Решение по дело №337/2017 на Районен съд - Поморие

Номер на акта: 39
Дата: 14 март 2018 г. (в сила от 18 декември 2019 г.)
Съдия: Нася Иванова Япаджиева
Дело: 20172160100337
Тип на делото: Гражданско дело
Дата на образуване: 31 май 2017 г.

Съдържание на акта

Р Е Ш Е Н И Е  №  39

 

гр.Поморие, 14.03. 2018год.

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

ПОМОРИЙСКИЯТ районен, гражданско отделение, в публично заседание на  четиринадесети декември през две хиляди и седемнадесета  година в състав:

                                                                      ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ  ЯПАДЖИЕВА

                                                                                                      

при секретаря Валентина  Атанасова, като разгледа докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело № 337 по описа за 2017година  и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано  по повод постъпила искова молба подадена от Е.Ф.П. и В.А.П. чрез пълномощтиците адв. Т. и адв. З. противХелиос Бийч Мениджмънт” ЕООД със седалище гр.Поморие, представлявано от управителя К.С. и „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД със седалище гр.Поморие, представлявано от управителя М.М.. Ищците твърдят в исковата молба, че са собственици на самостоятелен обект в сграда с идентификатор  57491.509.36.6.3 по к.карта и к.регистри за гр.Поморие с адрес на имота гр.Поморие, ул. Морска № 52, секция Ж, ет.1, ап.2 с предназначение – жилище, апартамент, с площ 88.48км. и прилежещи части 13.81кв.м. от общита чести на секция „Ж“ равняващи се на 5.154% ид.части и тераса на площ от 29.70кв.м., който апартамент се намира на първи  жил.етаж от сграда №6 от жилищна сграда състояща се от 12 секции, цялата със застроена площ от 6249кв.м., построена в поземлен имот с идентификатор 57491.509.36 по к.карта на гр.Поморие, целия с площ от 8941кв.м. идентичен с УПИ II-3144,3145  и 27.02/3866 кв.м. ид.ч. от закрит паркинг – гараж с идентификатор 57491.509.36.13, с предназначение , хангар, депо, гараж, заедно с 14.55кв.м. в ид. части от общите части на гаража, които продадени ид.части ищците ще ползват  като паркомясто № 65 с площ 12.47кв.м. Сочат, че по силата на сключен договор между ответниците, купувачът „Хелиос Бийч Мениджмънт” ЕООД придобил 910 кв.м.  ид.ч. от имота  в който е изградена жилищната сграда и съоръжение – басейн, изграден на основание, одобрен от 04.05.2006г.  инвестиционен проект в поземлен имот с идентификатор  57491.509.36, като съгласно изричното волеизявление на договарящите страни правото на собственост върху басейна било възприето от тях като собственост на продавача, възникнала по силата на приращение върху земята по смисъла на чл.92 от ЗС. Ответниците сключили и договор за разпределение на ползването на застроения поземлен имот, след което първия ответник предприел действия по ограждане на басейна и прилежащата площ и са издадени разрешения за строеж № 451 от 10.05.2017г. на Община Поморие за обновяване на съществуващи залени площи, плочници и градски елементи в УПИ  ІІ – 3144, 3145/57491.506.36/, кв. 226 по плана на гр.Поморие и разрешение за строеж № 450/10.05.2017г. на Община Поморие за промяна на прилежаща площ около басейна, по изграждането на ограда около него, като така се ограничи достъпа на живущите  до басейна. Счита, че ответниците, не са собственици на формално закупените 910кв.м. ид.ч.  и съоръжението – басейн и нямат вещни права, които да им позволяват еднолично ползване. Сочат, че басейна е неразделна част от конструкцията на гаража, като неговото дъно лежи на  фундамента на гаража, а нивото от  фундамента на гаража до височината на стените на басейна е насипано с пръст и е излята стоманобетонна плоча, неразделно свързана със стените, фундамента и конструкцията на гаража и чашата на басейна като е  превърната в зона за отдих към басейна и правния статут на басейна и прилежащата площ, следва да се определят като обща част от една страна по естеството си, тъй като е част от гаража, а обща част е и покрития паркинг – гараж, защото е свързан с всички секции на жилищната сграда и  площа му се използва и за подход на живущите към жилищните части на сградата, а басейна е и обща част и по предназначението си,  защото е проектиран не като самостоятелен обект, а като част от общия архитектурен проект на целия  комплекс, предназначен за ползване от всички живущи в комплекса. Моли съдът да осъди ответниците да преустановят действията си по изпълнение на СМР, съгласно разрешение за строеж № 451 от 10.05.2017г. на Община Поморие за обновяване на съществуващи залени площи, плочници и градски елементи в УПИ  ІІ – 3144, 3145/57491.506.36/, кв. 226 по плана на гр.Поморие и по разрешение за строеж № 450/10.05.2017г. на Община Поморие за промяна на прилежаща площ около басейна, по изграждането на ограда около него и да им осигури свободен достъп до процесните басейн и площите около него и съществуващите зелени площи върху покрива на  покрития паркинг-гараж. Претендират направените разноски.

В срока за отговор е постъпил писмен отговор от ответника - „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД с който оспорва   допустимостта и основателността на иска. Твърди, че ответниците са собственици на терена и изграденото съоръжение – басейн, придобили го по силата на сключен договор, владеят имота и са извършили подобрение в него и всички извършвани действия се извършват въз основа на разрешение за строеж. Твърди, че  собствениците на самостоятелни  обекти в  сградите не са придобили право на собственост върху терена и басейн и оспорва правото на собственост на ищците върху терен с идентификатор 57491.506.36, като  счита че на основание чл.64 от ЗС, ищците могат да ползват земята доколкото е необходима за използване на пристройката, но не се твърди и няма доказателства за ищците като собственици на самостоятелни обекти да е определена възможност да ползват  терена и басейна  и те претендират да ползват чужд имот за който не са платили. Сочи, че  терена и басейна не  представлява обща част, като собственика на терена е продал  само сградата и си е запазил правото на  собственост върху земята и в съответствие с разпоредбата на чл. 92 от ЗС,  построения открит басейн  е собственост на собственика на земята и правата му не могат да бъдат ограничавани, жалбоподателят притежава собственост ведно с общите части от сграда „Ж“ има свободен достъп от улицата до вход-изход на жилищната сграда от кота 0.00 без да има нужда да преминава през парковата зона и басейна. Оспорва твърдението на ищците, че басейна е проектиран като част от конструкцията на гаражния етаж  и твърди, че басейна е самостоятелно съоръжение, което не конструктивно свързано с гаража, твърди, че гаража и басейна не са обща част. Оспорва твърдението, че обща част е и изкуствено създадената площ върху покрива на паркинга и твърдението, че гаражите не са подземни.

Предявения иск е с правно основание чл.109 от ЗС

ПРС, като взе предвид събраните по делото доказателства, становищата на страните и разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Не се спори по делото и се установява от представения нотариален акт №165, том I, дело № 158 от 21.03.2013г. за покупко продажба на недвижим имот,  че ищците Е.Ф.П. и В.А.П.  са придобили от „МГ БИЛДИНГ“ ООД  27.02/3866кв.м. в идеални части от закрит паркинг – гараж с идентификатор 57491.509.36.13 по к.карта и к.регистри на гр.Поморие, адрес гр.Поморие, ул. Морска №52, с предназначение – хангар, депо, гараж, с брой на нивата – едно, с площ 3866кв.м. и с описание на продаваните ид. части по архитектурен проект – 12.47/1779.84кв.м. ид.ч. от закрит паркинг – гараж с площ 1779.84кв.м., и обща застроена площ включваща прилежащите на гаража общи части – 3856.47кв.м.  разположен концентрично около басейна, заобиколен от секциите на описаната сграда, видно със съответните за продаваната ид.част 14.55кв.м. в ид.ч. равняващи се на  0.701% ид.ч. от общита чести на гаража, ведно със съответните ид.части от правото на строеж върху терена, които продавани идеални части купувачите ще ползват реално като паркомясто № 65 с площ 12.67кв.м., който гараж се намира в жилищна сграда, състояща се от 12 секции цялото със застроена площ 6249кв.м.  и РЗП 23506кв.м.,построена в поземлен имот с идентификатор   57491.509.36 който имот е идентичен с УПИ  ІІ-3144,3145.

Видно от представения нотариален акт №185, том I, дело № 178 от 02.04.2013г. за покупко продажба на недвижим имот,  че ищците са купили от „ТЕРА ТУР СЕРВИЗ“ ЕООД самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.36.6.3, с предназначение – жилище, апартамент с площ 88.48кв.м. и прилежащи части 13.81кв.м. в ид.ч. от общите части на секция „Ж“ и тереса с площ 29.70кв.м., който апартамент се намира на първия жилищен  етаж от сграда / секция/ №6 от жилищна сграда състояща се от 12 секции цялата със  застоена площ 6249кв.м.  посторена в поземрен имот с идентификатор 57491.509.36. целия на площ 8941кв.м.  с трайно предназначение – урбанизирана територия  и начин на трайно ползване – комплексно застрояване, ведно с 13.81 кв.м. в идеални части равняващи се на 5.154% ид.ч. от общите части на  секция „Ж“, съгласно чл.38 от ЗС ведно със съответните ид.части от правото на строеж върху терена.

Представен е Договор за управление и поддръжка от 07.12.2012г. сключен между Е.П. и  „БКС Брезник“ ЕООД видно от съдържанието на който собственика на имота възлага а изпълнителя приема и се задължава срещу определено възнаграждение да извършва организационно, техническо и административно стопанисване/управление/ поддръжка на общите части и съоръжения на  Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“. Посочено е че управлението/стопанисването обхваща организиране на вътрешния ред  в сградата и общите съоръжения в комплекса, подпомагане на собственика с цел спокойно и безпрепятствено използване на обекта както и на комплекса; техническа поддръжка на общите части на сградата, както и на съоръженията в комплекса служещи за общо ползване – зелени площи, двор градина, басейн и др. Уговорена е съответна годишна такса дължима от собственика в размер на 9 евро.

Представен е Договор за управление и поддръжка от 12.09.2007г. сключен между Д. Г. Н. – собственик и „Тера Тур Сервиз“ ЕООД представлявано от Л.Т. видно от който дружеството е поело задължение срещу определено възнаграждение да извършва организационно, техническо и административно стопанисване/управление/ поддръжка на общите части и съоръжения на  Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“, като управлението/стопанисването обхваща организиране на вътрешния ред  в сградата и общите съоръжения в комплекса, подпомагане на собственика с цел спокойно и безпрепятствено използване на обекта както и на комплекса; техническа поддръжка на общите части на сградата, както и на съоръженията в комплекса служещи за общо ползване – зелени площи, двор градина, басейн и др. Уговорена е съответна годишна такса дължима от собственика в размер на 8 евро без ДДС на км.м. на обекта и общите частта на сградата. Посочено е, че таксата  покрива необходими разходи за поддръжка и управление на общите части на сградата;  необходимите разходи за поддръжка и управление на дворното място и съоръженията в него;  необходимите суми за заплащане консумативните разходи, свързани с общите части на сградата и съоръженията в комплекса; възнаграждение на управляващия. 

Представен е н.акт № 91, том I, дело № 84 от 23.02.2017г. за покупко продажба на недвижим имот видно от който ответникът „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД със седалище гр.Поморие, представлявано от управителя М.М. продава на  ответника „Хелиос Бийч Мениджмънт” ЕООД, със седалище гр.Поморие, представлявано от управителя К.С.  910кв.м. в идеални части от поземлен имот с идентификатор 57491.509.36  по к.карта и к.регистри на гр.Поморие с площ 8940кв.м. с трайно предначначение – урбанизирана територия и начин на трайно ползване – комплексно застрояване,  които имот е идентичен с  УПИ  3144, 3145 – отреден за жил.строителство, паркинги и КОО, кв.226 и съоръжение – басейн изграден на основание одобрен от 04.05.2006г. инвестиционен проект в поземлен имот с идентификатор 57591.509.36,  което съоръжение е собственост на продавача на основание чл. 92от ЗС. В н.акт е уговорено и разпределяне правото на ползването на поземления имот съгласно уговореното в договор за разпределяне правото на реално ползване на дворно място на комплекс затворен тип „Хелиос Бийч Апартмънтс  сключен между страните на 23.02.2017г.

Представен е и Договор за разпределение правото на реално ползване на дворно място на комплекс от затворен тип  Хелиос Бийч Апартмънс“ / л. 138/,  сключен между ответниците по делото с който същите са си разпределили ползването на поземлен имот с идентификатор  57491.509.36, на площ 8940кв.м. с трайно предназначение на територията „комплексно застрояване“,  съгласно който  Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД ще ползва, владее и управлява  и ще се разпорежда с дял първи с площ 8030в.м. / оцветен ссъ зелено на скицата/, а  собственика на зона за отдих и басейн – „Хелиос Бийч Мениджмънт” ЕООД  ще ползва владее и управлява дял втори с площ от 910кв.м. / оцветен с червено на скицата/,  съдържащ зона за отдих и изграденото и  въведено в експлоатация с удостоверение № 85/03.09.2007г.  на гр.архитект на Община Поморие съоръжение - басейн. В обяснителната записка към договора е посочено, че басейнът с прилежащите му обслужващи площи се намира на кота +1.50 в централната част на имот  идентификатор  57491.509.36 и представлява самостоятелна зона за отдих с обособена площ от 910кв.м. и зоната включва самия басейн, прилежащите обслужващи плочници, места за разполагане на шазлонги, стълби и летен бар в югозападната час на зоната разположени на едно ниво на терена, а именно +1.50.

Установява се от  представения н.акт № 3, том II, дело № 198/15.04.2011г. / л.99/, че  „ТЕРА ТУР СЕРВИЗ“ ЕООД е продало на „МГ БИЛДИНГ“ ООД  поземлен имот с идентификатор 57591.509.36  и   апартаменти,  находящи се в жилищната сграда, състояща се от 12 секции, построена в поземлен имот 57591.509.36.  Представен и дружествен договор от 06.06.2016г., видно от който „МГ БИЛДИНГ“ ЕООД  представлявано от управителя М.М. и М. Р. М.,  учредяват търговско дружество  „НИВОМАКС“ ООД, като в капитала на дружеството е включена непарична вноска в размер на 373172лв. – недвижими имоти – поземлен имот с идентификатор 57491.509.36, самостоятелен обект с идентификатор 57491.509.36.9.1 и самостоятелен обект с идентификатор 57491.509.36.9.2. Видно от представения н.акт № 160, том II, дело № 314/17.06.2016г. за покупко продажба на недвижим имот,  Нивомакс“ ООД представлявано от управителя М.М.  продава на Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД със седалище гр.Поморие, представлявано от управителя М.М., поземлен имот с идентификатор 57591.509.36, а с н.акт № 91, том I, дело № 84/23.02.2017г. за покупко продажба на недвижим имот  Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД продава на „Хелиос Бийч Мениджмънт” ЕООД  910кв.м. в ид.части от поземлен имот с идентификатор 57491.509.36 и съоръжение басейн.

По делото е представено Разрешение за строеж № 59/29.05.2006г. видно от което е разрешено на  Тера Тур сервиз“ ЕООД на основание одобрен проект от 04.05.2006г. от гл.архитект на Община Поморие строеж   на „Жилищни сгради с комплексно обществено обслужване  в УПИ II-3144, 3145,  кв.266 по плана на гр.Поморие.  С Решение № 2/07.02.2017г. на гл. архитект на Община Поморие е допусната поправка на фактическа грешка в разрешение за строеж № 59/29.05.2006г.  като същото да се счита за  „Жилищни сгради с комплексно обществено обслужване  и басейн“. Видно от представеното Удостоверение № 85/03.09.2007г. Община Поморие е издала удостоверение за въвеждане в  експлоатация на  строеж:  жилищни сгради с комплексно обществено, магазини, фитнес, ресторант, сладкарница и външен басейн в което е посочено, че строежа е изпълнен в съответствие с одобрените проекти, разрешение за строеж №59/29.05.2006г.  и Протокол от 02.10.2006г. за определяне на строителна линия / л.166/

По делото е представен архитектурния проект за сградата и  Експертно становище  от арх.Л.Семерджиев гл. проектант на комплекса в което е посочено, че от вътрешната страна на общественото обслужване пръстеноводино се развива покрит паркинг за 151коли, който е на ниво улица. Жилищата започват  от първи етаж, на за тях покрива на паркинга се превръща в богато озеленен двор с понижен атриум в който е разположен плувен басейн, като дъното му не се закопава под уличното ниво, а достъпа от жилищата към централната част и басейна е през вертикална комуникация /стълбище и асансьор/, коридора в пасажа, покрива на паркинга и паркинга. В експертно становище допълнение към становището от 08.03.2016г.  относно самостоятелен обект с идентификатор 57591.509.36.13 покрит паркинг – гараж е посочено, че покрития паркинг е със застроена площ 3866кв.м., конструктивно неразделно свързан с конструкцията на всички секции на жилищната сграда и в площа на паркинга около местата за паркиране е изградено съоръжение – басейн, което е неразделна част от конструкцията на гаража и общата площ на гаража, като дъното на басейна не е закопано на уличното ниво, покрива на паркинга е превърнат в богато озеленен двор на кота +3.10 с понижен атриум в който е разположен плувен басейн .

Представени са  Обявление  № Об-212/18.05.2017г.  на Община Поморие от което се установява, че е одобрен инвестиционен проект за „Обновяване на съществуващи зелени площи, плочници и градски елементи” в УПИ II – 3144,3145 /57491.509.36/  и е издадено Разрешение за строеж № 451/10.05.2017г. на името на „Хелиос Бийч Мениджмънт” ЕООД и  Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД и Обявление  № Об-213/18.05.2017г.  на Община Поморие видно от което е одобрен инвестиционен проект за „Сграда около зона за отдих с басейни” и е издадено Разрешение за строеж № 450/10.05.2017г. на името на„Хелиос Бийч Мениджмънт” ЕООД със седалище гр.Поморие и  Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД.

За изясняване къде са разположени зелените площи,  басейна, зоната за почивка и отдих и има ли свободни площи в поземлен имот с идентификатор 57591.509.36 от застрояването е назначена СТЕ, като от заключението си вещите лица / л.208/ се установява, че  в съответствие с Разрешение за строеж №59/29.05.2006г. в поземлен имот с идентификатор 57491.509.36 по к.карта на гр.Поморие, представляващ УПИ II-3144,3145, в кв.26 е изграден обект „Жилищна сграда с комплексно обществено обслужване, магазини, фитнес, ресторант, сладкарница и външен басейн”, като жилищните сгради са групирани в три отделни структури /обеми/ разположени по периферията на  УПИ II и съдържат 12 секции: Г-образна съдържаща секции А, Б ,В, Г, Д, Е и Ж ситуирана към западната и северната външнирегулационни линии на имота;  в югоизточната част съдържаща секции К, Л, М и югозападна част съдържаща секции „З” и „И”. Вещото лице е посочило, че комплексът се състои от  седем констуктивни блока / 12секции// секции А-Б, секции В, секции Г-Д, секции Е-Ж, секции З-И, секции К, секции Л-М; покривна конструкция над гаражите, разделена на отделни конструктивни блокове. Посочено е, че всяко от сградите има собствени външни носещи стени, покривна и подова конструкция, като между отделните сгради в така наречените в арх.проект блокове има фуги което обуславя тяхната самостоятелност в архитектурно и конструктивно отношение, всяка от сградите има самостоятелен вход, стълбище и асансьор. Посочено е в заключението, че  терена е с денивилация ниска част – север и висока – юг и спрямо улицата от запад, север, североизток и частично изток, сградите в комплекса са надземни, а спрямо крайбрежната алея от юг – югоизток първи етаж на кота 0.00  се явява полуподземен /паркинг-гараж, складове/. Вещото лице е посочило, че пешеходния достъп до обектите в комплекса се осъществява по следния начин: директни входове от ул. Морска имат секции И и Ж; 

от североизточния вход към паркинг-гаража се осъществява подход и достъп към всички секции с изключение на секция Е, като се преминава през зоната за паркиране и обход на автомобилите;

от входа от северозапад в секция В към първия етаж на кота 0.00 партер, където са разположени магазини, офиси и др. обекти за услуги. Чрез вътрешен коридор от секция А до Д се стига и до входовете към жил.част на всяка от тези секции. От кота 0.00 на секция А и Д през вратите се осъществява директен достъп до паркинг-гаража;

до входовете към жил.част на секции З и И, К, Л и М се достига през паркинг гаража. На това ниво кота 0.00 са домофонните уредби за петте секции;

до входовете на секция З и И се достига  и през коридор разположен между паркинг гаража и сградата с двете секции по продължението на северната й фасада и водещ към склада разположен между секции З и К и в секции К и Л; 

 до двора на комплекса с басейна, летния бар и детската площадка се стига чрез стълби от паркинг – гаража до плочнициге, от изток от нивото на улицата до плочниците, от приземните тераси на секции А, Б,В, Г, Д, Е и Ж до плочниците и от входовете на нивото на първи жилищен етаж за секциите З, И, К, Л и М до плочници.

Посочено е в експертизата, че от вътрешната част на сградите на нивото на улицата пръстеновидно е развит покрит паркинг-гараж с идентификатор 58491.509.36.13 и застроена площ от 3866кв.м. , разположен между жилищните блокове, като части от него попадат и под жилищни сгради / секции Е, Ж, К, Л и М/  и под приземните тераси на секции А, Б,В,Г и Д, а покрива на гаража е оформен като зелени площ, плочници и детска площадка и външен басейн.  Вещите лица са посочили, че  в централната част на ПИ с идентификатор 58491.509.36 е изграден бетонен басейн тип „басейн с преливник / водата запълва басейна до самия ръб,  прелива през ръба и попада в преливник и след това в компресаторен резервоар откъдето чрез помпа се отвежда за филтриране и дезинфекция, като между инсталационните помещения /компесаторния резервоар и помещението за пречистване и дезинфекция на водата/ и покрития гараж /секция С/ е изградена обща стоманобетонна стена, армирана, дъното на басейна / кота от 0.00 до +0.30 / е изпълнено от армирана стоманобетонна плоча с дебелина 20см положена върху подложен бетон с дебелина 10см

 В заключение вещите лица сочат,  че: Гаражния етаж е проектиран и изпълнен като отделна  конструкция и функцията му е на основна комуникационна площ  и общ паркинг-гараж, тъй като през паркинга се осъществява достъп до входовете на жилищните секции З, И, К, Л и М, като останалите жилищни секции имат връзка чрез врати с паркинга. Чрез стълби се достига до покрива на гаражния етаж, който е оформен като зелени площи, плочници и детска площадка и външен басейн с летен бар. Подходът към паркинг-гаража е надземен от улицата на изток от УПИ II-3144, 3145, като паркоместата в границите на сградата, на паркинг – гаража и под северните секции са надземни, а паркоместата под южните секции К, Л и М – са полуподземни.

