№ 1446
гр. София, 05.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и пети ноември през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова
като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско
дело № 20251000501562 по описа за 2025 година
С решение № 400 от 21.01.2025 Г. по гр. д. № 6636/2024 г., І-30 с-в, СГС,
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л. Г. Т. иск с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД
срещу ответника „ППС Инвест“ ЕООД за реално изпълнение на поетото от
него задължение за предаване на ищеца на ползването върху обект, чиято
собственост му е прехвърлена с договор за замяна, обективиран в нотариален
акт № 16, том IV, рег. № 6525, дело № 5444 от 17.05.2018 г., а именно
паркомясто № 29-30 с площ от 12,50 кв.м., представляващо част от СОС с
идентификатор 68134.1007.1680, ведно с обезщетение за забавата при
изпълнение на така посоченото задължение, считано от датата на исковата
молба до окончателното изпълнение.
С решението се ОТХВЪРЛЯ предявения от Л. Г. Т. иск правно основание
чл. 109 от ЗС срещу М. К. Г. за осъждане на ответника да прекрати
неоснователните си действия, изразяващи се в паркиране на собствения му
автомобил в паркомястото на ищеца и по този начин възпрепятстване на
неговото ползване.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищеца Л. Г. Т.. Моли
същото да се обезсили или да се отмени и да се уважат исковете. Твърди, че
1
съдът не е докладвал делото, съгласно изискванията на ГПК и не е
разпределил доказателствената тежест. Сочи, че първата инстанция не е
обсъдила възраженията на ответниците. Счита за неправилен извода в
решението, че процесните имоти са разположени в гараж, който съдът
възприема за самостоятелен. Намира, че не е изяснено каква е площта на
притежаваното от ответника Г. паркомясто № 31-32, тъй като данните са от
чертеж, за който не е ясно дали се отнася до процесната сграда, а измерване на
място не е правено. Твърди, че дружеството-ответник укрива одобрените
проекти на сградата и паркоместата. Сочи, че закупеното от Г. паркомясто не
може да съществува с намалена квадратура. Намира, че дружеството не е
извършило валидно предаване на паркоместата, тъй като те не са обособени с
граници. Подчертава, че съгласно чл. 43, ал. 1 ЗУТ за нови сгради
необходимите места за гариране или паркиране задължително се осигуряват в
границите на урегулираните недвижими имоти и следва да са съобразени с
апартаментите в сградата. Прави доказателствени искания за допускане на
СТЕ, изискване на проекти и приобщаване на писмени доказателства.
Ответникът „ППС Инвест“ ЕООД оспорва жалбата. Описвайки
хронологията на извършените процесуални действия пред СРС и СГС,
възразява срещу тезата на въззивника за липса на доклад и ненадлежно
разпределение на доказателствената тежест. Подкрепя извода на съда, че
процесното паркомясто № 29-30 и това на ответника Г. не са самостоятелни
обекти, а са идеални част от подземен гараж, който има самостоятелен статут
и свой идентификатор (който подземен гараж се състои от паркоместа под
номера № 5 до № 32). Подчертава, че Наредба № 7, на която се основа
жалбоподателя, касае наземни паркоместа, а настоящият случай не е такъв.
Обръща внимание на това, че от ответника Г. е представено геодезическо
заснемане, от което самият ищец е заявил, че ще се ползва, и според което
площта на припадащото се на Т. паркомясто е 12,80 кв.м. (дори надхвърлящо
квадратурата му по нотариален акт от 12,50 кв.м.). Изтъква, че ищецът сам е
очертавал паркомястото си, като е нарушавал границите на съседа. Изрично
сочи, че ищецът разполага с място за паркиране в паркинг-гараж със статут на
самостоятелна обект в сграда, съобразно чл. 37, ал. 4, т. 1 ЗУТ. Намира, че
предаването на владението върху паркомястото на ищеца е доказано, вкл. по
признание от самия него в процеса.
Ответникът М. К. Г. оспорва жалбата като бланкетна и голословна и
2
възразява срещу доказателствените искания.
Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и
доказателствата по делото намира следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 109 ЗС и чл. 79 ЗЗД.
Ищецът Л. Г. Т. твърди, че на 17.05.2018 г. придобил (уточнено в
последствие – след замяна от ответника „ППС Инвест“ ЕООД) апартамент и
паркомясто № 29-30, с площ от 12, 50 кв.м., находящи се в сграда гр. София,
кв. "***", подробно описани в Нотариален акт № 16, том IV, рег. № 6525, дело
№ 544 от 2018 г., на нотариус И. Н., рег. № *** на НК. Твърди, че не получил
владението на паркомястото, а вторият ответник М. К. Г. паркирал собствения
си лек автомобил върху същото и така пречел на ищеца да упражнява правото
си на собственост в пълен обем. Претендира дружеството да изпълни реално
задължението си за предаване на паркомястото, ведно с обезщетение за
забавата при изпълнение на така посоченото задължение, считано от датата на
исковата молба до окончателното изпълнение. При условията на
евентуалност, ако се отхвърли посочения по-горе иск (поради нищожност с
оглед невъзможен предмет), ищецът претендира дружеството да му върне в
паричен еквивалент съответната част от престацията, направена от ищеца по
процесния договор за замяна, изчислена като пазарната цена на процесното
паркомясто към датата на изготвяне на заключението на СОЕ, а именно
сумата от 28 087 лв., ведно със законната лихва от датата на исковата молба.
Предявява втори евентуален иск, който да се разгледа в случай, че главният не
бъде уважен поради изпълнение на задължението на дружеството за
предаване. Този евентуален иск насочва срещу втория ответник М. К. Г., от
който претендира да прекрати неоснователните си действия, изразяващи се в
паркиране на собствения му автомобил в паркомястото на ищеца.
Ответникът „ППС Инвест“ ЕООД не е заявил в срока за писмен отговор
становището си, но по-късно (молба от 16.04.2024 г.) е оспорил исковата
претенция. Заявява, че владението върху всички имоти - обекти на
прехвърлителната сделка, е било предадено на ищеца съобразно условията на
нотариалния акт и ищецът никога не е отправял претенции към ответното
дружество в тази връзка. Счита, че спорът е между ищеца и ответника-
физическо лице за границата между съседните им паркоместа и начина на
ползването им, което води до извода, че владението върху паркомясто № 29-30
3
е било своевременно предадено на ищеца, поради което счита иска срещу
ответното дружество за изцяло неоснователен.
Ответникът М. К. Г. в писмен отговор оспорва предявения иск. Твърди,
че с н.а. № 16, том II, рег. № 2146, дело № 190 от 27.02.2018 г. на нотариус И.
Н., рег. № *** на НК, е придобил право на собственост върху паркомясто №
31-32 с площ от 12, 60 кв.м., представляващо част от самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1007.1680.1.40, находящ се в сграда на адрес: гр. София,
район "Триадица", заедно с 3, 01 % идеални части от общите части на
подземните паркоместа, равняваща се на 6, 41 кв.м., заедно с припадащите се
идеални части от правото на строеж. Сочи, че собственото му паркомясто №
31-32 се намира непосредствено до процесното паркомясто на ищеца, като
достъпът до паркоместата е ограничен с две отделни ролетни врати. На свой
ред твърди, че ползването на собственото му паркомясто е било препятствано
от ищеца. Излага подробни съображения във връзка с извършено геодезическо
заснемане и поети от ответника разходи с цел да се установят границите на
паркоместата на двете страни. Независимо от предприетите от ответника
действия, ищецът продължил да препятства ответника да ползва собственото
си паркомясто, като поставял метално-циментови прегради, очертавал жълти
линии по входната гаражна врата, по пода и на една от ограждащите стени
около паркомястото. Твърди, че на 15.12.2020 г. отправил покана до ищеца за
преустановяване на неоснователните му действия, които смущавали
ползването от страна на ответника на собственото му паркомясто. В отговор
на поканата на 08.01.2021 г. ищецът отправил покана до ответника с искане за
заплащане на обезщетение, на което искане ответникът се противопоставил.
Излага подробни съображения и се позовава на съдебна практика.
От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на
страните във въззивното производство, се установява следната фактическа
обстановка:
Няма спор, че ищецът Л. Т. сключил с нотариален акт договор за
замяна, като получил от ответника „ППС Инвест“ ООД два апартамента и две
паркоместа, едно от които – процесното с № 29-30, ведно със съответните
идеални части от общите части на сградата и от поземления имот. Няма
разногласия и по въпроса, че ответникът Г. закупил от дружеството-ответник
апартамент в същата сграда, както и паркомясто № 31-32 с площ от 12,60
4
кв.м., представляващо част от самостоятелен обект с идентификатор
68134.1007.1680.1.40, находящ се в сградата.
