Р Е Ш Е Н И Е
№545 29.03.2018 година гр. Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски районен съд петнадесети граждански състав
На двадесет и осми февруари две хиляди и осемнадесета година
В публично заседание в следния състав:
Председател: Светлана Рачева - Янева
при секретар: Елена Христова
като изслуша докладваното от съдия: Светлана
Рачева-Янева гражданско дело № 4203/ 2017
г. по описа на БРС и за да се произнесе взе в предвид следното:
Производството е по исковата молба на БГ Естейтес
дивелопмънтс ЕАД, ЕИК ... със седлище гр.София и адрес на управление район
Младост, бул..... хотел Експо, крило А, ет.3, представлявано от Т.. И.. В.. против
ТНТ травел ЕООД, ЕИК .., със седалище гр. Бургас и адрес на управление гр.Бургас,
ул... .., офис .., представлявано от Н.. М... Ищецът твърди, че между страните
е сключен предварителен договор от 18.11.2015г., по който ишецът е продавач, а
отвтеникът е купувач на недвижим имот с идентификатор № ..., находящ се в
Бургас, в местността А.. с площ от 13 246 кв.м. В задължение на страните е
било уговорено да сключат окончателен договор за имота в срок до шест месеца от
сключване на предварителния такъв или до 18.05.2016г. Уговорена между тях е
цената на имота, начинът на нейното плащане и последиците от неизпълнение на
тези уговрки. Твърди се още, че на 14.05.2016г. ищецът е изпратил покана за
сключване на окончателния договор, с която покана е била определена и крайната
цена по прехвърляне на имота, и съответно последиците от това неизпълнение. Въпреки
това и последваща нот. покана, връчена на ответното дружество, в която отново
са били определени срокове за изпълнение, след които договорът ще се счита за
развален поради вина на купучва.
При неявяване на купувача – ответното дружество в
определената дата и на определното място ПД по твърдения на ищеца, от 18.05.2016г.
между тях следва да се счита за развален. На основание чл.17, ал.1 от ПД и при
виновно неизпълнение от страна на купувача се търси решение за присъджане на
обезщетение от 10 000 лева като неустойка на договрно основание, ведно със
законовата лихва за забава от датата на разваляне на договора – 18.05.2016г. до
датата на окончателното плащане на същата.
Отделно от това се твърди, че ищец и ответник са
страни и по втори договор, обективиран в НА № 77 от 18.11.2015г. , с който в
полза на ТНТ Травел - ответника е учредено право на ползване върху имота,
предмет на ПД със срок на действие до сключване на окончателния договор за
покупко-продажба за цена от 1 000 лева или до 18.05.2016г. При разваляне на ПД
за покупко-продажба от датата 18.05.2016г. ищецът твърди, че и учреденото ПП
като срочно е погасено. На това основание се търси и решение за установяване
погасеното право на ползване в полза на ищеца.
На отделно основание и в условията на евентуалност
се излага, че правото на ползване следва да бъде прекратено от съда поради
неизпъленние на съществени задължения от ползвателя – плащане на такси, данъци,
застраховки по ползване на имота – чл.61, предложение предпоследно от ЗС.
Съдът е сезиран и с още един иск. Претендира се
решение за осъждане на ответното дружество да заплати като ползвател на
недвижимия имот сумата от 1 083.11 лева као задължение за данък и такса битови
отпадъци по чл.11, ал.1 от ЗМДТ за 2016г. Сумата се търси ведно със законовата
лихва върху нея от датата на плащане – 19.09.2016г. до окончателното й плащане.
В подкрепа на горното се ангажират доказателства и
се претендира решение в сочения смисъл.
В срока за отговор е депозиран такъв като с него
исковете се оспорват като недоказани и неоснователни; излага се, че срокът по
упражняване ПП не е изтекъл; не се оспорва валидността на представения
предварителен договор, но се твърди, че същият е изменен с анекс от
18.11.2015г.; оспорва се твърдението за вина при купувача. Ангажират се
доказателства и се претендират разноски.
Исковете са с правни основания, както следва: иск
по чл.59, ал.1, предл. второ от ЗС – погасяване на учредено срочно право на
полазване върху вещ с изтичане на срока по него; иск с правно основание по чл.
61, предл. предпоследно от ЗС – прекратяване по съдебен ред на ПП поради
неизпълнение на съществени задължения от ползвателя като този иск е в условията
на евентуалност; иск с правно основание по чл.92, ал.1 от ЗЗД – заплащане на
неустойка по договор между страните; и иск с правно основание по чл.59 от ЗЗД
за присъждане на платени от ищеца разноски по поддръжката на имота, както и иск
за законова лихва върху всички парични искове.
Съдът след като прецени доводите на страните,
доказателствата по делото и след като съобрази закона намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Страните нямат сопор и се установява от предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.19 от ЗЗД, че ищцовото
дружество ‘БГ естейтс дивелопмънт” АД
и ответното ‘ТНТ травел” ЕООД са сключили договор, съгласно който се задължават
да сключат окончателен договор по прехвърлянето от ищеца на ответника на
правото на собственост върху имот – поземлен такъв с идентификатор № ... по
КККР за Ч.. с площ от 13 246 кв.м. срещу задължението на купувача да заплати
цената по чл. 2 от ПД. Съгласно чл.2 от ПД определената продажна цена е в
размер не по – малък от данъчната му оценка като тази цена ще бъде определена
след преоценка на балансовата стойност на актива с оглед това, че имотът,
предмет на продажбата, е застроен със
съответни сгради и съоръжения, които са описани в разрешение за ползване от
30.01.2013г. Определен е и начина на плащане на цената като страните са се
съгласили продажната цена да се изплати изцяло при финализиране на сделката.
Купувач и продавач са съгласни определената цена да бъде приета от тях при
изповядване на сделката.
Определен е и начина на разплащане между страните
– по банкова сметка ***.
В чл.5 от ПД е определен и срока за изповядване на
сделката, а именно в едномесечен срок от определяне на цената по чл.2 от ПД и
уведомяване на страните за същата, но не по – късно от шест месеца от сключване
на договора. Срокът по този член може да бъде изменян само писмено.
Страните са предвидили клаузи за разноски по
изповядване на сделката, по определяне на цената, по проверка на собствеността,
по адрес, на който да се връчват съобщенията по уведомяване за финализиране на
сделката. В задължение на продавача е да не прехвърля имота на трети лица
докато не се изповяда окончателната сделка, и да предаде владението върху вещта
в деня на получаване на цената.
Купувачът е задължен – чл.13 – да плати
уговорената цена в уговорените срокове, размери и начин.
Страните са посочили моментите, в които договорът
прекратява своето действие, а по раздел осми са изложили воля и за неустоечни
вземания в случаите на неизпълнение, а това са: неявяване на купувача в
определените дата и час за сключване на окончателната сделка, и за продавача
неустойката ще бъде определена и начислена при неизпълнение на условията да за
извърши преоценка на балансовата стойност. Игнорирани са всички договорки между
страните до момента, неотразени в ПД, посочени са адресите за комуникация,
както и начина, по който следва да се случат уведомяванията помежду им –
писмено на адресите по договора.
От нот. акт за учредяване право на ползване върху
недвижим имот № 77 от 18.11.2015г. се установява, че ищец и ответник освен
страни по ПД са и страни по сделка, с която „БГ Естейтес дивелопмънтс” АД като
собственик на имота по ПД с идентификатор № 81178.5.430 е учредило в полза на
ответника „ТНТ травъл” ЕООД вещно право на ползване върху целия имот със срок
до сключване на окончателен договор за покупко-продажба за имота по ПД между
страните от 18.11.2015г. като цената на това право е 1 000 лева, изплатена в
брой и напълно към датата на изповядване на НА.
Страните не спорят по факта, че ОД помежду им за
прехвърляне правото на собственост върху имот с идентификатор № ... не се е
случил като се спори по причината и последиците от това. От покана на
дружеството-ищец до дружеството – ответник, която е връчена на представляващ
купувача на посочения в ПД адрес – 18.05.2016г. в 15.20 часа на ул. .., гр.О..,
на лице Р.. П.. – представляващ търговеца ‘ТнТ травел” ЕООД към процесния
период видно от писмените доказателства и от направената в търговски регистър
справка - https://public.brra.bg/Checkups/Verifications/HistoryView.ra?guid=aa09be4a-1830
-496c-9fff-12af35755725&ident=000700&subDeed=2300519 – и от покана
с нот. заверка на подписите на нот. с рег. № 257 при РС Бургас от датата
17.05.2016г., за която пълномощникът на търговеца –купувач адв. А.. П.. е
уведомена надлежно по телефона (виж констативен протокол на нот. с рег. № 257
ори РС Бургас), се установява, че на адреса за кореспонденция, посочен в ПД от
18.11.2015г. за купувач, продавачът два пъти е изпратил уведомление на
основание чл.2 от ПД за определената след преоценка на балансовата стойност на
имота крайна цена, или цена в размер на 746 400 лева с ДДС, която според
отправените покани следва да бъде платена по сметка на продавача на
18.05.2016г. до 14.00 часа и за изповядване на окончателната сделка на
определена дата и място – 18.05.2016г. в 14.00 часа в кантората на нот. М.. И..
в гр.Бургас, с носенето на надлежен документ, удостоверяващ цената.
Отделно от това и в писмена форма, отново като
изявление в поканата продавачът – ищец, е заявил, че при неплащане в срок и
неявяване за финализиране на продажбата ПД от 18.11.2015г. ще се счита за
развален при виновно неизпълнение на договорки от страна на купувача.
Няма плащане в определения по договорения начин
срок, размер и начин на пазарната цена, което не е спорно и се установява от
констативния протокол на нот. М.. И.., а отделно от това от същия този протокол
се установява, че на посочените съгласно договорките помежду им по чл.5 от ПД
дата и място, купувачът не се е явил и не е изповядана окончателната сделка по
прехвърляне на имота.
Налице според настоящия състав е виновно
неизпълнение на съществени клаузи от договора между страните, сключен на
18.11.2015г. и с оглед стореното надлежно в писмена форма уведомление за разваляне
на същия от продавача към купувача, този ПД помежду им на основание писмена
договорка – чл.16 от ПД и на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД, следва да се счита
за развален от датата 18.05.2016г. На основание чл.17, ал. 1 от ПД следва пък
на виновната страна – купувача, за неявяване на датата и мястото за изповядване
на окончателната сделка да й бъде начислена търсената неустойка в размер на 10 000 лева, което вземане за доказа и
по основание, и по размер. Дължима е лихва така, както се търси.
По иска за установяване погасяване правото на
ползване, учредено в полза на ответника от ищеца поради изтичане на срока, за
който срок е било учредено съдът намира следното: според волята на страните,
обективирана в представения НА, учреденото в полза на ТНТ Травел ЕООД от
собственика БГ Естейтс дивелопмънт АД вещно право на ползване върху имот с
идентификатор 81178.5.430 е за срок до сключване на окончателен договор между
страните по покупко-продажбата за същия имот. Тълкувайки договорката помежду им
обаче и прилагайки правото съдът намира, че въпреки буквалното изписване на
клаузата помежду им за срочност на правото на ползване, то тя не е такава,
касаеща срочността на правото на ползване. Срокът като факт с правно значение е
едно бъдещо и сигурно събитие, от
настъпването на което се развиват предвидените от страните по договора правни
последици. С условието пък като едно бъдещо
и несигурно събитие, правното действие на договорките между страните се
поставя в зависимост от случването на това събитие или не. В конкретния случай
поставяйки правото на ползване в зависимост от това дали ще бъде сключена или
не окончателната сделка по прехвърляне на имота, предмет на ПД от 18.11.2015г.,
страните са ограничили правото на ползване не с определен срок, така както дава
възможност закона в разпоредбата на чл. 59 от ЗС, а са поставили неговото
съществуване в зависимост от възможността да се случи или не едно условие. А
такава възможност за учредяване на право на ползване до настъпването на
определено условие законодателят не е предвидил. Или съдът намира, че тази
уговорка в частта относно ‘срочността на учреденото право ползване” е нищожна
като постигната в противоречие на закона и като такава не обвързва страните с
някаква срочност в упражняване на правата по договора или при липсата на
договореност за краен срок, искът за приемане на установено, че е погасено с
изтичане на срока правото на ползване върху имот с идентификатор № 81178.5.430
съдът намира за недоказан и неоснователен.
Относно искът с правно основание по чл.61, предл. предпоследно
от ЗС, с който съдът е сезиран в условията на евентуалност, то настоящият
състав намира следното: Основанието, от което ищецът черпи права в подкрепа на
искането си е нарушаване на съществени задължения по ползване на имота,
предоставен за ползване на ответника, изразяващи се неплащане на разходи по
поддръжката му – месечни такси за почистване, охрана, озеленяване и отопление, плащане
на застрахователни премии, местни данъци към Общината и такси за битови
отпадъци. Съдът намира, че и този иск е недоказан и
неоснователен. В действителност този иск
би бил основателен ако се установи, че ползувателят не е изпълнил свои съществени задължения, свързани с
предоставеното му право на ползване и да му е отправено от собственика на вещта
предупреждение да изпълни задълженията си и въпреки това той да не ги изпълни.
А такива задължения са тези, попадащи в нормата на чл. 57 от ЗС – ползвателят
да заплаща разноските, свързани с ползването на имотите, вкл. дължимите данъци
и такси, да застрахова вещта, да заплаща премиите по застраховката. Няма спор и се установява от представените
писмени доказателства – л.156 от делото, че данък, такса за битови отпадъци за
процесния имот са платени, но ищецът не ангажира доказателства за това, че е
отправил покана до ползвателя за плащане на тези задължения в някакви срокове,
след които да се счита правото му да ползва вещта на това основание за
погасено. При липсата на тази предпоставка – покана за плащане искът
следва да бъде отхвърлен. (в този смисъл решение № Решение № 915 от 28.12.2009 г. на ВКС по гр.
д. № 951/2008 г., III г. о.).
И по искът по чл. 59, ал.1 от ЗЗД за присъждане на
сумата от 1 083.11 лева в полза на ищеца като сбор на платени вместо ползвателя
суми за такси и данъци за имота за 2016г. при липсата на спор и видно от удостоврение
за данъчна оценка на процесния имот в Алклади, с идентификатор № 81178.5.430 –
л. 33 от делото и с площ от 13 244 кв.м., както и от справка от ел. досие
на сосбтвеника л.156 от делото, задълженията за имота за 2016г. са в общ размер
на 1 081.62 лева, които са платени на 19.09.2016г. Лихвата обаче е дължима от
деня на поканата – която в конкретния случай е подаването на исковата молба –
15.06.2017г. За останалия период в размер на законовата такава претенцията за
лихва е неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
Разноски
по правилото на чл.78, ал.1 от ГПК са дължими на ищеца от ответника съобразно
уважената част от исковете или сумата от 1
246 лева като сбор от платени държавни такси, адвокатско възнаграждение и
възнаграждение на вещото лице.
Няма
доказателства за сторени разноски в подкрепа искането на ответника за
присъждане на такива, поради което не следва да му бъдат присъждане.
При гореизложеното и на
основание чл. 235 от ГПК Бургаски районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от БГ Естейтес дивелопмънтс ЕАД, ЕИК .. със седлище
гр.София и адрес на управление район Младост, бул... .., хотел Е.., крило А,
ет.3, представлявано от Т.. И.. В.. против ТНТ травел ЕООД, ЕИК .., със
седалище гр. Бургас и адрес на управление гр.Бургас, ул... офис едно,
представлявано от Н.. М.. за приемане за установено на основание чл.59, ал.1,
предл. второ от ЗС, че учреденото от БГ Естейтес дивелопмънтс ЕАД, ЕИК .. в
полза на ТНТ травел ЕООД възмездно право на ползване върху имот с идентификатор
№ ... по КККР за гр.Ч.., общ.С.. при съседи: поземлен имот с идентификатор № ...,
имот с идентификатор № ..., имот с идентификатор № ..., имот с номер № ...,
имот с идентификатор № ..., имот с идентификатор № ... е погасено с изтичане на
определен от страните срок – до сключване на окончателен договор за покупко –
продажба на недвижим имот по предварителен договор от 18.11.2015г.
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от БГ Естейтес дивелопмънтс ЕАД, ЕИК ********* със
седлище гр.София и адрес на управление район Младост, бул...., хотел Е.., крило
А, ет.3, представлявано от Т.. И.. В.. против ТНТ травел ЕООД, ЕИК ..., със
седалище гр. Бургас и адрес на управление гр.Бургас, ул... .. № .., офис едно,
представлявано от Н.. М.. за прекратяване на основание чл.61, предл.
предпоследно от ЗС, на учреденото от БГ Естейтес дивелопмънтс ЕАД, ЕИК .. в полза на ТНТ травел ЕООД възмездно
право на ползване върху имот с идентификатор № 81178.5.430 по КККР за гр.Ч..,
общ.С.. при съседи поземлен имот с идентификатор № ..., имот с идентификатор № ...,
имот с идентификатор № ..., имот с номер № ..., имот с идентификатор № ...,
имот с идентификатор № ..
ОСЪЖДА на основание
чл. 92 от ЗЗД и чл.17, ал.1 от предварителен договор за покупко-продажба от 18.11.2015г.
ТНТ травел ЕООД, ЕИК .., със седалище гр. Бургас и адрес на управление
гр.Бургас, ул.... представлявано от Н.. М.. да заплати на БГ Естейтес
дивелопмънтс ЕАД, ЕИК .. със седлище гр.София и адрес на управление район
Младост, бул... хотел Е.., крило А, ет.3, представлявано от Т.. И.. В.. сумата
от 10 000 (десет хиляди лева)-
вземане за неустойка ведно със законовата лихва за забава от датата на
разваляне на договора 18.05.2016г. до датата на подаване на исковата молба –
15.06.2017г. и законовата такава от датата на подаване на исковата молба до
окончателното плащане на задължението.
ОСЪЖДА на основание чл.59, ал.1 от ЗЗД ТНТ травел ЕООД,
ЕИК *********, със седалище гр.Бургас и адрес на управление гр.Бургас, ул... ..
№ .., ет..., офис .., представлявано от Н.. М.. да заплати на БГ Естейтес
дивелопмънтс ЕАД, ЕИК .. със седлище гр.София и адрес на управление район
Младост, бул...., хотел Е.., крило А, ет.3, представлявано от Т.. И.. В..
сумата от 1 083.11 (хиляда и
осемдесет и три лева и единадесет стотинки) – платени от ищеца такса за битови
отпадъци и местен данък за имот с идентификатор № 81178.5.430 за 2016г. ведно
със законовата лихва от датата на
подаване на исковата молба до окончателното плащане на задължението като
отхвърля иска за лихва за забава за периода от 19.09.2016г. до 15.06.2017г.
ОСЪЖДА ТНТ травел
ЕООД, ЕИК ..., със седалище гр.Бургас и адрес на управление гр.Бургас, ул....,
представлявано от Ненчо Михалев да заплати на БГ Естейтес дивелопмънтс ЕАД, ЕИК
... със седлище гр.София и адрес на управление район Младост, бул...., хотел Е..,
крило А, ет.3, представлявано от Т.. И.. В.. сумата от 1 246 лева ( хиляда двеста четиридесет и шест лева ) съдебно
деловодни разноски на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред БОС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:/П./
ВЯРНО С ОРИГИНАЛА:ЕХ