Решение по дело №474/2016 на Окръжен съд - Ловеч

Р Е Ш Е Н И Е   №

 

 

гр. Ловеч, 4.11.2020 година

 

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

 

Ловешки окръжен съд, гражданско отделение, в публичното заседание на девети октомври през две хиляди и двадесета година, в състав:

 

                                             ПРЕДСЕДАТЕЛ: Е. ПАВЛОВА

 

 

при секретаря МАРИНА ФИЛИПОВА,като изслуша докладвано от председателя гр.д.№ 474/2016 г., за да се произнесе, съобрази:

Производство по чл.59 от ЗЗД.

Постъпила е искова молба с вх.№6986/17.10.2016 г. от „****, ЕИК:****, със седалище и адрес на управление: гр. ****. ***, представлявано от управителя си С.Г.Т., срещу: Сдружение „****", адрес: ****, БУЛСТАТ **** с посочена цена на иска: 40 000 лв. (частичен иск от 764000 лв.). Излага, че с Решение на СГС № 6647/11.08.2016 г. по ф.д.10011/2015 г. е осъден да предаде на ответника държането върху следните имоти:ПИ, нахоящ се в землището на гр.Ловеч, местостта „Баш Бунар", с площ от 5202 кв.м., с идентификатор 43952.212.18, с трайно предназначение на територията - земеделска, с начин на трайно ползване - спортно игрище, ресторант, надстроен с жилищен етаж, с идентификатор 43952.212.18.1 със застроена площ от 157 кв.м., и РЗП-314 кв.м., едноетажна масивна жилищна сграда с идентификатор по кадастралната карта номер 43952.212.18.3, със застроена площ от 20 кв.м., сграда -навес с идентификатор 43952.212.18.4, със застроена площ от 59 кв.м., сграда - навес с идентификатор 43952.212.18.6 със застр.площ от 98 кв.м., и сграда - обслужваща, с идентификатор по кад. карта 43952.212.18.5 със ЗП от 54 кв.м. Сочи, че решението не е окончателно, но подлежи на изпълнение и е по иск за предаване на държане (чл. 310 от ГПК и поради това в производството по него не са възможни насрещни искови претенции и възражения, включително такива за извършени от тях подобрения. Твърди, че всички обекти в процесния терен с изключение на стара част от ресторанта с площ от около 35 кв.м., са изградени от него, с негови средства, тъй като той ги е построил, за което винаги се е позовавал пред всички, в т.ч. и пред съда. Сочи, че ответникът знаел за всички строежи, извършени от него и не се противопоставил.

Излага, че горното решение е предмет на изпълнение по и.д. 20169030400195 на ЧСИ И. Л., PC - Ловеч, с насрочен въвод за 31.10.2016 г.

Твърди, че всички постройки са в ПИ с идентификатор № 43952.212.18, находящ се в землището на гр. Ловеч, Община Ловеч, Ловешка област, местността „Баш бунар", целият с площ от 5202 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: спортно игрище, при съседи: имоти с идентификатори № 43952.212.19, № 43952.212.21, № 43952.212.29, № 43952.212.25 и № 43952.212.12, са построрени от него, с изключение на част от ресторант от 36 кв.м. и по-конкретно е построил следните обекти в мястото, в поземлен имот, нахоящ се в землището на грЛовеч, местостта „Баш Бунар", с площ от 5202 кв.м., с идентификатор 43952.212.18, с трайно предназначение на територията - земеделска, с начин на трайно ползване - спортно игрище: ресторант, надстроен с жилищен етаж, с идентификатор 43952.212.18.1 със застроена площ от 157 кв.м., и РЗП-314 кв.м.;едноетажна масивна жилищна сграда с идентификатор по кадастралната карта номер 43952.212.18.3, със застроена площ от 20 кв.м.;сграда-навес с идентификатор 43952.212.18.4, със застроена площ от 59 кв.м.;сграда-навес с идентификатор 43952.212.18.6 със застр.площ от 98 кв.м., и  сграда - обслужваща, с идентификатор по кад. карта 43952.212.18.5 със ЗП от 54 кв.м.

Посочва, че от него в имота са извършени подобрения, на обща стойност от 764 000 лв, като подробно ги описва в ИМ в табличен вид.

Излага, че част от ремонтите извършени през 1997 г. са остойностени към 2011 г. със оценка на независим оценител - инж. Ж. Г. Й., за което е изготвен Доклад за оценка с дата 01.11.2011 г., като оценявани активи са: подобрения извършени от наемателя „**** в обект „Туристическа база и ресторант „Юзина" в местност „Баш Бунар" , гр. Ловеч.:новоизградени от наемателя по одобрен инв. проект №287/15.06.1998 г : Втори  етаж на туристическа база и ресторант „Юзина” Застроена площ на етажа: 156.75 кв.м. по архитектурен проект, заснети по кадастр.карта . 157 кв.м. втори етаж е самостоятгжн обект в сграда №43952.212. 18.1 по КК на гр.Ловеч; Тоалетни към туристическа база и ресторант „Юзина” застроена площ на сградата 19,71 кв.м. по арх.проект за заснети по Кад.карта 20,15 kв м. Сградата е с идентификатор №43952.212.18.3 по ККна гр.Ловеч; Складови помещения  към туристическа база и ресторант „Юзина” Застроена площ на складовете; 33,25 кв.м. по арх.проект. По кадастрална карта складовете се намират на І етаж в сграда с идентификатор № 43952.212.18.3 Сочи, че подобренията се намират в поземлен имот с идентификатор №43952.212.18 по кадастралната карта на гр. Ловеч.

Изтъква, че стойността на извършените от „**** подобрения е 764 000 лева. Твърди, че впоследствие - през 2015 г., била извършена втора оценка на направените от подобрения в процесния имот: 11.11.2015 г. от арх. М. А., като и двете оценки са приложени като доказателства към настоящата Искова молба.

Излага, че нищо от посоченото в двете оценки - тази от 2011 и тази от 2015 г., не е строено нито от ответника, нито от трето лице, а от ищеца и нищо от посоченото в двете оценки не е наемано от него, защото обектите са възникнали след като те са получили владението върху тях, а не преди това.

Сочи, че тъй като Туристическо дружество Стратеш - гр. Ловеч е знаело за извършването на подобренията и не се е противопоставило на тях, а и ищеца упражнява владение върху тези имоти, в полза на „**** следва да се признае право на задържане върху имота (чл. 74, ал. 2 във връзка с чл. 72, ал. 3 ЗС) до изплащане на стойността на направените подобрения.

На основание на горното и във връзка с чл. 74, ал. 2 ЗС прави изявление, че упражнява право на задържане върху процесните имоти, до заплащане на стойността на построяването и подобряването им. Моли съда да съобрази така претендираното от него право на задържане при постановеното, макар и невлязло в сила, но подлежащо на предварително изпълнение съдебно решение на СГС № 6647/11.08.2016 г., по гр.д.10011/2015 г., при постановяването на обезпечителните мерки, поискани по-долу в настоящата Искова молба. Излага, че предвид естеството на производството, по което е постановено решение на СГС № 6647/11.08.2016 г., по гр. д. 10011/2015, касаещо невъзможността за предявяване в бързото производство на възражения за направени подобрения - такова възражение е направено от него по гр. д. 10011/2015, но то е отхвърлено като недопустимо именно поради спецификата на бързото производство, упражняването на неговото право на задържане става възможно единствено като обезпечителна мярка по настоящото исково производство, в което претендира стойността на направените от него подобрения в качеството му на добросъвестен подобрител. Сочи, че след предварителното изпълнение на решение на СГС № 6647/11.08.2016 п, по гр. д. 10011 /2015 г. той ще загуби фактическата власт върху процесния имот, с което ще се погаси и възможността, предоставена ни от чл. 74, ал. 2 ЗС да задържи имота до заплащането на подобренията, направени от него при знанието и непротивопоставянето от страна на ответника. Смята, че това би позволило на ответника чрез използването на бързото производство по чл. 310 и сл. ГПК да го лиши от предоставеното му от закона право на задържане, без да е получил възможността да защити съществуването и основателността му пред съда. Именно поради това моли съда да постанови обезпечителна мярка, с която да спре изпълнението на на решение на СГС № 6647/11.08.2016 г., по гр. д.10011/2015 г., включително това по и.д. 20169030400195 на ЧСИ И.Л., PC - Ловеч, с насрочен въвод за 31.10.2016 г. Смята, че предвид наближаващата дата и нейния фатален характер за упражняването на претендираното от него право на задържане моли за оптимално бързо решение по направеното от него искане за обезпечение.

Претендира увеличената стойност на процесния имот вследствие на извършените от него подобрения, установена към деня на постановяване съдебното решение, а ако прецени съда, че не отговаря на или стойността на извършените от него подобрения в посочения по-горе недвижим имот, подробно посочени по-горе, в размер на 764 000 лв., като към момента предявява частичен иск от 40 000 лв.

Воден от горното, моли съда да осъди ответника да му изплати  обезщетение в размер на 40 000 лева представляващи част от извършени подобрения с обща стойност 764 000 лева /искът е частично предявен/, представляващи стойността на направените от него подобрения в процесния имот, както и в този случай, да признае и да защити упражняваното от него право на задържане върху гореописаните имоти до заплащане на стойността им от ответника.

Във всички случаи моли да бъде осъден ответника да му заплати разноските по делото.

Моли съда да приеме като доказателства приложените документи, като прави особено искане за допускане обезпечение на претенциите му, предявени по-горе, чрез налагане на възбрана  и  спиране на изпълнението по  изп. дело 20169030400195 на ЧСИ Ивилина Лаловска. Прилага писмени доказателства.

                 Ответникът в законоустановения срок представя отговор с вх.№7947/21.11.2016 г, в който заявява, че счита предявения иск за допустим, но за неоснователен и недоказан. Цитира исковата претенция, защото счита, че е неясна, поради което моли да бъде оставена без движение исковата молба на основание чл.129 ал.2 от ГПК във вр. с чл.127 ал.1т.4 и 5 от ГПК. Излага, че искането,с което е сезиран съда по горепосоченото дело е следното : „ Претендираме увеличената стойност на процесния имот вследствие на извършените от нас подобрения,установена към деня на постановяване на съдебното решение, а ако прецените,че не отговаряме на или стойността на извършените от нас подобрения в посочения по горе недвижим имот,подробно посочени по- горе в размер на 764000 лева, като към момента предявяваме частичен иск от 40000лева." Твърди, че така предявен искът е с неясен размер, след като ако той трябва да се установи към момента на постановяване на съдебното решение, то той не е нито 764000 лева, нито частично 40000 лева, защото ще бъде установен по размер едва към деня на постановяване на решението. Според него съществува противоречие в определянето на размера на иска по този начин, а той оспорва иска както по основание, така и по размер. Смята, че изразът: „ а ако прецените, че не отговаряме на или......" е непълен и прави неясна цялата искова претенция. Твърди, че не може да се установи дали са предявени алтернативни искове на две основания и изобщо по какъв начин е предявен иска. Сочи, че след претенцията за стойност на подобрения е посочена друга претенция, която прави още по-неясно искането на ищеца, тъй като в нея е посочено:„ да осъдите ответника да ни изплати обезщетение в размер на 40000 лева, представляващи част от извършени подобрения на обща стойност 764000 лв. / искът е частично предявен/, представляващи стойност на направените от него подобрения в процесния имот, както и в този случай да признаете и да защитите упражняваното от нас право на задържане върху горепосочените имоти до заплащане на стойността им от ответника". Излага, че от този израз става ясно, че ответникът е направил подобренията и в това искане се претендира обезщетение, а не стойност на подобрения и в тази връзка счита, че исковата молба по начина, по който е изготвена е неясна и неточна, тъй като подобренията не са изредени в исковата претенция , а в обстоятелствената част са описани неточно и неясно. Твърди, че не е посочено какво включва ремонта на салона, който е направен през 2006 г., на кой салон е правен ремонт също не е посочено, а освен това стълба към втория етаж е посочено, че е направена през 1997 г. в пункт 9 на таблицата, посочена е и в пункт 13 от таблицата без да е посочена конкретна година, като е остойностявана два пъти; в пункт 14 отново е посочено,че е изграждан салон този път през 2007 г. и не става ясно кога е изграден и кога е ремонтиран този салон, както и дали става въпрос за един и същ салон. Сочи, че изграждането на чеверме е посочено в пункт 11 към 2002г., както и в пункт 15 към 2007 г. и е остойностено два пъти, не ставло ясно кои навеси кога са пропаднали и кога са укрепвани и те различни ли са от други навеси, които пък са изграждани 2009 г. Твърди, че не ставало ясно как е правена водна риза и парно на всички постройки към 2006г., а се претендира, че има постройка, която е изградена през 2009 г. и не е уточнено кои са тези всички съществуващи постройки, на които е направена водна риза и парно. Сочи, че има още неточности и тавтологии,които също допринасят за неяснота както на исковата претенция, така и на обстоятелствената част на исковата молба. Моли съда да остави без движение исковата молба, тъй като така, както е изготвена не позволява адекватна защита на ответника.

        По отношение на основателността и доказаността на иска, сочи, че  между ищеца и ответника за процесните имоти,описани в исковата молба, има сключени два договора за наем както следва : договор от 20.02.1996 г. и анекс към договора от 20.02.1996г., който е от 31.08.2007 г. и по своето съдържание има характер на нов договор,доколкото страните по договора са различни, като за установяване на този факт прилага и моли да се приеме като доказателства посочените договори. Излага, че в тази връзка отношенията между ищеца и ответника никога не са били такива като между собственик и владелец и следователно ищецът няма качеството на подобрител, а на държател на недвижимия имот, предмет на договорите за наем. Смята, че този факт безспорно се установява и от мотивите на приложеното към исковата молба решение, постановено по гр. дело № 10011/2015г. на СГС-IV гражданско отделение, а и от сключените между страните договори за наем, които цитира. Излага, че видно от съдържанието на посочените договори ответникът никога не е поемал задължение да изплаща вложените средства от ищеца за подобрения в имота,предмет на договорите за наем. Освен това сочи, че всички подобрения, които ищецът твърди,че е извършил са направени преди много повече от 5 години,поради което и прави възражение за погасяване по давност на педявената по този начин пертенция и моли възражението да бъде прието за разглеждане. Излага, че с уведомление изпратено от ответника до ищеца е прекратено действието на договора за наем от 31.08.2007 г. на 29.10.2014 г, като причина за прекратяване на договора за наем е системното неизпълнение на задълженията на ищеца за заплащане на дължащите се от него месечни наемни вноски, като за установяване на този факт прилага и моли съда да приеме като доказателство посоченото уведомление. Изтъква, че поради тази причина и от „Туристическо дружество Стратеш" е предявена искова претенция за дължащи се наемни вноски за периода от 12.12.2012 г. до 15.09.2014 г. и за установяване на този факт прилага и моли съда да приеме копие от исковата молба на дружеството, въз основа на която е образувано гр. дело № 1713/2014г. по описа на Районен съд - Ловеч. Излага, че от тази дата насетне, изчислено от 30.10.2014 г. до 21.11.2016 г., ищецът дължи наемни вноски за имота, предмет на горепосочените договори за наем, в размер на 19249.94 лв. и той дължи и неустойка за този период в размер на 51165.76лв., видно от справки за тези суми, изготвени от счетоводството на дружеството от дата 21.11.2016г.,копия от които прилага и моли да се приеме като доказателства по делото. В тази връзка излага, ако съда приеме, че исковата претенция на ищеца е основателна и доказана, при все че той счита обратното, то моли да се разгледа възражението му за прихващане до размер на предявения иск от ищеца за сумата 40000 лв. представляваща част от дължащата се неустойка за периода от 30.10.2014 г. до 21.11.2016 г.по договор за наем на недвижими имоти от 31.08.2007 г, както и да му се заплатят съдебно - деловодните разноски.

           Във връзка с възражението за прихващане моли да се назначи съдебно-икономическа експертиза.която след като се запознае с приложената към отговора документация и посети счетоводството на дружеството да отговори на следния въпрос: Какъв е размерът на дължащата се неустойка за периода от 30.10.2014 г. до 21.11.2016 г. от БИС - ЕООД по договора за наем, наречен анекс сключен на 31.08.-2007 г. и приложен като доказателство към отговора.

           Заявява,че оспорва истинността на приложения по делото доклад за оценка на обект Туристическа база - ресторант „Юзината", изготвен от инж. Ж.Й. и моли на основание чл. 193 от ГПК да се открие производство по оспорването му.

          Заявява, че искането за допускане на свидетели, направено в доказателствената част на исковата молба е необосновано и неточно и от него не се установява за какви обстоятелства ищеца желае да бъдат разпитвани свидетелите. Поради това счита, че на настоящия етап това искане не следва да бъде уважавано, а следва да се задължи ищецът да конкретизира и обоснове искането си, както и да се даде възможност на страните да отделят спорното от безспорното.

          В заключение счита, че предявеният от ищеца иск е неоснователен и недоказан, тъй като той в качеството си на държател няма право на стойността на направени от него подобрения и затова моли съда да отхвърли предявения иск ведно с всички законни последици и да му присъди направените съдебно - деловодни разноски.

Съдът с определение №783/23.11.2016 г. е оставил без движение исковата молба с вх.№6986/17.10.2016 г. на „БИС”ЕООД-София до отстраняване на следните нередовности: посочване какво включва ремонта на салона, който е направен през 2006 г. в пункт 12 на ИМ, на кой салон е правен ремонт, конкретизиране през коя година е направена посочената и в пункт 13 от таблицата стълба към втори етаж, в пункт 14 да се конкретизира кога  през 2007 г. е изграден и кога е ремонтиран този салон, както и дали става въпрос за един и същ салон, който вече е посочен в п.12; в п.11 и в п.15 са посочени чевермета като следва да се конкретизира дали е едно и също чеверме, или има изградени две чевермета; в т.5 да се конкретизира кои два навеса се изправят и укрепват и кога са укрепвани и те различни ли са от други навеси, които пък са изграждани 2009 г ; както и да се уточни кои са тези всички съществуващи постройки, на които е направена водна риза и парно; в петитума на иска да се посочи какво точно е искането дали само заплащане на подобрения от страна на наемател в имота със знанието и съгласието на собственика или и заплащане на обезщетение и на какво основание се търси това обезщетение, с оглед преценка от страна на съда дали се касае за два алтернативно предявени иска, както и да се изредят подобренията, които са направени от ищеца и да се посочи имота, където са изградени те и е указал на ищеца, че ако тези нередовности на исковата молба не се отстранят в едноседмичен срок от съобщението, исковата молба ще бъде върната, а производството по делото ще се прекрати.

Постъпила е молба с вх.№8636/16.12.2016 г. от С.Т.-управител на ищеца, с която уточнява исковата претенция, а именно: Относно обстоятелствената част на ИМ излага твърдения, че изградени към настоящия момент в имота салони, са два: салонът по пункт 12 от ИМ е разположен в южната част на имота, с площ от 65 /шестдесет и пет/ кв. м. и е построен през 50 -те години, а другият салон по пункт 14 от ИМ - е разположен близо до южната част на имота и граничи с югоизточната част на имота, с площ от 240 /двеста и четиридесет/ кв. м. и е изграден от "**** през м. Август – Декември на 2007 г. Сочи, че през 1996 г. съществуващите два навеса в имота са укрепени, като през м. Август - Декември 2007 г. единият от тях. е преобразуван чрез преустройство в салон, в който е включена баня и тоалетна. Така е изграден единият салон по пункт 14. По отношение на пункт 12 на исковата молба уточнява, че се касае за втори, по-малък салон, с площ от 65 кв.м.  и това е съществуващ стар салон, ремонтиран и преоборудван през 1996г. г.и през 2006г. съгласно заявеното в исковата молба. Твърди, че ремонтът включва: През 1996 г. -конструктивно укрепване на сградата, отливане на плоча на 1/4 от салона, изграждане на ВиК. ОВК. ел. Инсталации, замаска. подова настилка от естествен камък, измазване. шпакловане. декоративни мазилки, ламперия, камина /тип уджак/, ремонт на дървена дограма и дървена врата, подово отопление и съпътстващи СМР - та.

Посочва, че през 2006г. - се прави основен ремонт, който включва: камина с водна риза. изграждане на парно, смяна на ламперията, окачени тавани. ОВК. пребоядисване, смяна на дограма и врата с алуминиеви и съпътстващи СМР - та.

Уточнява, че стълбата в пункт 13 е изградена два пъти - през 1997. заедно с надстрояването на втори етаж на основната сграда, а през 2008 г. същата е сменена с изцяло нова.

Сочи, че чеверметата, които са изградени, са два броя, описани отделно в исковата молба - по пункт 11 от ИМ и по пункт 15 от ИМ, като навесите по пункт 5 не са различни от посочените в т. 1. Единият от тях е преобразуван в салона от 240 кв.м. през 2007 г., а вторият е заменен с нов навес през 2009 г. Уточнява, че преди да бъде преоборудван навесът, който после е станал на салон, е изцяло укрепен, което има предвид пункт 5 от ИМ. Твърди, че парната инсталация включва като цяло радиатори, тръбна система, камина с водна риза и два котела, като е разпределена в следните обекти: а/ на първи и втори етаж от основната постройка, кухня; а в новия салон от 240 кв.м.. в т.ч включените в него тоалетна и баня;

Конкретизира петитума на ИМ, а именно, че: претендира заплащане на обезщетение за направени от него подобрения при знанието и непротивопоставянето на ответника, извършени от него в качеството на владелец на процесния имот, а при условията на евентуалност - в качеството на негови държатели (наематели).

Сочи, че подобренията, за които претендира обезщетение, са извършени в процесния имот и са изброени подробно в ИМ и уточнени съгласно указанията на съда в първата част на настоящата молба, а именно: Подобрения 1996 - 1997 г.: Укрепване на конструкция на наетия салон от 65 м2, изливане на плоча на 1/4 от салона, измазване на стени, шпакловане на стени, боядисване на стени, декоративни мазилки, ламперия от бреза, замазка изолация, подово отопление, подова настилка от естествен камък, изграждане на камина, ремонт и пребойдисване на дървена дограма и входна врата, изграждане на ВиК. ОВК. ел. инсталации и съпътстващи СМР- та;построяване върху съществуващ фондамент на мокър бюфет, кухня, складови помещения и две хладилни камери: носещи колони от стомано бетон, тухлена зидария, добрама и врати, замаска, подови настилки, плоча, измазване, шпакловане. фаянс в кухнята и боядисване, комин, Вик, ОВК. ел. инсталации и съпътстващи СМР - та; построяване на втори етаж : стоманобетонни носещи колони, тухлена зидария, дървена покривна конструкция, покривен сандвич, керемиди, покривна ламперия, измазване, шпакловане. тапети, боя, подови настилки, баня с тоалетна /фаянс, теракот, санитария/, ВиК. ОВК, ел. инсталации и съпътстващи СМР - та; построяване на тоалетна - фондамент, железобетонна конструкция, тухлена зидария, дървена покривна конструкция, покривен сандвич, керемиди, покривна ламперия, замазка, измазване. шпакловане, фаянс, теракот. санитария, декоративна мазилка; укрепване и ремонтиране на съществуващи два навеса - подова настилка на навесите, изграждане на стени, измазване, шпакловане. декоративни мазилки, укрепване на хметалната конструкция /имаща конструктивни пропадания/; изграждане на два метални склада; изграждане на дървена стълба към втория етаж;

- Подобрения 2000 - 2002 г.: Построяване на барбекю. пещ. чеверме. ограда от дялан камък по границите на имота;

- Подобрения 2006 - 2009 г. :2006г - ремонт на основния салон от 65 м2: подменяне на камината с камина с водна риза. изграждане на парна инсталация на първия и втория етаж, подмяна на ламперията от бреза с ламперия от чам, поставяне на окачен таван, смяна на мазилката и осветлението, подмяна на дървената дограме с алуминиева; 2007 г. - построяване на нов 240 м2 салон на мястото на единия навес и складовите помещения: фондамент. дървени и стоманобетонни носещи колони, дървена покривна конструкция, покривен сандвич, керемиди, алуминиева дограма /80м2/. замазка, подова настилка, изграждане на сцена, водоем с плачеща стена, вътрешно чеверме и барбикю, облицовки от естествен камък, бар, парна инсталация, покривна ламперия, ВиК. ОВК, ел. инсталации и други съпътстващи СМР - та; отново през 2007 г. - изграждане на котелно помещение: стоманобетонни носещи колони, тухлена зидария, покривна дървена конструкция, керемиди, два котела на твърдо гориво и на ток; ремонт на съществуващата вече тоалетна: нов фаянс, теракот. санитария, врати и прегради от алуминий; полагане на естествен камак в целия двор. построяване на порта и транспортна врата от стоманобетонни колони облепени с естествен камък и дървени порти; изграждане на водоем състоящ се от водопад,шадраван и воден басейн; 2008 г. - подмяна на стълбата към втория етаж с нова стълба от метал и дърво; 2009 г. - подмяна на навеса поради конструктивни нарушения на стария с нов от 200 м2: подови настилки, отводняване в целия двор и навес, изграждане на нужните стени, метална конструкция, дървен сачак и винилов завършек на навеса, поставяне на ветробрани;

За съвсем конкретното установяване на извършените строително монтажни работи във връзка с претендираните от тях подобрения моли съда да назначи съдебно-техническа експертиза, която да установи какви строително-монтажни работи са били извършени в процесния имот в период между 1996г. и 2010 г., като резултатите от тази съдебно-техническа експертиза да бъдат използвани при извършването на поисканата от него в ИМ съдебно-оценителна експертиза.

С определение №836/16.12.2016 г. ЛОС е върнал искова молба с вх.№6986/17.10.2016 г. на „БИС”ЕООД-София поради неостранени в срок нередовности и на основаие чл.129 ал.3 от ГПК и е прекратил производството по делото. Това определение на съда е отменено от  Апелативен съд-Велико Търново с определение №83/1.03.2017 г. по в.ч.гр.д.№93/17 г, върнато е делото за продължаване на съдопроиводствените действия по него, след приемане, че нередовностите са отстранени в срок.

В съдебно заседание ищецът редовно призован не се явява и не изпраща представител, но с писмена молба моли съда искът му да бъде уважен в увеличения от предходно съдебно заседание размер на сумата 190 000 лв, като частичен иск от 331 497 лв, ведно със законната лихва и разноски, в какъвто смисъл е направено и на основание чл.214 ал.1 от ГПК увеличение на иска в предходно съдебно заседане на 10.07.20 г. да му се присъдят разноските по делото по представен списък.

Ответникът се представлява от председателя си Г. и адв.С., като моли искът да бъде отхвърлен, тъй като между страните и има сключен договор за наем с изрична уговорка, че за подобренията наемодателят не дължи плащане и поради това искът за неоснователно обогатяване следва да бъде отхвърлен. Претендира заплащане на разноските по делото.

От събраните по делото писмени доказателства: доклад за оценка от 1.11.2011 г. и доклад за оценка от 2015 г, решение на СГС по гр.д.№10011/15 г. покана за доброволно изпълнение по и.д.№20169030400195 на ЧСИ Ивилина Лаловска и изпъл.лист, писмо от ТД „Стратеш” №51/18.04.1996 г, разрешение за ползване №319/10.09.1999 г. молба от „БИС”ООД с искане за разрешение на бъдещи строежи, протокол №45/25.04.2007 г. на ТД „Стратеш”, договор от 20.02.1996 г, анекс към договор от 20.02.1996 г.  от 31.08.2007 г, писмо от 29.10.2014 г, искова молба  вх.№9200/ от 28.10.2014 г, справка за дължимо обезщетение за ползване на имот за периода от 30.10.2014 г. до 20.11.2016 г,  и справка за неустойка са същия период от време, удостоверение за актуално състояние на ответното сдружение, от извършение оглед на място и от показанята на разпитаните свидетели В. З., С. П., Л. Г., В.Т., И.И. и Л.Й., заверено копие от инвестиционен проект №287/15.06.1998 г, от заключенията на СИ и СТИ, гр.д.№171/14 г. по описа на ЛРС и т.д.№70/17 г.по описа на ЛОС, НА №75 т.ХI рег.№10364 д.№825/03 г на нотариус Цв.Л., писмо с изх. №**********/30.06.20 г. на ЧЕЗ Разпределение АД, от изявленията на страните, прецени заедно и поотделно, съдът приема за установено следното:

Представен по делото е нот.акт за собственост на недвижим имот №75 т.ХI рег.№10364 д.№825/03 г на нотариус Цв.Л., съгласно който Сдружение с нестопанска цел с общественополезна дейност ****“-Ловеч е признато за собственик на сграда пристройка и надстройка, находяща се в землището на гр.Ловеч м.Стратеш/“Баш Бунар“, „Трай Дянко“ със застроена площ 205,10 кв.м. построени към съществуващ ресторант „Юзината“със застроена площ 28 кв.м. частна държавна собственост, находящ се  в ПИ №000323 по картата на землището на гр.Ловеч с площ 5 202 кв.м. държавна собственост  начин на трайно ползване споретн терен при граници:№212012 храсти, №00321 др.произв.терен, №00869 улица, алея и №00521 др.произв.терен. Посочено е, че пристройката и надстройката  са изпълнени  на основание разрешение за строеж №207/15.06.1998 г. на Община-Ловеч за реконструкция и надстрояване на ресторант “Юзината“. 

Съдът установява от представения договор на л.75 от делото, че на 20.02.1996 г. ТД“Стратеш“-Ловеч в качеството си на наемодател е предоставил на ЕТ“БИС“-М.Т.- Пловдив в качеството му на наемател под наем за срок от пет години ресторант „Юзината“, плувния басейн срещу юзината и прилежащия райн около тях с обща квадратура около 9 дка на наемателя при месечна наемна цена 2200 лв, при условие, че същото ще се ползва като заведение за обществено хранене.

Съгласно договор за учредяване на право на пристрояване и надстрояване от 205,10 кв.м. и одобрен архитектурен проект за срок от 5 години върху държавна земя от 6.02.1998 г. между ОУ-Ловеч и ТД“Стратеш“-Ловеч представлявано то М.И./наричан строител/ виза за проектиране от 16.05.1997 г. одобрен прорект от 15.06.1998 г. е изддено разрешение за ползване №319/10.09.1999 г. на „Реконструкция и надстрояване на ресторант „Юзината“ в ресторант и турстичска база в Ловеч алея Башбунар.

С протокол №45/25.04.2007 г. М. Т. в качеството му на управител на ищцовото дружество прави предложение и УС на ТД“Стратеш“ дава съгласие да се вложат инвестиции за актуализиране дейността в ресторант „Юзината“направа на водна система, каскада, водопад и басейн за тези съоръжения, разширяване на барбекюто, изграждане на навес за 150 души с алуминиева дограма на мястото на навеса в западната страна, обзавеждане на това помешение, нови санитарни възли и склад за хранителни стоки и напитки.

Представена е и молба от М. Т.-управител на „****, от 20.06.2007 г. до УС на ТД“Стратеш“да му бъде разрешено и да направи ремонт, дострояване и облагородяване на ресторант „Юзината“ и прилежащите площи, подробно изброени в 8 точки/л.21/ от делото.

На 31.08.2007 г. е подписан анекс към договора от 20.02.1996 г. В него е посочено, че той се сключва на основание писмо с вх.№69/31.10.2006 г. на М.И. Т. и протоколно решение №743/25.06.2006 г. от заседане на УС на ****“ проведено в ресторант „Юзина“ за извършените подобрения-ремонт и обзавеждане на ресторанта, поставяне на алуминиева дограма на врати и процорци, метална стълба за втория етаж, като УС и ннаемателя са се споразумели, че договора се сключва за срок от 10 години. В раздел трети „Задължения на немателя“ чл.15 страните са договорили, че всички подобрения и реконструкции в обекта и прилежащия му район задължително се правят с писмено съгласие на двете страни и са за сметка на наемателя. Уговорено е също, че за неизплатени вноски за наем и други разходи в определения срок /30 то число на текущия месец се заплаща неустойка от 1% върху сумата за всеки просрочен ден, което е валидно от датата на превода в Банка ДСК.Страните са се споразумели, че срокът на договора от 10 години тече считано от 2.02.2007 г. до 22.02.2017 г., като цената на наема към датата на сключване на договора е две минимални работни заплати, като той следва да се индиксира ежегодно в зависимост от минималната работна заплата за страната и инфлационния индекс, обявен от НОИ. В чл.19 е договорено, че при забава от страна на наемателя при плащането на наемната цена, той дължи неустойка в размер на 1% от дължимата сума за всеки просрочен ден, считано от деня на забавата до окончателното издължаване.

В раздел пети „Прекратяване на договора и други условия“ чл.20 е посочено, е наемодателят може да прекрати договора с писмено предизвестие с обратна разписка до наемателя в слечай, че той не използва наетите обекти по предназначение, не ги стопанисва с грижата на добър стопанин, не внесе три поредни вноски с лихвата до 20 число на текущия месец, при изтичане на срока на договора и по взаимно съгласие. В чл.23 от договора страните са уговорили, че ако договорът бъде прекратен предсрочно не по вина на наемателя и не във връзка с чл.18 от него, наемодателят дължи на наемателя стойността на извършените подобрения и СМР по пазарни цени към момента прекратяването.

Съгласно приложеното по делото писмо на л.78 Председателя на УС на сдружение „Туристическо дружество Стратеш“-Ловеч е уведомило „БИС-ЕООД-Ловеч, че след като за периода от 12.12.2012 г. до 15.09.2014 г. наемателят не е заплащал наема  в размер на общо 14 140 лв, то по договора се дължи и неустойка в размер на 43 820 лв., както и данък сгради и такса смет за 2011-2013 г. в размер на 317,36 лв. Същевременно наемателят „БИС-ЕООД-Ловеч е уведомен, че на основание чл.20 б.“в“ от раздел пети от договора, същият се прекратява по вина  на наемателя и той е поканен в тридневен срок от датата на получаване на предизвествието да предаде владението на обекта, предмет на договора. Отбелязано е, че С.Т., като управител на „БИС“ЕООД е уведомена на 29.10.2014 г. срещу подпис в присъствието на двама свидетели Г. и П., които също са подписали предизвествието.

Същевременно Сдружение „Туристическо дружество Стратеш“-Ловеч е предявило пред Ловешки районен съд иск против „БИС-ЕООД-София с правно основание чл.232 ал.2 от ЗЗД за сумата 14 140 лв, неустойка 6 245 лв. частичен иск от 43 820 лв. и за дължащи се данъци и такса смет 317,36 лв. Образувано е гр.д.№1713/14 г. по описа на ЛРС, който с влязло в сила  на 24.10.2018 г. съдебно решение №262/1.08.17 г. е осъдил „БИС“ЕООД-София да заплати на Сдружение „Туристическо дружество Стратеш“-Ловеч сумата 14 140 лв. представляваща неиздължени месечни вноски по договор за наем за периода от 12.12.2012 г. до 15.09.2014 г. и сумата 317,36 лв.представляваща стойността на дължим данък сгради и такса битови отпадъци, като е отхвърлил иска за заплащане на неустойка 6 245 лв. частичен иск от 43 820 лв. като неоснователен и недоказан.

Предявен е и иск с правно основание чл.233 ал.1 пред.1 от ЗЗД вр. с. чл.310 т.2 от ГПК пред СРС от Сдружение „Туристическо дружество Стратеш“-Ловеч против „БИС-ЕООД-София. По образуваното гр.д.№8492/15 г. СРС се е произнесъл с решение №3664/11.05.15 г. с което е осъдил на основание чл.233 ал.1 пред.1 от ЗЗД вр. с. чл.310 т.2 от ГПК БИС-ЕООД-София  да опразни и върне  на Сдружение „Туристическо дружество Стратеш“-Ловеч държането на нает с договор за наем от 20.02.1996 г. и продължен с анекс от 31.08.2007 г. ПИ, находящ се в землището на гр.Ловеч, м.“Баш бунар“ с площ от 5 202 кв.м. с идентификатор по к.карта №43952.212.18 с трайно предназначение на територията земеделска  с начин на трайно ползване спортно игрище, ресторант, надстроен с жилищен етаж с идентификатор №43952.212.18.1 със застроена площ от 157 кв.м. и разгърната застроена площ  от 314 кв.м. едноетажна масивна сграда с идентификатор по кад. Карта №43952.212.18.3 със застроена площ от 20 кв.м. сграда-навес/едноетажна полумасивна сграда/ с идентиф. по кад.карта №43952.212.18.6 със застроена площ от 98 кв.м. сграда обслужваща барбекю/ с идент. по кад.карта№ 43952.212.18.5 със застроена площ от 54 кв.м. С решение №6647/11.08.16 г. постановено по гр.д.№10011/15 г. СГС е потвърдил решението на СРС, като е издаден ИЛ по така постановеното решение и е образувано изпъл.д.№20169030400195/16 г. от ЧСИ И. Л. с рег. №903 и район на действие ЛОС. Получена е ПДИ на 19.09.16 г. от „БИС-ЕООД-София, с която той е поканен да опразни и върне на  Сдружение „Туристическо дружество Стратеш“-Ловеч държането на нает с договор за наем от 20.02.1996 г. и продължен с анекс от 31.08.2007 г. ПИ, находящ се в землището на гр.Ловеч, м.“Баш бунар“ с площ от 5 202 кв.м. с идентификатор по к.карта №43952.212.18 с трайно предназначение на територията земеделска  с начин на трайно ползване спортно игрище, ресторант, надстроен с жилищн етаж с идентификатор №43952.212.18.1 със застроена площ от 157 кв.м. и разгърната застроена площ  от 314 кв.м. едноетажна масивна сграда с идентификатор по кад. Карта №43952.212.18.3 със застроена площ от 20 кв.м. сграда-навес/едноетажна полумасивна сграда/ с идентиф. по кад.карта №43952.212.18.6 със застроена площ от 98 кв.м. сграда обслужваща барбекю/ с идент. по кад.карта№ 43952.212.18.5 със застроена площ от 54 кв.м.

За правилно решаване на спора съдът е извършил оглед на место, както и отново там са разпитани свидетелите и на двете страни. По искане на страните съдът е допуснал назначаване на тройна СТЕ. Вещите лица са извършили проучване на приложените по делото доказателства и са направили проверка в Община-Ловеч на кадастралните и застроителни планове и регистри, където са установили, че към момента на сключване на договора за наем, съгласно отразеното в кад.план на парк „Хр.Кърпачев“ одобрен на 23.11.1971 г. в имота са съществували следните постройки:едноетажна масивна сграда-ресторант със застроена площ 84 кв.м, дървен навес 100 кв.м., постройка от изток-паянтова сграда с площ 85 кв.м. от която 42 кв.м. навес, постройка от запад-паянтова сграда с площ 88 кв.м. от която 30 кв.м. навес, навес с площ 23 кв.м. разположен напречно на басейна и западната постройка. Установили са, че ищецът в качеството си на наемател е извършил подобрения, изразяващи се в заастрояване и ремонт на основаната сграда ,дострояване, навеси, огради и други дворни дейности, свързани с ползването на имота по предназначение.

Вещите лица са проучили действащата кадастрална карта на града, където са установили, че ПИ с идентификатор 43952.212.18 е общинска собственост и не се използва по предназначение. Установили са, че по отношение на сграда с идентификатор 43952.212.18.1 е отразено, че тя е в съсобственост и е на два етажа. След оглед на имота се установява също и състоянието на имота и отделните постройки, което е следното/ в първи етаж от сградата с идент. 43952.212.18 съществуващ ресторант, дострен от запад с кухня, оборудвне и обзавеждане-няма, демонтирани са окачен таван, интериорни врати/криланата са свалени, но са в обекта/ мивка, отоплителни тела и осветителни тела, разрушена камина и инталции към нея; насдспроеният през 1997-99 г. над ресторанта втори етаж е с демонтирни крила на интериорните врати, демонтирани радиатори, но са на място в обекта, липсва казанче в санитарен възел; пристроената от запад сграда с идентификатор 43952.212.18.3 през 1997 г. съдържаща в северната и половина помещение за отоплителен котел, а в южната-санитарни възли има демонтирани или липсващи части от обзавеждането и инсталациите, као врати, мивки, радиатори, казанчета; в сграда с идентификатор  43952.212.18.4 остъклн навес, пристроена от юг през 2007 г. са демонтирани отоплителните тела; в обслужваща сграда с идентификатор  43952.212.18.5 представляваща градинско барбекю с пещ няма признаци за липси и повреди, в метален навес от изток на рестранта, както и в дървен навес зад ресторанта няма данни за пореди или липси. Вещите лица са отразили тези подобрения стойностно, както следва:в ресторанта през 1997 г. са извършени следните подобрения:надстрояване със жилищен етаж пред 1997 г., както и изграждане на санитарни възли, като по заключение на вещите лица стойността на тези подобрения възриза на общо 107 113 лв, построяване на барбекю през 2009 г. на стойност 12961 лв, изграждане на метален навес през 2009 г. на стойност 49 009 лв, направа на алпинеум през 2007 г. на стойност 7 865 лв, изграждане на дворни настилки през 2007 г. на стойност 7 722 лв. и построяване на ограда на стойност 2665 лв. или общо стойността на и вършените подобрения без незакноно изградените постройки възлиза на 184 336 лв. Вещите лица са посочили, че среднопретеглена пазарната стойност на постройките възлиза на 154 400 лв. От основното заключение се установява, че строителната стойност на всички сгради и съоръжения възриза на 331 497, като от тях за общо възстановяване в част от стградите е 53 341,30 лв.

От заключението се установява, че от извършените в имота подобрения са извършени редица незаконни постройки, които не подлежат на узаконяване, а именно салон за гости с бар, котелно и дънлен навес. Има изградени и търпими обекти, а именно мечтален навес, ограда малко фонтанче и водна каскада. Вещите лица со посочили в заключението, че според издадените скици от 1.11.2011 г. на РСК-Ловеч л.32 и 33 от делото сградата с пристройка и надстройка има поделена собсвеност 56% на ТД“Стратеш“-Ловеч и 44% на Община-Ловеч съгласно АОС №51906/14.05.2003 г.

От приложеното гр.д.№2125/12 г. по описа на ЛРС се установява, че с влязло в сила на 13.01.2016 г. съдебно решене №290/8.07.2015 г. са отхвърлени предявените от Община-Ловеч против СТД“Стратеш“-Ловеч обективно съединени искове за сумата в размер на 6 000 лв като частичен иск от сумата в размер на 31 249,86 лв представляваща обезщетение за ползване на ПИ с идентификатор 43952.212.18. по КК на гр.Ловеч с площ от 5202 кв.м. при подробно посочени граници, както и построения в него ресторант, надстроен с жилищен етаж с идентификатор 43952.212.18.1 108,90/314 ид.части от него в собственост на Община-Ловеч-цялата застроена площ от 157 кв.м. и 314 кв.м разгърната застроена площ двуетажна масивна с година построяване 1960 пристроена 1999 г. за периода от м.август 2008 г. до 31.10.2012 г. и за сумата в размер на 300 лв като частичен иск от сумата 15 624,93 лв представляваща обезщетение за ползване-сграда-тоалента с идентификатор 43952.212.18.3 със застроена площ 30 кв.м. еднотажна масивна година на построяване 1970 г. сграда обслужваща с идентификатор 43952.212.18.5 със застроен площ 4 кв.м. едноетажен полумасивен година на построяване 1970 г. и сграда-навес с идентификатор 43952.212.18.6 със застрена площ 98 кв.м. едноетжн, полумасивен построен 1970 г. за периода м.август 2008 г. до 31.10.2012 г. и за сумата в размер на 700 лв. представляваща частична мораторна лихва от сумата   в размер на 6000 лв. върху главница от 31 249,86 лв за периода м.август 2008 г. до 31.10.2012 г. и 300 лв представляваща частична мораторна лихва от сумата в размер на 3000 лв върху главница в размер на 15 624,93 лв като неоснователни и недоказани. Към това гражданско дело е приложен и АЧОС №5190614.05.2003 г., съгласно който имот №00323 в землището на гр.Ловеч м.“Баш-бунар“ с площ 6096 дка за спортен терен и построен в него ресторант едноетажна масивна сграда със ЗП 36,28 кв.м. е актуван като частна общинска собственост. Изрично е посочено, че този имот е в съсобственост с ТД „Стратеш“ съгласно заповед №1653/24.09.97 г. на Обл.управтел-Ловеч. Като забележка е отразено, че след замерване от лицензирана фирма се установява, че по отношение на построената двуетажна масивна сграда с разгърната застроена площ 364,24 кв.м. 205,10/364,24 ид.части от сградата са собственост на ТД“Стратеш“-Ловеч, а 159,19/364,24 ид.чсти са собственост на Община-Ловеч. Посочено е, че процесният имот е преактуван с АЧОС №53210/1.07.2011 г, който също е приложен на л.25 от делото. В него отново с описва процесният имот, собственост на Община-Ловеч, но вече с новите идентфикационни номера, както следва: ресторант, надстроен с жилищен етаж с идентификатор 43952.212.18.1 108,90/314 ид.части от него собственост на Община-Ловеч-цялата застроена площ от 157 кв.м. и 314 кв.м разгърната застроена площ двуетажна масивана с година построяване 1960 пристрена 1999 г. сграда-тоалетна с идентификатор 43952.212.18.3 със застрена площ 30 кв.м. едноетажна масивна година на построяване 1970 г. сграда –навес с идентификатор 43952.212.18.4 със застроена площ 59 кв.м. едноетажен полумасивен под. на построяване 1970  сграда обслужваща с идентификатор 43952.212.18.5 със застроена площ 4 кв.м. едноетажен полумасивен година на построяване 1970 г. и сграда-навес с идентификатор 43952.212.18.6 със застрена площ 98 кв.м. едноетажен, полумасивен построен 1970 г. Отново е отбелязано, че ТД“Стратеш“ е съсобственик с общината само по отношение на ресторант, надстроен с жилищен етаж с идентификатор 43952.212.18.1 в съотношение 205,10/314 ид.части от  двуетажната сграда на основание  нот.акт №75 д.№823/30.12.2003 г.

По гр.д.№2125/12 г. по описа на ЛРС е приложен договор за учредяване на безвъзмездно право на ползване върху имот ЧОС от 29.02.2005 г, съгласно който Община-Ловеч е учредила безвъзмездно право на ползване на Сдружение ****“ за срок от 10 години върху имот ЧОС съставляващ земя 5202 159,14 ид.части от общо 364 ид.части  разгърната застроена площ, ресторант „Юзината“ и плувен басейн, находящ се извън регулация в м.“Баш бунар“ имот 000323 в землището на гр.Ловеч актуван с АОС№51906/14.05.2003 г. при подробно посочени граници. В раздел трети „Права и задължения на ползвателя“ т.2 е посочено, че налагащите се преустройства, ремонти и други трайни подобрения, във връзка с дейността, да стават с писмено съгласие на Община-Ловеч, за сметка на ползвателя, по одобрени проекти от гл.архитект на Община-Ловеч съгласно действащото законодателство, а съгласно т.3 от договора, след изтичане на срока за ползване, вложените в преустройството инвестиции остават в полза на Общината. Подписан е и анекс към този договор от 10.01.2006 г, съгласно който ползвателя се е задължил да подготви и внесе за одобряване в двумесечен срок от датата на подписване на анекса инвестиционни проекти за ремонто-възстановителните работи по плувния комплекс, пречиствателни съоръжения и довеждащата инфраструктура /вода, ел.захранване и др./ към него и да извърши всчики ремонтно-възстановителни дейности и въведе в експлоатация плувния компекс в срок най-късно до 30.07.2006 г.. Посочено е, че ако тези дейности не бъдат извършени до датата 30.07.2006 г. договорът ще бъде прекратен без предизвестие.

По гр.д.№2125/12 г. е приложено и съдебно решение №508/21.07.2008 г, постановено по гр.д.№1014/07 г. по описа на ЛРС, с което е развален на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД договор за учредяване на безвъзмездно ползване върху имот ЧОС сключен на 29.04.2005 г. от Кмета на Община-Ловеч и СТД“Стратеш“-Ловеч върху имот ЧОС съставляващ земя 5202 159,14 ид.части от общо 364 ид.части  разгърната застроена площ, ресторант „Юзината“ и плувен басейн, находящ се извън регулация в м.“Баш бунар“ имот 000323 в землището на гр.Ловеч актуван с АОС№51906/14.05.2003 г. при подробно посочени граници.

Предявен е от страна на „БИС“ЕООД-София против Сдружение ****“-Ловеч иск с правно основание чл.26 ал.1 пред.3 от ЗЗД за прогласяване нищожност на съдържащта се в т.16 и т.19 от анекс към договор за наем от 22.02.1996 сключен между БИС“ЕООД-София против Сдружение ****“-Ловеч клауза на неустойка в размер на 1% от дължимата сума за всеки просрочен ден.

С влязло в сила съдебно решение №64/29.06.2018 г. по т.д.№70/17 г. по описа на ЛОС е отхвърлен така предявеният иск като неоснователен и недоказан.  

По искане на ответника е назначена и СИЕ, която е изготвена компетентно от вещо лице Х.Д.. От нейното заключение се установява, че размерът на неустойката, уговорена в договор от 2.02.1996 г. и анекса към него от 31.08.2007 г. изчислена в размер на 1% от неплатния наем, считано от 30.10.2014 г. до 21.07.2020 г. датата на депозиране на заключението възлиза на 329 727,14 лв, в какъвто размер е направено и увеличение на размера възражението за прихващане до размер на предявения от ищеца иск за сумата 190 000 лв представляваща част от дължащата се неустойка от „БИС“ЕООД на сдружение ТС“Стратеш“-Ловеч за периода от 30.10.14 г. до 21.07.20 г. по договор за наем на недвижими имоти от 31.08.2007 г. , която сума е част от общо дължащия се размер на неустойката от 329 727,14 лв.

При така изложените факти съдът приема,че е сезиран с иск по чл.59 от ЗЗД, а именно искане за заплащане на стойността на извършени подобрения в нает от ищеца имот, след едностранно прекратяване на договора за наем от страна на ответника поради неплащане на дължимия наем за периода от 12.12.2012 г. до 15.09.2014 г. Този извод съдът прави въз основа на изложените в исковата молба и уточняващата такава на „БИС”ЕООД, от която става ясно, че между страните е имало сключен договор за наем и по време на действието на този договор са извършени цитираните в исковата молба и уточняващата я молба подобрения, а именно в периода от 1996 г. до 2010 г. т.е. преди прекратяване на наемния договор на датата 29.10.2014 г. едностранно от страна на ответната страна. В този смисъл претенцията следва да се квалифицира  като чл.59 от ЗЗД-отношенията на страните се уреждат като при липса на сключен договор, съдържащ уговорки въз връзка с вложени от ищеца средства в обекта на ответника, съобразно установената съдебна практика:ТР №85/2.12.1968 на ВС, ОСГК и постановените от ВКС на основание чл.290 от ГПК и решения №34/2.04.2009 г. по т.д.№683/2008 г , решение №81/10.02.2010 г. по гр.д.№3445/08 г, решение №223/30.01.2015 г. по гр.д.№3907/2013 г. р.№733/12.11.2010 г по гр.д.№1274/2009 г на ІV г.о., която е в смисъл, че чл.59 от ЗЗД се прилага когато не е налице друг ред за възмездяване на държателя за извършени подобрения в чужд имот. В случая наемателя, когато е извършвал процесните подобрения е имал качеството на държател, а не на владелец на имота, поради което за него са неприложими разпоредбите на чл.72 и сл. от ЗС. След като няма твърдения подобренията да са извършени по силата на клаузи от договора за наем, то отношенията мешду бившия наемател и наемодателя ще се уредят съобразно  договора, а във всички останали случаи подобрителят има право на обезщетение за това, че е намалил собствената си имуществена сфера за сметка на собственика на вещта, в резултат на подобряването й и в случая отношенията между подобрителя и собственика се уреждат по правилата на неоснователното обогатяване.

За да бъде уважен иска с правно основание чл.59 от ЗЗД, ищецът следва да проведе пълно и главно доказване, че е налице обедняване в неговата имуществена сфера от една страна, а от друга е налице обогатяване в имуществената сфера на ответника, липсата на правно основание за обогатяването и липса на друга правна възможност за защита. В случая не е спорно, че между страните е имало сключен договор за наем и подобренията са извършени по време на действие на договора за наем в периода 1996-2009 г. Искът за връщане на неоснователно обогатяване за чужда сметка би могъл да бъде успешно реализиран от наемател спрямо наемодеталя, но само ако в договора за наем не е упоменато за чия сметка са извършените в наетия имот подобения. В настоящия казус безспорно се установява, че в сключеният договор за наем и анекса към него от 31.08.2007 г. раздел трети т.15  изрично е договорено, че всички подобрения и реконструкции в обекта и прилежащия му район задължително се правят с писмено съгласие на двете страни и са за сметка на наемателя. Следователно и доколкото страните са уредили отношенията си във връзка с извършенте подобрения в имота с подписания между тях договор, разпоредбата на чл.59 от ЗЗД е неприложима, като без значение е факта, че договорът е прекратен. В този смисъл е и решение №329/9.01.2013 г. на ВКС по гр.д.№381/12 г.

Независимо от това не без значение и, че ответникът е собственик само на сграда пристройка и надстройка, находяща се в землището на гр.Ловеч “Баш Бунар“ със застроена площ 205,10 кв.м. /т.е. 205,10/364,24 ид.части/ построени към съществуващ ресторант „Юзината“със застроена площ 28 кв.м. частна държавна собственост, находящ се  в ПИ №000323 по картата на землището на гр.Ловеч с площ 5 202 кв.м. държавна собственост  начин на трайно ползване спортен терен при граници:№212012 храсти, №00321 др.произв.терен, №00869 улица, алея и №00521 др.произв.терен съгласно представения нот.акт №75 т.ХI рег.№10364 д.№825/03 г на нотариус Цв.Л.,, а не на целия имот, където са извършени подобренията, следователно няма как той да се е обогатил изцяло с тяхната стойност.

Затова и ОС-Ловеч приема, че искът с правно основание чл.59 от ЗЗД, предявен от „БИС“ЕООД-София против Сдружение ****“-Ловеч за заплащане на сумата 190 000 лв., като частичен иск от 331 497 лв, ведно със законната лихва,  представляваща стойността на извършени от него подобрения в ПИ, нахоящ се в землището на гр.Ловеч, местостта „Баш Бунар", с площ от 5202 кв.м., с идентификатор 43952.212.18, с трайно предназначение на територията - земеделска, с начин на трайно ползване - спортно игрище, ресторант, надстроен с жилищен етаж, с идентификатор 43952.212.18.1 със застроена площ от 157 кв.м., и РЗП-314 кв.м., едноетажна масивна жилищна сграда с идентификатор по кадастралната карта номер 43952.212.18.3, със застроена площ от 20 кв.м., сграда -навес с идентификатор 43952.212.18.4, със застроена площ от 59 кв.м., сграда - навес с идентификатор 43952.212.18.6 със застр.площ от 98 кв.м., и сграда - обслужваща, с идентификатор по кад. карта 43952.212.18.5 със ЗП от 54 кв.м е изцяло неоснователен и недоказан и следва да бъде отхвърлен.

С оглед на този правен резултат, съдът не следва да се признася по направените възражения за прихващане на ответника в отговора на исковата молба. Само за пълнота на изложението по направеното от ответника възражение за изтекла обща петгодишна погасителна давност следва да се посочи, че ВКС с решение №175/13.10.2016 г. по гр.д.№821/16 г. се е произнесъл по въпроса от кой момент става изискуемо вземането и започва да тече погасителната давност за извършени подобрения в чужд имот при прекратен договор за наем по иск за неоснователно обогатяване по чл.59 от ЗЗД. Възприема се, че давностният срок започва да тече от момента на предаване на имота след прекратяване на наемния догогор, който е и момент на получаване на престацията, изразяваща се във връщането на наетия имот от страна на наемателя на наемодателя. В конкретния казус и при наличие на ПДИ отправена към наемателя да освободи наетия имот, получена от него на 19.09.16 г., и твърдения, че наемният договор е прекратен на датата 19.10.2014 г. то към момента на предявяване на иска-17.10.2016 г. не е изтекла общата петгодишна погасителна давност и направеното правопогасяващо възражение е неоснователно.

При този изход на процеса ищецът следва да заплати направените от ответника разноски в настоящето производство, както следва 1300 лв. адв.възнаграждение, 520 лв. разноски по ч.гр.д.№547/16 г.на АС-В.Търново, 650 лв. депозити за вещи лица или общо 2 470 лв.

На основание изложеното, ОС-Ловеч

 

                                       Р      Е      Ш     И  :

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от „****, ЕИК:****, със седалище и адрес на управление: гр. *****. И. ***, представлявано от управителя си С.Г.Т., срещу Сдружение „****", адрес: ****, БУЛСТАТ **** иск с правно основане чл.59 от ЗЗД за заплащане на сумата 190 000 лв., като частичен иск от 331 497 лв, ведно със законната лихва,  представляваща стойността на извършени от него подобрения в ПИ, нахоящ се в землището на гр.Ловеч, местостта „Баш Бунар", с площ от 5202 кв.м., с идентификатор 43952.212.18, с трайно предназначение на територията - земеделска, с начин на трайно ползване - спортно игрище, ресторант, надстроен с жилищен етаж, с идентификатор 43952.212.18.1 със застроена площ от 157 кв.м., и РЗП-314 кв.м., едноетажна масивна жилищна сграда с идентификатор по кадастралната карта номер 43952.212.18.3, със застроена площ от 20 кв.м., сграда -навес с идентификатор 43952.212.18.4, със застроена площ от 59 кв.м., сграда - навес с идентификатор 43952.212.18.6 със застр.площ от 98 кв.м., и сграда - обслужваща, с идентификатор по кад. карта 43952.212.18.5 със ЗП от 54 кв.м като неоснователен и недоказан.

ОСЪЖДА „****, ЕИК:****, със седалище и адрес на управление: гр. ****** И. ***, представлявано от управителя си С.Г.Т., да заплати на Сдружение „****", адрес: *****, БУЛСТАТ ****  сумата 2 470 лв. /две хиляди четиристотин и седемдесет лева/ разноски по делото.

Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването на страните, пред Апелативен съд-Велико Търново.

 

 

                                          ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: