕГН ********** от гр.София И.В.В. *** и М.В.Ч. с
ЕГН ********** ***, против П.С. В. с ЕГН
**********, С.П.К. с ЕГН ********** и Д.Д.В. с ЕГН **********,
иск с правно основание чл.8 от ЗАЗ, вр.
чл.79 ал.1 ЗЗД, за сумата от общо 1124.00лв.
представляваща неизплатено арендно плащане за стопанската 2016/2017г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Ж.Л.М. с ЕГН **********
***, Р.Л.Г. с
ЕГН ********** ***, Н.Л.Ж. с ЕГН **********,***,
Д.В.М. ***, Б.В.М. с ЕГН ********** от гр.София И.В.В. *** и М.В.Ч. с ЕГН ********** ***, П.С. В. с ЕГН **********,
С.П.К. с ЕГН ********** и Д.Д.В. с ЕГН **********, иск
с правно основание чл.28 ал.2
ЗАЗ, за
разваляне на 3бр. договори за аренда, както
следва:
-
Договор вписан в Службата по вписванията
към PC- Никопол на
21.03.2014г., с вх.р.№ 889/21.03.2014г., Акт № 162 т.2 с нотариално заверени подписи с Peг. № 1036/21.03.2014
г. от регистъра на Нотариус с peг.№
232 в НК и район на действие PC – Никопол;
-
Договор за преаренда,
вписан в СВП при РС- Никопол с вх.р.№
1164/04.05.2017г., Акт № 71, т.3 с
нотариално заверени подписи- рeг.№1718/04.05.2019г.
на Нотариус с peг.№ 232 в НК
и район на действие PC-Никопол и за разваляне на
-
Договорът вписан в СВП при
РС Никопол с вх.р.№1907/20.05.2016г., акт № 262, т.4, с
нотариално заверени подписи - рег.№ 2861/20.05.2016г. на Нотариус с рег.№ 232 в
НК и район на действие РС-Никопол, поради забава в плащането на уговорената рента за стопанската 2016/2017г., с повече от три месеца, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Плевенски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: