Р
Е Ш Е
Н И Е № 260011
Град Несебър, 07.02.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на двадесет и трети септември, през две
хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
с участието
на секретаря Радостина Менчева, като разгледа докладваното от районния съдия
гр.д.№ 1201/2020г. по описа на Несебърския районен съд, за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79
от ЗЗД.
Ищецът “А.М.” ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя А.М.Т.,
твърди в исковата молба, че ответникът Л.А.К., родена на ***г., гражданин на
Руската Федерация, с адрес в Република България: град Свети Влас, местност
“Козлука”, Апартхотел *********, Код по Булстат *********, е собственик на
самостоятелния обект, находящ се в Апартаментен хотел “*********”, построен в
Поземлен имот с идентификатор *********, в град Свети Влас, а именно:
Апартамент № 38, находящ се на трети етаж, със застроена площ от 54,37 кв.м., с
идентификатор *********.35, както и че на 18.08.2017г. между ответника, от една
страна в качеството му на възложител, и “З.Ф.” ЕООД, от друга страна в
качеството му на изпълнител, е сключен договор за управление, поддръжка и
обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване. С този договор ответникът е
възложил, а изпълнителят е приел и се е задължил срещу заплащане да управлява,
поддържа и обслужва организационно, технически и административно съоръженията и
обектите за общо ползване, разположени в апартаментен хотел “*********”.
Ответникът от своя страна се е задължил да заплаща на изпълнителя годишно
възнаграждение в размер на 614 евро с включен ДДС, за забава в плащането между
страните е уговорена неустойка в размер на 0,5% за всеки ден, но не повече от
30% от размера на съответната дължима такса. На 18.06.2018г. е сключен Договор
за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен
комлекс “А.3”, с който “З.Ф.” ЕООД е възложило на “А.М.” ООД извършването на
всички необходими дейности по поддръжка и управление на жилищния комплекс,
както и събирането в брой или по банкова сметка ***кса за поддръжка и
управление, съгласно подписани индивидуални договори между съответния
собственик, от една страна като възложител, и “З.Ф.” ЕООД, от друга страна като
изпълнител, както и събирането на всички други суми, дължими от собствениците
във връзка с поправки, ремонти, плащане на общи разходи в комплекса и други,
неупоменати в договора. За сключването на този договор всички собственици в
комплекса, включително и ответника, са били надлежно уведомени от страна на “З.Ф.”
ЕООД, като едновременно с него им е била изпратена и банковата сметка, с
титуляр “А.М.” ООД, по която да се извършват плащанията. В исковата молба се
твърди, че от страна на изпълнителя по договора/ите е било налице пълно и точно
изпълнение на поетите задължения, като е извършвал дейностите по поддръжка на
зелените площи, поддръжка, стопанисване и осигуряване ползването на басейна в
комплекса, целогодишно извършване на техническа поддръжка на общите части и съоръженията
на комплекса, санитарно-хигиенно обслужване, заплащане на разходите за
електричество, в това число за осветление, асансьори, басейн, вода в общи
части. Ответникът не е заплатил дължимите суми в срока по договора, включително
и след неговото изтичане, т.е. след като е изпаднал в забава. Ищецът моли
ответникът да бъде осъден да му заплати сумата в размер на 614 евро,
представляваща неплатена годишна такса поддръжка, дължима за 2018г., ведно със
законната лихва, считано от предявяване на иска, и договорна неустойка в размер
на 182,20 евро, сумата в размер на 614 евро, представляваща неплатена годишна
такса поддръжка, дължима за 2019г., ведно със законната лихва, считано от
предявяване на иска, и договорна неустойка в размер на 183,20 евро, и сумата в размер
на 614 евро, представляваща неплатена годишна такса поддръжка за 2020г., ведно
със законната лихва, считано от предявяване на иска.
В отговора на исковата молба
процесуалният представител на ответника е изразил становище за допустимост на
исковете, но заявява, че оспорва същите по основание и размер поради извършено
на 23.12.2020г. от ответника плащане на сумата в размер на 1 230 лева чрез
превеждането й по банков път, което плащане е било прието и писмено потвърдено
от ищеца на 05.01.2021г. По отношение на претенцията на ищеца за заплащане на
дължимата такса за 2020г., изразява становище, че същата е неоснователна, тъй
като трета година ищецът не изпълнява договорните си задължения, в частност
поддръжката на техническите и комуникационни трасета (водопроводни и
канализационни инсталации) и отстраняване повредите по тях, както и
обслужването и техническата поддръжка на всички видове инсталации, находящи се
в сградата, а като потвърждение за това неизпълнение излага твърдения за
наводнявания на апартамента на ответницата, чиито източник са водосточните
инсталации, изградени в стените на сградата. Като втора причина за недължимост
на таксата за 2020г. посочва наличието на обективни пречки ответницата да не
може да пътува до България и да ползва жилището си. Оспорва се претенцията за
договорната неустойка поради прекомерност, тъй като се явява 1/3 от таксата и
многократно превишава евентуалните вреди, които изпълнителят би претърпял от
неизпълнението на задълженията на възложителя за точното изпълнение чрез
заплащане на дължимата такса в срок, като се твърди, че такива вреди реално не
са настъпили. Моли исковете да бъдат отхвърлени, а в полза на ответника да
бъдат присъдени направените по делото разноски за платено адвокатско
възнаграждение.
В съдебно заседание ищцовото
дружество се представлява от законния си представител и от процесуален
представител, който заявява, че поддържа предявените искове и моли за тяхното
уважаване. В писмено становище, подадено от ищцовата страна по повод отговор на
исковата молба, се признава факта на погасяване на задълженията за такса
поддръжка за 2018г. и 2019г. чрез плащането им от ответницата и че това е
станал след предявявяне на иска. За неоснователно намира твърдението на
ответницата за неизпълнение на договорните задължения на ищеца-изпълнитил по
поддръжката на комплекса. Дейностите са се извършвали като ищецът е извършвал и
разходите, необходими за тази поддръжка, като наред с това той е предложил на
етажните собственици облекчени условия през летния сезон, като отстъпки при
своевременно плащане на задълженията им, разсрочане и предоговаряне на
заплащането на задълженията, опрощаване на неустойката, от които ответницата не
е изявила воля да се възползва. Изключва възможността наводнение на апартамента
на ищцата да е в резултат на виновно неизпълнение на тези договорни задължения,
като то не е и в резултат на повредени водосточни инсталации, а източник на
такива наводнения е апартаментът, находящ се над този на ответницата. За
неотносимо към дължимите от отвеницата суми за такси счита довода, че тя не е
ползвала имота си през 2020г. Оспорва и становището на ответницата за
прекомерност на неустойката за забавено изпълнение. В представените писмени
бележки се поддържа, че процесният договор валидно е обвързвал страните по него
през претендирания период, както и че изпълнението на договорните задължения от
страна на ищеца е доказано от събраните по делото доказателства, включително и
от съдебно-счетоводната експертиза, която доказва и размера на разходите.
Съдебно-техническата експертиза пък опровергава тезата на ответницата, въведено
под формата на възражение, влагата в жилището й да се дължи на повредена
водосточна тръба и отводнителни системи.
Ответницата не се явява в съдебно
заседание. Представлява се от упълномощен адвокат, който поддържа отговора на
исковата молба и твърди, че ответницата е извършила плащане в полза на ищеца,
като на 29.12.2020г., т.е. след предявяване на иска, но преди връчване на
исковата молба и приложенията, е заплатила сумата в размер на 1 230 евро.
Моли за отхвърляне на исковете поради плащането на таксите за 2018г. и 2019г. и
поради невъзможност за плащането на таксата за 2020г., да бъде призната и
неустойката за прекомерна, тъй като представлява 1/3 от главницата, а
претенцията за нейното заплащане също да бъде отхвърлена. Представя писмени
бележки, в които развива довода си за прекомерност на неустойката и намира за
доказано твърдението за неизпълнението на поетите от ищеца задължения въз
основа на гласните доказателсва, като ответницата не дължи плащане за 2020г. и
поради наличието на обективна невъзможност тя да ползва имота си и общите части
в комплекса. Претендира заплащането на разноски въз основа на представения
списък на разноските.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
По силата на договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 18.08.2017г., обективиран в нотариален акт
№ 103, том ІІІ, рег.№ 6443, дело № 487/2017г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№
600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по който договор
ответницата Л. А.К. има качеството на купувач, същата е придобила правото на
собственост върху следния недвижим имот, а именно Апартамент № 38 със застроена
площ от 54,37 кв.м., като площта на апартамента ведно с прилежащите му общи
части възлиза на 63,99 кв.м., находящ се на трети жилищен етаж, представляващ
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********.1.35 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на град Свети Влас, община Несебър, одобрени със
Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, последно
изменение със заповед № 18-8174/03.06.2014г. на Началника на СГКК- Бургас, с адрес
на имота: град Свети Влас, местност “Козлука”, апартаментен хотел *********, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент; брой нива на
обекта: 1; с посочена в документа площ: 54,37 кв.м., прилежащи части: 9,62
кв.м. Сградата, в която се намира самостоятелния обект, е в режим на етажна
собственост – апартаментен хотел “*********”, и е с идентификатор 5*********.1,
с адрес на сградата: град Свети Влас, местност “Козлука”, апартаментен хотел “А.3”,
със застроена площ 848 кв.м., брой етажи 4, с функционално предназначение:
“апартаментен хотел”, находяща се в поземлен имот с идентификатор ********* с
площ 1 895 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: “за курортен хотел”.
В деня на сключване на
прехвърлителната сделка – 18.08.2017г., е сключен и Договор за управление,
поддръжка и обслужване на съоръжения за общо ползване, с нотариална заверка на
подписите рег.№ 6445 от 18.08.2017г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на
НК и район на действие Несебърския районен съд, по силата на който договор
възложителят Л.А.К. като собственик на гореописания имот, от една страна, е
възложила, а “З.Ф.” ЕООД, ЕИК *********, от друга страна в качеството му на
възложител, е приел и се е задължил да поддържа и обслужва съоръженията и
обектите за общо ползване в недвижимия имот, върху който е изградена сградата
от апартаментен комплекс “*********”, а именно поземлен имот с идентификатор *********,
както и на всички изградени в имота: съоръжения на инженерната инфраструктура,
трайни подобрения, развлекателни обекти и съоръжения за общо ползване.
Дейностите по управление, поддръжка, обслужване организационно, технически и
административно на съоръженията и обектите за общо ползване, находащи се в
поземления имот, обхващат: обслужване и техническа поддръжка на съоръженията на
инженерната инфраструктура, в т.ч. поддръжка на техническите и комуникационни
трасета, находящи се на територията на жилищния комплекс (електрически,
водопроводни и канализационни инсталации, слаботокови инсталации за кабелна ТВ
и телефони, и други) и отстраняване на евентуални повреди по тях, поддръжка на
вътрешно комплексните алеи и извършване на евентуални ремонти по тях;
обслужване и техническа поддръжка на главните линии на всички видове
инсталации, находящи се в сградата, и централните им уредби; поддържане
хигиената и чистотата в имота, общите пространства за отдих около басейна,
стълбищната клетка и коридорите на сградата (без задължения за сметосъбиране и
сметоизвозване, което е задължение на общинските фирми за чистота); управление,
обслужване и техническа и хигиенна поддръжка на външните водни съоръжения
(басейните и други), находящи се в комплекса; организиране и управление на
външната охрана на имота и сградата, осъществяване на реда по отношение
ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в комплекса и други; организиране
и управление на плащанията, свързани с ползването на съоръженията и обектите за
общо ползване в имота (в т.ч.: поддръжка и хигиенизиране на външните водни
съоръжения, поддръжка и осветление, вода за поливане на зелените площи, и
други) и общите части в сградата (осветление за стълбища и коридори).
Дейностите по управлението, поддръжката и обслужването, в договора е предвидено
изпълнителят да осъществява със свои сили или чрез избрани от него квалифицирани
за целта подизпълнители. Възложителят има право да упражнява правото си на
собственост върху самостоятелния обект в сградата, находяща се в жилищен
комплекс “*********”, в пълен обем, при същите условия и правото на
неограничено ползване върху обекта ще имат и неговите гости, както и да ползва
след като е заплатил изцяло всички дължими годишни такси за поддръжка, и
евентуално неустойки, безплатно развлекателните обекти и съоръжения на
територията на жилищния комплекс. Основното задължение на възложителя е да
заплаща на изпълнителя годишна такса в размер на 614 евро по конкретно посочена
в договора банкова сметка, ***ата сметка на изпълнителя, същият е длъжен да
уведоми възложителя своевременно за тази промяна. Наред с това той се е
задължил да заплаща пропорционално на притежаваните от него идеални части от
общите части на сградата, в случаите на непредвидени разходи, свързани с
отстраняване на извънгаранционни ремонти и аварии или повреди на общи инсталации,
оборудване, уредби или други дейности по общите части на сградата, да заплаща
всички необходими (неотложни) разходи във връзка с осигуряване на техническата
изправност на сградата и на съоръженията и инсталациите в нея, с оглед
запазване на здравето и безопасността на живущите в нея, и да заплаща всички
разходи, необходими за капитален ремонт на сградата, съоръженията и инсталациите
в нея, които представляват общи части. Той се е задължил да заплаща на
изпълнителя и разходите за консумирани в апартамента на възложителя
електроенергия, вода, канализация и други, които се заплащат съобразно
показанията на измервателните уреди в апартамента. Предвидено е в случай на
забавяне на изплащането на уговорената годишна такса, изпълнителят да има право
да ограничи достъпа на възложителя до всички развлекателни обекти и съоръжения
за общо ползване и отдих, в т.ч.: общите пространства за отдих около басейна,
басейна, зоните за отдих в имота и други. Договорът е сключен за неопределен
срок. Отговорността на възложителя в случай на забава в плащането на годишната
такса и на направените и планирани разходи за поддръжка е ангажирана в
зависимост от периода на забавата. Така при забава след 01-и юни е предвидено
той да заплаща неустойка в размер на 0,5% за всеки ден забава, но не повече от
30% от размера на дължимите такси и разход, а при продължаващо неплащане
изпълнителят е в правото си да откаже на възложителя правото на ползване на
всички обекти и съоръжения за общо ползване в имота, както и да преустанови
ангажиментите си към него.
На 18.06.2018г. между “З.Ф.”
ЕООД, от една страна в качеството му на възложител, и ищецът “А.М.” ООД, от
друга страна в качеството му на изпълнител, е сключен договор, с който
възложителят е възложил на изпълнителя, а изпълнителят се е съгласил срещу
възнаграждение да извършва възмездно (срещу възнаграждение) всички необходими
дейности за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование
“А.– 3”, находящ се в град Свети Влас, местност “Козлука” в ПИ *********;
възложил му е и да събира в брой, като регистрира плащанията със свой касов
апарат или по своя банкова сметка ***, всички дължими суми за поддръжка и управление
в комплекса, съгласно подписаните индивидуални договори между съответния
собственик като възложител и мениджъра (възложителя по този договор), като
изпълнител, както и всички други суми,
дължими от собствениците и обитателите в комплекса във връзка поправки,
ремонти, плащане на общи разходи в комплекса и други, неупоменати. Възложителят
се е задължил да предостави на изпълнителя пълномощно, с което изпълнителят да
се легитимира пред собствениците. И този договор е сключен за неопределен срок.
В изпълнение на договора изпълнителят се е задължил да организира следните
неизчерпателно посочени дейности: да организира вътрешния ред и сигурността в
комплекса, да извършва необходимото за запознаване на собствениците с приетия
правилник на вътрешния ред в комплекса; да поддържа техническите и
комуникационни трасета, находящи се на територията на жилищния комплекс
(електрически, водопроводни и канализационни инсталации, слаботокови инсталации
за кабелна ТВ и телефони и други) и отстранява евентуални повреди по тях; да
поддържа вътрешно комплексните транспортни пътища, алеи, места за паркиране,
тротоарни и пешеходни алеи, и извършва евентуални ремонти по тях; да осигури
обслужване и техническа поддръжка на главните линии на всички видове
инсталации, находящи се в сградата, и централните им уредби; да осигури
поддържане на хигиената и чистотата в имота, детските и спортните площадки и
игрища, общите пространства за отдих около басейните и заведенията за хранене и
развлечения в комплекса, паркоместата, стълбищната клетка и коридорите в
сградата (без задължения за сметосъбиране и сметоизвозване, което е задължение
на общинските фирми за чистота); да осигури управление, обслужване и техническа
и хигиенна поддръжка на външните водни съоръжения (басейните и други), находящи
се в комплекса; да осигури поддържане на парковите места, зелените площи и
дървесната растителност в имота; да организира и управлява външната и
вътрешната охрана на имота и сградата, в т.ч.: организиране на пропускателен
режим, осъществяване на външна целогодишна охрана, осъществяване на охрана и
реда по отношение ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в
комплекса и други; да осигури организиране и управление на плащанията, свързани
с ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в имота (в т.ч.:
външно алейно и градинско осветление, поддръжка и хигиенизиране на външните
водни съоръжения, поддръжка и осветление на детските и спортните площадки и
игрища, вода за поливане на зелените площи и други) и общите части в сградата
(осветление за стълбища и коридори); да осъществява връзка със собствениците на
обектите; да води необходимата документация във връзка с комплекса и неговата
поддръжка. Изпълнителят има право да наема работници, сътрудници и консултанти
за извършване на дейностите, като урежда отношенията си с тях самостоятелно, на
своя отговорност и за своя сметка, както и да събира в брой или по своя банкова
сметка ***, които се дължат от собствениците съгласно сключените с възложителя
по договора индивидуални договори за поддръжка и управление на комплекса. В
договора изрично е уговорено, че всички индивидуални договори за поддръжка и
управление на комплекса, които са сключени между възложителя по този договор,
са неразделна част от тях, преподписани от страните, се скрепват към това
приложение. Всички индивидуални договори за поддръжка и управление на
комплекса, които бъдат сключени за бъдеще време, също стават неразделна част от
настоящия договор и се описват в ново приложение към него.
В изпълнение на задължението по
този договор, на 18.11.2020г. “З.Ф.” ЕООД е упълномощил “А.М.” ООД със следните
права: да уведоми всички собственици на самостоятелни обекти в комплекси с търговски
наименования “А.1”, “А.2” и “А.3”, находящи се в град Свети Влас, местност
“Козлука, за сключения между двете дружества договор за възлагане дейностите за
поддръжка и управление на жилищните комплекси, че с него “З.Ф.” ЕООД е възложил на “А.М.” ООД
извършването на всички необходими дейности по поддръжка и управление на
жилищните комплекси, както и събирането на дължимите суми за поддръжка и
управление от собствениците във всеки от посочените комплекси. Във връзка с
упражняването на правата по пълномощното упълномощеното лице има право да
подпише и изпрати уведомления или да изпрати вече изготвено и подписано от “З.Ф.”
ЕООД уведомление до всички собственици на самостоятелни обекти в трите
комплекса. Упълномощен е да събира в брой или своя банкова сметка ***. суми за
поддръжка и управление във всеки един от посочение по-горе комплекси, съгласно
подписани индивидуални договори между съответния собственик като възложител и “З.Ф.”
ЕООД като изпълнител, както и да събира всички други суми, дължими от
собствениците и обитателите на съответния комплекс във връзка с поправки,
ремонти, плащане на общи разходи в комплекса, комунални разходи и други.
Изрично е упоменато в пълномощното, че упълномощеното лице във връзка
упражняване на предоставените му права има право да изпраща покани за
доброволно изълнение, заявления за издаване на заповеди за изпълнение, както и
искови молби.
На 18.06.2018г. “З.Ф.” ЕООД е
уведомил всички собственици по електронните пощи, че всички права и задължения,
поети от дружеството по силата на сключените с етажните собственици
индивидуални договори по обслужването и по събирането на средствата за
облужване на комунални разходи, са предадени на “А. “М.” ООД, като им е
предоставил телефони и адрес на кореспонденция с това дружество.
На 15.12.2020г. “А.М.” ООД е изпратил по
електронната поща покана до етажния собственик – Л.А.К., с която й е
предоставил 7-дневен срок да заплати в полза на “А.МЕНИДЖМЪНТ” дължимите от нея
суми по сключения от нея индивидуален договор, а именно: такса поддръжка за
2018г. в размер на 614 евро с включен ДДС и сумата в размер на 184,20 евро с
включен ДДС – договорна неустойка; такса поддръжка за 2019г. в размер на 614
евро с включен ДДС и сумата в размер на 184,20 евро с ДДС – договорна
неустойка; такса поддръжка за 2020г. в размер на 614 евро с включен ДДС.
На 23.12.2020г. ответницата е
заплатила в полза на ищеца като е превела по посочената в поканата до нея
банкова сметка ***. Ищецът е уведомен на 05.01.2021г., че с извършеното плащане
ответницата погасява задълженията си за таксата управление и поддръжка за
2018г. в размер на 614 евро и за таксата управление и поддръжка за 2019г. в
размер на 614 евро.
От заключението по назначената и
извършена по делото съдебно-счетоводна експертиза, която вещото лице заявява
при изслушването му в съдебно заседание, че поддържа, се установява, че
отчетените от „З.Ф.“ ЕООД приходи през периода от 01.01.2018г. до 31.12.2018г.
за трите комплекси А.1, 2 и 3 на база сключените договори за управление и
поддръжка на обекти са в размер на 145 643,38 лева, а отчетените приходи
само за „*********“ са в размер на 37 873 лева; за периода от 01.01.2018г.
до 30.06.2018г. отчетените от това дружество приходи са в размер на
20 042,54 лева за трите комплекса, а отчетените приходи за този период
само за „*********“ са в размер на 3 626,44 лева. Разходите, които „З.Ф.“
ЕООД е извършил през периода от началото на 2018г. до 18.06.2018г., когато е
сключен договора с „А.М.“ ООД, са в размер на 14 730,77 лева, включващи
абонаментно сервизно обслужване на асансьори в размер на 960 лева, разходи за
ел. енергия в размер на 5 664,83 лева, разходи за заплати и разходи за
осигуровки в размер на 8 105,94 лева. Общият размер на отразените приходи
в счетоводството на „А.М.“ ООД за периода от 2018г. до 2020г. от събрани такса
поддръжка е в размер на 563 913,89 лева, а по години: 2018г. –
132 010,84 лева, 2019г. – 193 031,36 лева, 2020г. – 238 871,69
лева. След 18.06.2018г., когато дейностите по управление и поддръжка на
комплекс „Вила А.“ са извършвани от „А.М.“ ООД, тези многобройни дейности са
подробно посочени и изброени в табличен вид в обстоятелствената част на
заключението, и според които разходите за 2018г. са в размер на 68 409,85
лева, за 2019г. са в размер на 130 485 лева и за 2020г. са в размер на
106 610,04 лева. Общата сума на разходите за отчетния период 2018г. –
2020г. е в размер на 320 236,60 лева, както следва: 1) за 2018г. –
83 140,62 лева, включващи разходи за поддръжка и управление –
40 186,92 лева, и разходи за заплати и осигуровки – 42 953,70 лева;
2) За 2019г. – 130 485,94 лева, включващи разходи за поддръжка и управление
– 58 589,12 лева, и разходи за заплати и осигуровки – 71 896,82 лева;
3) за 2020г. – 106 610,04 лева, включващи разходи за поддръжка и
управление – 54 633,64 лева, и разходи за заплати и осигуровки –
51 976,40 лева.
От показанията свидетеля А.П.Н.се
установява, че през 2014-2015г. комплекс „А.“ е бил в груб строеж, а в началото
на ползването му е имало проблеми с водоснабдяването, което е наложило да се
извършват сондажи за да се обезпечи водата в комплекса. През 2018г., 2019г. и
2020г., предвид, че за комплекса не е издаден Акт обр. 16, отделните
самостоятелни обекти нямат отделни партиди за ток и вода, а отчитането на
потребеното им количество от етажните собственици, е ставало с подотчетни
електромери и водомери, а средствата, представляващи стойността на
потреблението, се е заплащало от собствениците на „А.М.“ ООД, който от своя
страна е отчитал приходите и е заплащал със събраните средства на доставчиците
на тези услуги. Ищцовото дружество е осигурявало охраната в комплекса или със
жива охрана, или със СОТ, поддържа басейна и зелените площи, сключва договори
за асансьорите и за осветлението в общите части. През този период не са
събирани извънредни разходи, тъй като не е извършван капитален ремонт.
Почистването включва поддръжката на басейна, мястото около басейна, където са
разположени и шезлонгите, както и тревните площи. От 2020г. охраната е обща за
всички комплекси, влиза се от два входа, като през същата тази година поради
малкото посетители е работил само един басейн в съседен комплекс на А.3, който
е бил достатъчен за тях, поради което не е било необходимо да се разходват
събраните средства за поддръжката на всичките басейни в комплекса.
Неподдържането на зелените площи би имало за последица необходимост следващата
година да се извършва ново озеленяване. Не е имало никакви оплаквания през
периода от 2018г. до 2020г. включително от страна на етажните собственици за
начина и за качеството на осъществяване на дейностите по поддръжка в комплекса,
необходими за нормалното му функциониране.
От свидетелските показания на Г.И.А.се
установява, че ответницата Л.К. е пребивавала в комплекса през 2018-а и 2019-а
години, като тя не е пребивавала през 2020г. Този свидетел излага предимно
твърдения за събития, които са започнали да се сключват едва след месец
октомври 2020г., т.е. след края на летния сезон, и най-вече за това, че на тези
етажни собственики, които не си плащат таксите, са им спрели тока и водата. Те
били готови да плащат, но се възмущавали от тези действия на управителя и от
неизпълнението на поетите от него задължения. Потвърждава тезата на
ответницата, че в апартамента на последната имало течове и мухъл, както и в
други апартаменти, които били в резултат от грешки в строителството.
От заключението на вещото лице
по извършената строително-техническа експертиза обаче, която също потвърждава,
че през трите календарни години – 2018-а, 2019-а и 2020-а, са осъществявани
дейности в комплекса съгласно договора за управление и поддръжка, има извършени
за тази цел разходи, в т.ч. за поддържане на зелените площи, за жива охрана, за
работа на открития басейн, за поддържане в техническа изправност на асансьорите,
инсталациите и съоръженията в комплекс „А.3“, за хигиенизиране на общите части,
за развлекателни дейности, се установява още, че няма повреда по водосточните
тръби от отводнителни системи. Стените от влага в апартамента на Л.К. са в
горната част на стените и по тавана, които граничат с външната открита тераса
на горния етаж. Плочките на терасата са надигнати, с нарушено фунгиране.
Терасите не са обща част, те принадлежат на отделните собственици към
съответното жилище, съответния собственик има задължение да поддържа в добро
състояние терасата към собствения си имот. Непочистеният сифон за оттичане на
дъждовна вода и наличие на сухи листа на терасата също може да е причина да
проникне вода в жилището при продължителен пороен дъжд със силен вятър, каквито
е имало през зимата на 2021г., през който период е вероятността да се е
просмукала влага през мазилката от терасата, през фуги и нарушено покритие на
настилките на терасите. Няма следи от наводнение в жилището на К., защото няма
следи от стичане на вода по стени, под и таван.
Изслушано в съдебно заседание
вещото лице уточнява, че влагата е от терасите, защото се вижда, че влагата в
помещението е откъм страната на терасите, а не навсякъде в помещението. Фугите
по терасите не са добре направени, някъде има разместени плочки по терасата,
даже на места целите плочки са надигнати.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
Съгласно общия принцип за разпределение
на доказателствената тежест, всяка от страните следва да ангажира доказателства
в подкрепа на твърденията си относно изгодните за нея факти. Предвид характера
на предявения иск за осъждането на ответника да заплати на ищеца дължими по
договор между тях парични суми и предвид разпределението на доказателствената
тежест в настоящото производство, ищецът следваше да докаже наличие на валидна
облигационна връзка с твърдените права и задължения на страните, фактът, че е
изправна страна по договора, размерът на дължимите възнаграждения за процесните
периоди, наличието на предпоставките, довели до дължимост на претендираните
суми, и обстоятелствата, които служат за определяне на съставните им елементи.
Ответникът следваше да докаже изпълнението на задълженията си по договора или
наличието на правоизключващи или правопогасяващи обстоятелства.
Между страните не се спори, че
ответникът следва да заплати именно на ищеца дължимите от първия годишни такси по
силата на сключен договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения
за общо ползване. С последващ договор задълженията по поддръжка и управление са
поети изцяло от „А.М.“ ООД, който има правомощия, предоставени му както по
сключения от него договор с предходния изпълнител, така и по силата на
цитираното пълномощно, да изисква да се заплащат в негова полза паричните суми
по сключените от етажните собственици индивидуални договори. За всички тези
променени обстоятелства, т.е. за заместване в права и задължения, етажните собственици,
между които и ответницата, са били надлежно уведомени.
Основното възражение на ответницата
за недължимост на годишната такса за 2020г. е твърдяното неизпълнение от страна
на ищеца. Доказателства в тази насока не са ангажирани от страна на ответната
страна, а от събраните по делото писмени и гласни доказателства се установява,
че ищецът е изпълнявал точно и качествено поетите от него задължения като е
осъществявал всички дейности по управлението и поддръжката на общите части в
комплекса, както и на незастроената част от него, по начин комплексът да може
да се ползва по предназначение и най-вече през летния сезон, да функционира
нормално, а на разположение на етажните собственици да са всички уговорени
услуги. От ангажираните от страна на ответника гласни доказателства се цели да
се установи основно, че неизпълнението от страна на етажните собственици да
заплащат дължимите от тях годишни такси, се дължи на неизпълнението на
дейностите по управление и поддръжка, но и поради обстоятелството, че в
резултат на неплащането на сумите, са били спрени тока и водата в
самостоятелните обекти. Първо, твърдяното неизпълнение е с начален период края
на 2020г., като дотогава, т.е. през претендирания период, се установи, че
дейностите са осъществявани, и именно това е налагало извършването на
разходите, необходими за това. Нито ответницата, нито друг от етажните
собственици дотогава е предприел действия по едностранното разваляне на
индивидуалните договори поради виновно неизпълнение на задълженията по тях от
страна на изпълнителя в хипотезите на чл.87 от ЗЗД. Второ, средствата за
разходите по поддръжката се събират единствено от годишните такси, които
етажните собственици дължат, а те следва да се заплащат до 01-и юни на
съответната календарна година. Затова неплащането или забавеното плащане на
годишните такси са пряко свързани с възможността да се извършват уговорените
дейности по поддръжка, които изпълнителят е поел като задължение, защото за
извършването им е необходим финансов ресурс. Затова освен неизпълнение на
договорно задължение за заплащане на дълимите парични суми, което прави
възложителя неизправна страна по договора и не му дава право едностранно да го
разваля, неплащането по своята същност се явява и липса на кредиторово
съдействие по смисъла на чл.95 от ЗЗД, според която разпоредба забава на
кредитор е налице, когато последният неоправдано не приема предложеното му от
длъжника неизпълнение или не даде необходимото съдействие, без което длъжникът
не би могъл да изпълни задължението си. За да се освободи от отговорност за
своята забава в хипотезата на чл.95 от ЗЗД, длъжникът следва да установи, че
точното изпълнение на неговото задължение е било обусловено от определено
съдействие от страна на кредитора. По никакъв начин ищецът не е пречил на
ответника да заплати дължимите суми, нито е дал основание за неплащане, като
изпълнението на паричното задължение от страна на ответника в случая се явява
виновно неизпълнение на договорното задължение (чл.81, ал.2 от ЗЗД), от което
той няма право да търси за себе си изгода, защото това негово неизпълнение би
довело като пряк резултат невъзможност ищеца-изпълнител да изпълни пълно и
точно договорните си задължения, т.е. да престира всички или качествено
услугите, които се е задължил да извърши. Ако договорите не се изпълняват
колективно от страна на етажните собственици като същите откажат да заплащат
дължимите от тях по силата на договорите им парични суми, би могло да се приеме
и че от тяхна страна се цели именно невъзможност за изпълнителя от своя страна
да изпълнява договорните си задължение, което да им послужи за разваляне на
договора или най-малкото да твърдят основание за недължимост на сумите поради
липса на насрещна престация, каквото възражение е наведено и в настоящия
случай. Но от доказателствата по делото се установява, че резултат от това
неизпълнение на етажните собственици засега е само прекъсване на
електрозахранването и водоснабдяването, имащо за последица част от отказващите
плащане да не могат да ползва самостоятелните си обекти по предназначение.
Неоснователно е и възражението на
ответницата, че същата не дължи плащане за 2020г. понеже не е ползвала
самостоятелния си обект и услугите в комплекса, понеже не е пребивавала в него.
В договора, сключен от ответницата, не е упомената клауза, според която има
право да откаже плащане. Обстоятелството дали ответницата пребивава или не
пребивава в комплекса не се отразяват на разходите, необходими за осъществавето
на дейностите по поддръжката, които разходи следва да се извършват постоянно, а
разпоредбите на чл.51, ал.1 и ал.2 от ЗУЕС, които освобождават етажния
собственик от възможността да заплаща таксата, са неприложими в настоящия
случай, защото задълженията за тяхното плащане произтичат от договор, а не въз
основа на решения на Общото събрание на Етажната собственост.
Уговорената неустойка за забава
има определен размер, същата не е прекомерна, тъй като с нея страните са
уговорили по предварителен начин вреди, които могат да възникнат в резултат на
забавеното неизпълнение на задължението на възложителя да заплати годишната
таксата за управление и поддръжка, основната от които е посочената по-горе, а
именно поставянето на изпълнителя в невъзможност да извършва действията по поддръжка,
а оттам и неподдържането на комплекса в състояние, което да дава възможност за
ползването му по предназначение, а всяка забава в плащането би могло да постави
в обективна невъзможност изпълнителя да подготви комплекса за летния сезон.
Затова и възражението на ответната страна, че неустойката е прекомерна, тъй
като в случая тя нямала предназначението за изпълнява своите обезпечителна,
обезщетителна и наказателна функции, и че следва да се намали, се явява
неоснователно.
Въз
основа на това съдът приема, че предявените от ищеца осъдителни искове са
частично основателни, като следва да бъдат уважени претенциите за заплащане на
неустойки върху платените главници за дължимите такси за 2018-а и 2019-а
години, както и за главницата за 2020г., като за останалата част от
претенциите, а именно заплащането на главниците за 2018-а и 2019-а години,
следва да бъдат отхвърлени поради извършено от отвеника плащане.
Тъй
като всички предявени от ищеца претенции са били изискуеми към датата на предявяване
на иска, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата по
разноските в общ размер на 1487,61 лева, съгласно представения списък на
разноските, включващи 172,61 лева платена държавна такса, сумата в размер на
750 лева депозит за вещи лица, сумата в размер на 15 лева разноски по
допуснатото обезпечение, и сумата в размер на 550 лева платено адвокатско
възнаграждение.
С
оглед изхода на процеса и предвид, че ответникът е погасил част от паричните си
задължения, предмет на спора, след завеждане на иска, съдът не приема, че той
не е дал повод за завеждане на настоящото дело. Освен това от страна на
ответника липсва изрично изразено признание на иска. По тези съображения в
негова полза не следва да се присъждат разноски на основание чл.78, ал.3 от ГПК
в претендирания съобразно списъка на разноските размер от 850 лева.
В
случая не са налице в кумулативна наличност двете предпоставки, предвидени в
чл.78, ал.2 от ГПК, разноските да бъдат възложени на ищеца.
Мотивиран от гореизложеното съдът
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА Л.А.К., родена на ***г, гражданин на Рускакта Федерация,
постоянен адрес *** Влас, местност „Козлука“, апарт хотел „А.3“, ****, ДА
ЗАПЛАТИ на “А.М.” ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
управителя А.М.Т., следните суми: сумата в размер на 182,20
евро (сто осемдесет и две евро и 20 евроцента), представляваща дължима по
чл.14 от Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти
за общо ползване с нотариална заверка на подписите рег.№ 6445 от 18.08.2017г.
на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския
районен съд, вписан в Службата по вписванията – Несебър с вх.рег.№ 5332 от
21.08.2017г., Акт № 89, том 3, договорна
неустойка в размер на 30% върху годишната такса поддръжка за 2017г.; сумата
в размер на 182,20 евро (сто
осемдесет и две евро и 20 евроцента), представляваща дължима по чл.14 от
Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо
ползване с нотариална заверка на подписите рег.№ 6445 от 18.08.2017г. на
нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския
районен съд, вписан в Службата по вписванията – Несебър с вх.рег.№ 5332 от
21.08.2017г., Акт № 89, том 3, договорна
неустойка в размер на 30% върху годишната такса поддръжка за 2018г.; сумата
в размер на 614 евро (шестстотин и
четиринадесет евро), представляваща дължима годишна такса поддръжка за 2020г.
по чл.4 от Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти
за общо ползване с нотариална заверка на подписите рег.№ 6445 от 18.08.2017г.
на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския
районен съд, вписан в Службата по вписванията – Несебър с вх.рег.№ 5332 от
21.08.2017г., Акт № 89, том 3, ведно със законната
лихва, считано от 22.12.2020г., до окончателното изплащане на сумата.
ОТХВЪРЛЯ предявените от “А.М.” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя А.М.Т., искове за осъждане на Л.А.К., родена на ***г,
гражданин на Рускакта Федерация, постоянен адрес *** Влас, местност „Козлука“,
апарт хотел „А.3“, ****, да му заплати сумата в размер на 614 евро (шестстотин
и четиринадесет евро), представляваща годишна такса за поддръжка за 2018г. по
чл.4 от Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за
общо ползване с нотариална заверка на подписите рег.№ 6445 от 18.08.2017г. на
нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен
съд, вписан в Службата по вписванията – Несебър с вх.рег.№ 5332 от
21.08.2017г., Акт № 89, том 3, ведно със законната лихва, считано от
22.12.2020г., до окончателното изплащане на сумата, и сумата в в размер на 614
евро (шестстотин и четиринадесет евро), представляваща годишна такса за
поддръжка за 2019г. по чл.4 от Договор за управление, поддръжка и обслужване на
съоръжения и обекти за общо ползване с нотариална заверка на подписите рег.№
6445 от 18.08.2017г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на
действие Несебърския районен съд, вписан в Службата по вписванията – Несебър с
вх.рег.№ 5332 от 21.08.2017г., Акт № 89, том 3, ведно със законната лихва,
считано от 22.12.2020г., до окончателното изплащане на сумата, поради погасяване на задълженията в
резултат на извършено плащане след предявяване на иска.
ОСЪЖДА Л.А.К., родена на ***г, гражданин на Рускакта Федерация,
постоянен адрес *** Влас, местност „Козлука“, апарт хотел „А.3“, ****, ДА
ЗАПЛАТИ на “А.М.” ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
управителя А.М.Т., сумата в размер на 1 487,61
лв. (хиляда четиристотин осемдесет и седем лева и 61 ст.), представляваща
направени по делото разноски съгласно списъка на разноските.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Л.А.К.,
родена на ***г, гражданин на Рускакта Федерация, постоянен адрес *** Влас,
местност „Козлука“, апарт хотел „А.3“, ****, за осъждане на “А.М.” ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя А.М.Т., да й
заплати сумата в размер на 850 лв. (осемстотин и петдесет лева), представляваща
направени по делото разноски съгласно списъка на разноските, като
неоснователна.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: