№ 85
гр. Бургас, 16.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и
първи септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Павел Ал. Ханджиев
Членове:Десислава Д. Щерева
Янко Н. Новаков
при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Янко Н. Новаков Въззивно търговско дело №
20232001000149 по описа за 2023 година
Производството е по чл. 258 и сл. от Гражданския процесуален
кодекс.
Образувано е по въззивната жалба на „Топ Билдингс” ЕООД , ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Айтос, ул. „Гоце Делчев“
№ 48, със съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Морска“ № 4, ет. 1 - адв. И. Н.
против Решение № 65 от 07.03.2023 г. по търговско дело №
20222100900049/2022 година, с което е отхвърлен искът на жалбоподателя за
установяване, че ответникът „Обединена българска банка” АД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. София, булевард
„Витоша“ № 89Б (като универсален правоприемник на „Стопанска
инвестиционна банка“АД) няма ипотечно право върху САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ В СГРАДА с кадастрален идентификатор 51500.21.41.2.3 - апартамент
с площ 42,75 кв.м. ведно с прилежащите му идеални части от общите части на
сградата, с адрес гр. Несебър, местност „Бостанлъка“, ет. 0, ап. 3, учредено от
ответника „Делта Строй 2003“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Бургас, ул. „Професор Яким Якимов“ № 29 по силата на
Нотариален акт № 101 от 02.11.2007 г., том XXXV, рег.№ 17867, дело №
6701/2007г. на нотариус рег.№ 208 с район на действие РС – Несебър в
обезпечение на договор за банков кредит.
В жалбата са изложени доводи за неправилност на обжалвания
1
съдебен акт. Решението било постановено в противоречие с материалния
закон, при съществени процесуални нарушения и било необосновано.
С цитирания по-горе нотариален акт от 2007 г. ответникът „Делта
Строй 2003“ ООД учредил в обезпечение на договор за банков кредит,
сключен с праводателя на ответника „ОББ“ АД, ипотека върху поземлен имот
в землището на гр. Несебър с кадастрален идентификатор 51500.21.41, в
който било предвидено изграждането на апартаментен хотел. През 2009 г.
ответникът прехвърлил на ищеца чрез апорт собствеността върху
новоизградените обекти, включващи и процесния апартамент.
Погрешно първоинстанционният съд приел, че ипотеката се
разпростирала и върху последващите подобрения и приращения и в частност
върху посоченото жилище. В ипотечния акт липсвала изрична уговорка, че
бъдещото застрояване щяло да служи като обезпечение на банката - кредитор.
Говорело се най-общо за правото на строеж, без да е посочен негов титуляр.
Липсвало препращане към одобрен инвестиционен проект, поради което
изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД за индивидуализация на обектите не било
спазено.
По делото били събрани множество гласни доказателства, че между
ипотекарния длъжник и банката-кредитор били водени неуспешни преговори
за налагане на допълнително обезпечение върху новопостроеното.
Ипотеката била нищожна и поради невъзможен предмет (чл. 26, ал.
2, предл. 1 от ЗЗД), тъй като ищецът не бил титуляр на правото на строеж, а
изключителен собственик на терена.
Жалбата е оспорена от ответника „Обединена българска банка”
АД, както и от третото лице – помагач „Рент Лукс“ ЕООД (легитимиращо се
като частен правоприемник на банката съгл. договор за цесия от 29.12.2022 г.,
сключен след завеждането на делото).
Тези страни са представили писмени отговори, в които са изложили
доводи в подкрепа на обжалваното решение. В мотивите му били обсъдени
всички твърдения и възражения на страните, гласните и писмените
доказателства, както и заключението по изслушаната съдебнотехническа
експертиза.
Договорът за ипотека не страдал от сочените в исковата молба
пороци. Предметът му бил възможен. Длъжникът бил собственик на
обременения имот. Не била нарушена разпоредбата на чл.166, ал.2 от ЗЗД.
Имало постигнато съгласие ипотеката да се разпростре и върху
новопостроеното.
В отговора на „ОББ” АД се отбелязва още, че жалбата има
2
бланкетен характер, той като липсвало позоваване на конкретни нарушения,
допуснати от първоинстанционния съд.
Бургаският апелативен съд се е произнесъл по допустимостта на
жалбата с определение от 12.07.2023 г., постановено по реда на чл. 262 от
ГПК.
За да се произнесе по спора, съдът съобразява следното:
Дружеството на ищеца „Топ Билдингс” ЕООД е било вписано в
търговския регистър на 27.08.2009 г. като ООД с двама съдружници - Ш. Х. А.
и ответника „Делта Строй 2003“ ООД.
Ответникът „Делта Строй 2003“ ООД апортирал в капитала на
ищеца редица жилищни обекти, включени в комплекс „Делта Кошарица”,
изградени в поземлен имот с кадастрален идентификатор 51500.21.41 –
урбанизирана територия в землището на гр. Несебър, местността
„Бостанлъка“, сред които е и процесният самостоятелен обект в сграда с
кадастрален идентификатор 51500.21.41.2.3 – апартамент с площ 42,75 кв.м.
ведно с прилежащите му идеални части от общите части на сградата.
Преди изграждането на комплекса с Нотариален акт № 101 от
02.11.2007 г., том XXXV, рег.№ 17867, дело № 6701/2007г. на нотариус рег.№
208 с район на действие РС – Несебър (л. 10-16 от приложеното гр. дело №
1073/2021 г. на РС - Несебър) „Делта Строй 2003“ ООД учредил в полза на
„Стопанска инвестиционна банка“ АД (универсален праводател на ответника
„Обединена българска банка” АД) в обезпечение на договор за банков кредит
за 3750000 евро ипотека върху поземления имот ведно с „правото на строеж“
за изграждане на апартаментен хотел с ресторант, магазин и фитнес център,
състоящ се от четири свързани блока със застроена площ от 2313,72 кв.м. и
обща разгъната площ от 9565,38 кв.м. съгласно Разрешение за строеж № 78
от 19.09.2007г. и одобрен проект“.
От констативен протокол от 26.08.2008 г. по чл. 181 от ЗУТ (л. 19 от
цит. дело) е видно, че строителството на фаза „груб строеж“ приключило на
01.07.2008 г.
След нередовно обслужване на кредита банката се снабдила с
изпълнителен лист от 16.12.2009 г. по ч. гр. дело № 812/2009 г. на РС – Айтос
(л. 245) и като ипотекарен кредитор насочила принудително изпълнение
върху новоизградените апартаменти, апортирани в капитала на ищцовото
дружество, включително и върху процесното жилище - видно от протокола за
опис по изп. дело № 20128000400368/2012 г. на ЧСИ И. Б. (л. 246 – 260).
Ипотеката е била подновена на основание чл. 172 от ЗЗД с молба,
вписана на 24.10.2017 г.
3
Ищецът „Топ Билдингс” ЕООД застъпва тезата, че процесният
апартамент (наред с останалите жилищни обекти) не е обременен с ипотечни
права, тъй като не е бил надлежно описан в ипотечния акт. Последният
визирал само несъществуващо право на строеж, с каквото ипотекарният
длъжник не разполагал, понеже бил собственик на терена.
Затова е предявен настоящият отрицателен установителен иск срещу
банката, легитимираща се като ипотекарен кредитор.
Исковата молба е била заведена по гр. дело № 1073/2021 г. на
Районен съд – Несебър, но то е било прекратено и изпратено по подсъдност на
Бургаския окръжен съд, по повод на което е образувано търговско дело №
49/2022 г.
С определение от 22.02.2022 г. окръжният съд неправилно е
конституирал служебно като ответник по иска праводателя на ищеца „Делта
Строй 2003“ ООД. Изложените мотиви за необходимо другарство между
страните в ипотечното правоотношение биха били относими към спора, ако
претенцията беше за прогласяване на ипотечния акт за недействителен.
„Делта Строй 2003“ ООД не е легитимиран да отговаря по
предявения отрицателен установителен иск, тъй като не е титуляр на
отричаното право.
Изложеното обосновава обезсилване на постановеното решение по
отношение на ответника „Делта Строй 2003“ ООД и прекратяване на
производството в тази част.
По същество:
Първоинстанционният съд е обсъдил подробно всички доводи на
ищеца като е отхвърлил становището му за нищожност на ипотеката. На
основание чл. 272 от ГПК настоящият състав препраща към мотивите на
обжалваното решение в тази част и обобщава следното:
От съдържанието на ипотечния акт (въпреки несъвсем прецизния
изказ) става ясно, че обект на ипотеката е както поземления имот, така и
предвидения за изграждане апартаментен хотел, включващ и процесното
жилище. Препращането към разрешение за строеж, основано на одобрен
инвестиционен проект, удовлетворява в достатъчна степен изискването за
специалност на ипотеката по чл. 166, ал. 2 от ГПК. Това схващане е възприето
в практиката на ВКС по чл. 290 от ГПК, цитирана в мотивите на обжалвания
акт.
От изслушаната съдебнотехническа експертиза се установява, че
процесното жилище е изградено в съответствие с предвиденото в одобрения
инвестиционния проект.
4
В случая не може да се говори нито за липса на съгласие, нито за
невъзможност в предмета на сделката.
Изложеното налага извод за неоснователност на предявения
отрицателен установителен иск, насочен против банката – ипотекарен
кредитор.
Затова обжалваното решение, с което тази претенция е била
отхвърлена, следва да бъде потвърдено, включително и в частта за
разноските.
В полза на ответника следва да бъдат присъдени разноски пред
настоящата инстанция (юрисконсултско възнаграждение) в размер на 300
лева.
Мотивиран от горното, Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА Решение № 65 от 07.03.2023 г. по търговско дело №
20222100900049/2022г. на Окръжен съд – Бургас В ЧАСТТА, с която искът на
„Топ Билдингс” ЕООД , ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Айтос, ул. „Гоце Делчев“ № 48, със съдебен адрес гр. Бургас,
ул. „Морска“ № 4, ет. 1 - адв. И. Н., че ответникът „Обединена българска
банка” АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София,
булевард „Витоша“ № 89Б (като универсален правоприемник на „Стопанска
инвестиционна банка“АД) няма ипотечно право върху САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ В СГРАДА с кадастрален идентификатор 51500.21.41.2.3, е отхвърлен
по отношение на ответника „Делта Строй 2003“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. „Професор Яким Якимов“ №
29 и ПРЕКРАТЯВА производството по делото по отношение на ответника
„Делта Строй 2003“ ООД.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 65 от 07.03.2023 г. по търговско дело
№ 20222100900049/2022г. на Окръжен съд – Бургас В ОСТАНАЛАТА ЧАСТ.
ОСЪЖДА „Топ Билдингс” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Айтос, ул. „Гоце Делчев“ № 48, със съдебен адрес гр.
Бургас, ул. „Морска“ № 4, ет. 1 - адв. И. Н. да заплати на „Обединена
българска банка” АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. София, булевард „Витоша“ № 89Б разноски за въззивното разглеждане на
делото в размер на 300 (триста) лева.
Решението е постановено в производство, в което като трето лице –
помагач на ответника „Обединена българска банка” АД участва „Рент Лукс“
ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Стара Загора,
5
бул. „Патриарх Евтимий“ №17, вх.Б.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6