Р Е Ш Е Н И Е
№ 103
гр. Русе, 29.01.2020 год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Районен съд - Русе, XIV – ти граждански състав в публично съдебно заседание на шести
януари през две хиляди и двадесета година в състав:
Председател : Милен Бойчев
при секретаря А.Х.,
като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 3080 по описа за 2019 г., за да
се произнесе, съобрази:
Предявен е иск с правно
основание чл. 19, ал.3 ЗЗД.
Постъпила е искова
молба от М.С. против В.М.П. и В.Г.П., в която се твърди, че между ищеца и
двамата ответници е сключен на 01.12.2014г. предварителен договор за продажба
на недвижим имот, по силата на който В.Г.П. и В.М.П. са поели задължението да
продадат на М.С. собствения си апартамент № ** в гр. Русе, ул. ***, със
застроена площ от *** кв.м. В договора била уговорена продажна цена на имота от
13 000лв., която била заплатена от ищеца. Въпреки поканата до ответниците да
прехвърлят имота, това не било направено. Ищецът твърди, че част от продажната
цена – 10 000 лв. е била заплатена на три пъти чрез погасяване на дълг на
продавачите по изпълнително дело № ***от
2009 г. на ЧСИ И.Х. преди сключване на договора, а сумата от 3000лв. била
заплатена при подписването му, което било удостоверено в него. По тези
съображения се моли да бъде постановено съдебно решение, с което да се обяви за
окончателен предварителният договор от 01.12.2014г. между продавачите В.М.П. и В.Г.П.
и ищецът М.С. в качеството му на купувач относно недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** в град Русе, в кв. "*****",
ул. "*****, с предназначение ЖИЛИЩЕ, АПАРТАМЕНТ, с площ *** кв.м., заедно
с изба № ***, заедно с *** % идеални части от сградата, при съседни
самостоятелни обекти с идентификатори: на същия етаж: ********, ******, под
обекта: ****, над обекта: ***. Претендират се и направените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК, ответниците В.М.П., Г.В.П. и К.В.П. (последните две в качеството на
наследници на починалия в хода на производството ответник В.П.) изразяват становище за допустимост, но за неоснователност
на предявеният иск.
Правят възражение
за нищожност на предварителния договор, тъй като към момента на подписването му
не е имало как сумата от 10 000лв. да бъде заплатена от купувача чрез
погасяване на дълг по изпълнително дело №***от
2009г. на ЧСИ И. Х., тъй като дългът е бил изцяло погасен към този
момент. Твърди се, че сумите внесени преди това по изпълнителното дело не са
във връзка с последващото сключване на предварителният договор. Също така
считат и сключеният предварителен договор
за нищожен, поради нарушение на добрите нрави, тъй като уговорената цена
в него е много по-ниска от пазарната стойност на имота. На следващо място
правят възражение за нищожност на предварителния договор, поради привидност и заобикаляне на
закона.
В условията на
евентуалност, ответниците правят изявление за разваляне на предварителния договор,
тъй като изпълнението му е станало безполезно. Задължението на продавачите по
посоченото изпълнително дело е изплатено още през 2010г. и делото е прекратено
на това основание.
Съобразявайки становищата на страните, събраните по
делото доказателства по вътрешно убеждение и приложимият закон, съдът прие за
установено от фактическа страна следното:
На 01.12.2014г.
между В.Г.П. и В.М.П. от една страна в качеството на продавачи и М.С. от друга
страна в качеството на купувач е сключен в писмена форма предварителен договор
за покупко – продажба на недвижим имот – апартамент №** на ет. **, вх. ** на
жилищен блок №**, в гр. Русе, кв. ****. В т. ІІ на договора страните са
уговорили, че продажната цена на недвижимия имот е 13 000лв, като при
сключването на договора купувачът е заплатил на продавачите сумата от 3000лв.,
а останалата сума в размер на 10 000лв. ще се изплати на части за
погасяване на сумите по изпълнително дело №***/09 при ЧСИ И.Х..
Продавачите по
предварителния договор са придобили собствеността върху процесния имот по
силата на договор №***/15.11.1990г. за продажба на недвижим имот по реда на
наредбата за държавните имоти.
По отношение на
имота предмет на предварителния договор е имало насрочена публична продан в
периода 17.11.2009г. до 17.12.2009г. по ИД №***/09г. на ЧСИ И. Х., с начална
цена 25 500лв.
По делото са
представени вносни бележки, удостоверяващи, че по сметка на ЧСИ И. Х., на
основание ИД №***/09 срещу ЕТ *** В.П. са заплатени от И.П.И. съответно на
17.12.2009г. 3000лв., на 20.10.2010г. 8153,53лв. и 720,01лв.
Според представената
сметка за размера на дълга по ИД№***по описа на ЧСИ И.Х., към 16.12.2009г. общо
изплатеното и погасено задължение на длъжника е в размер на 15023,47лв. и
изпълнителното дело е прекратено поради пълното изплащане на задължението.
С покана по
телепоща от 29.03.2016г., Г.С., майка на ищеца, е поканила В. и В.П. да
прехвърлят собствеността върху процесното жилище на сина й в изпълнение на
поетите задължения по предварителния договор от 01.12.2014г. В поканата се споменава,
че Г.С. е изплатила задължения на семейство П. по изп.
дело***/09г. на ЧСИ И.Х. в размер на 13 000лв., както, че е имало сключен и
друг предварителен договор за същото жилище между нея и продавачите преди този
със сина й.
Свидетелят И.П.И.
установява, че познава ищеца по делото, семейството на който му били клиенти
когато упражнявал адвокатска професия. Ищецът и неговата майка потърсили
свидетеля за съвети и услуги, тъй като искали да купят апартамент на техни познати,
който обаче бил „заложен“ от собствениците за теглен кредит, който не можели да
обслужват. Тъй като имало неотложни плащания по изпълнително дело срещу
собствениците, Г., майката на ищеца предоставила средства на свидетеля, които
той внесъл по изпълнителното дело за погасяване дълга на продавачите. След тези
плащания бил сключен предварителен договор за апартамента. Между семейството на
ищеца и ответниците имало и други отношения извън предварителния договор във
връзка с пребиваването им в ***, осигуряване на квартири, плащането на наеми и
пр., но тези отношения нямали нищо общо с настоящото дело според свидетеля.
Според заключението
на изготвената по делото техническа експертиза, пазарната стойност на жилището,
предмет на процесния предварителен договор към 2010г. е в размер на 33 218лв.,
а към 2014г. в размер на 32 701лв.
В.Г.П. е починал на
14.08.2019г. (след образуване на настоящото производство) и е оставил за свои
законни наследници съпругата си В.М.П. и двете си дъщери К.В.И. и Г.В.П..
Въз основа на така установената фактическа обстановка,
съдът прави следните правни изводи:
С конститутивният иск по чл. 19 ал.3 ЗЗД, изправната /добросъвестна/ страна по един
предварителен договор, изпълнила поетото задължение или изявила пред съда , в
исковата молба, готовност за изпълнение, може да поиска от съда предварителният
договор да бъде обявен за окончателен, след като в определения по договора срок
не е получила изпълнение на насрещното задължение. С този иск по съдебен ред се
реализира субективното потестативно право на страната по валидния предварителен
договор да поиска обявяване на този договор за окончателен от съда.
Законът изисква
предварителният договор да съдържа всички уговорки относно съществените условия
на окончателния договор, което в конкретния случай е налице.
Ответниците са
направили възражение за нищожност на предварителния договор, основано на
невъзможността да бъде платена покупната цена по посочения в него начин (поради
липса на задължения по изпълнителното дело, които да се погасяват), както и
поради несъразмерност на уговорените престации – ниската продажна цена, което
представлява нарушение на добрите нрави.
Накърняване на
добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД е налице, когато се нарушава
правен принцип, който може и да не е законодателно изрично формулиран, но
спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото
право. Такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността в
гражданските и търговските взаимоотношения и на предотвратяването на
несправедливото облагодетелстване. Законодателят придава правна значимост на
нарушението на добрите нрави с оглед на защитата на обществените отношения като
цяло, а не само поради индивидуалния интерес на конкретен правен субект.
В случая
уговорената продажна цена от 13 000лв. е значително по-ниска от пазарната
стойност на имота от 32701, поради което би могло да се приеме, че договорът противоречи на добрите нрави, тъй
като насрещните престации на страните по него не са съизмерими, а явно
несъответни, водещи до неоснователно облагодетелстване на купувача. Основание
за същото не би могло да се изведе от тежкото финансово състояние на
продавачите, нито от други техни отношения. По тези съображения съдът намира,
че възражението на ответниците за нищожност на предварителния договор на
основание чл. 26, ал.1 пр.3 ЗЗД е основателно. В тази връзка следва да се
посочи, че началната цена при която е била обявена публична продан на имота в
края на 2009г. е била 25 500лв. или два пъти по-висока от тази по
предварителния договор, а от заключението на вещото лице се установява, че за
изминалия период няма съществена промяна в цените на недвижимите имоти. Т.е. не
би могло да се очаква, че този имот би могъл да се продаде на по-ниска цена от
13000лв. от съдебния изпълнител, което е мотивирало продавачите да уговорят с
ищеца такава цена и начин за нейното плащане.
На следващо място,
дори и да не бъде споделено становището на настоящия съдебен състав относно
нищожността на договора, основана само на уговорената ниска продажна цена,
следва да се отбележи, че предявеният иск не би могъл да бъде уважен и при
действителност на договора, поради следното:
Няма спор между
страните, че при подписване на предварителния договор, продавачите са получили
3 000лв. от купувача, за което обстоятелство договорът изпълнява функцията на
разписка. Също така няма спор, че останалите 10 000лв. от уговорената цена не
са плащани от купувача след подписването на договора по какъвто и да е начин. В
настоящото производство ищецът – купувач изрично е заявил позицията си, че е
изправна страна по договора, изпълнил е задължението си да плати цената, което
е направил с погасяването на задължения на продавачите по изпълнително дело
през 2009-2010г., т.е. далеч преди подписването на предварителния договор.
Съобразявайки обаче уговорките в процесния договор, съдът не би могъл да
приеме, че действителната воля на страните и конкретно на продавачите е била да
признаят евентуално тези направени по-рано плащания на техен дълг, като част от
продажната цена. Изрично в предварителния договор е посочено, че останалата
част от продажната цена „ще се изплати“, за което по делото няма спор, че не е
направено. Също така не е изявено съгласие и готовност от ищеца да плати тази
цена, включително и по друг начин, различен от посочения в договора – чрез
погасяване на дълг, какъвто не съществува. Ако действителната воля на страните
е била, че продажната цена по договора е изцяло платена към датата на
сключването му, не е имало пречка това да бъде ясно формулирано. С решението по
чл. 19 ал.3 ЗЗД, с което се уважава иска следва да бъдат възпроизведени
клаузите на предварителния договор. Съдът не може да се отклонява от тяхното
съдържание и формулировка, не може да вменява нови права и задължения за
страните, нито да признае начин на изпълнение на задължението за плащане,
различен от ясно уговорения в предварителния договор.
По изложените
съображения, предявеният конститутивен иск следва да бъде отхвърлен като
неоснователен, без да бъдат обсъждани останалите възражения на ответниците
срещу основателността на предявения иск.
При този изход на
спора и на осн. чл. 78, ал.3 ГПК в полза на
ответниците следва да се присъдят направените от тях разноски за настоящото
производство – 1168лв. за В.М.П. и по 792лв. за ответниците К.В.И. и Г.В.П..
Мотивиран така, районният
съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от М.С. ЕГН********** със съдебен адрес ***
против В.М.П. ЕГН**********, К.В.И. ЕГН********** и Г.В.П. ЕГН********** и трите със
съдебен адрес ***, пл. „Възрожденски“ №6, вх.2, ет.2 иск за обявяване за окончателен на предварителният договор от
01.12.2014г. между продавачите В.М.П. и В.Г.П.
и купувач М.С. с предмет недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор ***** в град Русе, в кв. "*****", ул. "*****,
с предназначение ЖИЛИЩЕ, АПАРТАМЕНТ, с площ *** кв.м., заедно с изба № **,
заедно с *** % идеални части от сградата, при съседни самостоятелни обекти с
идентификатори: на същия етаж: ***, ***, под обекта: ***, над обекта: ***, като
неоснователен.
ОСЪЖДА М.С. ЕГН**********
със съдебен адрес *** да заплати на В.М.П.
ЕГН********** ***, пл. „Възрожденски“ №6, вх.2, ет.2 сумата от 1168лв. разноски за настоящото
производство.
ОСЪЖДА М.С. ЕГН**********
със съдебен адрес *** да заплати на К.В.И.
ЕГН********** със съдебен адрес ***, пл. „Възрожденски“ №6, вх.2, ет.2
сумата от 792лв. разноски за
настоящото производство.
ОСЪЖДА М.С. ЕГН**********
със съдебен адрес *** да заплати на Г.В.П.
ЕГН********** със съдебен адрес ***, пл. „Възрожденски“ №6, вх.2, ет.2
сумата от 792лв. разноски за
настоящото производство.
Решението подлежи
на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Русе в двуседмичен срок от връчване на
препис от него на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: