Р Е Ш Е Н И Е
…/30.4.2019 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД,
четиринадесети състав, гражданско
отделение в открито съдебно заседание, проведено на 26 март 2019 година
в състав:
Районен съдия: Даниела Павлова
при участието на секретаря Кичка
Иванова като разгледа докладваното от
съдията гр.д. № 13263 по опис на ВРС за 2018 година, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявен
и иск с пр.осн.чл.79 ЗЗД от „Х.и.Б.Б.“ ООД, ***
срещу М.Т.С. с ЕГН ********** и С.Д.С. с ЕГН **********,*** за заплащане на
сумата 900 евро /левова равностойност 1760.25 лева/, дължима на основание споразумение от 01.05.2018 г. за
сключване на предварителен договор за продажба на недвижим имот в ****.
Твърденията
в молбата от които ищецът черпи права са, че съгласно чл.1.1 от споразумението
депозитът е следвало да се заплати чрез адв.К.К. за спиране от предлагане и продажба на имота до 10.06.2018 г. Депозитът е внесен по доверителската сметка на АД „****“ с ЕИК ****като сумата е
следвало да се предаде на ищцовото дружество след
представяне на нотариално заверено пълномощно, протокол на ОС на продавача „****“
ООД и декларации в деня на подписване на предварителния договор. В случай на
непредставяне на документите и неподписване на предварителен договор до
10.6.2018 г. адв.К. се е задължила да предаде на ищеца
депозита от 900 евро съгласно чл.1.6 от споразумението. На 07.06.2018 г. е проведена среща между
страните за уточняване параметрите на предварителния договор. На 15.06.2018 г.
купувачите са уведомили ищеца, че им е необходимо още време за да вземат окончателно
решение и че депозитът е преведен по сметката на адв.дружество.
По-късно заявили, че се отказват от сделката, поради което на 18.06.2018 г. им
е отправена покана да извършат превод на сумата, но до момента задължението не
е изпълнено.
Ищецът моли за уважаване на иска и заплащане
на разноски от ответниците.
Ответниците са представили
отговор с който оспорват изцяло предявения иск. Твърдят, че ищецът не е
изпълнил задълженията си по споразумението. Упълномощеният от тях адвокат – адв.К. извършила проверка на документите по сделката, тъй
като ищците имали намерение да теглят ипотечен кредит и установила, че „Х.и.Б.Б.“ ООД не е упълномощено от продавача „****“ ООД за
продажбата на имота. В тази връзка предложила на ищеца да подпишат споразумение
след представяне на пълномощно. Не оспорват, че на 23.04.2018 г. ищецът им е
изпратил проект за споразумение, че на 03.05.2018 г. такова е подписано и че
депозита от 900 евро е нареден по доверителската
сметка на адвокатското дружество. На проведена работна среща в офиса на „****“
на 08.06.2018 г. представител на банката е уверил представителя на продавача,
че банковият заем ще бъде отпуснат на купувачите и продавачът е заявил, че ще
започне процедура за снабдяване с необходимите документи в това число и
удостоверение за търпимост на сградите от Община Аврен. Заявява, че такива не
са получени. Управителя на ищецовото дружество е
получил потвърждение от адв.К. още на 03.05.2018 г.
по ел.поща, че веднага след подписване на предварителния договор депозитът от
900 евро ще му бъде преведен. Тъй като договор не е подписан по вина на
продавача и невъзможността да представят документите пред банката, купувачите
са уведомили ищеца на 15.06.2018 г., че не са сигурни в намеренията си да
закупят имота и че желаят да направят още един оглед и допълнителен срок за
отговор. Поради мълчание от страна на ищеца и публикувана нова обява за
продажбата на имота от 18.06.2018 г. с цена 35000 лева, ответниците
са приели, че имотът се предлага с нова цена. Ищецът не е изпълнил задълженията
си по споразумението от 01.05.2018 г. и е изпаднал в забава и до 10.06.2018 г. е бездействало като
не е представило предварителен договор и
документите за имота за представянето им пред банката. Моли за отхвърляне на иска и заплащане на
разноски за производството.
В съдебно
заседание страните чрез процесуални представители поддържат становищата си.
Съдът,
след като прецени събраните по делото доказателства и становищата на
страните, по свое убеждение и въз основа на закона, приема да установено
следното от фактическа и правна страна:
Между страните няма спор по отношение на твърденията в молбата, че на
01.05.2018 г. те са подписали
споразумение за сключване на предварителен договор за продажба на
недвижими имот в ****, община Аврен, обл.Варна, представляващ ****кв.7, целия с площ 1565 кв.м., при граници: улица,
УПИ II-50,
УПИ VI-47 и
УПИ IV-48
заедно с построената в същия имот жилищна сграда без посочена площ в документ
за собственост и стопанска сграда – плевня, която не е нанесена в плана на ****
и няма строителни книжа.
Съгласно т.1.1 на същото споразумение купувачите чрез адв. К.К. заплащат на агенцията /Х.и.Б.Б. ООД/, представлявана от ****с ЕГН ********** сумата от 900 евро като депозит за спиране
предлагане и продажба до 10.06.2018 г. на описания по-горе недвижим имот, с цел
последващо сключване на предварителен договор за
покупко-продажба на същия. В т.1.4 е посочено, че сумата от 900 евро ще бъде внесена от купувачите по
доверителна сметка на Адвокатско дружество „**** и ще бъде преведена на
посочена от агенцията банкова сметка ***о пълномощно, придружено с декларация и
протокол от ОС от продавача в деня на подписване на предварителен договор за
покупко-продажба на описания недвижим имот.
В
т.1.5 е посочено, че при неизпълнение на задълженията от страна на агенцията и
не бъде подписан предварителен договор в срок до 10.06.2018 г., адв.К. се задължава да върне на купувачите депозираната
сума в размер на 900 евро.
В
т.1.6 е посочено, че при неизпълнение на задълженията от страна на купувачите и
не бъде подписан предварителен договор в
срок до 10.06.2018 г., адв.К. се задължава да преведе
по сметка на агенцията депозираната сума
в размер на 900 евро.
Няма аспор между страните, че на 23.04.2018 г. ищецът е изпратил на ответниците проект за споразумение, че такова е
подписано и че сумата в размер на 900 евро е наредена по доверителската
сметка на адвокатското дружество.
От
приемо-предавателен протокол от 13.07.2018 г. се установява, че адв.К.К. е върнала на купувачите М. и ****депозираната
от тях сума по доверителската сметка на представляваното от адв.К. адвокатско
дружество “****” поради това, че на 07.06.2018 г. Представители на “Х.и.Б.Б.”
ООД са пристигнали от гр.София в гр.Варна да направят проучване в кметскво с.
Аврен за необходимите процедури, които продавачът трябва да направи за
снабдяване с удостоверение за търпимост за изградените в имота сгради без строителни книжа и за уреждане на
предадените по регулация идеални части от площта на поземления имот. На 08.06.2018
г. е посетен офис на “****” в който купувачът има одобрена кредитна линия и
след представяне на нужните документи за сградите , банката ще финансира
купувача за закупуване на имота в ****. Представители на “Х.и.Б.Б.” ООД са заявили,
че ще уведомят продавача за процедурите, сроковете и таксите, които следва да
бъдат извършени и заплатени от дружеството с цел прехвърляне собствеността на
имота на купувачите, след което ще вземат решение дали да възложат на адв.К. да
представлява продавача пред геодезисти, архитекти, кметство Аврен и други
инстанции за снабдяване с удостоверение за търпимост на сградите и всички
необходими документи за сделката или ще възложат тази задача на друг адвокат. Представителите
на “Х.и.Б.Б.” ООД изразили пред адв.К. притеснения, че сделката с купувач С.С.
не е изгодна за техния клиент - продавача и той няма да приеме да заплаща
дължими такси за процедури в к-во Аврен. Заявили, че на 10.06.2018 г. ще
изпратят по ел.поща на на адв.К. предварителен договор и сканирано пълномощно
от продавача.
На 15.06.2018 г. адв.К. е получила обаждане от купувача С.Д.С., който я е информирал,
че е посетил имота за да види какво е състоянието му очаквайки вече да получи и
подпише предварителния договор. При направения оглед е установил, че от
сградата е изнесено цялото обзавеждане, което фирмата посредник, го е уверявала
многократно, че остава в имота и е включено в продажната цена. Адв.К. го посъветвала да се обади на фирмата-посредник и да
ги уведоми за случилото се. На 03.07.2018 г. адв.К. е получила телефонно обаждане от лицето Пламен, които се
представил за брокер в "Х.И.Б.Б." ООД и я
уведомил, че тя трябва да преведе
получения депозит в размер на 900 евро на дружеството, тъй като купувача се е отказал от сделката, а те са си свършили работата по споразумението
като са се снабдили с пълномощно от продавача. Обяснила, че трябва да се свърже с клиентите
си и да разбере какво се е случило. На 10.07.2018 г., адв.К.
получила второ телефонно обаждане от друго лице от "Х.И.Б.Б." ООД, което отново я попитало кога ще им предаде
получения депозит в размер на 900 евро. Обяснила, че от имота е изнесено цялото
обзавеждане, което е в противоречие с първоначалните уговорки, тъй като те са
рекламирали и предложили на клиентите й да купят изцяло обзаведена къща за
продажна цена 30000 евро.
Поради неизпълнение на
задълженията от страна на Агенцията към
купувачите, като не е изготвила и представила в уговорения срок до 10.06.2018 г. предварителен договор за покупко-продажба на УПИ III-49 /трети - четиридесет и девет/, находящ
се в с. Китка, община Аврен, област Варна, кв. 7 /седем/ по плана на селото,
целият с площ от 1165 кв.м., адв.К. е предавла на купувачите С.
и М. Станчеви получения от тях депозит в размер на 900 евро /равняващи се на
1760 лева/ по споразумение от 01.05.2018 г.
Свидетелят ****заявява в съдебно заседание, работи с „Х.и.Б.Б.“ ООД и с управителя ****по сделки с недвижими имоти. За конкретната
сделка се уговорили, че той може да
представлява продавача „****“ ООД и управителя Джонатан Грифит,
защото имотът е отдалечен от гр. София,
както и по други причини, като той може да поеме
комуникацията и съответните действия при евентуална продажба. Фирмата „Х.и.Б.Б.“ ООД обявила въпросния имот за продажба в специализиран
сайт за имоти. Г-н С.С. се свързал с „Х.и.Б.Б.“ ООД впоследствие и с него относно предлаганата оферта за имота в с.
Китка и провели разговори. Също така
организирали няколко огледа на имота, след което г-н С. се свързал с него и казал, че имат решение заедно със съпругата си да закупят имота чрез банков кредит. Провел
разговор с негов консултант г-н Атанасов относно документите и статуса на имота. След това С. му дал контактите на
адвокат К., с която провел разговор
относно документите, с които разполагат за имота. Осъществили няколко разговора и комуникация по имейл, като Николов й е
изпратил нотариалния акт и предходния нотариален акт за да проучи тя историята на имота и неговия
статут. В процеса на това проучване се установило, че има разминаване между
посочените в нотариалния акт сгради и не са посочени квадратурите, което ще
бъде проблем за отпускането на банковия
кредит. Това го установила адв. К.. Уговорили се да
се сключи споразумение за сключване на предварителен договор, с който да се
заплати „стоп капаро“ за спиране на имота от продажба за определен период. „Х.и.Б.Б.“ ООД изпратила работен вариант на споразумението на адв. К., след което тя го преработила и го върнала по куриер подпис от нея. Управителят на „Х.и.Б.Б.“ ООД г-н
Георгиев също го подписал и го върнал обратно
по куриер. Съгласно условията на това споразумение трябвало да се набавят някои
документи за представителство на дружеството - пълномощно, декларация по чл.264 от ДОПК и
протокол от ОС на дружеството с решение за продажба на имота. Тъй като
свидетелят е возил разговорите с г-н Грифит, бил упълномощен от него да представлява дружеството при продажба и аз
той се е ангажирал с набавянето на пълномощни,
а „Х.и.Б.Б.“
ООД се ангажирало с набавянето на декларация по чл. 264 ДОПК и протокола от ОС
на дружеството. След като е подписано споразумението Николов е предприел
предприел действия за набавянето на пълномощното, направили превод и легализация
като го заверили при нотариус на първи юни.
След като снабдил с документите си
уговорил среща с адв. К. ***. Преди това провели среща с главния архитект на Община Аврен за
да установят сроковете и необходимите процедури за снабдяване с удостоверение
за търпимост на процесния имот. На срещата на 07.06.2018 г. адв. К. били
представени пълномощното, декларацията
по чл.264 и протокола от ОС на дружеството. Пред тях адв.К. се обадила на служителя в „****“ и уговорили
среща за следващия ден за представяне на документите - пълномощното, декларацията и протокола от Общо
събрание за да уточнят с банката изискванията за отпускане на кредит, изискванията по
документите по издаване на удостоверение за търпимост от община Аврен и относно
разминаването в нотариалния акт на квадратурата на имота.
Свидетелят разказва, че срещата била уговорена
по повод необходимостта от извършването на някои административни процедури.
Уговорили се адв. К. да изготви предварителния договор с цел защита
интересите на нейните клиенти. След проведената среща в банката на 8 юни не се
е стигнало до подписване на
предварителен договор. На 11 юни в понеделник Николов е провел разговор с г-н С. за да обсъдят подписването
на предварителния договор и постигнали
съгласие за условията на договора. С.
поискал да направи още един оглед на
имота. На свидетеля му отнело няколко
дни да осигури ключа. С. ходил сам на
оглед, след което в телефонен разговор
му казал, че се колебаят дали да
сключват предварителния договор. Не се стигнало до сключване на предварителен договор. След няколко дни С. му се обадил и му казал,
че при огледа на имота установил липсата на някои вещи като обзавеждане, стопански инвентар и други, които първоначално са били налични и това го накарало да се откаже от сделката.
Свидетелят ****заявява:
„В случая аз съм действал като представител на собственика. По цялата сделка аз
съм действал, като пълномощник на собственика. Били сме заедно с него на
срещите. Аз и г-н Георгиев сме пълномощници на
собствениците на имота, с оглед защитата на интересите им. Мисля, че г-н
Георгиев беше упълномощен като физическо лице. В повечето случаи с които съм
работил купувачите или техен представител изготвят предварителния договор с
оглед защита на техните интереси. И тук имаше специфика относно банката, защото
и тя имаше определени изисквания, които да залегнат в предварителния договор и
в тази връзка ангажимента беше на адв. К. за да не
излизаме от рамките на изискуемото“.
Свидетелката К.К.
разказва, че на 20.04.2018 г. в кантората й дошли от ответниците
и поискали съвет как да заплатят комисион на фирма, която им е предложила имот в с. Китка.
Носили скица на имота и нотариален акт, ходили на огледи. Фирмата била в гр. София и им
дала връзка с някакъв англичанин Пол,
който живее в селото и имал ключ от
имота. Кредита им в „****“ вече бил одобрен и трябвало
да се пристъпи към закупуването на имота, но фирмата от гр. София им казала да преведат 900 евро комисион. С. избрал ****по телефона, тя разаговаряла
с лицето и му обяснила, че комисион не може да получи без да има предварителен договор
и че фирмата за недвижими имоти има задължение да покаже имота и да сътрудничи при самата
сделка с купувача. Разбрала, че те нямат пълномощно, че собственика е
англичанин, не могат да подпишат предварителен договор. Разбрали се ако собственика се съгласи да направи пълномощно на тях, да подпишат споразумение, като парите да останат по адвокатската
й сметка и след като се снабдят с пълномощното и с необходимите документи за
банката и за нотариуса да подпишат предварителния договор и тя да им предаде сумата от 900 евро, която е комисион на
агенцията. Първоначално нещата тръгнали много добре, всички сътрудничили своевременно,
изпратили й едно споразумение, тя нанесла
корекции. Попитала лицето Пламен каква длъжност има във фирмата и
той казал, че е брокер. Свидетелката не
приела това лице да подписва споразумението и поискала то да се подпише от управителя. В началото на м.май й
изпратили подписано споразумение от управителя
Юлиян. С. и М. го подписали и внесли
сумата в ЦКБ. Ангажирали вещо лице, тъй като банката имала изисквания да се посочи площта на къщата,
която не фигурирала в нотариалния акт и да представят удостоверение за търпимост или да изследват
историята на имота дали има някакви документи за тази сграда. Вещото лице отишло
на място и в кметството в с. Аврен,
направила справка и се установило, че за тези сгради няма документи и
трябва да се правят удостоверения за търпимост. Имало разлика от около 400 квадрата и в площта на поземления
имот и трябва да се уреждат сметки по регулация. Обяснила това на ****по
телефона, попитал какви са таксите. Продиктувала му от заявлението на община
Аврен таксата за удостоверението за
търпимост, която е 400 лева, обявила му
и таксата за геодезиста, таксата на ипотеката и какви документи се изискват от
Община Аврен за удостоверение за търпимост. Сумата му се видяла много голяма и свидетелката му обяснила,
в гр. Варна, таксата за
удостоверение за търпимост е 100 лв., но в с. Аврен е 400 лв. Изпратих пълномощно, посочила и нейния
хонорар ако я ангажират тя да се занимава с оправянето на документите. На 05 или 06 юни й се обадил Пламен и казал, че на 07 – ми в четвъртък архитекта на
с.Аврен има приемен ден и са си запазили час за да отидат да се запознаят с
документите, които трябва да изготвят за имота. Предложила да отиде с тях, но
те казали, че са ангажирали човек. Казаха
също, че вече имат пълномощно от
англичанина и в тази връзка и в четвъртък
следобяд отишли в офиса й. Били се
убедили в с. Аврен, че това което са говорили
за документите е точно така. Направили и
среща в банката. Трябвало да обяснят на англичанина процедурата по снабдяване с
необходимите документи за сделката и изискванията на банката. След като станало ясно, че банката
иска само удостоверение за търпимост за
сградата, седнали на кафе тя, ****и в разговора те казали, че имат притеснения, че англичанина не иска да плаща допълнителни
такси за документи за сградата. Започнали разговори дали С. и М. не могат да платят тези документи
за да не се откаже англичанина от сделката, защото в този случай тези купувачи
не са му изгодни. Не са й представили
пълномощно и декларации, а твърдяли, че имат.
Уговорката с Пламен и Юлиян била след
като предадат на собственика какви са документите и таксите за сделката и след като той се съгласи да бъде подписан договора, те заедно
с договора да й изпратят и
пълномощно. Получила уверение, че разполагат с
пълномощно, но не са й го дали, не го е чела и не го е копирала. От тяхна страна не са й
представяни документи относно историята
на имота. Тя лично се е снабдила с такива от „Агенцията по вписванията“ след
подписването на споразумението - предходния нотариален акт за да види дали е
вписана сградата. Той бил констативен.
Сградата била вписана без да има описани
строителни книжа, нито удостоверение за търпимост. По-предходния нотариален акт
бил пак констативен, но само за земята и
така за тази сграда нямало никакви
документи. Фирмата през цялото време е знаела, че купувачите са си внесли парите за депозита
и тя трябвало да ги преведе на фирмата,
след като подпишат предварителния договор,
който трябвало да й бъде изпратен от фирмата
на 10 юни. Такъв договор не получила до
15 юни, след това излязла в отпуск. Когато приключила отпуската й около 12 - 13
юли свидетелката К. казала на купувачите,
че ще изготви протокол и ще ги
извика ада им върне парите. След 10 юни Пламен й се обаждал да им преведе
парите. Тя им казала че трябва да се
върнат мебелите, които са изнесени, че
клиентите й не са се отказали и трябва да се
спазват уговорките между тях. Тя чакала
да й изпратят предварителния договор, а те казали, че С. се е
отказал и бил дребнав за два
дивана. Говорили само за комисиона.
От представеното по делото
пълномощно от ****, двамата граждани на ****и ****лично за себе си и в
качеството на управители на „****“ ООД, със седалище и адрес на управление ***,
ЕИК ********* са упълномощили ****с ЕГН ********** и Пламен Венциславов
Николов с ЕГН ********** да представляват интересите на дружеството пред
изброените държавни и административни органи, в това число Община Аврен и
физически като извършват необходимите фактически и правни действия, свързани с
продажбата на недвижижимия имот, собственост на
дружеството в ****, община Аврен.
Пълномощното има нотариална заверка на подписите рег.№ 9297 от
01.06.2018 г. на нотариус ****с район на действие района на СРС. Оригинала на
пълномощното е заверен с апостил на 22.05.2018 г. в ****.
Както
се твърди в исковата молба съгласно постигнатото между страните споразумение в
т.1.5 депозитът от 900 евро се превежда
от адв.К. на ищцовото дружество „Х.и.Б.Б.“ ООД
след представяне на нотариално заверено пълномощно с декларации за продажбата
на имота и протокол на Общото събрание на дружеството – продавач в срок до
10.06.2018 г. При неизпълнение на това
задължение от страна на ищеца, адв.К. се задължава да
върне сумата на купувачите. От доказателствата по делото се установи, че не е
налице изпълнение на поетите със споразумението задължения от страна на ищеца „Х.и.Б.Б.“ ООД, тъй като същият не е осигурил и не е представил на
купувачите или на упълномощения от тях адвокат необходимите документи за
подписване на предварителния договор за продажба на процесния
имот, а именно нотариално заверено
пълномощно от продавача, придружено с необходимите
декларации по ДОПК за продажба на недвижим имот, както и протокол на Общото
събрание на дружеството – продавач за взето решение за продажбата на имота.
Предварителен договор между продавача и купувачите не е подписан именно поради
непредставяне на тези документи. Пълномощното е представено в съдебно
заседание, но дори и да се кредитират показанията на свидетеля Пламен Николов,
че такова е представено на срещата с купувачите преди 10.06.2018 г., ищцовото дружество не е ангажирало доказателства, че е
представило останалите документи, които е следвало да се представят. Освен това
представеното пълномощно от управителите на дружеството – продавач е към
физическите лица ****и Пламен Николов, а не към ищцовото
дружество „Х.и.Б.Б.“ ООД. От изложеното следва, че дружеството
чрез неговия представляващ не е имало представителна власт за подписване на
документи в случая споразумение и предварителен договор във връзка с продажбата
на описания недвижим имот, собственост на
„****“ ООД.
Горното води до извод, че
ищецът не е изпълнил задълженията, които е поел с подписаното на 01.05.2018 г.
споразумение за сключване на предварителен договор за продажба на недвижим
имот, поради което на основание т.1.5 от
същото адв.К.К. е върнала на
купувача депозираната сума в размер на 900 лева, уговорена като депозит за обезпечаване сключването на
предварителен договор, представляваща част
от договорения комисион на ищеца при сключването на
предварителния договор. Предявеният иск
е неоснователен и следва да се отхвърли.
При този изход на спора ищецът дължи
на ответниците заплащане на разноските в размер на 400 лева за възнаграждение
за адвокат. Договореният и заплатен хонорар на адв.И. е към минималния размер
по Наредба № 1 за минималаните размери на адвокатските възнаграждения, поради
което възражението по чл.78, ал.5 ГПК на ищеца е неоснователно.
Мотивиран
от изложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявен
иск от „Х.и.Б.Б.“ ООД, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление *** срещу М.Т.С. с ЕГН ********** и С.Д.С.
с ЕГН **********,*** за заплащане на сумата 900 евро /левова равностойност
1760.25 лева/ като дължима на основание споразумение от 01.05.2018 г. за
сключване на предварителен договор за продажба на недвижим имот в ****, обл.Варна, на осн.чл.79 ЗЗД.
ОСЪЖДА „Х.и.Б.Б.“ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление *** да
заплати на М.Т.С. с ЕГН ********** и С.Д.С.
с ЕГН ********** разноски за производството в размер на 400 /четиристотин/
лева, на осн.чл.78, ал.3, вр.ал.5
ГПК.
Решението
подлежи на обжалване пред ВОС в двуседмичен срок от съобщението до страните.
Районен съдия: