№ 641
гр. Пазарджик, 25.04.2023 г.
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и пети април през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Ц. Вълчева
при участието на секретаря Стоянка Миладинова
Сложи за разглеждане докладваното от Ц. Вълчева Гражданско дело №
20215220103031 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 11:00 часа се явиха:
Ищцата Ц. И. В. не се явява, редовно уведомена от предходното
съдебно заседание. За нея се явява адв. Х. С., редовно упълномощена да я
представлява от днес.
Ответницата К. И. С. не се явява, редовно уведомена от предходното
съдебно заседание. За нея се явява адв. П., редовно упълномощен да я
представлява отпреди.
Явява се вещото лице инж. О. П., редовно уведомена.
АДВ. С.: Да се даде ход на делото.
АДВ. П.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ счита, че не е налице процесуална пречка по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО:
ПРИСТЪПВА се към изслушване заключението, изготвено от вещото
лице инж. О. П..
Вещото лице инж. П. е със снета самоличност в предходното съдебно
заседание.
На вещото лице се напомни наказателната отговорност по чл. 291 от
НК.
1
ВЕЩОТО ЛИЦЕ ИНЖ. П.: Обещавам да дам вярно заключение.
Поддържам депозираното писмено заключение от 10.04.2023 г., което дава
отговор на всички поставени въпроси и уточненията направени в предходното
съдебно заседание. В таблица 2 на страница от 4 до 6, коефициентът за
индексация се определя, тъй като към днешна дата няма данни за сключени
сделки на аналогични имоти към процесния период, поради тази причина се
работи с база данни, която е актуална към настоящия момент към датата на
изготвяне на експертизата. За да се елиминира разликата във времето се
използват статистически данни, касаещи конкретен вид недвижим имот, в
случая касаещ поземлен имот, къща и апартамент в съответния регион в с.
Ветрен дол и в София, кв. Изток и се търсят какви са били цените на средно
статистическите цени за подобен вид имоти към задната дата, тя
представлява една обща средна стойност. На базата на разликата се определя
коефициент за индексация, който представлява едно аналитично изчисляване
на този процент. Както се вижда за с. Ветрен дол коефициентът за индексация
е един, а за имота апартамент в София – коефициентът е друг. Това е в пряка
зависимост от вида на имота, който се разглежда и на неговото
местоположение. На базата на тази средно статистическа информация от
статистически сайтове за недвижими имоти се формират тези данни и се
изчислява този коефициент. Цените, дадени в заключението към месец
февруари 2023 г. на оценяваните имоти са актуални, реални цени към днешна
дата. Направих оглед на имота в София. Описала съм го като състояние в
констативната част стр. 2 - 3 от експертизата. Както се вижда, доста от
помещенията, както например и прозорците са изпълнявани със стари
материали, т.е. не са подменени. Частично е изпълнен ремонт на някои от
помещенията. Също така имаме подменена на някой от помещенията дограма
с ПВЦ. Вратите са също стари, дървени. Входната врата е подменена –
метална е. Тоест по моя преценка жилището е в някакво междинно състояние,
т.е. някои от помещенията се нуждаят от ремонт. Не може да се приеме, че са
в перфектно състояние. Това съм го взела предвид когато съм разработвала в
т. 2.3. съответния апартамент на стр. 6 от експертизата. Там, в таблицата, има
коефициент за състояние. Този коефициент за всеки един от аналозите съм го
взела с 10 % отбив от аналога, който съм посочила. Намалила съм офертната
цена на съответния аналог за състояние. В базата данни основно офертните
цени са „продава“. Това съм го посочила в експертизата. Да, по-висока е
2
цената. Средствата за ремонт съм отразила с коефициент за състояние.
„Пазарлъка“ съм го отразила с корекционен коефициент за пазарна
реализация, който за апартамент в София е 0.95, т.е. направила съм отбив от
5%, което е обичайна практика за този квартал и такъв вид имоти. Може би
все още пазара в този квартал е такъв, че дори собствениците много трудно
когато продават жилище там са склонни за отбиви, защото квартала е много
атрактивен за живеене, за отдаване под наем, за офиси, има много добра
репутация. Много добре е осигурен комуникационно и може би не могат да
се реализират тези 5 % „пазарлък“. Може да се намери купувач на тази
стойност, определена в експертизата, вкл. имайки предвид и състоянието,
частично за ремонт. Обичайно купувачите са с идеята основно да
трансформират жилището си в желания и очакван от тях вид и състояние.
Това се прави почти винаги. Наемател за тази цена може да се намери.
Твърдя, че може да се намери наемател за тази цена. В наемите също съм
взела предвид състоянието на имота. Направила съм отбив. На страница 3 съм
описала и кухнята влиза там. В зоната на работната част където се
предполага, че ще има пръски от мазнина там има облицовка. Може би съм
изпуснала думата „частично“ облицована с фаянсови плочки. Мисля, че с
другото вещо лице сме работили по аналогичен начин като методика.
Единствено, което констатирах е, че изходящата й база не е за квартала, в
който се намира апартамента. Колегата е работила с аналози от съседния
квартал Изгрев, а квартал Изток е малко по на друго място. В кв. Изгрев е
малко по-друга ситуацията, не е така добре комуникационно позициониран.
Квартал Изток е ограден с много добра комуникация, както с центъра така и с
покрайнините. Имаме живущи от интелектуалните среди, от
дипломатическите среди. Докато в кв. Изгрев има и промишлена зона. Едно
време беше гара Пионер сега се ползва за склад за строителни материали.
Нивото е малко по-ниско като качество на обитаване. Като методика наемите
пак има разлика, защото когато потърсих наеми за обекта във Ветрен дол –
нямаше. Тя си е позволила да работи с друг вид обекти – търговски, които да
приведе с коефициенти за къща. Считам, че не е много коректно, затова
предпочетох аналитично да извлека евентуално наем на къщата във Ветрен
дол. Това са разликите. Жилищен комплекс Изток се води по-престижен и от
кв. Гео Милев. За тази сума, която съм посочила към днешна дата може да се
намери купувач. Даже един мой близък точно в този квартал си търсеше и
3
казваше, че две години е чакал да си купи точно в този квартал жилище.
Работила съм с аналози, които да съответстват с процесния апартамент.
Опитала съм да се доближа до неговото състояние с коефициента. Започнах
да работя от предходното съдебно заседание. Не съм правила обследване дали
има разлика в цените от тогава към днешна дата.
АДВ. П.: Да се приеме заключението, но го оспорвам. Толкова е
драстична разликата между първото и второто заключение като цени за имота
в София, че не знам съдът как ще погледне, с оглед на обективната истина за
оценката на тези имоти, но едва ли ще стигне до правилното заключение.
След първата оспорена експертиза назначихте нова, с оглед справедливостта
и равнопоставеността като оспорвам тази експертиза, моля да допуснете още
една единична, при невъзможност тройна, за да може съдът да прецени по-
добре. Колегата й не е тук, за да питаме дали е така, че е взела аналозите от
друг квартал и че това е причината за разликата.
АДВ. С.: Моля да се приеме заключението. Считам, че същото е пълно
и обективно и отговаря за реалностите за имота в София. Считам, че
разликите в двете заключения не е чак толкова драстична. Вещото лице
обясни на какво се дължи тази разлика и не е необходимо назначаването на
нова експертиза, но в случай, че съдът прецени - не възразявам да се назначи
нова единична експертиза.
СЪДЪТ по доказателствата счита, че заключението на вещото лице инж.
П. следва да бъде прието като доказателство по делото. Вещото лице инж. П.
е дала отговор на всички поставени задачи и заключението й е обективно, а в
днешното съдебно заседание същата направи и допълнителни разяснения във
връзка с поставените от пълномощниците на страните въпроси и затова
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА като доказателство по делото, заключението на вещото лице
инж. О. П., с вх. № 8484/10.04.2023 г.
ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение на вещото лице, в съответствие с
представената от нея справка-декларация, а именно сумата в размер на 655.20
лв., която сума да се изплати на вещото лице по внесения от ищцовата страна
депозит.
ОПРЕДЕЛЯ на вещото лице да бъдат заплатени и направените от нея
разноски в размер общо на сумата 128.71 лв. Сумата за разноски също да
4
бъдат заплатени на вещото лице по внесения от ищцата депозит.
СЪДЪТ, с оглед направеното от пълномощника на ответницата
оспорване на заключението на вещото лице инж. П. и на основание
разпоредбата на чл. 200, ал. 3 от ГПК счита, че ще следва да се уважи
искането за допускане на нова единична експертиза за отговор на поставените
вече по делото задачи към СТЕ и тъй като спорният между страните момент е
пазарната цена и наемната цена на имота, находящ се в гр. София, то новото
вещо лице ще следва да отговори само на въпросите, поставени за този имот –
апартамента в гр. София. Имайки предвид това съдът ще назначи вещо лице
от списъка на СГС, който да работи по задачите към експертизата, затова и на
основание посочената разпоредба
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА да бъде изслушване по делото нова СТЕ, изготвена от друго
вещо лице, което да отговори на въпросите поставени към СТЕ само по
отношение на процесния недвижим имот – апартамент, находящ се в гр.
София като определи пазарна цена на имота и наемната цена на същия към
10.03.2021 г. и към датата на експертизата.
НАЗНАЧАВА за вещо лице по делото инж. П. Я. включена в списъка на
вещите лица към СГС.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за вещото лице в размер на 500 лв., вносими от
ответницата в 10-дневен срок от днес.
СЪДЪТ при проверка на книжата по делото констатира че до момента
ищцовата страна е внесла депозит за вещото лице по разгледаната и приета
днес експертиза, изготвена от вещото лице инж. П. в размер на 400 лв.,
поради което ще следва да коригира определението си относно
възнаграждението на вещото лице и разноските й, в следния смисъл: от
определеното на вещото лице възнаграждение в размер на 655.20 лв. ще
следва да се изплати на вещото лице инж. П. сумата в размер на 400 лв. по
внесения до момента депозит от ищцовата страна.
ЗАДЪЛЖАВА ищцата в 10-дневен срок от днес да довнесе разликата за
възнаграждение за вещото лице в размер на 255.20 лв., както и да довнесе
сумата в размер на 128.71 лв. присъдени разноски на вещото лице инж. П..
За изслушване заключението на допуснатата нова експертиза, Съдът
5
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА за 27.06.2023 г. от 13.30 часа, за
която дата и час страните уведомени чрез процесуалните си представители.
ДА СЕ ПРИЗОВЕ вещото лице инж. П. Я..
Протоколът написан в съдебно заседание, което приключи в 11:45 часа.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
Секретар: _______________________
6