№ 15197
гр. С, 19.09.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА
при участието на секретаря КРАСИМИРА М. ИНКОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело
№ 20221110100311 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от „Д“ ЕООД с ЕИК **********,
със седалище и адрес на управление: гр. С.., с управител Д.Т.Д., чрез адв. К. Б – Т, със
съдебен адрес: гр. С....., срещу Е. Д. Г. с ЕГН **********, Д. Е. Г. с ЕГН **********, Н. Е.
Г. с ЕГН ********** и Е. Е. Г. с ЕГН **********, действаща чрез своя баща и законен
представител Е. Д. Г. с ЕГН **********, четиримата с адрес: гр. С....., с която ищецът е
предявил искове с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за осъждане на ответниците поотделно
да заплатят на ищеца следните суми: Е. Д. Г. сумата от 8802 лв., Д. Е. Г. сумата от 1760 лв.,
Н. Е. Г. сумата от 1760 лв. и Е. Е. Г. сумата от 1760 лв., ведно със законната лихва върху
главниците от датата на постъпване на исковата молба в съда до изплащане на взЕ.нето.
В исковата молба се твърди, че на 20.12.2019 г. между ищеца и ответниците бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който
ответниците в качеството им на собственици се задължили да продадат на ищеца недвижим
имот – офис 1А, състоящ се от коридор, каса, санитарен възел, приемна, две работни
помещения със застроена площ от 69,42 кв. м., при граници: стълбище, офис 16, асансьорна
шахта, улица, подход към гаражи, находящ се на партерен етаж на кота 0.00 в жилищна
сграда на ул. ..., построена в урегулиран поземлен имот, целият по скица с площ от 424
кв.м., който съгласно действащия подробен устройствен план представлява УПИ ..., като
страните уговорили продажна цена в размер на 72 000 евро или левовата им равностойност
по фиксинга на БНБ. Ищецът твърди, че към датата на сключване на предварителния
договор ответниците притежавали право на собственост върху офис № 1, който бил
образуван от обединението на магазини № 1, № 2 и № 3, състоящ се от три работни
помещения, офис с приемна, помещение за управител, каса, баня с тоалетна и тоалетна, при
граници: стълбище, портиерна, асаньорна шахта, улица, подход към гаражи, от двете страни
1
двор, със застроена площ от 123,28 кв.м., построена в урегулиран поземлен имот, целият по
скица с площ от 424 кв.м., който съгласно действащия подробен устройствен план
представлява УПИ .... Към същата датата върху описания недвижим имот – офис № 1 имало
учредена договорна ипотека от 02.02.2011г., съгласно нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека върху недвижим имот № ... на нотариус М И. Твърди се, че по силата на
чл. 4.2. от предварителния договор, ответниците поели задължение да разделят офис № 1 на
офис № 1А и офис № 1Б, да продадат на ищеца офис № 1А с площ от 69,42 кв.м. и да
предоставят архитектурните книжа, удостоверяващи това разделяне. В изпълнение на
своите договорни задължения ищецът платил на ответниците капаро /задатък/ в размер на
левовата равностойност на 7200 евро, предоставени му в заем от едноличния собственик на
капитала – Д Д. В тази връзка сочи, че на 02.01.2020 г. платил сумата от 1760 лв. по
банковата сметка на ответницата Е. Е. Г. в банка „Д“ ЕАД и 12322 лв. по банковата сметка
на ответницата Н. Е. Г., за което останалите ответници дали съгласие в предварителния
договор. Остатъкът от продажната цена в размер на 64 800 евро страните се уговорили, че
ще бъде заплатена със заемни средства от кредитираща ищеца банка. Твърди се, че в
договора било изрично уговорено, че ако сумата необходима за погасяване на дължимия
ипотечен кредит на ответниците за офис № 1А е по-голяма от договорената продажна цена,
то ответниците се задължават да изплатят изцяло дължимата разлика. При подписване на
процесния предварителен договор в чл. 4.3. от същия ответниците декларирали, че имота,
който се задължили да продадат на ищеца, не е обременен с вещни тежести, с изключение
на учредената в полза на „Ю“ АД договорна ипотека. Ответниците Е. Г. и Е. Г. се
задължили да предоставят при сключване на окончателния договор разрешение на съда за
извършване на продажбата при условията на предварителния договор по отношение на
ответницата Е. Г., тъй като същата не била пълнолетна. Съгласно разпоредбата на чл. 4.6. от
договора, при отказ на съда да разреши продажбата, ответниците се задължили да върнат на
ищеца полученото капаро в тридневен срок. Твърди се, че предвид обстоятелството, че
ответниците не изпълнили поетите с предварителния договор задължения, срокът за
сключване на окончателния договор бил многократно удължаван с подписаните между
страните общо пет анекса. На 18.03.2020 г. бил сключен анекс № 1, с който страните
постигнали съгласие да удължат срока за сключване на окончателен договор до 29.05.2020г.,
а на 01.06.2020г. бил сключен анекс № 2, с който страните констатирали, че ответниците не
са предоставили всички необходими документи съгласно чл. 4.2. от предварителния договор
и са се споразумели да сключат окончателен договор в срок от 90 дни след представяне от
ответниците на всички необходими документи или поискани от нотариуса или
кредитиращата ищеца банка. На 20.07.2020г. бил подписан анекс № 3, с който страните
отново констатирали, че ответниците не са предоставили всички необходими документи
съгласно чл. 4.2. от предварителния договор. Ответниците са се задължили в срок до
31.08.2020 г. да представят всички необходими документи за сключването на окончателния
договор, като страните се споразумели да сключат окончателен договор в срок от 90 дни
след представяне от ответниците на всички документи необходими или поискани от
нотариуса или кредитиращата банка на ищеца. На 02.12.2020г. страните сключили анекс №
2
4, с който изменили чл. 1 от предварителния договор като имотът обект на договора бил по-
подробно описан, както и чл.1.2., като било уточнено, че ответниците се легитимират като
собственици на имота с архитектурен проект за разделяне на самостоятелен обект в сграда
пл. 3 парцел 14, с площ от 123,28 кв.м., представляващ офис № 1, образуван чрез обединение
на магазини № 1, № 2 и № 3, находящо се в гр. С, ул. .../51 на офис № 1А и № 1Б. Отделно
от това, бил изменен и чл. 2.2.3 от договора, като страните се споразумели, в случай, че
сумата необходима за заличаване на договорната ипотека, учредена на 02.02.2011 г. с акт №
.... г. в полза на „Ю“ АД и договорната ипотека, учредена на 02.02.2011 г. с акт № 32, том 2,
от 2011 г. в полза на „Ю“ АД по отношение на офис № 1А, обособен при разделянето на
офис № 1, ответниците са се задължили да изплатят дължимата разлика на „Ю“ АД 45 дни
преди сключване на окончателния договор, като при неизпълнение на това задължение
същите дължат на ищеца двойния размер на платеното капаро, както и всички виновно
причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението на договора. Страните за пореден път са отложили сключването на
окончателен договор, като срокът бил удължен до 22.03.2021г. Ответниците следвало 45 дни
преди сключване на окончателния договор да предоставят актуална схЕ. на офис № 1А с
площ от 69,42 кв.м. от АГКК, удостоверение от Агенция по вписванията за период от десет
години назад, от което да е видно, че по отношение на офис № 1, който е образуван от
обединението на магазин № 1, № 2 и № 3 и от който ще се обособи офис № 1А, няма вещни
тежести, възбрани, ограничени вещни права, вписани договори за наем, с изключение на
договорната ипотека в полза на „Ю“ АД. Следвало да представят и архитектурни книжа,
удостоверяващи разделянето на офис № 1 в офис № 1А и офис № 1Б, и разрешение от съда,
за да може да се сключи окончателния договор с ответницата Е. Г.. На 28.04.2021 г.
страните сключили анекс № 5, с който удължили срока за сключване на окончателен
договор до 30.07.2021г., тъй като ответниците отново не били представили описаните в
предварителния договор и анекса от 02.12.2020 г. документи, необходими за сключване на
окончателния договор. В анекса от 28.04.2021г. ответниците поели задължение да
предоставят актуална схЕ. от АГКК за офис № 1А, удостоверение от Агенция по
вписванията за периода от десет години назад за липса на вещни тежести, ипотеки, възбрани,
ограничени вещни права и вписани договори за наем, данъчна оценка на имота с отразени
действителни собственици и архитектурни книжа, удостоверяващи разделянето на офис №1
на офис № 1А и офис № 1Б. Страните са констатирали нарушение на чл. 4.3. от
предварителния договор, а именно, че върху офис № 1, който е образуван от обединението
на магазини №1, 2 и 3, с площ от 123,28 кв. м., има наложена възбрана на 15.03.2021 г. с акт
... на АВ. Твърди се, че на 16.12.2020 г. „Ю“ АД подновила договорната ипотека върху офис
№ 1, а на 15.03.2021 г. върху офис № 1 била наложена възбрана от ЧСИ Б по изп. д. № .... в
полза на взискателя „Ю“ АД. Твърди се, че на 27.05.2021 г. главният архитект на р-н С
издал на ответниците разрешение за строеж № 14 за преустройството на офис № 1 в офис №
1А и офис № 1Б, а на 11.08.2021 г. от АГКК била издадена схЕ. за самостоятелен обект с
идентификатор ..., с адрес гр. С, ул. ..., ет. 0, офис 1а. Съгласно удостоверение с изх. №
.../08.10.2021 г. „Ю“ АД е заявила съгласие за доброволна продажба на офис 1А, като е
3
декларирала, че в 14-дневен срок от постъпване на сумата в размер на 67440 евро от
извършване на доброволната продажба с цел частично погасяване на взЕ.не по договор за
кредит за рефинансиране на жилищен кредит и договор за потребителски кредит, както и
след заплащане на дължимите такси по заличаване на ипотеката по тарифата на банката и
при нотариуса, които са за сметка на длъжника, ще даде съгласие за частично заличаване на
наложената в нейна полза ипотека. Дължимите по т. 26 от ТТРЗЧСИ такси по изп.д. № ....
били в размер на 7057,63 лв.
Ищецът твърди, че ответниците не са внесли сумата от 2 640 евро представляваща
разликата между 67 440 евро – сумата посочена в удостоверението на „Ю“ АД и остатъка от
продажната цена в размер на 64 800 евро, както и че не са заплатили таксите по т. 26 от
ТТРЗЧСИ по изп. д. № .... в размер на 7 057,63 лв., като по този начин създават пречка за
заличаване на вписаната възбрана. Отделно от това, ответниците не са представили решение
на съда, с което се разрешава на Е. Д.а да прехвърли притежаваните от нея 1/8 ид.ч. от
правото на собственост върху офис № 1А, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор .... Същите не са представили данъчна оценка на процесния имот с погасени
публични задължения на всички съсобственици. С оглед изложеното се изразява становище,
че е налице виновно неизпълнение на договорните задължения от ответниците, поради което
се прави изявление за разваляне на договора. Моли съда да постанови решение, с което да
уважи изцяло предявените искове. Претендира направените по делото разноски и адвокатско
възнаграждение.
Процесуалните представители на ответниците оспорват предявените искове като
неоснователни и недоказани. Твърдят, че не е налице разваляне на договора, тъй като това
право възниквало само за изправната страна по договора. Сочат, че в исковата молба
липсват твърдения, че ищецът е изправна страна по договора, като към същата не били
представени доказателства в тази насока. В тази връзка оспорват ищецът да е бил изправна
страна по договора, като твърдят, че същият не разполагал със средства да закупи имота,
поради което ищецът нямал правен интерес от развалянето на договора. Оспорват
изложеното в исковата молба твърдение, че ищецът е платил на ответниците дължимия по
договора задатък. Оспорват твърдението, че ответниците не са изпълнили задълженията си
по процесния договор, както и че не са заплатили разликата между продажната цена и
цената за вдигане на учредената ипотека. В тази връзка твърдят, че на ответниците се
вменява неизпълнение за изготвяне на книжа и документи, които се издават от държавен или
общински орган, върху действията на които ответниците нямат контрол. Отделно от това,
липсвали доказателства, че ищецът е поканил ответниците да му възстановят задатъка, респ.
че последните били поставени в забава. Молят съда да постанови решение, с което да
отхвърли предявените искове като неоснователни и недоказани. Претендират направените
по делото разноски, в това число и адвокатско възнаграждение
След като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в съвкупност, съдът счита за установено от фактическа страна следното:
С доклада по делото съдът е отделил за безспорно и ненуждаещо се от доказване
4
обстоятелството, че между страните е сключен соченият в исковата молба предварителен
договор. Това обстоятелство се установява и от приетия като писмено доказателство по
делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.12.2019 г.,
сключен между ответниците Е. Д. Г., Д. Е. Г., Н. Е. Г. и Е. Е. Г., от една страна (посочени в
договора като продавачи), и ищеца „Д Д“ ЕООД, от друга страна (посочен в договора като
купувач).
Видно от чл. 1.1. и чл. 2.1. от договора ответниците се задължили да продадат на ищеца
недвижим имот – офис 1А, състоящ се от коридор, каса, санитарен възел, приемна, две
работни помещения със застроена площ от 69,42 кв. м., при граници: стълбище, офис 16,
асансьорна шахта, улица, подход към гаражи, находящ се на партерен етаж на кота 0.00 в
жилищна сграда на ул. ...., построена в урегулиран поземлен имот, целият по скица с площ
от 424 кв.м., който съгласно действащия подробен устройствен план представлява УПИ ...,
като страните уговорили продажна цена в размер на 72 000 евро или левовата им
равностойност по фиксинга на БНБ.
Видно от чл. 2.2. от договора страните са уговорили продажната цена да бъде заплатена,
както следва: сумата от 7200 евро, представляваща задатък (капаро), следвало да се заплати
в деня на подписване на договора по банков път по посочените в договора банкови сметки
на ответниците Е. Г. и Н. Г., а именно 900 евро по сметка на първата и 6 300 евро по сметка
на втората, за което останалите продавачи дали своето съгласие, а остатъкът от продажната
цена в размер на 64 800 евро следвало да се заплати със заемни средства от кредитираща
банка на купувача – ищец. Страните са уговорили, че остатъкът от продажната цена ще бъде
преведена от кредитиращата банка по посочената от „Ю“ АД кредитна банкова сметка на
продавачите – ответници с цел погасяване на предоставения на продавачите банков кредит
за обезпечаването на който върху имота, предмет на договора, са учредени ипотеки в полза
на „Ю“ АД (т. 2.2.2., б. „а“ от договора). Остатъкът от продажната цена следвало да бъде
предоставена на „Ю“ АД след кумулативното изпълнение на следните условия: сключване
на окончателен договор за покупко-продажба на имота във формата на нотариален акт;
вписване на договорна или законна ипотека върху имота в полза на кредитиращата банка на
купувача – ищец; представяне на удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания
за имота, издадено от Служба по вписванията – гр. С, от което удостоверение да е видно, че
по отношение на имота в полза на кредитиращата банка на купувача – ищец е вписана втора
по ред ипотека след ипотеката на „Ю“ АД и няма наличие на други тежести. Страните са
уговорили, че при условие, че сумата по кредита, предоставен на купувача – ищец, е по-
малка от договорената продажна цена по предварителния договор, купувачът се задължава
да заплати разликата в деня на нотариалното изповядване на сделката (т. 2.2.2., б. „в“ от
договора). А в случай, че сумата, необходима за погасяване на дължимия ипотечен кредит за
новообразувания обект – офис 1А, е по-голяма от договорената продажна цена, продавачите
се задължават да изплатят изцяло дължимата разлика (т. 2.2.3. от договора).
Видно от чл. 3.1. от договора, страните са уговорили, че се задължават да сключат
окончателен договор във формата на нотариален акт най-късно до 31.03.2020г., като
5
промяна на срока може да стане само по взаимно съгласие на страните, обективирано в
писмено споразумение. Страните се споразумели да се явят на посочената в чл. 3.1.
последната дата от срока на договора в 10:00 ч. в кантората на нотариус И Н с рег. № ...,
находяща се в гр. С, или на нотариус, посочен от кредитиращата банка за изпълнение на
всичките задължения по договора, респ. за сключване на окончателния договор, ако до този
момент не е сключен такъв (чл. 3.2. от договора).
В раздел IV от договора са предвидени правата и задълженията на продавачите. Съгласно
чл. 4.2. продавачите се задължили след подписване на предварителния договор да
предоставят всички документи, удостоверяващи правото им на собственост върху имота и
всички други документи, необходими и/или са поискани от нотариуса или кредитиращата
банка на купувача – ищец, сред които наред с други са посочени и влязъл в сила съдебен
акт, по силата на който съдът разрешава на непълнолетния продавач на продава
притежаваните от него ид.ч. от недвижимия имот – обект на договора; валидна към датата
на окончателния договор данъчна оценка с изрично посочване, че продавачите нямат
непогасени задължения; актуална схЕ. на самостоятелен обект в сграда, издадена от АГКК,
СГКК- гр. С; архитектурни книжа, удостоверяващи разделението на офис А и офис Б и
удостоверение, издадено от „Ю“ АД, от което да е видно какви са дължимите суми за
новообразувания недвижим имот – обект на предварителния договор, които следва да бъдат
погасени съгласно договора.
В чл. 4.3., изр. 1 от договора продавачите са декларирали, че са единствени собственици на
имота; че същият не е обременен с вещни тежести: законови и/или договорни ипотеки (с
изключение на учредените ипотеки в полза на „Ю“ АД), възбрани, учредени или запазени
ограничени вещни права, вписани искови молби и други; че трети лица нямат каквито и да
било самостоятелни права по отношение на имота; както и че няма други предварителни
и/или окончателни договори за имота, че за имота няма сключени договори за наем с трети
физически или юридически лица; че имотът не е предмет на отчуждителни, изпълнителни (с
изключение на декларираното производство) и/или обезпечителни производства за
публични и/или частни взЕ.ния. Продавачите декларирали, че към момента на изповядване
на сделката по нотариален ред спрямо имота няма да има образувани изпълнителни
производства, производства по реда на ДОПК и/или други производства за събиране на
публични или частни взЕ.ния, както и че срещу него няма издадени изпълнителни листове в
полза на трети лица (чл. 4.3., изр. 2 от договора).
Съгласно чл. 4.3.1. продавачите се задължили до сключване на окончателния договор в
предвидената законова форма да не продават/заменят имота на/с трето лице, да не сключват
с други лица предварителни договори за покупко-продажба или договори за наем, да не
обременява същия с ипотеки, възбрани, ограничени вещни права на трети лица или други
права, да не го залага по реда на ЗОЗ, да него използва за обезпечение на свои или чужди
задължения, както и да не предприЕ. каквито и да е други действия, включително и
завеждане на искови молби относно имота, които биха възпрепятствали купувача да
упражнява правото си на собственост в пълен обем.
6
Видно от чл. 4.3.3. продавачите се задължили след подписване предварителния договор да
извършат всички необходими правни и фактически действия и/или да обезпечи
извършаването на такива действия от страна на ЧСИ, по силата на които посочената в чл.
4.3 от договора възбрана да бъде заличена по предвидения в закона ред и да предоставят на
купувача документ в оригинал, доказващ изпълнението на посоченото задължение.
В чл. 4.7. страните са уговорили, че в случай, че продавачите извършат разпоредителни
сделки с лица, различни от купувача – ищец, или в случай, че се установи недекларирани
тежести върху имота, то продавачите се задължават да изплатят на купувача капарото в
двоен размер, като се задължават и да му възстановят всички виновно причинени вреди и
пропуснати ползи, които да пряка и непосредствена последица от неизпълнението на
договора.
В раздел V от договора са предвидени правата и задълженията на купувача, като съгласно
чл. 5.3. купувачът се задължава да предостави на продавачите до датата на изповядване на
сделката писмо, с което кредитиращата банка на купувача потвърждава ангажимента си да
отпусне кредита, размера му и условията и сроковете на усвояване.
Съгласно чл. 5.4. при неизпълнение на договора от страна на купувача, капарото остава за
продавачите като купувачът се задължава да им възстанови всички виновно причинени
вреди и пропуснати ползи, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на
договора.
От приложените като писмени доказателства по делото пет анекса, а именно: анекс № 1 от
18.03.2020 г., анекс № 2 от 01.06.2020 г., анекс № 3 от 20.07.2020 г., анекс от 02.12.2020 г. и
анекс от 28.04.2021 г., се установява, че страните са сключили посочените анекси във връзка
със сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
20.12.2019 г.
Видно от чл. 1 от анекс № 1 от 18.03.2020 г., страните са удължили срока за сключване на
окончателен договор за покупко-продажба до 29.05.2020 г.
Видно от чл. 1 от анекс № 2 от 01.06.2020 г., страните след като взели предвид, че
продавачите към 30.05.2020 г. не са предоставили всички необходими документи съгласно
задължението им по чл. 4.2. от предварителния договор, се споразумели, че продавачите се
задължават в срок до 20.07.2020 г. да предоставят всички документи, удостоверяващи
правото им на собственост върху имота и всички други документи, които са необходими
и/или са поискани от нотариуса или от кредитиращата банка на купувача. Страните се
задължили да сключат окончателния договор в срок до 90 дни след представяне от
продавачите на всички документи, които са необходими и/или са поискани от нотариуса или
от кредитиращата банка на купувача.
С анекс № 3 от 20.07.2020г., страните отново след като взели предвид, че продавачите към
20.07.2020г. не са предоставили всички необходими документи съгласно задължението им
по чл. 4.2. от предварителния договор, се споразумели, че продавачите се задължават в срок
до 31.08.2020 г. да предоставят всички документи, удостоверяващи правото им на
7
собственост върху имота и всички други документи, които са необходими и/или са поискани
от нотариуса или от кредитиращата банка на купувача. Страните се задължили да сключат
окончателния договор в срок до 90 дни след представяне от продавачите на всички
документи, които са необходими и/или са поискани от нотариуса или от кредитиращата
банка на купувача.
С чл.4 и чл. 5 от анекс от 02.12.2020г. страните са удължили срока за сключване на
окончателния договор до 22.03.2021 г., като се задължили да са се явяват в кантората на
нотариус И Н, находяща се в гр. С, бул. „Патриарх Евтимий“ № 31, ет. 2, за сключване на
окончателния договор като са изпълнили задълженията си по договора най-късно на
22.03.2021 г. в 10 ч. С чл. 3 от анекса страните са изменили чл. 2.2.3. от предварителния
договор, като се споразумели в случай, че сумата, необходима за заличаване на договорните
ипотеки, учредени на 02.02.2011 г. в полза на „Ю“АД с акт № 24, том 2, 2011 г. и акт № 32,
том 2, 2011 г. по отношение на офис 1А, обособен от разделянето на офис № 1 с адрес гр. С,
ул. ...., е по-голяма от 64 800 евро, продавачите се задължават да изплатят на банката
дължимата разлика 45 дни преди сключване на окончателния договор, като при
неизпълнение на това задължение продавачите дължат на купувача двойния размер на
платения от последния задатък. Отделно от това, в чл. 6 от анекса, страните се споразумели,
че в случай на невярност на някоя от декларациите по чл. 4.3. от предварителния договор,
незаличаване на посочената в предходната алинея възбрана в срок до 45 дни преди
изповядване на сделката или виновно неизпълнение на задълженията по чл. 4.3.1. от
предварителния договор, продавачите дължат на купувача двойния размер на платеното
капаро, както и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и
непосредствена последица от неизпълнението. Продавачите се задължили 45 дни преди
сключване на окончателния договор да предоставят на купувача изброените в анекса
документи, сред които и удостоверение от АВ за периода от 10 години назад, от което да е
видно, че по отношение на самостоятелния обект, описан в чл. 1.1. от предварителния
договор, няма наложени вещни тежести, възбрани, ограничени вещни права, вписани
договори за наем, ипотеки, с изключение на договорната ипотека, учредена на 02.02.2011 г.,
акт № 24, том 2 от 2011 г. в полза на „Ю“ АД и договорна ипотека, учредена на 02.02.2011
г. с акт № 32, том 2 от 2011 г. в полза на „Ю“ АД; данъчна оценка на имота, отразяваща
действителните собственици на имота; банково удостоверение от „Ю“ АД, в което е посочен
точния размер на задължението, което обезпечават учредените договорни ипотеки,
посочени по-горе, което се отнася до офис 1А, като в посоченото удостоверение банката
следва да поЕ. ангажимент с фиксиран срок при получаване на сумата в размер на
задължението, което обезпечава учредените ипотеки, но не повече от 64 800 евро от
кредитиращата банка на купувача и при спазване на процедурата, описана в чл. 2.2.2. от
предварителния договор да подаде молба за заличаване на договорните ипотеки, учредени е
полза на „Ю“ АД по отношение на офис 1А; архитектурни книжа, установяващи
разделянето на самостоятелен обект – офис 1, образуван чрез обединяване на магазини № 1,
2 и 3, находящи се в гр. С, ул. .../51, и обособяването на самостоятелен обект офис 1А,
подробно описан в анекса; удостоверение за наследници на С В Г. (чл. 7, ал. 1 от анекса).
8
С чл. 1 от анекса от 28.04.2021г. страните са изменили чл. 3.2. от предварителния договор,
като се задължили да са се явяват в кантората на нотариус И Н на посочения в анекса адрес,
за сключване на окончателния договор като са изпълнили задълженията си по договора най-
късно на 30.07.2021 г. в 10 ч. Видно от чл. 2 от анекса, страните са констатирали, че в
нарушение на чл. 4.3. от предварителния договор върху самостоятелен обект офис 1,
образуван чрез обединяване на магазини № 1, 2 и 3, находящи се в гр. С, ул. .../51, от който
при разделяне ще се обособи офис 1А – обект на предварителния договор, е наложена
възбрана на 15.03.2021 г., акт .... на АВ-СП С. Видно от чл. 3 от анекса продавачите се
задължили да представят на купувача 30 дни преди сключване на окончателния договор
изброените в анекса документи, които са идентични с тези съгласно чл. 7, ал. 1 от анекса от
02.12.2020 г.
От приложения по делото договор за заем от 23.12.2019 г., сключен между Д.Т.Д. и ищеца
„Д“ ЕООД се установява, че с цел заплащане на задатъка по процесния предварителен
договор, първият е предоставил на ищеца заем в размер на 14 082лв., от които 12 322 лв. се
превеждат по посочената в договора банкова сметка на ответницата Н. Г. и 1 760 лв. –
посочената в договора банкова сметка на ответницата Е. Г.. В тази връзка съдът намира за
необхоД да отбележи, че ирелевантно за предмета на спора е дали управителят на ищцовото
дружество е декларирал по реда на ЗДДФЛ предоставения от него заем, поради което не
дължи обсъждане на събраните в тази връзка доказателствата.
От приложените по делото извлечения от банкова сметка на Д.Т.Д. се установява, че
същият на 23.12.2019 г. е извършил два банкови превода, първият от които в полза на
ответницата Н. Г. за сумата от 12 322 лв., а вторият – на ответницата Е. Г. за сумата от 1 760
лв., като основание и на двата превода е посочено „капаро за покупка на недвижим имот“.
От приложените по делото Нотариален акт за продажба на недвижим имот № ..., дело № ...
от 2007 г. и строителни книжа, се установява, че „ДЖ“ ЕООД прехвърлил на Е. Д. Г.
собствеността върху магазини № 1 със застроена площ от 45,76 кв.м., магазин № 2 със
застроена площ от 29,48 кв.м. и магазин № 3 със застроена площ от 48,04 кв.м., разположени
на партерния етаж на сградата, на кота 0,00, с адрес гр. С, ул. ...-51, ведно с припадащите се
ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, като бил
одобрен архитектурен проект за преустройството и предназначението им в офис 1.
От приложения по делото Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху
недвижим имот № 3.... г., вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № ... се установява, че
върху офис 1, образуван чрез обединение на магазини № 1,2, и 3, с обща площ от 12,28
кв.м., находящ се в жилищна сграда с адрес гр. С, ул. ..., ведно с 11,08 % ид.ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж върху УПИ, върху който е построена сградата, е
учредена договорна ипотека в полза на „Ю“ АД.
Видно от приложеното по делото разрешение за строеж № 14/27.05.2021г. на гл. архитект
на СО, р-н „С“, влязло в сила на 11.06.2021 г., на ответниците се разрешава извършването на
преустройство и разделяне на офис № 1 на офис № 1А и офис № 1Б в ПИ с идентификатор
9
..., сграда/СОС с идентификатор 68134.512.350.1.3., находящ се в гр. С, ул. ..., като
разрешението е издадено по повод заявление от 20.05.2021г.
По делото като писмени доказателства са приложени два броя схеми с №№ ....-11.08.2021
г. и 15-886337-11.08.2021г. на самостоятелни обекти в сграда с идентификатори ... и ...,
видно от които първата се отнася за офис № 1А, а втората – за офис № 1Б, находящи се в гр.
С, ул. ..., ет. 0, като същите са издадени въз основа на заявления от 11.08.2021 г., подадени от
инж. Стоян Стоименов.
Като писмено доказателство по делото е прието удостоверение с изх. № .../08.10.2021г.,
издадено от „Ю“ АД, с което банката удостоверява, че във връзка с обезпечаване взЕ.нията
ѝ по два договора за кредит от 02.02.2011 г., ведно с последващите анекси към, са учредени
с НА за учредяване на договорна ипотека № ..., вписан в СВ-С с вх. № ..., и НА за
учредяване на договорна ипотека № ... от 2011 г., вписан в СВ-С с вх. № ...., първа и втора
по ред договорна ипотека върху недвижим имот офис № 1, находящ се в жилищна сграда в
гр. С, ул. ..., находящ се на партерния етаж на кота 0,00 м в посочената жилищна сграда, с
площ от 123,28 кв.м., заедно с 11,08 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж, преустроен, съгласно разрешение за строеж № 14/27.05.2021 г. за преустройство и
разделяне на офис №1, на офис № 1А и офис № 1Б. Видно от цитираното удостоверение,
банката е заявила съгласието си за извършване на доброволна продажба на офис № 1А и е
декларирала, че в 14-дневен срок от постъпване на сумата от 67 440 евро по посочената в
него банкова сметка, както и след заплащане на дължимите такси по заличаване на
ипотеката по тарифа на банката и при нотариуса, които са за сметка длъжника, ще даде
съгласие за частично заличаване на наложената в нейна полза ипотека върху описания по-
горе имот, като останалите обезпечения, учредени с двата нотариални акта, с изключение на
имот офис № 1А, ще продължат да обезпечават задълженията на длъжника до
окончателното погасяване на всичките му задължения, произтичащи от договора за кредит.
В удостоверението е посочени, че срокът на валидност на същото е до 15.11.2021 г.
Видно от приложеното по делото заявление до Служба по вписванията – гр. С, отбелязано
в книгите за вписване на 16.12.2020 г., вх. № 76391/20 г., по искане на „Ю“ АД е подновена
вписаната договорна ипотека в СВ-С с вх. № ...., върху офис № 1, образуван чрез
обединение на магазин № 1, 2 и 3, с площ 123,28 кв., находящ се в жилищна сграда с адрес
гр. С, ул. ..., заедно с 11,08 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху УПИ, върху който е построена сградата.
Видно от приложеното по делото искане до Служба по вписванията – гр. С за вписване на
възбрана, вписано в книгите за вписване от 15.03.2021 г., том IV, № 111, вх. рег. № 14637,
им. пар. № 147512, по искане на ЧСИ М Б е вписана наложена от съдебния изпълнител
възбрана върху офис № 1, образуван чрез обединение на магазин № 1, 2 и 3, с площ 123,28
кв., находящ се в жилищна сграда с адрес гр. С, ул. ..., заедно с 11,08 % ид.ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж върху УПИ, върху който е построена сградата.
От приетото заключение на допуснатата съдебно-счетоводна експертиза, изготвено от
вещото лице А. Б., се установява, че заемната сума, описана в чл. 1 от договора за паричен
10
заем от 23.12.2019 г., сключен между Д.Т.Д. и ищеца „Д“ ЕООД, е осчетоводена в
счетоводството на ищеца. Съдът изцяло кредитира заключението на вещото лице като
обективно, обосновано и компетентно изготвено.
По делото са събрани и гласни средства чрез разпита на ангажирания от ищеца свидетел В
В и от ангажираните от ответниците свидетели С Й и Г Т.
От показанията на св. С. Й се установява, че същата познава страните, тъй като е била
адвокат на ответниците при водене на преговорите и подписване на процесния
предварителен договор. Споделя, че известен период от време до средата на 2021 г. е била в
течение на разговорите и действията на двете страни, въпреки че не е участвала пряко.
Поддържала контакт с ответника Е. Г., който я информирал как се развиват нещата. След
подписването на предварителния договор страните се уговорили след празниците всеки да
започне да действа по поетите с договора ангажименти. Сочи, че собствениците на имота
следвало да започнат процедура по разделянето му, тъй като същият представлявал един
голям имот. През 2021 г. от ответника Е. Г. узнала, че през м.05.2021 г. са получили
разрешение за строеж и през м.07.2021г. акт № 15. Споделя, че при подписването на
договора купувачът е коментирал, че ще е необхоД да изтегли кредит за закупуването на
имота и за оборудването на клиниката. Същият следвало след подписването на договора да
започне да провежда срещи с банки, за да търси добри условия за кредит. Свидетелства, че
не са извършвали процедура за получаване от СРС на разрешение за продажба на имота от
непълнолетното дете. Споделя, че от ответника Е. Г. узнала, че през 2020 – 2021 г. с
купувача са ходили в „П“, където бил обсъден въпроса за продажбата на имота, както и че
от банката искат да се заплатят суми към съдебния изпълнител, за да се вдигне възбраната.
Също от ответника узнала, че между страните са били подписвани и анекси към договора.
Съдът кредитира показанията на свидетелката в обсъдената част като обективни,
последователни и вътрешно непротиворечиви, като същите кореспондират с останалите
доказателства по делото. В останалата им част съдът не ги кредитира, тъй като свидетелката
възпроизвежда обстоятелства, споделени ѝ от страната по делото и същите не
кореспондират с останалия доказателствен материал.
От показанията на св. Г. Т се установява, че същият познава страните по делото, тъй като е
колега на ответника Е. Г.. Свидетелства, че ищецът е искал да купи част от офис №1,
находящ се в гр. С, ул. .... и да го прави клиника. Споделя, че страните са подписали
предварителен договор за покупко-продажба на офис 1А, както и че са удължавали срока,
заради забавяне в процедурата по разделяне на офиса. Сочи, че ищецът е споделял, че ще
купи имота с кредит и на една от срещите им през 2021 г. споменал, че ще сменя банката,
тъй като му отпускала кредит в много малък размер. Споделя, че документално и
процедурно е имало проблеми с разделянето, което се забавило, поради затруднения в
дейността на общината, причинени от епидемията от Ковид-19. Разбрал в началото на 2022
г., че ответникът Е. Г. има финансови проблеми, тъй като изнесли имота на публична
продан. Съдът кредитира показанията на свидетеля в обсъдената част като обективни,
последователни и вътрешно непротиворечиви, като същите кореспондират с останалите
11
доказателства по делото. В останалата им част съдът не ги кредитира,тъй като свидетелят
възпроизвежда обстоятелства, сподели му от страната по делото и същите не кореспондират
с останалия доказателствен материал.
От показанията на св. В. В се установява, че същата познава страните, тъй като работи
като брокер на недвижими имоти в „Я“ ЕООД. Свидетелства, че управителят на ищцовото
дружество се свързал с тях като кандидат купувач, който търсел самостоятелен имот за
зъболекарски кабинет. Сочи, че му намерили имота на ул. ...., на който направили оглед.
След което Д Д, Е. Г. и децата му като съсобственици се събрали в офиса на свидетелката и
подписали процесния предварителен договор. След подписването му е следвало да се
обособят два самостоятелни обекта и ищецът да купи единия. Желание на продавачите било
това да се случи след заплащане на капаро от страна на купувача, за да може да се задейства
подобна процедура. Споделя, че преди подписване на предварителния договор процедурата
по обособяването на самостоятелни обекти не било започнато. По искане на продавачите в
договора било предвидено плащането на капарото да стане по сметка на децата. Сочи, че
имотът бил ипотекиран в полза на „Ю“ АД, но са очаквали след разделянето му,
ответниците да подадат молба за намаляване на дълга, съответстващ на този обект, който да
се обособи впоследствие. Заложили условие, че ако продажната цена не стигне за погасяване
на дълга към „Ю“ АД, продавачите се задължават да доплатят разликата със собствени
средства. Сочи, че от изпълнителния директор на клон на банката узнала, че банката не била
уведомена от продавачите за сключения предварителен договор и че по кредита на
продавачите има непогасени задължения. Свидетелства, че основното забавяне било при
обособяването на самостоятелните обекти, което от своя страна било необхоД, за да се
получи разрешение от съда за продажбата на идеалните части на непълнолетното дете.
Сочи, че много месеци не е имало движение по разделянето. Споделя, че от брокера на
продавачите узнала, че същият след шест месеца успял да получи пълномощно от
продавачите, за да им съдейства с документите, но и той престанал да им оказва съдействие
в един момент, тъй като продавачите не му били възстановили разноските, които той е
извършил от тяхно име за самото разделяне. Свидетелства, че направили няколко срещи със
страните, които подписали няколко анекса във връзка с това забавяне, но имало
незаинтересованост от страна на продавачите. След това с ищеца решили да помогнат на
продавачите да задействат процедурата по разделянето. Сочи, че в тази връзка се обърнала
към геодезистите, с които „Я“ ЕООД работи. Същите се съгласили да съдействат, но заявили
ще им бъде необхоД пълномощно от ответниците. Около четири месеца са чакали от
продавачите това пълномощно. Споделя, че във връзка с възбраната, която била наложена
преди договора, с Д Д и Е. Г. отишли при ЧСИ Б, където подали молба за изчисляване на
дълга, за да се вдигне възбраната. Свидетелства, че не се е стигнало до сключване на
окончателен договор, тъй като от „П“ я уведомили, че няма никакво движение и налагат
втора възбрана на имота, което било пречка за снабдяване със следващите документи.
Споделя, че окончателен договор не е бил сключен поради налагането на нова възбрана.
Сочи, че купувачът е имал налични средства за капаро и за разходите, а останалото щяло да
бъде осигурено чрез банков кредит. Споделя, че първоначално ищецът е щял да използва
12
услугите на „Банка Д“АД, но на среща в „П“, състояла се през 2020 – 2021 г. в периода след
август-септември 2020 г., му било предложено да ползва техните услуги при по-добри
условия. На срещата купувачът заявил, че за него е важно да купи имота по-бързо, а не от
коя банка ще получи кредит. Адвокатите, които присъствали, заявили, че биха съдействали
на ответника Е. Г. за снабдяване с разрешение от съда за продажба на дела на детето, едва
след разделянето на имота. На срещата обсъждали, че купувачът има желание да закупи
имота, за което му било необхоД писмо от банката за сумата, необходима за заличаване на
ипотеката върху обособена част, предмет на предварителния договор, тъй като ипотеката
била за много по-голям обект. Споделя, че е получавала множество имейли от „П“, че
очакват документи, че се опитват да се свържат с Е. Г.. Съдът цени свидетелските показания
като достоверни, тъй като свидетелката възпроизвежда обстоятелства, възприети от нея
лично. Същите са логични, последователни, вътрешно непротиворечиви и кореспондират с
останалия доказателствен материал.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Предмет на делото са искове с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
В разглежданият казус при пълно и главно доказване ищецът е следвало да установи по
делото: сключването на действителен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот; че е уговорено даването на задатък в претендирания размер в полза на
ответниците-обещатели по предварителния договор за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на недвижим имот; че тази сума е предадена от ищеца, съответно е
получена от ответниците; че ищецът е изправна страна по договора (изпълнението на
своите задължения);както и че се е отказал от договора поради неизпълнение на
задълженията на ответниците – обещатели по предварителния договор за сключване на
окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот;
В тежест на ответниците е да докажат, че са били изправна страна по договора и
съответно, че са изпълнили задълженията си по договора, както и всички факти на които
основават своите възражения.
Съгласно разпоредбата на чл. 93, ал. 1 и ал. 2, изр. 2 от ЗЗД, задатъкът служи за
доказателство, че договорът е сключен и обезпечава неговото изпълнение, а в случай че
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при
отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Това отказване от договора
представлява изявление за разваляне, което при това няма нужда да бъде изрично. Самото
искане да бъде върнат задатъка в двоен размер включва в себе си искане за разваляне. В
решение № 11 от 27.06.2016 г. по т. д. № 3568/2014 г. на ВКС, I т. о. е разяснено, че
уговорката за задатък освобождава изправната страна от необхоДстта да спазва реда по чл.
87 ЗЗД, като кредиторът не следва да дава допълнителен срок за изпълнение с
предупреждението, че при неизпълнение и в този допълнителен срок ще смята договора за
развален. Уговореният задатък предоставя това право на изправната страна – чл. 93, ал. 2
13
ЗЗД (в този смисъл и решение № 474/13.07.2010 г. по гр.д. № 457/2009 г. на ВКС, IV г. о.).
По този начин с уговарянето на задатък страните по взаимно съгласие свързват една
определена по размер престация с възможността за прекратяване на облигационната връзка
от изправната страна без определяне на допълнителен срок за изпълнение. В решение №
137/20.04.2011 г. по гр. д. № 1161/2010 г. на ВКС, III г.о. е прието, че вредата, която
изправната страна свързва с отказа си от договор с включена клауза за задатък съгласно чл.
93, ал. 1 ЗЗД, се обезщетява със задържането на задатъка или връщането му в двоен размер в
полза на изправната страна.
С доклада по делото е прието за ненуждаещо се от доказване сключването между страните
на предварителен договор от 20.12.2019 г. с предмет покупко-продажба на имот – офис 1А,
със застроена площ от 69,42 кв. м., находящ се на партерен етаж на кота 0.00 в жилищна
сграда, построена в УПИ XIV-3 от кв. 39В по плана на гр. С, м. „ГГЦ- Зона Б-17“, с адрес
гр. С, ул. .... Договорът е сключен в предвидената писмена форма за действителност
съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД и съдържа необходимите уговорки относно съществените условия
на окончателния договор – индивидуализация на имота и цена. В договора е уговорено, че
продавачите се задължават да разделят офис № 1, от който да обособят самостоятелен обект
офис № 1А и да прехвърлят на ищеца правото на собственост върху него в срок най-късно
до 31.03.2020 г., като изрично е уговорено, че страните следва да се явят на посочената дата
в 10ч. в кантората на нотариус И Н за сключване на окончателен договор. В съответствие с
чл. 2.2., вр. чл. 2.1. от договора ищецът като купувач е заплатил на ответниците като
продавачи по предварителния договор капаро в размер на 14 082 лв. Продавачите са дали
своето съгласие купувачът да заплати уговорения задатък по банковата сметка на
продавачите Е. Г. и Н. Г., както било направено. С последващи анекси към договора срокът
за сключване на окончателния договор е бил удължаван по взаимно съгласие на страните,
като в последния анекс от 28.04.2021 г. страните изрично са уговорили, че се задължават да
се явят в кантората на нотариус И Н за сключване на окончателния договор, като са
изпълнили всичките си задължения по договора, най-късно на 30.07.2021 г. в 10 ч.
Безспорно е между страните, че в уговорения в договора срок, респ. анексите към него, не е
сключен окончателен договор, както и че липсва писмено споразумение по чл. 3.1. за
продължаване срока на договора.
Спорен между страните е въпроса дали ответниците са неизправна страна по
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, респ. дали ищецът е
изправна страна по него, което му дава право да развали договора (да се откаже от него) и да
искат задатъка в двоен размер.
В случая установи се по делото, че с процесния предварителен договор продавачите са
поели задължение да представят на ищеца всички документи, удостоверяващи правото им
на собственост върху имота и всички други документи, необходими и/или поискани от
нотариуса или кредитиращата банка на купувача – ищец (чл. 4.2. от договора), сред които и
влязъл в сила съдебен акт, по силата на който съдът разрешава на непълнолетния продавач
на продава притежаваните от него ид.ч. от недвижимия имот – обект на договора и валидна
14
към датата на окончателния договор данъчна оценка с изрично посочване, че продавачите
нямат непогасени задължения.
Съгласно чл. 130, ал. 1 СК родителите управляват имуществото на детето в негов интерес
и с грижата на добър стопанин, а съгласно ал. 3 извършването на действия на разпореждане
с недвижими имоти, принадлежащи на детето, се допуска с разрешение на районния съд по
настоящия му адрес, ако разпореждането не противоречи на интереса на детето.
Следователно липсата на разрешение на съда е пречка за сключване на окончателен договор
за продажба от ненавършилият пълнолетие ответник. Липсата на предвидена в закона
предпоставка за разпореждане с имота на ненавършилия пълнолетие съсобственик
(разрешение на съда по чл. 130, ал. 3 СК) обаче сама по себе си не е пречка за сключване на
окончателен договор за уговорената с предварителния договор продажба на частта на
другите съсобственици. В конкретният случай от показанията на разпитаните по делото
свидетели се установява, че ищецът няма интерес от придобиването на ид. ч. от офис № 1А,
предвид обстоятелството, че намерението на същия е било да използва имота като дентален
кабинет. От събраните по делото доказателства не се установи ответниците да са изпълнили
задължението си да представят на ищеца решение на съда, с което се разрешава на
ответницата Е. Г. да продаде притежаваната от нея ид. ч. от офис № 1А. От показанията на
разпитаните по делото свидетели се установява, че производство за получаване на
посоченото разрешение от съда дори не е образувано нито в уговорения в предварителния
договор срок, нито в сроковете съгласно сключените към него анекси. Производството по
чл. 130, ал. 3 СК би могло да се образува едва след приключване на производството по
разделяне на офис № 1 и обособяването на самостоятелен обект офис № 1А, тъй като
разрешението на съда за продажба на недвижим имот на дете (респ. ид.ч. от него) се отнася
за конкретен самостоятелно обособен недвижим имот, какъвто до приключване на
административното производство не би бил налице. От събраните по делото доказателства
се установи, че самото заявлението за издаване на разрешение за преустройството на офис
№ 1 е било подадено едва на 20.05.2021 г., поради което съдът счита, че забавата във връзка
с обособяването на офис № 1А като самостоятелен обект е довело и до забава в изпълнение
на задължението за представяне на разрешение на съда по чл. 130, ал. 3 СК, която се дължи
на виновно поведение на продавачите. Следователно е налице виновно неизпълнение от
страна на ответниците на поетите от тях задължения. В този смисъл съдът не споделя
доводите на ответниците, че забавата се дължи единствено на дейността на трети за спора
лица – държавен или общински орган, върху действията на които ответниците нямат
контрол.
Съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК (в приложимата редакция преди ДВ, изм. и доп., бр. 66 от
1.08.2023 г.), прехвърлянето на вещни права върху недвижими имоти се допуска след
представяне на писмена декларация от прехвърлителят, че няма непогасени подлежащи на
принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни
вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява
в данъчната оценка. А съгласно чл. 264,ал. 3 ДОПК, когато прехвърлителят декларира, че
15
има посочените в ал. 1 публични държавни и общински задължения, действията по ал. 1
могат да се извършат след тяхното заплащане или ако длъжникът писмено декларира, че е
съгласен публичните държавни и общински взЕ.ния да се погасяват от сумата срещу
прехвърлянето на вещното право и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет.
Следователно наличието на удостоверение по чл. 264, ал. 1 ДОПК – т.нар. „данъчна оценка“
е предпоставка за сключването на окончателния договор. В конкретния случай по делото не
се установи ответниците да са предоставили актуална данъчна оценка на офис № 1А – обект
на предварителния договор, нито в сроковете съгласно чл. 7, вр.чл. 3.1. от анекса от
02.12.2020 г., респ. чл. 3 вр. чл. 1 от анекса от 28.04.2021 г., нито след това.
Установи се по делото, че страните са предвидили задължение на продавачите в срок от 45
дни преди сключване на окончателния договор да изплатят на „Ю“ АД дължимата разлика, в
случай, че сумата необходима за заличаване на договорната ипотека, учредена на 02.02.2011
г., акт № 24, том 2, 2011 г. в полза на „Ю“ АД по отношение на офис 1А, е по-голяма от 64
800 евро (чл. 2.2.3 от предварителния договор, изменен с чл. 3 от анекса от 02.12.2020 г.). С
анекса от 02.12.2020 г. страните са уговорили краен срок за сключване на окончателния
договор, а именно най-късно на 22.03.2021 г. (чл. 5), а с анекса от 28.04.2021 г. – най-късно
на 30.07.2021 г. (чл. 1). От събраните по делото доказателства се установи, че сумата,
необходима за заличаване на учредените в полза на „Ю“ АД ипотеки, е по-голяма от
уговорената продажна цена, а именно 67 440 евро, видно от удостоверение с изх. №
.../08.10.2021 г., издадено от „Ю“ АД. Следователно ответниците е следвало да заплатят
разликата от 2640 евро най-късно на 14.06.2021 г., но в случая дори самият документ, от
който се установява задължението към „Ю“ АД, е издаден след срока, в който продавачите
следвало да заплатят дължимата разлика. По делото липсват доказателства продавачите
своевременно да са предприели действия за установяването на размера на дължимата към
банката сума във връзка изпълнение на задълженията си по чл. 2.2.3 от предварителния
договор, изменен с чл. 3 от анекса от 02.12.2020 г. Не се установи по делото ответниците да
са изпълнили това свое задължение нито в уговорените срокове, нито към момента.
Съгласно чл. 3 от анекса от 02.12.2020 г. при неизпълнение на това задължение продавачите
дължат на купувача двойния размер на платения задатък.
На следващо място, установи се по делото, че в чл. 4.3.1. продавачите се задължили до
сключване на окончателния договор в предвидената законова форма да не обременяват с
ипотеки и възбрани имота – обект на предварителния договор. Установи се, че в нарушение
на чл. 4.3.1. от договора по отношение на офис № 1, от който следва да се обособи офис №
1А, е била наложена възбрана на 15.03.2021 г. от ЧСИ М Б. В чл. 6 от анекса от 02.12.2020 г.
страните изрично са предвидили, че при неизпълнение на задължението по чл. 4.3.1 от
предварителния договор от страна на продавачите, то същите дължат на купувача двойния
размер на платения от последния задатък.
Изложените съображения налагат извод, че ответниците са неизправна страна по
сключения предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот от
20.12.2019г. и последващите анексите към него. Същевременно ищецът се явява изправна по
16
договора страна, същият е изпълнил в срок задължението си да плати договорения задатък.
Възражението на ответниците, че ищецът е неизправна страна по делото, тъй като не е
представил доказателства, че е имал възможност да изпълни задължението си за заплащане
на остатъка от уговорената продажна цена, не е основателно. Действително, страните са
уговорили, че купувачът се задължава да предостави на продавачите до датата на
изповядване на сделката писмо, с което кредитиращата банка на купувача потвърждава
ангажимента си да отпусне кредита, размера му и условията и сроковете на усвояване (чл.
5.3). Съдът намира, че на основание ч. 20 ЗЗД отделните уговорки трябва да се тълкуват във
връзка едни с други и всяка една да е в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед
целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. При преценката за наличие
на неизпълнение на една от страните по договора следва да се държи сметка, че действията
на страните, насочени към изповядване на сделката, следва да се извършат в определена
последователност, като някои от тях не биха могли да се предприЕ.т без съдействието на
другата страна.
В настоящи случай съдът намира, че задължението на ищеца-купувач така, както е
залегнало в предварителния договор, а именно да представи документ, от който да е видно,
че кредитиращата банка на купувача потвърждава ангажимента си да отпусне кредита с
посочване на размера му, както и условията и сроковете на усвояване, не би могло да се
изпълни преди представянето от страна на продавачите на документи, удостоверяващи
реалното разделяне на офис № 1 и обособяването на офис № 1А – предмет на
предварителния договор. Съгласно обичаите в практиката, размерът на кредита, който
банката би отпуснала, зависи от пазарната оценка на имота, която от своя страна зависи от
конкретните характеристики на имота. Следователно ищецът-купувач не би могъл да
изпълни точно посоченото по-горе задължение преди реалното обособяване на офис № 1А,
което съгласно договора е задължение на продавачите. Това задължение на продавачите не е
обусловено от поведението на купувача, който към момента на сключване на договора е
следвало и е изпълнил поетото по предварителния договор задължение да заплати сумата
7200 евро. – част от уговорената продажна цена. Отделно от това, недавайки съдействие да
предоставят всички необходими документи за изповядване на сделката (данъчна оценка,
разрешение на съда по чл. 130, ал. 3 СК), продавачите са изпаднали в забава, която
освобождава купувача от собствената му забава по отношение на задължението за
осигуряване възможността за заплащане на остатъка от цената чрез банков кредит.
С оглед гореизложеното съдът намира, че в настоящият случай предпоставките по чл. 93,
ал. 2, изр. 2 ЗЗД са установени. Установено е, че между страните е налице валидно сключен
на предварителен договор за продажба на недвижим имот, ищецът е заплатил на
ответниците уговорения с договора задатък. Установи се виновно неизпълнение от
ответниците-продавачи на задълженията по сключения договор. Установи се също, че
ищецът-купувач е изправна страна по сключения предварителен договор – изплатил е в срок
уговорения с предварителния договор задатък и е налице отказ от договора, съдържащ се в
исковата молба, поради което ищецът може да иска връщане на платения от него задатък в
17
двоен размер.
В настоящия случай ищецът претендира от ответниците връщане на задатъка в платения
от него размер – 14 082 лв. Съдът намира, че от посочената сума ответникът Е. Г. дължи 5/8
част, а ответниците Д. Г., Н. Г. и Е. Г. по 1/8 част, като тези обстоятелства се установяват от
съвкупния анализ на събраните по делото доказателства – НА за продажба на недвижим
имот № ..., дело № ... от 2007 г., НА за учредяване на договорна ипотека върху недвижим
имот № ... и показанията на св. В.
Следователно ответникът Е. Г. дължи сумата от 8801,25 лв., до който размер предявеният
срещу него иск следва да се уважи, а за разликата над тази сума до пълния предявен размер
от 8802 лв. – да се отхвърли като неоснователен.
Ответниците Д. Г., Н. Г. и Е. Г. дължат по 1760,25 лв., следователно предявените срещу
тях искове са основателни и следва да се уважат за сумите в претенидираните от ищеца
размери, а именно от по 1760 лв.
Следва да бъде уважена като основателна претенцията за заплащане на законна лихва
върху присъдените суми, считано от датата на подаване на исковата молба – 05.01.2022 г.,
до окончателното изплащане на задължението.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат ищецът и ответникът Е. Г., съразмерно с
уважената, респ. отхвърлената част от исковете. Ответниците Д. Г., Н. Г. и Е. Г. нямат
правно на разноски, тъй като предявените срещу тях искове се уважават изцяло.
Ищецът е сторил разноски в общ размер на 1518,28 лв., от които 563,28 лв. – държавна
такса, 5 лв. – такса за издаване на обезпечителна заповед, адвокатско възнаграждение в
размер на 950 лв., което видно от представения по делото договор за правна защита и
съдействие е заплатен.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има правно на разноски, както следва: срещу Е. Г.
в размер на 948, 85 лв. и срещу Д. Г., Н. Г., и Е. Г. в размер на по 189,79 лв.
Ответникът Е. Г. е сторил разноски в общ размер на 662,50 лв. за адвокатско
възнаграждение, депозит за ССчЕ и такси за издаване на съдебни удостоверения (в
припадащите се на него части), поради което на основание чл. 78, ал. 3 ГПК същият има
правно на разноски съразмерно с отхвърлената част на предявения срещу него иск, а именно
в размер на 0,07 лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Е. Д. Г. с ЕГН **********, с адрес гр. С, ж.к. „....., да заплати на „Д“ ЕООД с
ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: гр. С.., на основание чл. 93, ал. 2,
18
изр. 2 ЗЗД сумата от 8801,25 лв., представляваща връщане на задатък по предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.12.2019 г., ведно със законната лихва
върху сумата от датата на предявяване на иска на 05.01.2022 г. до окончателното изплащане
на взЕ.нето, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над уважения размер до пълния предявен
размер от 8802,00 лв. като неоснователен.
ОСЪЖДА Д. Е. Г. с ЕГН **********, с адрес: гр. С....., да заплати на „Д“ ЕООД с ЕИК
**********, със седалище и адрес на управление: гр. С.., на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2
ЗЗД сумата от 1760,00 лв., представляваща връщане на задатък по предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 20.12.2019г., ведно със законната лихва върху
взЕ.нето от датата на предявяване на иска на 05.01.2022 г. до окончателното изплащане на
взЕ.нето.
ОСЪЖДА Н. Е. Г. с ЕГН **********, с адрес: гр. С....., да заплати на „Д“ ЕООД с ЕИК
**********, със седалище и адрес на управление: гр. С.., на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2
ЗЗД сумата от 1760,00 лв., представляваща връщане на задатък по предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 20.12.2019 г., ведно със законната лихва върху
сумата от датата на предявяване на иска на 05.01.2022 г. до окончателното изплащане на
взЕ.нето.
ОСЪЖДА Е. Е. Г. с ЕГН **********, с адрес: гр. С....., действаща чрез своя баща и
законен представител Е. Д. Г. с ЕГН **********, да заплати на „Д“ ЕООД с ЕИК
**********, със седалище и адрес на управление: гр. С.., на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2
ЗЗД сумата от 1760,00 лв., представляваща връщане на задатък по предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 20.12.2019 г., ведно със законната лихва върху
сумата от датата на предявяване на иска на 05.01.2022 г. до окончателното изплащане на
взЕ.нето.
ОСЪЖДА Е. Д. Г. с ЕГН **********, с адрес гр. С, ж.к. „....., да заплати на „Д“ ЕООД с
ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: гр. С.., на основание чл. 78, ал. 1
ГПК сумата от 948,85 лв. – разноски по делото.
ОСЪЖДА Д. Е. Г. с ЕГН **********, с адрес: гр. С....., да заплати на „Д“ ЕООД с ЕИК
**********, със седалище и адрес на управление: гр. С.., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК
сумата от 189,79 лв. – разноски по делото.
ОСЪЖДА Н. Е. Г. с ЕГН **********, с адрес: гр. С....., да заплати на „Д“ ЕООД с ЕИК
**********, със седалище и адрес на управление: гр. С.., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК
сумата от 189,79 лв. – разноски по делото.
ОСЪЖДА Е. Е. Г. с ЕГН **********, с адрес: гр. С....., действаща чрез своя баща и
законен представител Е. Д. Г. с ЕГН **********, да заплати на „Д“ ЕООД с ЕИК
**********, със седалище и адрес на управление: гр. С.., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК
сумата от 189,79 лв. – разноски по делото.
ОСЪЖДА „Д“ ЕООД с ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: гр. С.., да
заплати на Е. Д. Г. с ЕГН **********, с адрес гр. С, ж.к. „....., на основание чл. 78, ал. 3 ГПК,
19
сумата от 0,07лв. – разноски по делото.
Решението може да бъде обжалвано от страните с въззивна жалба пред Софийски граДи
съд в двуседмичен срок съобщаването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
20