Р Е Ш Е Н И E
№ 49 09.03.2021 година гр.Бургас
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Бургаският окръжен съд граждански състав
на девети февруари две хиляди двадесет и първа година
публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Десислава Динкова
ЧЛЕНОВЕ:
секретар Станка Чавдарова
прокурор
като разгледа докладваното от съдия Д.Динкова
търг.дело номер 40 по описа за 2020 година.
Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата претенция на В.К.К., гражданин на Руската Федерация, роден на *** г. в гр.Москва, с паспорт тип ****., с постоянен адрес:***, чрез адв.Шиварова, против „Фючър девелопментс“ ЕООД, обявено в несъстоятелност към датата на постановяване на решението, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Несебър, к.к. „Слънчев бряг“, административен център „Сапфир“, ет.3, представлявано от управителя Илия Николов Златанов, с искане да бъде обявен за окончателен сключения на 16.02.2011 г. между В.К.К. и „Фючър девелопментс“ ЕООД - гр.Несебър, с ЕИК: ********* предварителен договор за покупко- продажба, изменен с анекс от 10.06.2019 г., на следния недвижим имот: Апартамент №А3-2, който ведно с приспадащите се общи части от сградата е с площ от 204,34 кв.м., находящ се на трети и четвърти жилищен етаж в сграда „В“, състоящ се от дневна, спални, баня с тоалетна - 2 бр, а по КККР на с.Кошарица, община Несебър, област Бургас, одобрени със заповед №РД-18-29/25.07.2005 г. на изп. директор на АК, с последващо изменение със заповед №КД-14-02-323/11.03.2013 г. на началника на СГКК - Бургас представляващ самостоятелен обект с идентификатор 39164.15.185.2.20, находящ се в сграда с идентификатор 39164.15.185.2, брой надземни етажи 2, брой подземни етажи 1, с предназначение: жилищна сграда със смесено предназначение, която сграда е разположена в имот с идентификатор 39164.15.185, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, брой нива на обекта - 2, площ по документ 170,60 кв.м. и прилежащи части - 33,74 кв.м. от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата на ниво 1: на същия етаж 39164.15.185.2.19; под обекта 39164.15.185.2.14; над обекта 39164.15.185.2.63 и съседни самостоятелни обекти в сградата на ниво 2: на същия етаж 39164.15.185.2.63, 39164.15.185.2.19; под обекта 39164.15.185.2.24, 39164.15.185.2.19; над обекта 39164.15.185.2.63., с административен адрес на СОС: село Кошарица, м. Сулуджана, община Несебър, ет.3, ап.А3-2.
Ищецът твърди, че на 16.02.2011 г. сключил предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който ответникът се е задължил да му продаде следните недвижими имоти: апартамент №А 3-2 и апартамент №А 4-1 в жилищна сграда за сезонно обитаване „В“ - „Шато “ Панорама“, която е следвало да бъде изградена в поземлен имот с идентификатор 39164.15.185 по КККР на село Кошарица, м. Сулуджана, община Несебър, срещу сумата от 95000 евро. Съгласно чл.3 и чл.4 от предварителния договор, ответното дружество се е задължило да предаде владението и прехвърли собствеността върху имота на К. едновременно, при условие, че е заплатена продажната цена и дружеството е изпълнило договорените в чл.2 ремонтни работи и обзавеждане. Ищецът се позовава на чл.1.1 от договора, според който цената е заплатена от купувача изцяло, по посочената от продавача банкова сметка. ***.06.2019 г., с оглед извършена промяна в проекта на сградата при одобряването му, вследствие на което посочените два имота са обединени в един и заснемането на имота в КККР, страните са договорили, че срещу вече заплатената продажна цена от 95000 евро, ищецът ще придобие следния имот: апартамент №АЗ-2, който ведно с приспадащите се общи части от сградата е с площ от 204,34 кв.м., находящ се на трети и четвърти жилищен етаж в сграда „В“, състоящ се от дневна, спални, баня с тоалетна - 2 бр., представляващ самостоятелен обект с идентификатор 39164.15.185.2.20.
Твърди се, че ищецът е изпълнил изцяло задълженията си по предварителния договор, процесният имот е изграден и ответното дружество е изпълнило договорените в чл.2 ремонтни работи и обзавеждане, но не е изпълнило задължението си да сключи окончателен договор и не е направило необходимото да организира финализиране на отношенията между страните за сключване на договор в нотариална форма.
Ответната страна, на която съдът е изпратил препис от исковата молба и доказателствата към нея, е подала отговор, с който е признала претенцията. Заявява се, че дружеството е изпаднало в тежко финансово състояние , не е успяло да свърже сградата с водопроводната мрежа и да се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Ищецът е депозирал допълнителна искова молба, с която заявява, че поддържа исканията си.
Ответникът не е депозирал отговор.
В съдебно заседание ищецът поддържа претенцията си.
Ответникът не изпраща представител.
Бургаският окръжен съд, като съобрази доводите на страните и събраните доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Представя се предварителен договор, сключен на 16.02.2011 год. между „Фючър девелопментс“ ЕООД от една страна и Л.В.К.и В.К.К. от друга страна, изменен с анекс от 10.06.2019 год., с който ответникът се е задължил да завърши и продаде на ищеца и Л.К. апартамент А 3-2 и А 4-1, с обща площ от 195,36 кв.м., на трети и четвърти етаж в сграда „В“ - жилищна сграда за сезонно обитаване „Шато Панорама“, строяща се в поземлен имот 39164.15.185 в землището на с.Кошарица, м. Сулуджана, общ. Несебър, във вид и степен на завършеност, подробно описани в договора срещу цена в размер на 95 000 евро, платима по банков път в срок до 25.02.2011 год. Срокът за сключване на окончателния договор е уговорен по следния начин: не по-рано от окончателното изплащане на цената в пълен размер, като купувачът се задължава в предварително указания от продавача срок да се яви лично или чрез пълномощник пред нотариус. Уговорено е още, че владението се предава едновременно с прехвърлянето на собствеността, незабавно след окончателното завършване на ремонтните работи и обзавеждането, но не по-рано от изплащането на цената в пълен размер.
Представя се и анекс към договора, сключен на от 10.06.2019 г. между „Фючър девелопментс“ ЕООД от една страна и Л.В.К.и В.К.К., но носещ подписите само на ищеца и ответника (без купувача Л.К.), с който се внася промяна в предмета на договора с оглед одобряването на архитектурни проекти и заснемане на обекта в кадастъра, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 39164.15.185.2.20, представляващ апартамент А 3-2, със застроена площ от 170,60 кв.м. и 33,74 кв.м. прилежащи части от общите части на сградата или с обща площ от 204.34 кв.м., на две нива, находящ се на трети и четвърти жилищен етаж от сграда „В“ в с. Кошарица, м. Сулуджана, общ. Несебър. Всички останали условия по договора остават непроменени.
От представения по делото нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за строителство № 172, том 2, рег.№ 2886, дело № 338 от 27.07.2010 г. по регистъра на нотариус Линка Чуткина, с район на действие РС-Несебър, се установява, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор 39164.15.185.2.20, с адрес: с.Кошарица, м. Сулунджа, общ. Несебър, ет. 3, ап. А 3-2 в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор 39164.15.185, с предназначение жилище, на две нива, със застроена площ от 170,60 кв.м. и 25,47 кв.м прилежащи идеални части от общите части на сградата. Към момента на придобиването сграда за обществено обслужване „В“ /2/, представляваща жилищна сграда с кафе-аперитив, магазин за хранителни стоки и фитнес зала с кадастрален идентификатор 39164.15.185.2 е била изградена до етап „груб строеж“, приет с акт за приемане на конструкцията образец 14.
Действително от буквалния прочит на текста на чл. 1.1 на пръв поглед се явява неясно дали уговорената цена е вече платена или същата е платима в срок до 25.02.2011 г.: „ Първа вноска – купувачът заплаща от продажната цена сума в размер на 95 000 евро платена платена изцяло по банков път по сметка на продавача, до 25.02.2011г.“ Предвид това се налага съдът да извърши тълкуване на договора по правилата, уредени в ЗЗД. На първо място следва да се посочи, че при граматическото тълкуване на така написаното, ако волята на страните е била да заявят, че продажната цена е вече платена преди или към момента на сключване на договора, то те не биха поставили срок в договора, до който това условие да бъде изпълнено – 25.02.2011 г. При положение, че договорът е подписан 9 дни по-рано от падежа на този срок и в случай че продажната цена е била действително платена към този момент, то страните биха си послужили с други изразни средства, като например вместо „купувачът заплаща“ биха си послужили с минало време – „купувачът е заплатил“, като съвсем естествено биха посочили и датата на плащането или най-малкото текст, указващ, че плащането се е случило преди подписването на договора. Фактът, че страните са си послужили със сегашно време, както и посочването на падеж на задължението в един бъдещ спрямо датата на договора момент, навежда на единственото логично заключение, че страните са имали предвид, че цената е платима изцяло по банков път по посочената в договора банкова сметка ***.02.2011г.
Този извод
кореспондира и с представените по делото писмени доказателства. Фактура е била
издадена едва на 22.02.2011 г., а не още при сключването на договора. Макар и
това да не е в разрез със закона, отчитайки уговорения падеж 25.02.2011 г.,
същото е житейски и икономически нелогично и неоправдано. Освен това, видно от
представената счетоводна справка за сметка 41204 за периода 01.01.2019 –
31.12.2019 г. по партидата на В. и Л.К., на неизвестна дата сметката е била
кредитирана със сумата от 154836,54 лв., което е с 20% по-малко от уговорената
продажна цена в размер на 95 000 евро (185803,85 лв.). Липсват
доказателства за това кой от двамата купувачи по предварителния договор каква
част от цената е внесъл.
Видно е от
исковата молба, че само един от предварителните купувачи е упражнил
потестативното си право да иска сключване на окончателен договор по съдебен
ред. Съдебната практика последователно приема, че преобразуващото право по
чл.19 ал.3 от ЗЗД е делимо и затова при
сключването на договора по съдебен ред всеки от договарящите купувачи по
предварителния договор има право да придобие съответната идеална част, за която
е постигнал съгласие – така решение № 777 от 5.01.2011 г. на ВКС по гр. д.
№ 1050/2009 г., IV г. о., ГК, Решение № 101 от 20.04.2011 г. на ВКС по гр. д. № 776/2010 г., III г.
о., ГК и др. Когато в договора не е уговорено каква част от имота ще придобие
всеки от купувачите, предполага се, че частите им са равни, като частта от
цената, която се дължи от тях, е съответна. Затова, тъй като в конкретния
случай само В.К. е предявил иск за обявяване на предварителния договор за
окончателен и в този договор липсва предварителна уговорка каква част от
правото ще бъде придобита от всеки от купувачите, е налице възможност за
уважаване на претенцията до размера на ½, ако са налице предпоставките
по чл.19 ал.2 от ЗЗД и чл.363 от ГПК.
Предварителният
договор е валиден и съдържа уговорки за съществените условия на окончателния
договор, включително предмет и цена. Обстоятелството, че последващия анекс е
подписан само от един от предварителните купувачи, не променя този извод, тъй
като с анекса само се внася едно несъществено уточнение за предмета
(идентификатор по КККР след обединяването на двете жилища), и без което волята
на страните е ясна по несъмнен начин или поне може да бъде изтълкувана. От
представените доказателства се установява, че обещателят е собственик на имота.
Също така се установява, че в полза на дружеството е заплатена сума,
представляваща повече от половината от продажната цена, като от ответника не е
направено възражение за забава при плащането ѝ. При това положение следва
да бъде постановено решение, с което да се обяви за окончателен предварителния
договор в частта, в която ответникът продава на ищеца К. ½ ид.ч. от
самостоятелния обект. Вътрешните отношения между предварителните купувачи,
вкл.за това кой е заплатил сумата от 154836,54
лв., са ирелевантни.
Мотивиран от така изложените съображения Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по иска с правна квалификация чл.19, ал.3 от ЗЗД, предявен от В.К.К., гражданин на Руската Федерация, роден на *** г. в гр.Москва, с паспорт тип ****., с постоянен адрес:***, чрез адв.Шиварова, против „Фючър девелопментс“ ЕООД, обявено в несъстоятелност към датата на постановяване на решението, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Несебър, к.к. „Слънчев бряг“, административен център „Сапфир“, ет.3, представлявано от управителя Илия Николов Златанов, предварителен договор за продажба на недвижим имот от 16.02.2011 год., по силата на който „Фючър девелопментс“ ЕООД се е задължило да завърши и прехвърли на В.К.К. ½ (една втора) ид.ч. от апартамент №А3-2, който ведно с приспадащите се общи части от сградата е с площ от 204,34 кв.м., находящ се на трети и четвърти жилищен етаж в сграда „В“, състоящ се от дневна, спални, баня с тоалетна - 2 бр, а по КККР на с.Кошарица, община Несебър, област Бургас, одобрени със заповед №РД-18-29/25.07.2005 г. на изп. директор на АК, с последващо изменение със заповед №КД-14-02-323/11.03.2013 г. на началника на СГКК - Бургас представляващ самостоятелен обект с идентификатор 39164.15.185.2.20, находящ се в сграда с идентификатор 39164.15.185.2, брой надземни етажи 2, брой подземни етажи 1, с предназначение: жилищна сграда със смесено предназначение, която сграда е разположена в имот с идентификатор 39164.15.185, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, брой нива на обекта - 2, площ по документ 170,60 кв.м. и прилежащи части - 33,74 кв.м. от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата на ниво 1: на същия етаж 39164.15.185.2.19; под обекта 39164.15.185.2.14; над обекта 39164.15.185.2.63 и съседни самостоятелни обекти в сградата на ниво 2: на същия етаж 39164.15.185.2.63, 39164.15.185.2.19; под обекта 39164.15.185.2.24, 39164.15.185.2.19; над обекта 39164.15.185.2.63., с административен адрес на СОС: село Кошарица, м. Сулуджана, община Несебър, ет.3, ап.А3-2, при цена от 47 500 (четиридесет и седем хиляди и петстотин) евро.
ОСЪЖДА В.К.К., гражданин на Руската Федерация, роден на *** г. в гр.Москва, с паспорт тип ****., с постоянен адрес:***, на основание чл.85, ал.2, вр.чл.87 ЗННД да заплати в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Бургаски окръжен съд нотариална такса в размер на 217,25 лв. (двеста и седемнадесет 0.25), а по сметка на Община Несебър - местен данък по ЗМДТ в размер на 1 025,63 лв. (хиляда двадесет и пет 0.63), за които суми служебно да се впише възбрана върху гореописания имот.
УКАЗВА на ищеца, на основание чл.364, ал.2 ГПК, че препис от
настоящото решение няма да му бъде
издаден, преди да представи доказателства за заплащане на горните суми по сметка на БОС и
Община Несебър, както и на доказателства, че са
заплатени дължимите данъци и такси за имота от „Фючър девелопментс“ ЕООД.
Решението подлежи на на въззивно
обжалване пред Бургаски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: