РЕШЕНИЕ
№ 1072
гр. Добрич, 20.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДОБРИЧ, X СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Албена П. Колева
при участието на секретаря Диана Й. Димитрова
като разгледа докладваното от Албена П. Колева Гражданско дело №
20223230102451 по описа за 2022 година
Предявен е иск от М. Н. Д. ЕГН ********** срещу К. М. К. ЕГН ********** за
установяване по съдебен ред , че между страните има валиден договор за аренда
№6407/29.11.2011г. на нотариус В. Т. , вписан под № 64, том XXII, вх.рег.
№12804/08.12.2011г. на СВп Добрич и анекс към него с вх.рег.№ 5270/11.11.2020г. на
нотариус Е. З. с рег.№653 на НК , вписан в СВп Добрич под акт №9 , том XII,вх.рег.№
8070/11.11.2020г.
В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал отговор.
1/Обстоятелства, от които произтичат претендираните права и възражения на
страните:
Твърдения на ищеца:Между страните са сключени описания договор за аренда и
анекс към него, като срокът на договора е удължен на 10 години.Предмет на договора са две
ниви в село С.: нива № .....-11,999дка и нива № .....– 26 дка.На арендодателя и ответник по
делото е изплащано ежегодно арендно възнаграждение, в размера и сроковете, установени в
договора и анекса.За последната 2020/2021г. на ответника е заплатено арендно
възнаграждение-100 лв. / дка по банков път.С нотариална покана от 21.07.2022г. ответникът
К. К. отправил уведомление до ищеца за едностранно прекратяване на договора за аренда и
анекса към него на основание чл.9,ал.3 от Договора за аренда.Поканата е връчена чрез
нотариус В.Т. на ищеца на 27.07.2022г. и вписана в Служба по вписванията Добрич –
имотен регистър под № 271, том III, вх.№7092/15.08.2022г. и регистрирана в Общинска
служба по Земеделие Добрич.
1
Не спори наличие на договор за аренда , описан в исковата молба
2/Правна квалификация и доводи на страните:предявен е иск по чл.124 ГПК Доводи
на ищеца:договорът за аренда и анекса към него не могат да бъдат прекратени с
едностранно предизвестие – арг. от чл.27,ал.1 , т.4 ЗАЗ.Прекратяване с едностранно писмено
уведомление е нищожно поради противоречие с императивната норма на чл.27 ЗАЗ.
Доводи на ответника:прави възражение за унищожаемост на анекс към договор за
аренда като сключен от недееспособно лице.Ответникът към датата на анекса страдал от
съдова деменция , установена 15 дни след подписване на договора.Поставен е под
запрещение със съдебно решение.
Договорът за аренда при унищожен анекс е с изтекъл срок и съответно – прекратен
надлежно, с изтичане на срока.
Прави възражение за нищожност на Анекса поради противоречие със закона - чл.16
ЗАЗ ; противоречие с добрите нрави –чл.7,ал.1; нищожна е и клаузата на чл.3 от договора по
чл.26,ал.2 , предл.2 ЗЗД , тъй като липсва посочен начин на формиране на дължимото
арендно плащане.
2/Правна квалификация:предявени са искове по чл.124 ГПК – за установяване
валидно облигационно правоотношение между страните по договор за аренда и по
чл.537,ал.2 ГПК - за отмяна на извършено вписване а Служба по вписвания Добрич на
едностранно прекратяване на договора за аренда от ответника.
3/Между страните не се спори , че е налице Договор за аренда №64 , том XXII,
вх.рег.№ 12804/08.12.2011г. на СВП Добрич; Анекс №170 , том III към договора за аренда и
Нотариална покана №271 , том III от 15.08.2022г.;
4/Спори се – има ли между страните валидно облигационно правоотношение по
описания договор за аренда:
валиден ли е договора за аренда предвид възражението на ответника , че са нищожни
клаузите на чл.7,ал.1 от Договора за аренда- поради противоречие с добрите нрави; на
чл.3- поради липса на съгласие;
валиден ли е анекса към договора за аренда предвид възражението на ответника за
нищожност поради противоречие със закона –чл.16 ЗАЗ, след като с анекса се изменя
срока на договора и възражението за унищожаемост на анекса на основание чл.31 ЗЗД
, тъй като ответникът към датата на подписването му е бил недееспособен.
валидно ли е прекратяване на договора едностранно с вписаната в имотния регистър
нотариална покана.
5/Доказателствена тежест:
Ищецът трябва да докаже наличие на валидно облигационно правоотношение
между страните по договора за аренда и анекса към него.
Ответникът трябва да докаже възраженията за нищожност и унищожаемост, както и
че договорът е надлежно прекратен едностранно.
2
Страните доказват обстоятелствата и възраженията си съобразно твърденията в
исковата молба и отговора.
По делото са събрани писмени , гласни доказателства;прието е заключение на вещо
лице по съдебно-психиатрична експертиза.
След като съобрази доводите на страните и обсъди доказателствата по делото
съдът намира от фактическа и правна страна следното:
По Фактите:
С исковата молба е представен Договор за аренда от 29.11.2011г. , сключен между
ЧЗС М. Н. Д. ЕГН **********- арендатор и К. М. К. ЕГН **********- арендодтел по
отношение на две ниви в село С. , общ.Д.:
*нива №.....-11,999дка,трета категория, местносттта „.....“;
*нива №.....-26 дка, трета категория, местносттта „......
Договорът е сключен за 10 години , считано от стопанската 2011/2012г. при
уговорено годишно арендно плащане , най – късно на 31.12. на текущата година.Договорът
за аренда е вписан под №64 , том XXII/08.12.2011г.
С Анекс от 11.11.2020г. към договора за аренда срокът на договора се удължава с
още 10 години , считано от 01.10.2021г. Анексът е вписан под № 9 , том XII/11.11.2020г.
С нотариална покана от 21.07.2022г. арендодателят К. М. К. е уведомил ищеца-
арендатор , че прекратява договора за аренда на основание чл.9,ал.3 от
Договора.Нотариалната покана за прекратяване на договора за аренда е вписана под № 271 ,
том III/15.08.2022г. и е връчена на ищеца на 27.07.2022г.
По правото:
Главните спорни въпроси са:1/ валиден ли е анекса към договора за аренда и
2/валидно ли е прекратяването на договора за аренда , едностранно от арендодателя;3/
нищожен ли е договора за аренда.
В хода на прозиводството ответникът е починал и са конституирани като ответници
наследниците му – Ж. К. М. ЕГН ********** , Д. П. М. ЕГН ********** и М. К. М. ЕГН
**********.
Спорният анекс към договора за аренда е подписан в срока на действие на
договора.Ответната страна настоява , че наследодателят К. М. К. –арендодател към датата на
подписване на анекса – 11.11.2020г. е бил недееспособен и не е могъл да разбира или да
ръководи действията си.В тази връзка ответникът прави възражение за унищожаемост на
Анекса.Възражението е допустимо като направено с отговора на исковата молба от
29.09.2022г. в 3-годишния срок от сключването на Анекса/ 11.11.2020г./
Свидетели на ответника:
Св.К. Ж. М./ ....на К. К./ дава сведения , че през 2018г. К. К. претърпял
........................................ К. и отишли нанякъде.Обадили се на М. , който казал , че отиват
3
да подпишат анекс при нотариус.Свидетелката посетила още същия ден дядо си , който й
казал , че никъде не ходил, не разпознал и пътя до нотариус З..Според свидетелката ищецът
знаел , че ответниците искат да прекратят договора и тъй като той не бил съгласен,
изчаквали да мине срока , за да дадат земята на друг арендатор.Ищецът знаел състоянието
на дядо К. ;бил предупреден от ответника Ж. М. /баща на свидетелката/ да се обажда на него
, ако има нещо за подписване.Според свидетелката дядо К. не е могъл да осмисли нито
Анекса за удължаване , нито прекратяването на Договора за аренда.За прекратяването бил
закаран от самата свидетелка- негова внучка.Пред нотариуса заявил , че иска да прекрати
договора , защото не се заплащало като на другите.
Св.М.М. Р./ ...на К. М./ дава сведения , че дядо К. бил ............................Проблемите
започнали през 2018г.,след като се разболял.Три-четири месеца , след като излязъл от
болницата, .........................Всички знаели за състоянието на К. К..Напоследък не знаел кой
му работи земята.Синът му Ж. взимал рентата.Една година преди да се раболее говорил , че
има още една година от договора за аренда и трябва да се прави нов договор.Свидетелката
не знае за намерение на К. да прекрати договора за аренда.Според нея една година преди да
почине не знаел и не помнел нищо.
Св.В. Х. И. –Д. /....... при нотариус З./, ангажирана от ищеца не дава конкретни
сведения за Анекса.Дава общи данни за работата в нотариалната кантора.Не е правена
справка при подписване на анекса за психичното състояние на К. К..
Вещо лице –д-р.Ж.Н., психиатър, дава заключение въз основа на писмените
доказателства , че към 11.11.2020г. ........ на К. М. К. е било ангажирано от болестна
симптоматика на ....... през 2018г.......... на К. М. К. към 11.11.2020г. е било валидно.Той не е
бил в състояние да се грижи сам за своите работи , да защитава интересите си и да ръководи
постъпките си разумно.Разбирал е свойството на извършеното от него, напр. да се подпише,
но не и значението му.Към 11.11.2020г. К. К. не е бил в състояние адекватно да ............,
.......и предвижда последиците от действията си.
С Решение по гр.дело 20223200100626 по описа на 2022г. на Окръжен съд –Добрич
К. М. К. е поставен ......В мотивите е посочено, че той е диагностициран от д-р Д.С.- ....със
заболяване „.......“ при първото посещение на ....при лекар-психиатър на 26.11.2020г.
Обсъдени в съвкупност събраните доказателства сочат основателност на
възражението на ответниците.Свидетелските показания на ангажираните от ответниците
свидетели кореспондират със заключението на вещото лице.К. К. е диагностициран със
заболяване „......“ при първото посещение на ....при лекар-психиатър на
26.11.2020г.Заболяването според вещото лице протича ......Не настъпва обратно развитие на
болестната симптоматика в насока оздравяване дори и при прием на медикаменти....... през
2018г. е влошил състоянието му и към 11.11.2020г. е бил недееспособен.В тази връзка са и
показанията на свидетелите- няколко месеца след ....през 2018г. започнал да .......и
пр.Близките му са го водели, където е необходимо да се разпише, което както сочи вещото
лице , може да извърши/ да се подписва/ , но не може да разбере значението на това ,което
подписва.
4
Това дава основание за извод на съда , че към датата на подписване на Анекса -
11.11.2020г. , но и към датата на Нотариалната покана – 21.07.2022г. К. М. К. не е могъл да
разбира действията си.
Възражението за унищожаемост на Анекса е основателно и доказано.Този Анекс не
е породил действие.
Същите са изводите на съда и по отношение на Нотариалната покана за
прекратяване на договора за аренда от 21.07.2022г. К. М. К. е заведен от близките си при
нотариус и е подписал нотариалната покана без да разбира значението на това.Следователно
едностранното прекратяване на договора за аренда не е породило действие. На основание
чл.88 ЗКИР вр. с чл.537,ал.2 ГПК следва да бъде отменено вписване от Служба по
вписвания Добрич вписване на едностранно прекратяване на договора за аренда.
По възражението за нищожност на договор за аренда от 29.11.2011г.:
Възражението е неоснователно по отношение на договореното арендно плащане,
което е определяемо и е съответствие с чл.8,ал.1 ЗАЗ и не е в противоречие с добрите
нрави.Неоснователно е и относно клаузата на чл.7,ал.1 от договора.На основание чл.12 ЗАЗ
арендодателят е длъжен да заплати необходимите разноски за обекта , както и тези за текущо
поддържане, каквито са направените разходи по обработка за земята за текущата стопанска
година в случай на предсрочно прекратяване на договора за аренда.Арендодателят дължи
обезвреда на арендатора за сторените разходи за текущата стопанска година.Основателно е
възражението за нищожност за неустойката , тъй като така уговорена излиза извън
присъщите й функции при положение , че предсрочното прекратяване е допустима от закона
възможност , но не и неизпълнение на договорните задължения.Това обаче не води до
нищожност на договора за аренда и възражението за нищожност на договора за аренда няма
да бъде уважено.
От това следва , че договорът за аренда от 29.11.2011г. е валиден за срока , за който е
подписан – до 31.10.2021г. и е прекратен с изтичането на уговорения срок.Това обуславя
извод за неоснователност на иска по чл.124 ГПК.
На основание чл.88 ЗКИР вр. с чл.537,ал.2 ГПК следва да бъде отменено вписване
от Служба по вписвания Добрич вписване на едностранно прекратяване на договора за
аренда.Този иск следва да бъде уважен.
На уважаване подлежи възражението за унищожаемост на Анекса от 11.11.2020г. ,
което е конститутивно и съдът се произнася по него диспозитив.
Неоснователно е и възражението на ответната страна за нищожност на Анекса от
11.11.2020г. по отношение на удължаване на срока , тъй като е налице хипотеза на
продължаване на договора за аренда , а не изменение по смисъла на чл.16,ал.1 ЗАЗ.
Разноски:Предвид изхода на спора съдът , на основание чл.78,ал.3 ГПК съдът
присъжда сторените разноски на ответника – 811,71 лв.- депозит вещо лице и 700 лв.-
адвокатски хонорар.Предвид отхвърления иск по чл.124 ГПК, уважаването на иск по чл.88
5
ЗКИР не води до целения от ищеца резултат и като цяло провеД.та защита не е успешна.
Предвид изложеното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск по чл.124 ГПК от М. Н. Д. ЕГН ********** в
качеството на земеделски производител с БУЛСТАТ ********* с.С. , общ.Д. срещу Ж. К.
М. ЕГН ********** гр.Д., Д. П. М. ЕГН ********** село С. , общ.Д. и М. К. М. ЕГН
********** гр.Д. като наследници на К. М. К. ЕГН **********, починал на .....г. за
установяване по съдебен ред , че между страните има валиден договор за аренда
№6407/29.11.2011г. на нотариус В. Т. , вписан под № 64, том XXII, вх.рег.
№12804/08.12.2011г. на СВп Добрич и анекс към него с вх.рег.№ 5270/11.11.2020г. на
нотариус Е. З. с рег.№653 на НК , вписан в СВп Добрич под акт №9 , том XII,вх.рег.№
8070/11.11.2020г.
УНИЩОЖАВА Анекс №170 , том III от 11.11.2020г., вписан под № 9 , том XII от
11.11.2020г. , сключен между К. М. К. ЕГН ********** и М. Н. Д. ЕГН ********** към
Договор за аренда, вписан под № 64 , том XXII/08.12.2011г. на Служба по вписванията
Добрич.
ОТМЕНЯ вписване на Нотариална покана за едностранно прекратяване на договор
за аренда вписан под № 64 , том XXII/08.12.2011г. на Служба по вписванията Добрич и
Анекс към договора за аренда , вписан в СВп Добрич под акт №9 , том XII,вх.рег.№
8070/11.11.2020г.
ОСЪЖДА М. Н. Д. ЕГН ********** с.С. , общ.Д. ДА ЗАПЛАТИ на Ж. К. М. ЕГН
********** гр.Д. сторените разноски по гр.дело № 2451/2022г. на ДРС в размер на 270,57
лв. / двеста и седемдесет лева 57 ст./- депозит за вещо лице и 700 лв./ седемстотин лева/-
адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА М. Н. Д. ЕГН ********** с.С. , общ.Д. ДА ЗАПЛАТИ на Д. П. М. ЕГН
********** село С. , общ.Д. сторените разноски по гр.дело № 2451/2022г. на ДРС в размер
на 270,57 лв. / двеста и седемдесет лева 57 ст./- депозит за вещо лице.
ОСЪЖДА М. Н. Д. ЕГН ********** с.С. , общ.Д. ДА ЗАПЛАТИ на М. К. М. ЕГН
********** гр.Д. сторените разноски по гр.дело № 2451/2022г. на ДРС в размер на 270,57
лв. / двеста и седемдесет лева 57 ст./- депозит за вещо лице.
Решението подлежи на обжалване от страните пред ДОС с въззивна жалба в
двуседмичен срок от съобщаването му.
Съдия при Районен съд – Добрич: _______________________
6