Р Е
Ш Е Н
И Е
В
ИМЕТО НА НАРОДА
№ ІІ-53 12.06.2019година град Бургас
Бургаският окръжен съд,втори въззивен
граждански състав, в публичното си заседание на четвърти юни през две хидяди и деветнадесета година , в
следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА ТЕМЕЛКОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ТАНЯ РУСЕВА-МАРКОВА
ЕЛЕОНОРА КРАЛЕВА
При секретаря………Вълкова……………..като
разгледа докладваното от съдията Темелкова…………….гр.д.№657 по описа за
2019година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
постъпилата въззивна жалба от „Уни инвест мениджмънт“ ЕООД ,ЕИК *********,със
седалище и адрес на управление: гр.Бургас, к/с“Изгрев“, бл.192, ап.114, чрез
процесуален представител адв.Ана Панайотова
против решение №426/25.02.2019г, поставеното по гр.д.№5871/2018г на Районен
съд-Бургас,с което е отхвърлен предявеният установителен иск по чл.415 ГПК на въззивното дружество против В.Д.Д. да се
приеме за установено,че ответникът дължи на дружеството сумата в размер на
540лв,представляща дължимо възнаграждение по договори за управление и поддръжка
от 04.01.2016г и на 04.01.2017г на ап.711 и паркомясто 19,находящи се в сграда
с адм.адрес: гр.Бургас,ж.к.“Изгрев“,бл.192 за периода от м.септември 2017г до
месец май 2018г, за което вземане в полза на ищеца е издадена заповед за
изпълнение по чл.410 ГПК по ч.гр.д.№4401/2018г по описа на БРС.Отхвърлен е
искът за присъждане на законна лихва върху претендираната главница от датата на подаване на заявлението по
чл.410 ГПК до окончателното изплащане и е осъдено дружеството да заплати на
ответника разноски в размер на 300лв. В нея се твърди ,че атакуваното решение е
неправилно, необосновано,постановено при съществено нарушение на процесуалните
правила.От една страна се твърди,че сградата с административен адрес :
гр.Бургас,к/с“Изгрев“,бл.192 отговаря на изискванията на ЗУЕС по смисъла на пар.1,т.3 от допълнителните
разпоредби и е жилищен комплекс от затворен тип.Процесният договор,
на основание на който се претендира исковата сума, е квалифициран в жалбата
като договор за поръчка по смисъла на чл.280
и сл.ЗЗД, като въззивникът излага
съображения за правната характеристика на договора за поръчка и неговите отлики
от други правни фигури- договор за изработка и
трудов договор.Твърди се ,че районният съд не е обсъдил всички
представени по делото доказателства, от анализът на които може да се направи
извод за характеристиката на
правоотношението между страните ,като договор за поръчка.Този анализ би
довел до извод ,че предметът на договора
е извършване на правни действия от страна на ищеца, които да осигурят
поддържка, организационно, техническо и административно управление на сградата.Съдът
не осъществил тълкуване на уговорките в договора,съобразно разпоредбата на
чл.20 ЗЗД ,а освен това е приел,че договорът не обвързва ответника, без да е
обсъдил представените доказателства и без да е изложил мотиви дали е налице
изпълнение на задълженията на дружеството по този договор.По този начин съдът е
допуснал неоснователно обогатяване на
ответника, който е ползвал услугите ,без да е заплатил такса за това.Сочи се
също,че провеждането на общо събрание на ЕС ,което е взело решение по
въпроси,свързани с управлението на общите части
не е пречка да се сключи самостоятелен договор за поддръжка на тези
части.Според въззивника само поради това,че не е налице затворен комплекс не
означава, че договорът не е действащ,с правна характеристика на договор за
поръчка.Ирелеватно е дали ответникът се е ползвал от услугите по договора, след
като ,според въззивникът се е съгласил с извършването на дейностите по него.Счита,че
със сключването на договора за покупко-продажба на имотите в сградата е
възникнало и задължението на ответника да заплаща уговорената в договора
цена.Твърди се процесуално нарушение- недопускане на исканата експертиза ,
която е имала за цел да установи изпълнението на задълженията на дружеството по
договора.Изложени са съображения,че липсва законодателно определение на
понятието „инвеститор“ ,както в ЗУЕС ,така и в ЗУТ.Тексът на чл.2 от ЗУЕС
изисква страни по договора за управление на общите части на жилищен комплекс от
затворен тип да са собствениците и инвестора, като тълкуването според
въззивника следва да е разширително,а не стриктно, както е направил райнония
съд .Моли да бъде отменено атакуваното решение ,като бъде уважен предявеният
установителен иск по чл.415 ГПК.
По делото е постъпил отговор на
въззивната жалба от В.Д.Д.,чрез адв.Димка Тортоланова, в срока по чл.263 ГПК.В
него жалбата е оспорена като неоснователна,като се излагат съображения,че процесният договор няма характеристика
на такъв по чл.2 ЗУЕС, представлява договор за поръчка,който обвързва само
сключилите го страни и е непротивопоставим на ответника,който не е страна по
него.Счита,че във въззивната жалба е изменено основанието на предявения иск от задължение за изплащане на възнаграждение
по договор за управление и поддържка на общите части на чл.422 от ГПК ,във вр. с чл.79,ал.1 от ЗЗД
,във вр.с чл.286 от ЗЗД ,което на този
етап от производството е недопустимо.Твърди се и ново обстоятелство – на 29.11.2018г е свикано
Общо събрание на ЕС ,на което е взето решение за заплащане на такса за поддръжка
на общите части на сградата ,при което,ако бъде уважен иска, ответникът ще
трябва да заплаща въпросните такси два пъти – веднъж на основание договора
,предмет на иска и втори път –на основание решението на ОС на ЕС.Моли да бъде
потвърдено обжалваното решение и да се присъдят разноските по делото.
Предявени са искове с правно
основание чл.422 ГПК,вр.с чл.79 и чл.86 ЗЗД.
Извършената служебна проверка от
Бургаския окръжен съд установи,че атакуваното
съдебно решение е валидно и допустимо.
Предявени са обективно съединени
искове от „Уни инвест мениджмънт „ЕООД
против В.Д. за приемане за установено, че ответникът дължи сумата общо 540лв, представляваща
дължимо възнаграждение по два договора
за управление и поддръжка на общи части на сграда –ЕС, представляваща затворен
комплекс, находяща се в гр.Бургас, ж.к.“Изгрев“,бл.192 за периода от
м.септември 2017г до месец май 2018г, за което вземане е издадена заповед за
изпълнение по чл.410 ГПК по ч.гр.д.№4401/2018г на БРС .Претендира се и законна
лихва от датата на издаване на заповедта за изпълнение.В обстоятелствената част
се поддържа ,че ответникът е закупил
апартамент и гараж в сградата – етажна собственост през 2017г,както и идеални
части от терена и в качеството си на
приобретател е станал страна по сключения договор за поддръжка и управление, вписан
по индивидуалната партида на недвижимите имоти, закупени от ответника.За
задълженията са издадени фактури,
изпращани на адреса на ответника, като не е последвало плащане на дължимите
суми.Твърди се,че задълженията произтичат от договори, сключени между
дружеството –ищец и „Уни инвест“ЕООД от 04.01.2016г и 04.01.2017г.
В отговора на исковата молба
предявните установителни искове се
оспорват ,като се твърди ,че сградата,в която ответникът е закупил
апартамент и паркомясто не представлява жилищен комплекс от затворен тип.Тя
представлява сграда в етажна собственост
и за управлението й се прилагат правилата на ЗУЕС.Единственият орган
,който е компетентен да вземе решение за управлението на общите части е
Общото събрание на етажните собственици.Ответникът счита,че не са налице
белезите,който могат да определят сградата ,като затворен комплекс, а освен
това договорите за поддръжка и управление на такъв жилищен комплекс се сключват
между инвеститор и собствениците на самостоятелни обекти, като ищцовото
дружество не е собственик на недвижимия имот, не му е учредявано право на
строеж за сградата,собственици на поземления имот са „Уни инвест“ ЕООД и
множество трети лица,придобили самостоятелни
обекти в сградата и идеални части от правото на собственост върху
терена. Ответникът също така твърди, че не ползва лично или чрез други лица
закупените имоти.
Районният съд е отхвърлил предявените
искове ,като е изложил мотиви ,че сключените договори нямат характеристика на
договори за управление и поддръжка по чл.2 ЗУЕС,тъй като ищцовото дружество
няма качеството на инвеститор по отношение на процесната сграда.Прието,че договорите имат характеристика на договори за
поръчка ,обвързващи единствено сключилите ги страни и са непротивопоставими на
ответникът, който не е страна по тях.В договорите има уговорка ,че всеки нов
собственик приема безусловно техните клаузи ,но няма данни ответникът да е
встъпил в правата и съответно задълженията по тях и уговорката между страните
за обвързване на трети страни с договора е нищожна.
Съобразно разпоредбата на чл.269 ГПК,
по правилността на атакуваното решение, съдът е ограничен от посоченото в
жалбата.
В жалбата се съдържат
противоречиви твърдения за характера на правоотношенията, от който се
претендират сумите по делото.От една страна се твърди,че се касае за жилищен комплекс от затворен тип и съответно
претендираните суми произтичат от договор за управление на общите части, нотариално
заверен и вписан ,а от друга, че става дума за договор за поръчка по смисъла
на чл.280 ЗЗД.По възражението, че се касае за жилищен компекс от затворен тип
съдът намира следното: съобразно разпоредбата на пар.1 ,т.3 от ДР на ЗУЕС "жилищен
комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост
и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на
изисквания на контролиран достъп за външни лица.Посоченото в жалбата ,а
именно,че имотът е ограден от метална ограда,има озеленяване,изградена е
поливна система,вентилационна система,пожарозащитна система,домофонна система,
видеонаблюдение, дизелов генератор,явяващ се обслужващ обект според въззивното
дружество не може да доведе до еднозначен извод ,че се касае за жилищен
комплекс от затворен тип.Безспорно е ,че се касае за една смесена
многофункционална сграда с жилища,
офиси, ателиета, обществено обслужване и подземен паркинг, построена в УПИ
ІІІ-217, кв.36 по плана на ж.к.Изгрев, град Бургас- видно от представеното
разрешение за строеж №И-1/12.01.2015г. Според
практиката на ВКС Определение № 300 от 30.04.2018 г. на ВКС по гр. д. №
4342/2017 г., III г. о.,и опр.
по ч. гр. д. № 47/14 г. на четвърто г. о. на ВКС
предвид §
1, т. 3 ЗУЕС и по арг. от чл.
3 от ЗУЕС т. нар, "жилищен комплекс от затворен тип" изисква наличие на поне
четири самостоятелни обекта в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс,
обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изискванията за
контролиран достъп за
външни
лица.Това означава,че няма пречка разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС да се приложи и
в случаите на една сграда в режим на етажна собственост, построена в обособен
урегулиран имот,със специфичен пропускателен режим.От анализа на доказателства
по делото е видно/ а и не е спорно/ ,че в УПИ ІІІ-217 в кв.36 по плана на
ж.к.“Изгрев“ е построена смесена
многофункционална сграда с жилища, офиси, ателиета,обществено обслужване и
подземен паркинг, като няма данни в урегулирания поземлен имот да има друга
сграда.Няма спор също ,че в сграда има повече от четири самостоятелни
обекта,собственост на различни лица ,но е спорно дали е налице контролиран
достъп за външни лица.Безспорно е ,че в сградата има търговски обект,което по
принцип изключва ограничен достъп на външни лица.Според показанията на свидетелката
С. има свободен достъп до апартаментите
в сграда през ниво -1 ,през портата за автомобилите,а освен това достъпът до
двора е свободен,през врата на оградата ,а входните врати се контролират с чип.Свид.Г.
установява, че достъпът до сградата и асаньорите е с чип, който притежават само
собственици и наематели и има видеонаблюдение.Това обаче не ознавача
контролиран достъп на външни лица,още
повече ,че повечето сгради разполагат
с чип за входната врата.В случая е контролиран достъпът само до самостоятелните
обекти в самата сграда ,но не до комплекса като цяло.Наличието на
видеонаблюдение също не означава контролиран достъп ,а само възможност да се
констатира и наблюдава движението в сградата и извън нея. Не се установява
достъпът до комплекса да е контролиран с
бариера или врата, напротив от показанията на свид. С. се установява,че
достъпът до двора е свободен.Освен това дизеловият генератор не е друг
обект,обслужващ собствениците по смисъла на закона.Такива обекти са
басейни,алеи,беседки,барбекюта и други,служещи за общо ползване от всички
етажни собственици.Според съда не се касае за жилищен комплекс от затворен тип.
Дори да се приеме обратното, то уреждането на управлението и поддръжката на общите части става с договор между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти с нотариална заверка на
подписите.Няма спор,че едната страна по сключените два договора за управление
на общите части е собственик на самостоятелни обекти – „Уни инвест“ ЕООД ,което
дружество е праводател на ответника по нот.акт № * ,том *, рег.№**, н.д.№**/2017г.Няма данни обаче към датата на
сключване на договорите кои лица са собственици на всички самостоятелни
обекти,тъй като ЗУЕС изисква договорите за управление и и поддръжка да се
сключат между инвеститора и собствениците на обектите.От друга страна, ищцовото
дружество няма качеството инвеститор. Действително,
липсва законова дефиниция на понятието
инвеститор, но тълкуването на термина означава,че това е лицето или лицата
,които финансират строителството, като инвеститор може да бъде и самият строител,а също възложителите / носители на
правото на собственост или право на строеж върху терена/, инвеститори могат да
бъдат и лицата ,закупили обекти в
бъдещата или строящата се сграда. Ищцовото
дружество не е нито едно от изброените лица. Твърденията на ищцовото
дружество,че то притежава качеството собственик и инвеститор/сливане на двете
качества/, тъй като собственик на капитала е „Уни инвест „ЕООД/собственик на самостоятелни
обекти/ и управител на двете дружества е едно и също лице/л.97 от
първоинстанционно дело/ са неоснователни, тъй като се касае за различни
юридически лица, независимо от съвпадението на управителите.Поради
това,независимо от нотариалната заверка на подписите и от вписването на
процесните договори по партидите на
недвижимите имоти,те няма характер на договор за управление на общите
части на жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2 ЗУЕС.Поради това и
независимо от вписването им,тези договори не обвързват последващите
приобретатели на самостоятелни обекти в
ЕС,какъвто е ответникът.
Във въззивната жалба е направен
пространен анализ на договорите,от които произтичат вземанията, като въззивното дружество счита,че се касае за
договор за поръчка.Дори и това да е така, съобразно разпоредбата на чл.21,ал.1 ЗЗД договорите пораждат действие между страните, а спрямо трети лица - само в
предвидените в закона случаи./напр.договора за цесия поражда действие и за
длъжника,макар да не е страна по него, договорът за застраховка „Гражданска
отговорност“, сключен между застраховател и причинител на вредата, дава право
на пострадалия на пряк иск против застрахователя,без да е страна по договора/.Това
означава, че и правата за търсене на отговорност за неизпълнение се
осъществяват само между страните по договора. Безспорно ,ответникът не е страна
по сключените договори.
Наистина
чл.
23 ЗЗД създава правна възможност за обещаване
задължението или действието на трето лице, но от това обещание задължения за
третото лице не възникват, а те са за обещателя, който е и правно обвързаният,
в какъвто смисъл е постоянната практика на ВКС - решение №
118/2011 г., по т. д. № 474/2009 г.
на II т. о. Затова и ако третото лице, както е в разглежданият случай, не
извърши уговореното от обещателя действие, или откаже да се задължи, обещателят
дължи обезщетение на съконтрахента си на общо основание.В чл.30 от договорите е
записано изрично,че в случай на неизпълнение на задълженията по тях от
приобретатителя ,то договорът продължава да обвързва страните,т. е. изпълнение
се дължи от собственика /“Уни инвест“ ЕООД/.В този смисъл са ирелеватни
възраженията във въззивната жалба относно изпълнението на задълженията по
договорите от страна на ищцовото дружество- изпълнител-дори да има пълно
изпълнение, задължения за ответникът да плаща стойността на услугите няма да
възникнат по горните съображения.Що се отнася до това дали е налице
неоснователно обогатяване / или водене на чужда работа без пълномощие/ ,то иск
на такова основание не е предявен.
С оглед на гореизложеното съдът
намира,че въззивната жалба е неоснователна, а решението следва да се
потвърди.Съобразно изхода от спора пред въззивната инстанция и на осн чл.78 ГПК
се дължат разноски на въззиваемия в размер на 350лв, за чието плащане са
представени надлежни доказателства-договор за правна помощ и съдействие.
Мотивиран от горното съдът
Р Е
Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение №426/25.02.2019г,
поставеното по гр.д.№5871/2018г на Районен съд-Бургас
ОСЪЖДА „Уни инвест мениджмънт“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас,
к/с“Изгрев“, бл.192, ап.114, да заплати на В.Д.Д., ЕГН ********** сумата
350/триста и петдесет/лв ,разноски пред въззивната инстанция.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: