№ 1411
гр. Перник, 22.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, XI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и осми ноември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Кристина Н. Костадинова
при участието на секретаря Кристина Ант. Иванова
като разгледа докладваното от Кристина Н. Костадинова Гражданско дело №
20221720100252 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 124 от ГПК.
Образувано е по искова молба на А. В. Д., с ЕГН: **********,
доуточнена с молба с вх. № 3161/18.02.2022 г. и молба с вх. №
22977/16.11.2022 г., подадена чрез адв. С. Д., против В. Х. А., с ЕГН:
********** и Ц. С. А., с ЕГН: **********, с която се иска ответниците да
бъдат осъдени при условията на солидарност да заплатят /върнат/ на ищеца
сумата от общо 8500 лева /главница/, представляваща задатък, даден от
ищцата на ответниците по силата на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 31.08.2021 г., прекратен с анекс от 16.09.2021
г. и допълнителна сума, дължима от ответниците като обезщетение за
неизпълнение на задълженията им по договора съгласно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД
т.е. съизмерима с двойния размер на задатъка по договора, ведно със
законната лихва върху главницата, считано от датата на исковата молба –
24.01.2022 г. до окончателното изплащане на сумата. Претендират се и
направените по делото разноски.
В исковата молба се твърди, че на 31.08.2021 г. между ищеца А. В. Д.
като купувач и ответниците В. Х. А. и Ц. С. А. като продавачи бил сключен
предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот – жилище,
апартамент № 7, с адрес: гр. Перник, ул. ****** ******, бл 19, вх. Б, ет. 3 –
срещу продажна цена в размер на общо 77 255 лева. Съгласно уговореното в
предварителния договор и при сключването му ищцата заплатила задатък на
ответниците в размер на сумата от 7725 лева / 10% от продажната цена/.
Страните постигнали съгласие да сключат предварителния договор на
15.09.2021 г., но не по-късно от 16.09.2021 г.
1
Твърди се на следващо място, че на 15.09.2021 г. страните действително
се явили пред нотариус И.И. за сключване на окончателния договор. Тогава
обаче пред нотариуса било констатирано неизпълнение на задължения на
продавачите по предварителния договор, което водело до невъзможност да се
сключи сделката. Констатациите пред нотариуса били обективирани в
констативен протокол.
На следващия ден – 16.09.2021 г. страните се явили отново при
нотариус И.И. и сключили анекс към предварителния договор, по силата на
който анекс последният бил развален. Съгласно анекса обаче купувачите се
задължили да върнат на ищцата задатъка от 7725 лева, но заедно с това да й
заплатят и сумата от 1275 лева – допълнително обезщетение за неизпълнение
на задълженията им по предварителния договор, като това обезщетение било
по реда на чл. 93, ал. 2 от ЗЗД. При подписване на анекса ответниците
платили 500 лева, поради което останало да дължат на ищцата сумата от
общо 8500 лева. Доколкото посочената сума така и не й била заплатена
ищцата счита, че има интерес от настоящия иск и иска същият да бъде
уважен. Допълва, че с оглед характера на уговорките по сделката сумата от
8500 лева ответниците следвало да й дължат при условията на солидарност.
Към исковата молба са представени: предварителен договор за покупко
продажба на недвижим имот от 31.08.2021 г., констативен протокол от
15.09.2021 г., анекс към предварителен договор от 16.09.2021 г. и
обезпечителна заповед.
В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК от страна на ответника по
делото Ц. С. А., чрез адв. Н. С., е постъпил писмен отговор, с който
предявеният иск се оспорва като неоснователен.
В тази връзка ответницата твърди, че действително между страните бил
сключен предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот. В
изпълнение на същия страните се явили пред нотариус съгласно уговореното
на 15.09.2021 г. Окончателен договор обаче не бил сключен според
ответницата по причини изключително у ищцата. В тази връзка се твърди, че
именно последната отказала сключването на окончателния договор като не
дала никакви обективни обяснения за отказа си. Напротив изложила пред
нотариуса и същият обективирал в констативния протокол единствено свои
субективни съмнения без правна обосновка. Обръща се внимание, че ищцата
имала възможност още преди сключване на предварителния договор да се
запознае с документите по имота, а в периода между сделките да провери
същите. Последната обаче не предприела никакви действия, а своеволно се
отказала от договора. Поради това ответницата счита, че именно ищцата е
станала причина да се сключи окончателен договор, в която връзка
ответниците имали право да задържат задатъка, което й сторили.
На следващия ден 16.09.2021 г. обаче ответницата твърди, че тя и
другият ответник подписали анекс за прекратяване на предварителния
договор. Анексът бил подписан под натиск от страна на ищцата като
последната принудила ответниците да се задължат със сумата от 9000 лева.
Обръща се внимание, че последната дори била по-голяма от задатъка като
2
включвала и обезщетение за неустановени вреди. В тази връзка се излагат
подробни доводи, че анексът бил изцяло нищожен и ответниците не дължали
процесната сума. На последно място се възразява срещу солидарно осъждане
на ответниците за процесната сума, доколкото никъде в договора и анекса не
била уговорена солидарност, а липсвало и основание за възникване на такава
по силата на закона.
С тези аргументи се иска претенцията да бъде отхвърлена изцяло
евентуално частично.
Препис от исковата молба е връчен на ответника В. Х. А. по реда на чл.
47, ал. 5 от ГПК – чрез залепване на уведомление. В законоустановения срок
по чл. 131 от ГПК от страна на ответника по делото чрез назначения му
особен представител адв. А. А. е постъпил писмен отговор, с който исковата
претенция се оспорва като неоснователна.
В тази връзка на първо място се твърди, че от ищцата липсвали
доказателства за действително заплащане на задатъка в полза на ответниците.
На следващо място се излагат подробни доводи, че ответниците били
изправна страна по предварителния договор, а ищцата отказала неоправдано
да сключи окончателен такъв. Поради това ответниците имали право да
задържат задатъка.
Излагат се подробни доводи, че не ставало ясно и на какво основание
ищцата претендира сумата от още 1275 лева и за какви вреди се търсело
обезщетение от нейна страна. На последно място се възразява и срещу
солидарната отговорност на ответниците. С тези аргументи се поддържа, че
искът е изцяло евентуално частично неоснователен.
В хода на производството по делото е представена справка извлечение
от банкова сметка на ищцата.
В съдебно заседание, проведено на 28.11.2022 г., процесуалният
представител на ищцата изразява становище за уважаване на исковата
претенция. Поддържа, че ищцата има право да претендира задатъка в двоен
размер. Обръща внимание, че възраженията на ответниците са останали
недоказани.
Ответницата, редовно призована, не се явява в насроченото по делото
съдебно заседание и не ангажира доказателства. Не се явява и процесуалният
й представител – адв. Н. С. /призовката, връчена му лично/.
Ответникът В. Х. А. редовно уведомен, се представлява от назначения
му особен представител – адв. Ал. А.. Последната излага доводи, че било
недоказано изплащането на задатъка от страна на ищцата. Липсвало
основание и същият да й се дължи в двоен размер. Излагат се доводи и срещу
твърдяната от ищцата солидарна отговорност на ответниците. С тези
аргументи иска отхвърляне на иска.
Пернишкият районен съд, след като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид доводите и възраженията на страните,
приема за установено от фактическа страна следното:
По делото не се спори, а и от представените писмени доказателства –
3
копие от предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от
31.08.2021 г. се установява, че на 31.08.2021 г. ответниците в качеството си на
продавачи са се съгласили да прехвърлят собствеността върху недвижим
имот – жилище, апартамент № 7, с адрес: гр. Перник, ул. ****** ******, бл
19, вх. Б, ет. 3 на ищцата в качеството й на купувач. Уговорена е продажна
цена на имота в размер на 77 255 лева, като ищцата купувач е приела да даде
на ответниците сумата от 7725 лева – задатък /капаро/ с оглед сключване на
договора – като сумата ищцата следвало да преведе по банков път – с титуляр
на сметката ответницата Ц. А.. Страните са уговорили, че окончателен
договор следва да бъде сключен на 16.09.2021 г. като същите се явят за целта
пред нотариус И.И., с район на действие – РС Перник. При сключване на
окончателния договор купувачът следвало да заплати и остатъка от
продажната цена в размер на 69 530 лева. В предварителния договор е
уговорена и втора дата за сключване на окончателен такъв на 17.09.2021 г.,
като ако и тогава страните не сключат окончателен договор биха били налице
основания за разваляне на предварителния договор.
Видно от представена по делото справка извлечение от банкова сметка
на 31.08.2021 г. ищцата А. Д. е превела на ответницата Ц. А. сумата от 7725
лева. Като основание на превода е посочено – предварителен договор за
покупко продажба на недвижим имот.
По делото липсва спор, че страните така и не са сключили окончателен
договор. В тази връзка, видно от констативен протокол страните са се явили
на 15.09.2021 г. пред нотариус И.И. като ответниците са изпратили свой
пълномощник. От своя страна ищцата е направила изявление, че не са й
представени своевременно документи по чл. 4 от предварителния договор,
като не й предоставена вкл. декларация по чл. 87, ал. 6 от ДОПК. Ищцата е
изразила опасения и по отношение на автентичност на документ от значение
за правото на собственост на ответниците.
По съдържанието на констативния протокол ищцата и пълномощникът
на ответниците не са възразили и са подписали същия.
От представен по делото анекс към предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот се установява, че на 16.09.2021 г. страните
отново са се явили пред нотариус И.И. – като както продавачите, така и
купувачите са се явили лично.
Съгласно анекса предварителният договор се прекратява – страните се
отказват от него и възникналите правоотношения по същия са погасени.
Продавачите се задължават да върнат на купувача общата сума от 9000 лева,
дадени като капаро в срок до 17.12.2021 г. В деня на подписване на анекса
ответниците продавачи са върнали на ищцата купувач сумата от 500 лева.
Анексът към предварителния договор е с нотариално удостоверени подписи
на страните.
Така установената фактическа обстановка налага следните изводи
от правна страна:
По допустимостта:
Настоящата искова претенция съдът намира за допустима.
4
По основателността:
Предявеният иск е осъдителен като в доказателствена тежест на ищеца е
да докаже сключване на предварителния договор, предаването на задатъка на
ответниците, несключване на предварителния договор по причина, за която
ответниците отговарят, както и собствената си изправност по същия.
В доказателствена тежест на ответниците е да докажат, че са
възстановили задатъка по сделката на ищцата респ., че имат основание да
задържат същия. В тази връзка ответниците следва установят несключване на
предварителния договор по причини, за която ищцата отговаря, както и
собствената си изправност по същия.
Съгласно чл. 93, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД задатъкът служи за доказателство,
че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. От своя страна
ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата
страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата
страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Относима в случая е и разпоредбата на чл. 121 от ЗЗД, която гласи, че
освен в определените от закона случаи солидарност между двама или повече
длъжници възниква само когато е уговорена.
В настоящия случай от представените по делото доказателства
/предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот/ се
установява, че предварителният договор е сключен в изискуемата от закона
писмена форма – съгласно чл. 19 от ЗЗД, доколкото касае недвижим имот.
Договорът е развален надлежно – отново с писмен акт /анекс към
предварителен договор/ при това с нотариално удостоверени подписи.
По делото категорично се установи и че несключването на
окончателния договор се дължи на причина, за която ответниците отговарят.
Това е така, доколкото в констативния протокол ответниците чрез своя
пълномощник изрично са се съгласили с тази констатация. Освен това
възраженията на ответницата Ц. А. в обратния смисъл останаха недоказани
независимо от изричните указания на съда в доклада по делото относно това
обстоятелство. Поради това и липсва основание за ответниците да задържат
задатъка.
Предвид представеното по делото платежно нареждане съдът приема за
категорично доказано и че ищцата е превела на ответниците сумата от 7725
лева – по банкова сметка на Ц. А.. Не се спори между страните, че на датата
на подписване на анекса – 16.09.2021 г. ответниците са върнали на ищцата
сумата от 500 лева.
Предвид несключване на окончателния договор ответниците като
продавачи действително дължат на ищцата връщане на даденото от нея
капаро. Именно такова задължение са поели същите с анекса – да върнат
сумата, получена като капаро. Ищцата обаче доказа заплащане едва на сумата
от 7725 лева – дадена като капаро. В тази връзка и съдът намира за
неоснователни твърденията на ищцата, че същата претендирала сумата за
задатъка в двоен размер, но само частично. Това е така, доколкото от една
5
страна в анекса липсва подобна уговорка – страните са се съгласили да върнат
единствено сума, дадена като капаро, а не същото в двоен размер. В подкрепа
на тази констатация е и липсата на изрична уговорка, че ищцата счита сумата
от 9000 лева за задатъка в двоен размер или че се отказва да претендира
същия до двойния му размер, доколкото го е получила частично. Не е налице
и чл. 8 от предварителния договор – доколкото посочената разпоредба от една
страна касае отказ от сключване на окончателния договор от продавачите /а
не неизпълнение на задължения на същите/, а от друга страна се явява и
дерогирана от уговорката в анекса.
Освен това по делото не се доказа и ищцата да е претърпяла някакви
вреди от несключване на окончателния договор, които да подлежат на
обезщетяване. Поради това и „задължаването“ на ответниците да платят сума
над задатъка представлява предпоставка за неоснователно обогатяване от
страна на ищцата.
Предвид това и доколкото ищцата доказва предаване на задатък в
размер на 7725 лева, то искът се явява основателен до сумата от 7225 лева – с
оглед извършеното частично плащане от 500 лева. За разликата до пълния
размер от 8500 лева или за сумата от 1275 лева искът следва да бъде
отхвърлен.
Само за пълнота следва да се отбележи, че възраженията на
ответниците отново останаха недоказани, доколкото същите не ангажират
доказателства, че са били заплашвани от ищцата да подпишат анекса.
Основателно е обаче възражението, че сумата от 7225 лева не се дължи
при условията на солидарност. От цитираната по-горе разпоредба на чл. 121
от ЗЗД следва категоричен извод, споделен и от съдебната практика, че в
гражданските правоотношения солидарна отговорност за задължения е
налице само когато е изрично уговорена. Подобна изрична уговорка –
ответниците да отговарят солидарно за сумата от 7225 лева не е налице нито
в предварителния договор, нито в анекса.
Поради това и претенцията за солидарно осъждане на ответниците
следва бъде оставена без уважение.
Предвид гореизложеното и ответниците следва да бъдат осъдени да
заплатят при условията на разделност на ищцата сумата от 7225 лева – при
равни дялове от ½ част, доколкото липсват данни за друга уговорка или за
участието на ответниците в съсобствеността върху имота, предмет на
сделката.
По исканията за разноски на страните:
Искане за разноски е направила ищцата и ответницата Ц. А.. Предвид
изхода на делото такива разноски се дължат и на двете страни.
Ответницата Ц. А. обаче не представя доказателства да е извършила
разноски. Поради това и съобразно т. 1 от Тълкувателно решение №
6/06.11.2013 г. по тълк. дело № 6/2012 г. на ОСГТК такива не й се дължат.
Ответникът В. А. Х. се представлява от особен представител, чието
възнаграждение е уредено в чл. 47, ал. 6 от ГПК.
6
Ищецът претендира разноски в размер на общо 2480 лева, от които 340
лева държавна такса за исковото производство, 800 лева – адвокатски хонорар
за исковото производство, 540 лева – адвокатски хонорар за обезпечителното
производство по ч.гр.д. № 6398/2021 г. на Пернишкия РС, 40 лева – държавна
такса в обезпечителното производство и 760 лева – депозит за особен
представител в исковото производство. За извършване на посочените разходи
са представени договори за правна защита и съдействие и платежни
нареждания, видно от които разноските са действително извършени. Поради
това и с оглед изхода на делото на ищцата следва да бъде присъдена сумата от
2108 лева.
Възражение за прекомерност на разноските за адвокат не е направено от
ответниците, но предвид разпоредбата на чл. 7, ал. 2, т. 3 от Наредба № 1 от
09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения,
предвид цената на иска, претендираният хонорар не е прекомерен.
Водим от горното, Пернишкият районен съд:
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. Х. А., с ЕГН: ********** и адрес: гр. Перник, ул. ****
******* бл. 39, вх. Г, ет. 05, ап. 85 и Ц. С. А., с ЕГН: ********** и адрес: гр.
*****, ж.к. *****, бл. 711, вх. Б, ет. 2, ап. 12 ДА ЗАПЛАТЯТ на А. В. Д., с
ЕГН: **********, с адрес: гр. П., ул. **** ******* № 35 ПРИ УСЛОВИЯТА
НА РАЗДЕЛНОСТ – ВСЕКИ ПО ½ РАВНА ЧАСТ от сумата от 7225 лева,
/главница/, представляваща задатък, даден от ищцата А. В. Д. на ответниците
В. Х. А. и Ц. С. А. по силата на предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот /жилище, апартамент № 7, с адрес: гр. Перник, ул. ******
******, бл 19, вх. Б, ет. 3/ от 31.08.2021 г., прекратен с анекс от 16.09.2021 г.,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на исковата
молба – 24.01.2022 г. до окончателното изплащане на сумата, КАТО
ОТХВЪРЛЯ иска за сумата от 1275 лева, представляваща разликата над
уважения размер на претенцията от 7225 лева до пълния първоначално
претендиран размер от 8500 лева, както и искането за осъждане на
ответниците В. Х. А. и Ц. С. А. при условията на солидарност – поради
неоснователност на претенциите в отхвърлената част.
ОСЪЖДА В. Х. А., с ЕГН: ********** и адрес: гр. Перник, ул. ****
******* бл. 39, вх. Г, ет. 05, ап. 85 и Ц. С. А., с ЕГН: ********** и адрес: гр.
*****, ж.к. *****, бл. 711, вх. Б, ет. 2, ап. 12 ДА ЗАПЛАТЯТ на основание
чл. 78, ал. 1 от ГПК на А. В. Д., с ЕГН: **********, с адрес: гр. П., ул. ****
******* № 35 ПРИ УСЛОВИЯТА НА РАЗДЕЛНОСТ – ВСЕКИ ПО ½
РАВНА ЧАСТ от сумата от общо 2108 лева, представляваща разноски в
настоящото исково производство /за държавна такса, адвокатско
възнаграждение и депозит за особен представител/ и разноски в
производството по ч.гр.д. № 6398/2021 г. на Пернишкия РС за държавна такса
и адвокатски хонорар.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Пернишкия окръжен съд в
7
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Перник: _______________________
8