№ 127
гр. В., 01.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – В., V СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и
шести октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Деспина Г. Георгиева
Членове:Златина Ив. Кавърджикова
Иванка Д. Дрингова
при участието на секретаря Доника Здр. Христова
като разгледа докладваното от Златина Ив. Кавърджикова Въззивно
гражданско дело № 20213100501984 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба вх. № 289919/07.06.2021г. от М. М.
Щ., Г. М. Щ., ЮЛ. Х. ИВ., М. СТ. ИВ.я и Д. СТ. ИВ., чрез адв. Ст.Г., против решение №
261511/05.05.2021г. по гр.д. № 19158/2019г. на 31-ви състав на ВРС, с което М. М. Щ. ЕГН
********** и Г. М. Щ., ЕГН ********** и двамата от гр.В., ул.“Ш.“ *** са осъдени да
върнат солидарно на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ ***, чрез адв.
Х.Д., сумата в размер на 8138лв., представляваща платен капаро /задатък/ по прекратен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, ведно с лихва в размер на
61,04лв. за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г., заедно със законната лихва върху
главницата от датата на сезиране на съда-21.11.2019г. до окончателното изплащане на
сумата, на осн. чл.55, ал.1, пред.3 от ЗЗД; Д. СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., бул.“Вл.В.“
№140, ет.5, ап.8 е осъден да върне на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“
*** сумата в размер на 2060лв., представляваща платено от мен капаро /задатък/ по
прекратени предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот ведно със
законната лихва в размер на 15,45лв. за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г., заедно със
законната лихва върху главницата от датата на сезиране на съда-21.11.2019г. до
окончателното изплащане на сумата, на осн. чл.55, ал.1, пред.3 от ЗЗД; ЮЛ. Х. ИВ., ЕГН
********** от гр.В., ул.“П.Е. *** е осъдена да върне на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН**********
съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ *** сумата в размер на 2060лв., представляваща платено от мен
капаро /задатък/ по прекратени предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
1
имот ведно със законната лихва в размер на 15,45лв. за периода от 26.10.2019г. до
21.11.2019г., заедно със законната лихва върху главницата от датата на сезиране на съда-
21.11.2019г. до окончателното изплащане на сумата, на осн. чл.55, ал.1, пред.3 от ЗЗД; М.
СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Е. *** е осъдена да върне на ЕК. ВЛ. УЗ.
ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ *** сумата в размер на 2060лв., представляваща
платено от мен капаро /задатък/ по прекратени предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, ведно със законната лихва в размер на 61,04лв. за периода от
26.10.2019г. до 21.11.2019г., заедно със законната лихва върху главницата от датата на
сезиране на съда-21.11.2019г. до окончателното изплащане на сумата, на осн. чл.55, ал.1,
пред.3 от ЗЗД; М. М. Щ., ЕГН ********** и Г. М. Щ., ЕГН ********** и двамата от гр.В.,
ул.“Ш.“ ***, Д. СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., бул.“Вл.В.“ №140, ет.5, ап.8, ЮЛ. Х. ИВ.,
ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Е. *** и М. СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Е. ***
са осъдени да заплатят на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ *** сумата
от общо 1 602.72лв. разноски по делото разпределени между тях пропорционално на сумите
които дължат, на осн. чл.78 от ГПК.
Считайки обжалвания съдебен акт за постановен при допуснати съществени
процесуални нарушения и в противоречие със съдебната практика, неправилен,
незаконосъобразен и немотивиран, се молят да бъде отменен и вместо това да бъдат
отхвърлени предявените искове, като бъде прието, че са с правно основание чл. 93 от ЗЗД.
Освен това не са обсъдени и взети предвид всички доказателства , представени от тях. Ако
бяха, съдът би стигнал до извода, че те са изправната страна по сключения договор и са
изпълнили точно всички поети задължения. Въззивниците поддържат становището си, чрез
адв. Ст.Г. в писмени бележки по делото.
В срока по чл. 263, , ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН
********** от гр. В., чрез адв. Хр.Д., в който оспорва постъпилата въззивна жалба, като
неоснователна. Първоинстанционното решение е правилно и законосъобразно. Няма
допуснато съществено процесуално нарушение от страна на ВРС, защото няма промяна в
квалификацията на исковете, доколкото ясно е посочено, че сумите, които се претендират са
дадени като задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД. Спорният момент е дали се дължи
връщане или не, поради виновното поведение на ответниците. Според нея правилно съдът е
установил, че предварителният договор между страните е прекратен по обективни причини
и за ответниците е възникнало задължението да върнат полученото по договора.
ВОС съобрази следното:
В исковата си молба и уточняващите такава ищцата ЕК. ВЛ. УЗ., ЕГН **********,
със съдебен адрес гр. В., ул. „Ш.“, № 18, ет. 3, офис 301, чрез адв. Хр.Д. излага, че през
пролетта на 2019г. решила да закупи жилище в гр. В., като ползва ипотечен кредит. През
м.март същата година харесала обява на агенция „Явлена“ за имот в гр. В., ул. „Патриарх
Евтимий“, № 72А. Обявената цена от 83000 евро била висока за нея, но отишла на оглед ,в
присъствието на собственичката М.Щ., която я уведомила, че жилищната сграда се нуждае
от лек ремонт, а тя й казала, че няма толкова пари и ще ползва ипотечен заем. През м.май й
2
се обадила агента от „Явлена“ и й съобщила, че цената е намалена на 73000 евро и обещала
съдействие за получаването на кредит. От направените от агента проверки разбрала, че ще й
бъде одобрен ипотечен кредит за сумата от 125000.00лв. и пристъпила към подписване на
предварителен договор. На 30.05.2019г. страните сключили такъв за дворното място на
адрес гр. В., ул. „П.Е. *** жилищната сграда, находяща се в него и гараж, за сумата от 73000
евро, като същият ден платила на М. и Г.Щ.и сумата от 8138.00лв., на Д. СТ. ИВ., Ю.Х. И. и
М. СТ. ИВ.-по 2060.00лв., или капаро в общ размер на сумата от 14318.00лв.
представляваща левовата равностойност на договореното капаро от 7300 евро. На
19.07.2019г. с анекс страните продължили срока на действие на предварителния договор до
02.09.2019г.
След това агенция „Явлена“ предприела действия по отпускане на ипотечния
кредит в няколко банки, като при първоначалните консултации й обещали кредит до
размера на 120000.00лв., но след изготвяне на оценките, тя получила откази, понеже имотът
е в много лошо състояние и не би могъл да служи като обезпечение. Оказало се и, че една от
постройките в мястото е незаконно построена.
На 02.09.2019г. страните се явили при нотариус Д.В., за което се съставил протокол,
според който не е подписан окончателен договор за покупко-продажба, понеже не й е бил
одобрен на купувачката ипотечен кредит, с обезпечение недвижимия имот на ответниците.
Сама продължила да кандидатства за кредит в банките, поради което на
02.10.2019г. отново подписала предварителен договор, с който на практика продължили
срока до 22.10.2019г. Отново направила опит да получи кредит, но получила отказ, поради
причина, че „предоставеният имот не е приемлив за обезпечение“.
Няколкократно отправила покани до собствениците да й върнат платеното капаро,
като не поискала множеството сторени разноски, но те не пожелали да й върнат каквото и да
било. Подготвила и била връчена нотариална покана. Изготвен бил и протокол от
22.10.2019г.
Моли се да й бъде върнато платеното капаро по прекратения предварителен
договор, като: съпрузите М. и Г.Щ.и бъдат осъдени солидарно да й платят сума от
8138.00лв., ведно с мораторната лихва върху тази сума за периода от 26.10.2019г. до
21.11.2019г. в размер на 61.04лв. и законната лихва, считано от датата на завеждане на
исковата молба в съда-21.11.2019г. до окончателното изплащане на задължението; Д. СТ.
ИВ. да бъде осъден да й плати сума от 2060.00лв., ведно с мораторната лихва върху тази
сума за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г. в размер на 15.45лв. и законната лихва,
считано от датата на завеждане на исковата молба в съда-21.11.2019г. до окончателното
изплащане на задължението; ЮЛ. Х. ИВ. да бъде осъдена да й плати сума от 2060.00лв.,
ведно с мораторната лихва върху тази сума за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г. в
размер на 15.45лв. и законната лихва, считано от датата на завеждане на исковата молба в
съда-21.11.2019г. до окончателното изплащане на задължението и М. СТ. ИВ. да бъде
осъдена да й плати сума от 2060.00лв., ведно с мораторната лихва върху тази сума за
периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г. в размер на 15.45лв. и законната лихва, считано от
3
датата на завеждане на исковата молба в съда-21.11.2019г. до окончателното изплащане на
задължението.
С молба № 2141/10.01.2020г. ищцата е посочила, че не поддържа предявените от
нея искове за мораторна лихва в общ размер на 107.39лв.
С нарочно влязло в сила определение № 565/13.01.2020г. първоинстанционният съд
е прекрател производството по гр.д. № 19158/2019г. само в частта на исковете за лихва за
забава.
В отговора по чл. 131 от ГПК ответниците М. М. Щ., ЕГН **********, Г. М. Щ.
ЕГН **********, ЮЛ. Х. ИВ. ЕГН **********, М. СТ. ИВ. ЕГН ********** и Д. СТ. ИВ.
ЕГН **********, със съдебен адрес гр. Белослав, ул. „Св.СВ. К.И.М. ***, чрез адв. С.Г.
оспорват исковите претенции, като неоснователни. Твърдят, че на 30.05.2019г., с
посредничеството на агенция за недвижими имоти „Явлена-В.“, между тях, като продавачи и
ищцата, като купувач е сключен предварителен договор за продажбата на недвижим имот,
находящ се в гр. В. ,П.Е. *** представляващ ПИ с идентификатор № 10135.1501.487 ,ведно с
построената жилищна сграда и гараж. На 19.07.2019г. е продължен срокът на договора с
анекс до 02.09.2019г. На датата на изтичане на срока на предварителния договор-
02.09.2019г., същият е прекратен и е съставен протокол от 02.0-9.2019г. от нотариус Д.В..
На 02.10.2019г. е сключен между същите страни нов предварителен договор , със същия
предмет, прекратен на 22.10.2019г. с изтичане на уговорения срок, съставен е протокол от
нотариус Д.В. и им е връчена нотариална покана за връщане на даденото капаро.
Сочат, че на 03.05.2019г. е бил извършен от купувачката оглед на имота. Съобщено
й е било от присъстващата М.Щ. ,че за постройката в дъното на двора нямат документ за
собственост, но е в режим на търпимост. Купувачката не възразила, а заявила, че би
ползвала сградата за шивашко ателие. След огледа, представителят от от „Явлена“ им
съобщил, че купувачката иска да закупи имота, ако намалят цената. Намалили я на 73000
евро и на 30.05.2019г. страните подписали предварителен договор за покупката на дворното
място в гр. В., ул. „Патриарх Евтимий“ № 72А, ведно с построената в него жилищна сграда
и гараж за сумата от 73000 евро, като същия ден купувачката заплатила задатък в размер на
143318.00лв., представляващ левовата равностойност на 7300 евро. Остатъкът бил дължим в
деня на сключване на окончателния договор, най-късно на 20.07.2019г. От получената сума,
продавачите платили на комисионна на „Явлена“ в размер на 5866.00лв. или левовата
равностойност на 3000 евро. На 19.07.2019г. страните се явили при нотариус Д.В., където
бил изготвен анекс № 1, съгласно който срокът за сключване на окончателния договор е
продължен до 02.09.2019г.
На 02.09.20(9г. предварителният договор е бил прекратен и изготвен протокол,
според който окончателен договор не е сключен, понеже на купувачката ЕК. ВЛ. УЗ., банков
кредит не й е бил отпуснат и тя не е осигурила сумата, с което да закупи имота.
В края на м.септември 2019г. ЕК. ВЛ. УЗ. се свързала с тях, с искане да бъде
сключен нов предварителен договор, понеже е уговорила с банка отпускането на кредит. На
4
02.10.2019г. бил подписан втори предварителен договор между същите страни и същия
предмет. Страните се уговорили да се ползват от платеното по предходния договор капаро, а
остатъкът да бъде внесен в деня на сключване на окончателния договор, със срок най-късно
до 22.10.2019г.
На 22.10.2019г., когато се явили страните в нотариалната кантора, станало ясно, че
окончателен договор не може да се сключи, поради неосигуряване на средствата от страна
на ищцата, за което е изготвен протокол от нотариуса. В протокола са вписани и
изявленията на страните за причините за несключване на договора-на продавачите, че до
подписване на окончателния договор не се е стигнало по вина на ищцата, която не е
осигурила сумата за уговорената цена, а на купувачката, че имотът има много недостатъци,
които намаляват неговата цена и правят същия невъзможен за ползване. Освен това е
установено наличието на незаконно построена в имота сграда, което прави невъзможно
изпълнение на поетите от продавачите задължения по раздел Трети от предварителния
договор.
След подписване на протокола им е била връчена нотариална покана от
купувачката, с която ги кани да й върнат дадения задатък.
На 21.11.2019г. те прекратили отношенията си с „Явлена“, а на 28.02.2020г.
продали имота на трети лица за сумата от 73000 евро.
Смятат, че по делото следва да се изследва чия е вината за неизпълнение на
предварителния договор, което е от значение за това следва ли да бъде върнат или задържан
заплатения задатък. Те са изпълнили точно задълженията си по раздел Трети, а купувачката
не е осигурила заплащането на договорената сума. Молят се да не бъде прието, че в полза на
ищцата е възникнало субективното право да иска връщане на задатъка по предварителния
договор.
Молят за отхвърляне на предявените срещу тях искове, ведно с присъждане на
сторените разноски.
Съдът като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Между страните не се спори, а и от представените писмени доказателства се
установява, че на 30.05.2019г. страните са сключили предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, представляващ дворно място, находящо се в гр. В., ул. „П.Е.
*** цялото с площ от 246.40кв.м., както и жилищната сграда с идентификатор
10135.1501.487.2. с площ по техническа експертиза от 71кв.м., а по скица 58кв.м. и гараж с
идентификатор 10135.1501.487.3 със застроена площ от 42кв.м. по техническа експертиза и
38кв.м. по скица, като купувачката ЕК. ВЛ. УЗ. се е задължила да заплати сумата от 73000
евро, като в деня на сключването на предварителния договор се е съгласила да заплати
капаро по смисъла на чл. 93 от ЗЗД в размер на 7300 евро, подробно уточнено за всеки един
от продавачите кому каква сума се дължи. За остатъка от 65700 евро е уговорено, че част от
сумата ще бъде платена с банков кредит, след нотариално прехвърляне на собствеността,
5
вписване на законна/договорна/ ипотека в полза на банката-кредитор, застраховане на
имота, и представяне на удостоверение за тежести, от което е видно, че ипотеката е
единствена по ред на вписванията, и че по отношение на имота няма никакви други тежести
в полза на трети лица и отново е посочено за всеки един от продавачите каква сума се
следва. Уговорено е сключване на окончателния договор да стане в срок до 20.07.2019г.
Последвало е сключването на анекс № 1//30.05.2019г., по силата на който страните са
предоговорили срока на действие на договора до 02.09.2019г.
Няма спор също така, че капарото е Било платено в уговорения срок, в левовата
равностойност на 7300 евро или сумата в общ размер на 14318.00лв., като в полза на всеки
от продавачите е внесена точно уговорената в предварителния договор сума-на М. и Г.Щ.и-
8138.00лв., а на всеки един от Д. СТ. ИВ., ЮЛ. Х. ИВ. и М. СТ. ИВ.-по 2060.00лв.
Видно от протокол от 02.09.2019г., нотариус Даниела В. е констатирала, че до
окончателно подписване на нотариален акт за покупко-продажба не се стига, понеже ЕК.
ВЛ. УЗ. заявява, че не й е одобрен банков ипотечен кредит, с обезпечение недвижимия
имот, предмет на предварителния договор и не е осигурена сумата, с която да бъде закупен.
Цялата документация, касаеща продавания имот е предадена на продавачите.
На 02.10.2019г. е сключен втори предварителен договор между същите страни, за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ дворно място, находящо се в гр. В.,
ул. „П.Е. *** цялото с площ от 246.40кв.м., гараж с площ 42кв.м. и жилищната сграда с
площ 71кв.м., както и всички приращения в имота към момента. Купувачката ЕК. ВЛ. УЗ. се
е задължила да заплати на продавачите крайна цена в размер на 73000 евро, като до момента
на подписване на предварителния договор, купувачката е заплатила на продавачите капаро
и те са получили от нея по банков път сумата от 7300 евро, подробно уточнено за всеки
един от продавачите каква сума е получил. За остатъка от 64564 евро е уговорено, че ще
бъде платен с банков кредит, след нотариално прехвърляне на собствеността, вписване на
законна/договорна/ ипотека в полза на банката-кредитор, застраховане на имота, и
представяне на удостоверение за тежести, от което е видно, че ипотеката е единствена по
ред на вписванията, и че по отношение на имота няма никакви други тежести в полза на
трети лица. Сумата от 1136 евро е следвало да бъде преведена на продавачите в деня на
изповядване на сделката по нотариален ред. Отново е посочено за всеки един от продавачите
каква сума се следва от общата 65700 евро. Уговорено е сключване на окончателния договор
да стане най-късно до 22.10.2019г. Продавачите са поели задължението да се снабдят и
представят в оригинал всички документи, изискуеми от закона за нотариалното оформяне на
сделката, а именно: нотариални актове за собственост, данъчна оценка, кадастрална
скица/схема/ на имота, удостоверение за липса на тежести, удостоверение за семейно
положение, удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК, удостоверение за наследници и други,
изискуеми от банката-кредитор. Съгласно чл. 7, продавачите са декларирали, че са
собственици на имота и др.обстоятелства. В чл. 8 е посочено, че ако е налице някое от
декларираните обстоятелства е невярно, купувачът има право да развали плредварителния
договор с едностранно писмено уведомление и да иска връщане на платеното капаро и
6
неустойка в същия размер. Продавачите са се задължили да не извършват действия,
посочени в чл. 7. Продавачите се задължават да продадат имота в състоянието, описано в чл.
1 от настоящия договор и ще предадат владението му при окончателното изплащане на
превеждане на уговорената сума. При неизпълнение на задължението за продажба на имота
при условията на настоящия договор, продавачите връщат на купувачите капарото, ведно с
всички виновно причинени вреди и пропуснати ползи ,пряка и непосредствена последица
от неизпълнението на договора. Купувачът се задължава, от своя страна да заплати
уговорената продажна цена в размери и срокове, уговорени по договора. При неизпълнение
на договора от страна на купувача, капарото остава за продавачите и купувачът се
задължава да им възстанови всички виновно причинени вреди и пропуснати ползи, които са
пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора.
Съгласно протокол от 22.10.2019г. нотариусът изготвил го е констатирал, че до
подписване на окончателната сделка не се е стигнало, т.к. купувачът ЕК. ВЛ. УЗ. не е
осигурила уговорената сума, с която да бъде закупен недвижимия имот. Продавачите сочат
вината на купувача за това. Купувачката от своя страна заявява, че до окончателно
подписване на НА за покупка-продажба не се е стигнало , тъй като имотът има много
недостатъци, които намаляват неговата цена и правят същия невъзможен за ползване,
съгласно предвиденото в договора употребление за гараж и жилище-те са негодни за
обитаване. Установено е наличие на незаконно построена в имота сграда, което прави
невъзможно изпълнението на уговорените в Раздел Трети задължения от продавачите.
На 22.10.2019г. е връчена нотариална покана от купувачката на продавачите, с която
ги кани в 3-дневен срок от връчване на поканата да й върнат внесеното капаро от 7300 евро,
поради неизпълнение на поетите от тях задължения, тъй като имотът има много
недостатъци, които намаляват неговата цена и правят същия невъзможен за ползване,
съгласно предвиденото в договора употребление за гараж и жилище-те са негодни за
обитаване и наличието на незаконно построена в имота сграда, което прави невъзможно
изпълнението на уговорените в Раздел Трети от предварителния договор задължения, както
и сторените по предварителния договор разноски от 1000.00лв. Сочи, че счита сключения
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.10.2019г. за развален
/прекратен/ поради неизпълнение на горепосочените задължения.
Пред ВРС са изслушани показанията на водения от ищцата свидетел М.А.А., без
родство и дела със страните. Свидетелят знае, че Е.У. искала да купи имот в гр. В. ,ул. „П.Е.
*** като плати с банков кредит. Пробвала в 4-5 банки да изтегли кредит, но не искали да
обезпечат кредита с имота, защото бил скъп и за тотален ремонт. Не възразявали за
доходите й. Знае за това което свидетелства, защото я придружавал. Придружил я и при
огледа на имота, състоял се по думите му преди м.септември, на който присъствала
брокерка и собственичката М.. Заявява, че влезли в имота, в къщата, навсякъде.
Коментирали, че се интересуват дали банката ще отпусне кредит. Коментирали и
състоянието на имота, че е в окаяно състояние.
Следва да бъде прието, че не се спори и за това, че сумата от 7300 евро по сключения
7
между страните предварителен договор не е върната от продавачите на купувачката.
Предвид установеното от фактическа страна и поведението на страните в хода на
делото, съдът прави следните правни изводи:
Според наведените от ищцата, понастоящем въззиваема твърдения, настоящият
състав приема, че исковата претенция намира правното си основание в разпоредбата на чл.
93, ал. 2 от ЗЗД, искайки връщане на платеното от нея капаро в общ размер на 7300 евро по
прекратените предварителни договори.
За успешното провеждане на иска по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, е необходимо да се установи
наличието на следните предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение е
обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от страната, която е дала задатъка; отказ
/разваляне/ на договора от другата страна – тази, която е получила задатъка, като последната
трябва да е изправна - да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да
престира.
Не се спори между страните и се установява от представените по
първоинстанционното дело писмени доказателства, че на 30.05.2019г. страните са
подписали предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изменен от тях с
анекс № 1/30.05.2019г. относно срока за сключване на окончателния такъв, първоначално
уговорен до 20.07.2019г., като с анекса е предоговорен срока до 02.09.2019г. Не се спори и
относно обстоятелството, че купувачката ЕК. ВЛ. УЗ. още на 30.05.2019г., т.е. в уговорения
срок е платила на продавачите сумата от общо 7300 евро и то точно според уговорките на
кого от тях колко следва да плати в левовата равностойност, плащане прието от продавачите
без възражения. Тази сума, според уговорките в предварителния договор представлява
капаро /задатък/ при уговорената продажна цена, цялата в размер на 73000 евро, като
остатъкът до пълния размер се явява дължим при сключване на окончателния договор с
нотариален акт, в срок-до 02.09.2019г., съобразявайки клаузата в подписания анекс № 1.
Няма спор и за това, че на 02.09.2019г., видно от подписания протокол пред нотариус Д.В. ,
до сключване на окончателен договор не се е стигнало, т.к. купувачката не е била осигурила
покупната цена, понеже банките не са й отпуснали кредит. Не се спори и се установява от
представените по първоинстанционното дело писмени доказателства, че още към м.май
2019г. продавачите са представили документите посочени в раздел Трети, чл. 6 от
предварителния договор: нотариалните си актове за собственост, данъчна оценка, скица
/схема/ по КК и КР на гр. В., удостоверение за липса на тежести върху имота, удостоверение
за семейно положение, удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК, удостоверение за
наследници. Предварителният договор от 30.05.2019г. е бил прекратен с изтичане на срока
за сключване на покупко-продажбата 02.09.2019г. Затова се е наложило при постигнато от
купувачката и продавачите съгласие, да се сключи втори предварителен договор-от
02.10.2019г., по който е прието платените като капаро суми на 30.05.2019г. да обезпечават
и сключването на окончателен договор по втория предварителен договор. Видно, част от
изискуемите се за сделката документи са били актуализирани, като са издадени такива през
м. 10.2019г.-удостоверения за тежести, удостоверния за данъчна оценка, удостоверения по
8
чл. 87, ал. 6 от ДОПК, удостоверение за наследници, с което продавачите са изправна
страна, изпълнила своевременно задълженията си и този път.
Невъзможно е да бъдат направени такива изводи и за купувачката. Тя отново не е
осигурила покупната цена. Неоснователни са възраженията й, че имотът е страдал от
недостатъци, правещи го негоден да обезпечи нужния й размер на кредита. Не твърди
скрити недостатъци на вещта, нито се позовава на неопитност. Тя е посетила имота, провела
е оглед, запознала се е със състоянието на имота, но и с изискванията на банките и
направените от част от тях оценки. Не може да се оплаква, че имотът е в лошо състояние,
след като го е огледала в присъствието на свидетеля М.А.А., разпитан пред ВРС, влизала е в
двора и в помещенията, съгласявайки се с покупната цена, с подписването на предварителен
договор. Дори и да е споменала ,че част от цената ще бъде платена с банков кредит,
неотпускането на такъв не я оневинява за последвалото неизпълнение. Тя не е сключила
предварителния договор, под условие, че ще се пристъпи към сключването на окончателен
договор, в случай, че й бъде отпуснат банков кредит. Ако все пак едната престация е станала
невъзможна, поради причини, за които отговаря длъжницата /няма да й бъде отпуснат
банков кредит, на какъвто се е надявала, защото купувания от нея имот не обезпечава
достатъчно добре искания кредит//, то другата страна, естествено не може да иска
изпълнение, но не означава ,че е налице обективна невъзможност, както е приел
първоинстанционният съд. В такъв случай страната може да задържи дадения й задатък.
Неоснователни са възраженията й, че в имота има незаконно построена сграда и
това прави продавачите неизправна страна. Най-напред следва да бъде посочено, че
предмет на двата предварителни договора е единствено дворното място, жилищната сграда с
идентификатор 10135.1501.487.2 по КК и КР на гр. В. и гаража, построени в него. Ако има и
друга сграда в дъното на поземления имот, тя не е възможно да е останала скрита за
купувачката, извършила оглед. Станала й е известна и вероятно това е причината да бъдат
включени във втория предварителен договор като предмет на договора освен земята от
246.40кв.м., гараж от 42кв.м., жилищната сграда от 71кв.м., както и всички приращения в
имота към момента. В предмета на предварителния договор обаче не фигурира друга сграда,
за която продавачите да са се задължили да представят документи за собственост и да не са
изпълнили.
С отправената до продавачите нотариална покана рег. № 14967/22.10.2019г.
купувачката ги е уведомила, че считат договора за развален /прекратен/ поради
неизпълнение от страна на продавачите. Както беше посочено вече, продавачите са
изправната страна, а купувачката-неизправна. Нямат основание да развалят договора. В този
случай освен това не са изпълнили разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, като дадат срок за
изпълнение. Вярно, че според разпоредбата на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД може да бъде развален
договор и без да се даде срок, но в определени хипотези. Нито една от тях не е налице в
случая, дори и тази, когато изпълнението е станало невъзможно, понеже е по причина, за
която отговаря самата купувачка. Видно, продавачите са се отказали от предварителния
договор, след като в дадения им от купувачката 3-дневе срок не са върнали задатъка, а след
9
време, на 28.02.2020г. и са продали на трети лица недвижимия си имот.
Исковите претенции са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Първоинстанционното решение следва да бъде отменено относно исковете за връщане на
дадения задатък, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска с съда,
до окончателното изплащане на задължението. Доколкото с влязло в сила определение
ищцата е оттеглила исковите си претенции за присъждане на лихва за забава, а съдът се е
произнесъл в тези части, уважавайки ги, както са претендирани, в тези части
първоинстанционното решение следва да бъде обезсилено и производствата по
първоинстанционното и въззивните дела-прекратено. Следва да бъде отменено
първоинстанционното решение и в частта за разноските, на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК. .
Двете страни са поискали да им бъдат присъдени разноски. За първата инстанция
ищцата Е.У. следва да бъде осъдена да заплати на ответницете разноски в размер на
970.00лв., представляваща заплатено адвокатско възнаграждение, на осн. чл. 78, ал. 3 от
ГПК.
За въззивната инстанция въззиваемата Е.У. следва да бъде осъдена да заплати на
въззивниците разноски в размер на 866.36лв., от която заплатена държавна такса от
386.36лв. и заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 480.00лв., на осн. чл. 78, ал. 3
от ГПК.
Водим от горното , съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 261511/05.05.2021г. по гр.д. № 19158/2019г. на 31-ви състав
на ВРС, в частта в която М. М. Щ. ЕГН ********** и Г. М. Щ., ЕГН ********** и двамата
от гр.В., ул.“Ш.“ *** са осъдени да върнат солидарно на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН**********
съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ ***, чрез адв. Х.Д., сумата в размер на 8138лв., представляваща
платен капаро /задатък/ по прекратен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, заедно със законната лихва върху главницата от датата на сезиране на съда-
21.11.2019г. до окончателното изплащане на сумата, на осн. чл.55, ал.1, пред.3 от ЗЗД; в
частта в която Д. СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., бул.“Вл.В.“ №140, ет.5, ап.8 е осъден
да върне на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ *** сумата в размер на
2060лв., представляваща платено капаро /задатък/ по прекратени предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, заедно със законната лихва върху главницата от
датата на сезиране на съда-21.11.2019г. до окончателното изплащане на сумата, на осн.
чл.55, ал.1, пред.3 от ЗЗД; в частта в която ЮЛ. Х. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Е.
*** е осъдена да върне на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ *** сумата в
размер на 2060лв., представляваща платено капаро /задатък/ по прекратени предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, заедно със законната лихва върху
главницата от датата на сезиране на съда-21.11.2019г. до окончателното изплащане на
сумата, на осн. чл.55, ал.1, пред.3 от ЗЗД; в частта, в която М. СТ. ИВ., ЕГН ********** от
10
гр.В., ул.“П.Е. *** е осъдена да върне на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В.,
ул.“Ш.“ *** сумата в размер на 2060лв., представляваща платено капаро /задатък/ по
прекратени предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, заедно със
законната лихва върху главницата от датата на сезиране на съда-21.11.2019г. до
окончателното изплащане на сумата, на осн. чл.55, ал.1, пред.3 от ЗЗД и в частта, в която
М. М. Щ., ЕГН ********** и Г. М. Щ., ЕГН ********** и двамата от гр.В., ул.“Ш.“ ***, Д.
СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., бул.“Вл.В.“ №140, ет.5, ап.8, ЮЛ. Х. ИВ., ЕГН
********** от гр.В., ул.“П.Е. *** и М. СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Е. *** са
осъдени да заплатят на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ *** сумата от
общо 1 602.72лв. разноски по делото разпределени между тях пропорционално на сумите
които дължат, на осн. чл.78 от ГПК и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ иска на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ ***, чрез
адв. Х.Д., да бъдат осъдени солидарно М. М. Щ. ЕГН ********** и Г. М. Щ., ЕГН
********** и двамата от гр.В., ул.“Ш.“ *** да й върнат сумата в размер на 8138лв.,
представляваща платено капаро по сключените между тях предварителни договори от
30.05.2019г. и 02.10.2019г. за покупко-продажба на недвижим имот, заедно със законната
лихва върху главницата от датата на сезиране на съда-21.11.2019г. до окончателното
изплащане на задължението, на осн. чл. 93, ал. 2 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ иска на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ ***, чрез
адв. Х.Д., да бъде осъден Д. СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., бул.“Вл.В.“ №140, ет.5, ап.8
да й върне сумата в размер на 2060лв., представляваща платено капаро по сключените
между тях предварителни договори от 30.05.2019г. и 02.10.2019г. за покупко-продажба на
недвижим имот, заедно със законната лихва върху главницата от датата на сезиране на съда-
21.11.2019г. до окончателното изплащане на задължението, на осн. чл. 93, ал. 2 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ иска на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ ***, чрез
адв. Х.Д., да бъде осъдена ЮЛ. Х. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Е. *** да й върне
сумата в размер на 2060лв., представляваща платено капаро по сключените между тях
предварителни договори от 30.05.2019г. и 02.10.2019г. за покупко-продажба на недвижим
имот, заедно със законната лихва върху главницата от датата на сезиране на съда-
21.11.2019г. до окончателното изплащане на задължението, на осн. чл. 93, ал. 2 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ иска на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ ***, чрез
адв. Х.Д., да бъде осъдена М. СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Е. *** да й върне
сумата в размер на 2060лв., представляваща платено капаро по сключените между тях
предварителни договори от 30.05.2019г. и 02.10.2019г. за покупко-продажба на недвижим
имот, заедно със законната лихва върху главницата от датата на сезиране на съда-
21.11.2019г. до окончателното изплащане на задължението, на осн. чл. 93, ал. 2 от ЗЗД.
ОБЕЗСИЛВА решение № 261511/05.05.2021г. по гр.д. № 19158/2019г. на 31-ви
състав на ВРС, в частта в която М. М. Щ. ЕГН ********** и Г. М. Щ., ЕГН ********** и
двамата от гр.В., ул.“Ш.“ *** са осъдени да заплатят солидарно на ЕК. ВЛ. УЗ.
11
ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ ***, чрез адв. Х.Д., лихва за забава в размер на
61,04лв. върху главницата от 8138лв., представляваща платено капаро по сключените между
тях предварителни договори от 30.05.2019г. и 02.10.2019г. за покупко-продажба на
недвижим имот за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г., на осн. чл. 86 от ЗЗД, в частта в
която Д. СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., бул.“Вл.В.“ №140, ет.5, ап.8 е осъден да заплати
на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ ***, чрез адв. Х.Д., лихва за забава в
размер на 15,45лв. върху главницата от 2060лв. , представляваща платено капаро по
сключените между тях предварителни договори от 30.05.2019г. и 02.10.2019г. за покупко-
продажба на недвижим имот, за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г., на осн. чл. 86 от
ЗЗД, в частта в която ЮЛ. Х. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Е. *** е осъдена да
заплати на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ ***, чрез адв. Х.Д., лихва за
забава в размер на 15,45лв. върху главницата от 2060лв. , представляваща платено капаро по
сключените между тях предварителни договори от 30.05.2019г. и 02.10.2019г. за покупко-
продажба на недвижим имот, за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г., на осн. чл. 86 от
ЗЗД и, в частта в която М. СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Е. *** е осъдена да
заплати на ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ ***, чрез адв. Х.Д., лихва за
забава в размер на 15,45лв. върху главницата от 2060лв. , представляваща платено капаро по
сключените между тях предварителни договори от 30.05.2019г. и 02.10.2019г. за покупко-
продажба на недвижим имот, за периода от 26.10.2019г. до 21.11.2019г., на осн. чл. 86 от
ЗЗД и ПРЕКРАТЯВА производствата в тези части по гр.д. № 19158/2019г. на 31-ви състав
на ВРС и в.гр.д. № 1984/2021г. на ВОС-ГО.
ОСЪЖДА ЕК. ВЛ. УЗ. ЕГН********** съд.адрес гр.В., ул.“Ш.“ ***, чрез адв. Х.Д.
да заплати на М. М. Щ., ЕГН ********** и Г. М. Щ., ЕГН ********** и двамата от гр.В.,
ул.“Ш.“ ***, Д. СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., бул.“Вл.В.“ №140, ет.5, ап.8, ЮЛ. Х. ИВ.,
ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Е. *** и М. СТ. ИВ., ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Е. ***
разноски за първата инстанция в размер на 970.00лв., а за въззивната- 866.36лв., на осн. чл.
78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчване на
препис на страните при условията на чл. 280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12