По делото са представени и приети схеми, изготвени от специалисти по
геодезически заснемания "МАРЕХ" (л. 133-135), по възлагане на ответника Г.
с цел очертаване на спорното паркомясто.
По делото е приета СТЕ (о.с.з. на 22.11.2024 г.), която е дала становище,
че процесното паркомясто № 29-30 на ищеца се намира на ниво "-1" в
самостоятелен обект с идентификатор 68134.1007.1680.1.40, находящ се в
жилищната сграда, като достъпът до паркомястото е фронтално на рампата
към подземните гаражи. Установено е също, че съответната част от подземния
гараж съдържа три паркоместа - ПМ № 27-28, ПМ № 29-30 и ПМ № 31-32,
разположени едно до друго без преградни стени между тях, като има ролетна
врата индивидуално за ПМ № 31-32, и втора ролетна врата, обща за ПМ № 27-
28 и ПМ № 29-30. Заключението на СТЕ е определило, че пазарната стойност
на процесното ПМ № 29-30 е в размер на 28 087 лева, а средния пазарен наем
за периода от 17.05.2018 г. до 01.06.2021 г. е в размер на 4 867 лева.
Разпитаният св. П. А., познат на сина на ищеца, заявява, че през есента
на 2019 г. оказал помощ на ищеца да паркира автомобил на процесното
паркомясто, при което лично установил чрез измерване, че разстоянието
между паркирания в съседното паркомясто лек автомобил - левия му калник и
лявата стена на общото гаражно помещение, гледани фронтално, е 4, 38 м.
Свидетелства, че след като паркирали автомобила на процесното паркомясто,
между него и автомобила на съседното паркомясто не оставало достатъчно
разстояние за едновременно отваряне на вратите на автомобилите. Заявява, че
входната част на паркоместата се затваря с ролетни врати, като двете
паркоместа на ищеца и това на ответника са затворени с отделни врати, но зад
вратите помещението е общо. Заявява, че и при второто му посещение в
гаража, разстоянието между автомобила на ищеца и паркирания в съседство
автомобил е такова, че няма достатъчно разстояние да се отвори вратата на
автомобил.
Свидетелят Ж. Д. - строителен надзорник на сградите, изграждани от
ответника "ППС Инвест" ЕООД, заявява, че познава ищеца Т. във връзка със
сделката, чрез която е предоставил на фирмата-ответник, терен за
строителство срещу обезщетение - апартамент, гараж и две паркоместа в
5
сградата, построена от ответното дружество в м. ***. Заявява, че паркоместата
на ищеца са в общ подземен голям гараж, достъпът до който е свободен и в
който има очертани паркоместа, които не са обособени като обем и стени. По
желание на ищеца ответното дружество допълнително е монтирало ролетна
врата, която да ограничава достъпа до двете му паркоместа. Съгласно
установената от фирмата-изпълнител практика, след монтажа на вратата към
гаражите, извършено след въвеждане на сградата в експлоатация с акт обр. 16,
на ищеца са предадени ключове за нея лично от управителя П., в офиса на
фирмата, като св. Д. бил свидетел на това.
Свидетелят В. П., съсед на ищеца и ответника Г., заявява, че познава
паркомястото на ответника, тъй като паркира автомобила си срещу него и
ежедневно е свидетел как Г. паркира на него (л. 146). Разяснява, че
паркомястото на ответника има врата, в която влиза автомобила му, а до нея
има по-голяма врата, зад която предполага, че се намират повече от едно
паркоместа. Според показанията вътре има греда, която разделя двете
помещения. Завява, че на процесното паркомясто е виждал паркиран червен
автомобил, но не е забелязал помещението да се ползвало активно и
ежедневно. Свидетелят сочи, че се случвало, по молба на ответника, да
паркира личния си автомобил на неговото паркомясто с цел да възпрепятства
поставяне на предмети на паркомястото, които да пречат на прибирането на
автомобила на ответника.
При така очертаната фактическа обстановка по спорните въпроси се
налагат следните правни изводи:
Предявеният главен иск е с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, според
който текст ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът
има право на първо място да иска реално изпълнение заедно с обезщетение за
забавата. Както правилно е посочено още от СРС (л. 177) в подробния и
надлежно изготвен проекто-доклад (приет за окончателен в първото по делото
заседание от СГС) ищецът следва да докаже наличието на валидно сключена
сделка и съдържанието й, съответно изпадането на ответното дружество в
забава по отношение на конкретното задължение за предаване на вещта. В
тази връзка оплакванията за нарушения при докладване на делото са
неоснователни.
Както е визирано и в решението на СГС, паркоместата не са
6
самостоятелен обект на правото на собственост и не се третират като такъв в
кадастралната система. Паркомястото представлява необособена и
несамостоятелна реална част от поземлен имот или от гараж/паркинг-етаж в
сграда, няма собствен идентификатор и не може да бъде самостоятелен обект
по смисъла на ЗУТ. Доколкото паркоместата са само реални площи от парцел,
сграда или отделен обект в нея, те не могат да бъдат самостоятелен предмет
на прехвърлителна сделка, а със сделка могат да се прехвърлят само идеални
части от самия основен обект (парцел, сграда или отделен обект в нея). Така в
Решение № 171 от 08.08.2014 г. по гр. д. № 4175/2013 г., ІV Г. О. на ВКС и
решение № 93/06.04.2012 г. по гр. дело № 1548/2010 г., ІV ГО, ВКС.
От събраните доказателства, които съдът кредитира, се установява, че
процесното паркомясто се намира на ниво "-1", в самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1007.1680.1.40, находящ се в жилищната сграда. В този
смисъл, спорното паркомясто попада под регулацията на чл. чл. 37, ал. 4, т. 1
ЗУТ, предвиждаща, че необходимите места за паркиране се осигуряват с
инвестиционния проект в паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в
сградата. При отчитане на казаното по-горе относно невъзможността
паркомястото да има самостоятелен статут, тълкувайки волята на страните по
договора за замяна (в светлината на обичайната практика на типа сделки,
касаещи прехвърляне на апартаменти в сгради с отредени за тях площи,
обслужващи паркирането на превозни средства), следва да се приеме, че
страните са се договорили да се прехвърлят идеални части от самостоятелния
гараж, съответни на площта на посоченото паркомясто № 29-30, съотнесена
към площта на целия самостоятелен обект паркинг-гараж. Това тълкуване е
съответно на житейския интерес, който страните влагат в договора и
съответства и на основния принцип за съхраняване на доброволно
постигнатата договорна връзка, установена за да удовлетвори потребностите и
на двете страни. (в този смисъл и Решение № 1159 от 30.12.2008 г. по гр. Д. №
3834/2007 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС. Ето защо апелативният съд приема
договорът за замяна, касаещ процесното паркомясто № 29-30, за напълно
действителен.
Ответникът „ППС Инвест“ ЕООД е изпълнил задължението си да
прехвърли на ищеца правото на собственост и да му предаде имота, описан в
нотариалния акт. В тази насока са категорични показанията на св. Д., който е
удостоверил, че ключовете за имота са предадени в офиса на дружеството,
7
което съставлява обичайно действие за предаване на владението върху
недвижимост. Ето защо искът за реално предаване е неоснователен, доколкото
ищецът е получил владението на целия обем от права на собственост по
договор за замяна.
Тъй като не се е сбъднало вътрешното процесуално условие договорът
за замяна да бъде приет за недействителен, то първият евентуален иск за
връщане на сумата от 28 087 лв. по нищожната сделка не следва да се
разглежда.
Евентуалният иск с правно основание чл. 109 ЗС, насочен срещу
ответника Г., който подлежи на разглеждане при крайните изводи по главния
иск, е също неоснователен. Според посочената норма правна защита има всяко
правото на собственост, като законът ограничава всяко неоснователно
посегателство, което може да накърни, ограничи, смути или попречи на
допустимото пълноценно ползване на имота според предназначението му от
собственика. С иска по чл. 109 ЗС се цели предотвратяване на
неоснователното поведение и премахване на последиците от същото. В тежест
на ищец (така както е указано в проекто-доклада изрично – л. 177) е да
докаже, че неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява
своето право. (т. 3 от Тълк. решение № 4 от 06.11.2017 г. по тълк. дело №
4/2015 г., ОСГК на ВКС). В настоящото производство ищецът не е установил,
че ответникът Г. извършва действия, с които пречи на допустимото
пълноценно ползване на ищеца Т. на притежаваните от последния идеални
части от самостоятелния обект – паркинг. По делото е установено, че по
искане на ищеца строителят е обособил с ролетни щори мястото, което може
да се ползва от него с цел паркиране. Това разпределение не е извършено по
правилата на ЗС. Следва да се вземе предвид, че съгласно пункт VII от
нотариалния акт за замяна, страните са декларирали пред нотариуса
взаимното си съгласие за продажба на трети лица на идеални части от УПИ,
при спазване на разпределеното право на ползване, съгласно схема на
площоразпределение на паркоместата на прилежащия терен. Както се
установи, процесният гараж на ниво „минус 1“ в сградата, е самостоятелен
отделен обект (чл. 37, ал. 4, т. 1 от ЗУТ) и не е обща част и прилежащ терен
(по смисъла на см. на чл. 37, ал. 4, т. 2 от ЗУТ). Фактическото обособяване на
паркоместата в помещението, отделено от останалата част от подземния
гараж, не съставлява разпределение на ползването по съгласие на половината
8
от всички съсобственици, каквото е изискването на закона. От друга страна в
случая тъй като се касае до самостоятелен обект (гараж) придобИ.ето на
идеални части не е обвързано с притежаването на самостоятелен обект в
сградата - етажна собственост. По делото липсват каквито и да било данни за
останалите собственици на идеални части от паркинга - гараж, поради което и
извод за извършено разпределение на ползването не може да бъде направен.
Предвид казаното, настоящият състав споделя мотивите на решението
на СГС, че „паркирането на автомобила на ответника на разстояние 4, 38 м. от
лявата стена не би могло да се приеме за пречещо на ищеца да ползва
паркинга по предназначение, тъй като той би могъл да паркира на коя да е
реална част от него, предвид липсата на пространствени граници на отделните
паркоместа в рамките на подземния гараж, вкл. и в обособеното пространство,
където според заключението на техническата експертиза се намират
"паркоместата" на страните. Обстоятелството, че в полза на собствениците са
монтирали ролетни врати, за да препятстват достъпа на външни лица, не може
само по себе си да трансформира паркоместата в гаражи с обособени реални
граници, нито може да наложи извод за извършено разпределение по реда на
чл. 32, ал. 1 от ЗС.“
От събраните показания освен това се установява, че ответникът Г.
използва реалната част от гаража, предоставена му за ползване, по начин,
който е обичаен и типичен и не извършва действия, с които да пречи на
останалите съсобственици на идеални част да ползват общата площ
необезпокоявани. Няма данни ответникът да позиционира автомобила си в
пространството зад ролетната щора, където обичайно оставя своето превозно
средство ищеца. Данните, че е налице трудност за едновременно отваряне на
вратите на два паркирани в съседство автомобила, в зоната на процесните
паркоместа, по никакъв начин не сочи, че ответникът пречи на ищеца да
упражнява правата си на ползване на припадащи му се идеални части от
гаража.
За пълнота следва да се посочи, че не подлежат на разглеждане
оплакванията на жалбоподателя, че съдът не е обсъдил възраженията на
ответниците. Подобно искане брани чужди права, което по правило е
недопустимо за гражданския процес, а наличие на изключение (като
процесуална субституция) в случая не се установява.
9
Твърденията, че в случая техническите измерванията и изчисления не
касаят процесната сграда, не са подкрепени от доказателства, и следва да се
отхвърлят. Обратно – няма основание да се счита, че представените
строителни книжа касаят друг обект, различен от процесния.
На последно място – оплакването на жалбоподателя, че за мястото за
паркиране е следвало да бъде обособена площ от 22-25 кв.м. (а процесната е
малко над 12 кв.м.), е неотносимо към настоящия спор. Правилото на което се
основава страната е чл. 55, включен в Глава ХІІІ „Устройство на уличната
мрежа, пътищата и транспортните съоръжения“ на Наредба № 7 от 22
декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони. Този текст касае откритото гариране и
паркиране, но не и закритите паркоместа в сгради.
Предвид всички изложени аргументи, подадената въззивна жалба се
явява неоснователна и решението на СГС следва изцяло да се потвърди.
Разноски на въззивника не се следват, а такива се дължат на
ответниците. На физическото лице се следва сумата от 2700 лв. за адвокат, а
юридическото лице не е представило доказателства за сторени разноски пред
САС.
Воден от горните мотиви съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 400 от 21.01.2025 Г. по гр. д. № 6636/2024
г., І-30 с-в, СГС.
ОСЪЖДА Л. Г. Т., ЕГН **********, да заплати на М. К. Г., ЕГН
**********, разноски в размер на 2700 лв. за въззивната инстанция.
Решението може да се обжалва пред ВКС в месечен срок от
съобщението до страните, че е изготвено.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10
11