Вещите лица сочат, че  процесният басейн е проектиран като част от рекреационната зона на комплекса и е открит, с достъп от дворната площ и от паркинг – гаража посредством стълби. Котата на прилежащия плочник е +1.50 относителна. Котата на дъното на басейна е +0.00 - +0.30. Стените на гаража спрямо нивото на плочника и басейна имат части над този плочник  и части под него. Басейна е проектиран и изпълнен като самостоятелно в конструктурско отношение хидротехническо съоръжение. Фундирането на басейна е изпълнено като пръстеновиден ивечен фундамент  под стените на басейна свързан с армирана стоманобетонна плоча под чашката на басейна. Фундаментат под инсталационните помещения е изпълнен като фундаментална плача с дебелина 50см. положена на кота -1.60м. върху подложен бетон с дебелина 0.10м.Мужду инсталационните помещения и покрития паркинаг-гараж е изградена обща стена, която е общ конструктивен елемент.  Според вещите лица басейнът не отговаря функционално на изискванията на нормативните актове приложими при проектиране, изпълнение и експлоатация на открити басейни за обществено ползване и е изпълнен като част от зоната за отдих и е достъпен само за обитателите на комплекса и лицата допуснати като техни  посетители и гости и  не е достъпен за външни лица и посетители и клиенти на ресторанта, магазините, офисите, кафе-сладкарницата и фитнеса. За почиващите край басейна и летния бар е предвидена тоалетна, разположена под стълбата в североизточния ъгъл на зоната с басейна. Никъде в територията на комплекса няма проектирани изпълнени съблекални и душове, помещения за спасители и мед.персонал. Посочено е, че не е възможно ползването на басейна да се извърши без преминаване през паркинга или по покрива на покрития паркинг-гараж.  Доколкото площа около басейна представляваща по проект зона за рекреация е проектирана и изградена на две нива, то част от тази зона, на място изпълнена като плочник непосредствено около басейна по посока север, юг и запад  от него би следвало да се приеме за незастроена площ, функционално обособена за общо ползване, тъй като плочникът е изпълнен върху терена и осигурява достъп до басейна на всички собственици в комплекса. Частта обаче от плочника от изток на басейна е изпълнена върху стоманобетонната плоча на инсталационните съоръжения и тази част от плочника не следва да се счита за незастроена, тъй като помещенията се явяват полуподземно застрояване, а плочките са положени върху покрива им. Цялата част на зоната за отдих и озеленяването около басейна, изпълнени върху покривната конструкция на паркинг-гаража, който от своя страна е надземен, едноетажен е застроена площ назависимо от наличното озеленяване и затревяване.  Летния бар непосредствено до басейна също представлява застороена площ, тъй като е изпълнен с колони, греди и покрив с дървена конструкция. Така изготвената експертиза е оспорена от процесуалните представители на ответниците

По делото е разпитан свидетеля  Д.П. който сочи, че през 2007г.  фирма в която е съсобственик  е закупила от инвеститора два апартамента и две паркоместа в комплекс „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие”  и в договора всички съоръжения , басейн, парк били включени като общи, като им било обяснено че те са части за общо ползване  и са общи части. Сочи, че до 2016г. само собствениците на сградата ползвали басейна, а от 2016г. бил  ограничен достъпа им до басейна и бил направен опит да се огради с цел контролиран достъп на базата на строително разрешение издадено от община Поморие, което сега е спряно. Сочи, че сега ползването на басейна е невъзможно, тъй като е заключено оборудването на басейна и не може да се ползва. Първо бил ограничен достъпа до зоната за отдих около басейна и до парка изграден на покрива на гаража  с назначена охрана от фирма, която претендира да е собственик на цялата територия на комплекса. Свидетелства, че басейна е изграден в зоната на паркинга и за да се стигне до басейна следва да се мине през паркинга и през покрива на паркинга върху който е изграден басейна. Твърди, че в имота, няма двор, тъй като той  е усвоен с изграждането на надземен гараж, върху покрива на  който е развита озеленена структура или парк като гаража е изграден на кота нула и е функционално свързан с всички секции в комплекса като за част от секциите няма друг подход за собствениците на апартаментите извън зоната на гаража. В центъра на тази площ направена като покрит паркинг-гараж /хамбар/ е изграден басейн – съоръжение, на което дъното е на кота нула. Твърди, че до сега басейна е ползван винаги като обща част от всички собственици  и не е имало индивидуално плащане за басейна или за каквото и  да е друга освен такса за управление и обслужване.  Свидетеля свидетелства, че  при покупката на имота е сключил договор с инвеститора за поддръжка и управление на общите части и е плащал такса поддръжка в която е било включено всичко – асансьр, почистване, охрана  и това е такса за поддръжка на комплекса и никъде не е пишело, че плаща такса за ползване на басейна или за ползване на общи части на комплекса. След като през 2009г. инвеститора се е отказал от поддръжката на комплекса, той не е подписвал друг договор и не е подписвал договор с ответниците.

          При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, счита че така предявените я  иск с правно основание чл. 109 от ЗС е основателен.

 С искът по чл. 109 ЗС, собственикът на недвижим имот търси защита срещу всяко лице, което, макар и да не оспорва правото му на собственик на имота, чрез конкретни действия или бездействия  пречи за упражняване на правомощията на собственика- напр. на възможността да ползва имота си според нуждите и предназначението му. За да бъде основателен и се уважи предявеният иск , съдът следва да установи безспорно доказана от страна на ищеца по делото собственост и да изследва онази съвкупност от действия или бездействия на лицето-ответник, за които се твърди, че ограничават осъществяване на собственическите правомощия в пълен обем.

За да се разреши правния спор, следва да се отговори на въпроса дали ответниците, като собственици на земята са изключителни собственици на съоръжението - басейн, площите около него и зелените площи върху покрива на покрития паркинг-гараж или това са общи  части на сградата.

Установи се в настоящото производство, че ищците са собственици на апартамент в режим на етажна собственост и ид.части от паркинг-гараж обслужващ жилищните секции в комплекс „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие”, изграден в поземлен имот с идентификатор 57491.509.36 по к.карта на гр.Поморие, представляващ УПИ II-3144,3145, в кв.26. и в тази връзка имат интерес от предяване на иска. Строителството е осъществено от „Тера Тур Сервиз“ ЕООД гр.София, като според съда категорично е установено, че става  въпрос за изграден  закрит комплекс, който е ограден и с контролиран достъп. Безспорно установено е че ищците са придобили самостоятелен обект – жилище, ид.ч. от паркинг-гаража и съответните ид.части от правото на строеж върху терена, не са придобили право на собственост върху терена и обектите в комплекса се притежават от различни лица в режим на етажна собственост. Налице е притежаването на право на собственост върху терена и право на собственост върху сграда в него в лицето на различни правни субекти, като това е възможно при наличие на право на строеж, учредено в предвидената от закона форма. Собствениците на самостоятелни обекти са придобили единствено правото на строеж върху терена по смисъла на чл.63 от ЗС, както и правото по чл.64 от ЗС да се ползват от земята съобразно предназначението на постройката.  Тъй като обаче е изграден комплекс следва да се проследи статута на съществуващите други обекти в поземления имот. 

Установи се от назначената СТЕ, която съдът кредитира, тъй като  в голяма част  си част се подкрепя от писмените доказателства и експертните становища и от разпитания по делото свидетел, че в комплекса е изграден покрит паркинг-гараж, който е надземен, макар проектиран като подземен, и изпълнен като отделна  конструкция, но  функцията му е на основна комуникационна площ  и общ паркинг-гараж, тъй като през паркинга се осъществява достъп до входовете на жилищните секции З, И, К, Л и М, като останалите жилищни секции имат връзка чрез врати с паркинга. Установи се, че покрива на гаражния етаж до който се достига чрез стълби са оформени зелени площи и  плочници и достъпа до тази част се ограничава от ответниците, считайки  тези площи за свои.

При сгради в режим на етажна собственост общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, и всички части от нея, без които съществуването й е немислимо - напр. основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби и пр. и това са общите части на сградата по естество. Освен тях, общи на всички собственици са и тези части, без които сградата може да съществува, но са предназначени за общо ползване - общи части по предназначение (напр.сушилни, портиерско жилище и пр). Общите части по естество никога не могат да променят вида си и да се превърнат в индивидуална собственост на отделния етажен собственик, докато общите части по предназначение могат по общо съгласие на етажните собственици да променят предназначението си и да се превърнат в обекти - индивидуална собственост, ако съсобствениците преценят, че сградата може да съществува и без някои от тях (ТР № 34/15.08.1983 г. по гр.д.№ 11/83 г. ОСГК ВС).  Според съда, доколкото функцията на гаражния етаж е комуникационна и чрез паркинг-гаража се осигурява достъп до жилищните секции, то същия се явява обща част по естеството си. Без значение дали едно лице притежава ид.ч. от  паркинг – гаража, то за достъпа до жилището му се  налага да има достъп до паркинг-гаража и  следва да има свободен достъп до този гараж. Този свободен достъп включва и достъпа до покрива на гаража, където са оформени зелени площи, плочници който са част от този обект. Освен, че ищците следва да имат свободен достъп до зелените площи като обща част, следва да се отбележи, че тези зелени площи не представляват свободно дворно място, както ги считат ответниците.  Зелените площи оформени върху гаража, според съда не представляват  назастроено дворно място, което да е собственост на ответниците, така както същите считат, тъй като те не са изградени върху дворното място, а върху  вече застроено с покрит паркинг-гараж дворно място и  се явяват също общи части. Ползването на тези зелени площи от ищците и от всички собственици, не може да бъде ограничено от ответниците. Така оформеното озеленяване върху гаража т.е. върху изграден обект е собственост на собствениците на този обект и не са собственост на ответниците макар и те да са собственици на поземления имот. Същите  не могат да извършват каквото и да са действия с които да пречат на ищците да упражняват правото си на собственост върху тези общи части. След като собственика на поземления имот е нарушил проекта и е изградил вместо подземен, надземен паркинг-гараж, то той съзнателно се е лишил от свободното дворно място.  В тази връзка следва да се осъдят ответниците да преустановят действията с които пречат на ищците да ползват тези площи  и да упражняват правото си на собственост.

Относно съоръжението – басейн, безспорно е, че открития басейн не е самостоятелен обект, а е строително-техническо съоръжение в поземления имот. Установи се,  в централната част на ПИ с идентификатор 58491.509.36 е изграден бетонен басейн тип „басейн с преливник“, като между инсталационните помещения /компесаторния резервоар и помещението за пречистване и дезинфекция на водата/ и покрития гараж /секция С/ е изградена обща стоманобетонна стена.  Установи се че процесният басейн е проектиран като част от рекреационната зона на комплекса и е открит, с достъп от дворната площ и от паркинг – гаража посредством стълби. Котата на прилежащия плочник е +1.50 относителна. Котата на дъното на басейна е +0.00 - +0.30. Стените на гараж,  спрямо нивото на плочника и басейна имат части над този плочник  и части под него. Басейна е проектиран и изпълнен като самостоятелно в конструктивно  отношение хидротехническо съоръжение. В съдебно заседание вещото лице А. е уточнило, че конструктивно басейна и гаража са свързани само в участъка където е инсталационното помещения и една стена обслужва и басейна и гаража.

 Предвид особеностите при изграждането на басейна и достъпа до него съдът, счита, че същия не може да съществува самостоятелно и е изграден за да се ползва от живущите в комплекса. Същия е съоръжение в УПИ , което по архитектурен проект е за нужди на собствениците в комплекса. Според съда същия е обща част по  предназначението си, тъй като е изграден в затворен комплекс и  предназначението му е  именно  да бъде ползван от собствениците и обитатели на затворения комплекс. Външни лица не могат свободно да влизат в комплекса, а и установи се от заключението на вещите лица и от показанията на свидетеля, че  той е изграден за нуждите на комплекса и в тази връзка не отговаря на изисквания  за да имат достъп  до него външни лица. Самото проектиране и изграждане на басейна е било с идеята, че това е обща вещ по предназначение. До басейна не е осигурен свободен достъп  и за да се достигне до него следва да се премине  през паркинга или по покрива на покрития паркинг-гараж. Според съда  всички изградени в затворен комплекс съоръжения  са изградени за ползване от живущите в комплекса. Вещото лице е посочило в съдебно заседание, че проекта за ограждане на басейна и дворната площ с врата за контролиран достъп са с цел ограничаване ползването на басейна. Това ограничаване не за външните лица, а за собствениците в комплекса.

Установи се от разпита на свидетеля П., че ответниците ограничават достъпа на живущите в комплекса до басейна и зоната за отдих, като ответниците са наели охрана и  желаят за поставят ограда и да ограничат достъпа до обекти които са общи. Според съда тез действия са  противоправни и  пречат на ищците да упражнява правото си на собственост. Действия са извършени по изключително груб начин, чрез  стремеж да се заградят общи  части и съоръжения за да се лишат лица  които са закупили имот в затворен комплекс, да ползват част от  съоръженията на  този комплекс.

Съдът, счита иска за доказан и следва да бъде осъдени ответниците да преустановят  неоснователните си действия по отношение на ищците  изразяващи се в

И двете страни са поискали да им бъдат присъдени направените разноски, като процесуалния представител на ответника Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” е  направил възражение за прекомерност на адв.възнаграждение на ищците. Според съда възнаграждението от 3000лв. не е прекомерно, тъй като е уговорено за двамата ищци, по делото са ангажирани многобройни доказателства и предявения иск се отличава от обичайния такъв тип дела с повишена сложност, като и в тази връзка ответната страна е заплатила по сключения договор за правна помощ възнаграждение в размер на 2100 лв.

 Във връзка с изхода на спора съдът счита, че ответниците Хелиос Бийч Менджмънт“ ЕООД и  Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“ ЕООД,  следва да бъде осъдени да заплатят на ищците -  направените по делото разноски, които са в размер на 4929.60 / четири хиляди деветстотин двадесет и девет лева и 60ст./ включващи 3000.00лв. – адвокатски хонорар, 532.60лв. – д. такса и 1397лв. разноски за експертиза.

Мотивиран от изложеното Поморийският районен съд

 

Р  Е  Ш  И:

 

ОСЪЖДА  ответниците Хелиос Бийч Менджмънт“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Поморие, ул. Морска № 52, бл.“Д“, ап.4 представлявано от управителя К. Г. С. и „ Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“ ЕООД , ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Поморие, ул. Морска № 52, бл.“Д“, ап.4 представлявано от управителя М. Р. М. със съд.адрес *** адвМ.Б.  да преустановят неоснователните си действия по отношение на ищците Е.Ф.П., гражданин на Руската федерация, роден на ***г.  и В.А.П., гражданка на Руската федерация, родена на ***г. и двамата с постоянен адрес *** с процесуален представител адв. А.Т. и Д.З.  по изпълнение на СМР, съгласно разрешение за строеж № 451 от 10.05.2017г. на Община Поморие за обновяване на съществуващи залени площи, плочници и градски елементи в УПИ  ІІ – 3144, 3145 /57491.506.36/, кв. 226 по плана на гр.Поморие и по разрешение за строеж № 450/10.05.2017г. на Община Поморие за промяна на прилежаща площ около басейна, по изграждането на ограда около него и да им осигури свободен достъп до процесните басейн и площите около него и съществуващите зелени площи върху покрива на  покрития паркинг-гараж построени в поземлен имот с идентификатор 57491.506.36

 

ОСЪЖДА  ответниците Хелиос Бийч Менджмънт“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя К. Г. С. и „ Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“ ЕООД , ЕИК *********, представлявано от управителя М. Р. М. да заплатят на ищците  ищците Е.Ф.П.  и В. А.П. с процесуален представител адв. А.Т. и Д.З.   сумата в размер на 4929.60 / четири хиляди деветстотин двадесет и девет лева и 60ст./  разноски по делото.

Решението подлежи на обжалване пред БОС в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

      

                                                                       РАЙОНЕН СЪДИЯ: