РЕШЕНИЕ
№ 560
гр. Разград, 15.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на петнадесети юли
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА
при участието на секретаря РАЛИЦА СТ. ВЪЛЧЕВА
като разгледа докладваното от СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА Гражданско дело №
20223330100164 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
Постъпила е искова молба от СТ. К. СТ. с ЕГН ********** чрез
процесуалния му представител адв. К. Х., с адрес на призоваване:
***************, срещу С. С. Ф. с ЕГН-********** от с. ***************, с
която се иска да бъде осъдена ответницата да заплати на ищеца 1 640,00
(хиляда шестстотин и четиридесет) лева, представляваща двойния размер на
задатък, платен по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 06.03.2020 г. ведно със законната лихва, считано от
предявяване на иска и до окончателното изплащане. Претендират се и
направените от ищеца деловодни разноски.
От фактическа страна:
На 06.03.2020 г. С. С. Ф. и СТ. К. СТ. сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответницата се
задължила да продаде на ищеца реално обособена част с площ 1087 кв.м. от
собствения си ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V-162, целият с площ 1581 кв.м. по плана
на с. Каменар, след извършване на реалното му разделяне на два
новообразувани имота: 1) ПОЗЕМЛЕН ИМОТ XIV-318 с площ 1087 кв.м.,
при граници на новообразувания имот: IV-166, VI-161, V-162 и улица и 2)
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V-162 с площ 494 кв.м., за сумата от 2500 лв, от която
при сключване на договора той и заплатил като капаро сумата от 820 лв., а
остатъкът от продажната цена се задължил да заплати в деня на сключване на
окончателния договор. Съгласно т. 2 от предварителния договор, срокът за
сключване на окончателния договор бил 04.08.2020 г.
Със заповед № 271/10.06.2020 г. на кмета на Община Лозница бил одобрен
проект за изменение на ПУП - план за регулация на част от кв. 42 от с.
1
Каменар, с който проект УПИ V-162 бил разделен на два нови УПИ с номера
съответно: УПИ V-162 и УПИ XIV-318.
С писмена покана, връчена лично на С. С. Ф., ищецът я поканил да се яви на
17.12.2021 г. в 10:00 ч. в кантората на нотариус Р.И. в гр. Разград да му
прехвърли собствеността върху недвижимия имот, който е обещала да му
продаде със сключването на предварителния договор от 06.03.2020 г.
Едновременно с това ищецът уведомил ответницата, че ако на посочената
дата не се яви и/или не му прехвърли собствеността върху обещания
недвижим имот, ще счита, че тя се отказва от изпълнение на задължението си
по предварителния договор от 06.03.2020 г., ще счита договора за развален и
ще счита, че е отпаднало основанието за получаване на заплатения от него по
този договор задатък в размер на 820 лв., поради което и на основание чл. 92,
ал. 3, изр. 2 от Закона за задълженията и договорите, тя следва да му върне
същия в двоен размер.
Според свид. В., който работи като адвокат и познава ищеца, той присъствал
на среща в края на миналата година, състояла се пред една от нотариалните
кантори. Там чакал ищеца. Последният му посочил две жени пред кантората -
една млада и една възрастна. Обяснил, че последната била продавача по
договора. Пред нотариалната кантора ответницата заявила, че не желае да
продава процесния имот, няма да сключи обещания окончателен договор. Тя
била поканена в нотариалната кантора за съставяне на протокол за
удостоверяване на това обстоятелство, но заявила, че отказва да посети
кантората на нотариуса. Жената, която я придружавала, изписала ръкописно,
че продавачът не желае сключването на договора, а възрастната жена се
подписала като автор на изявлението. Освен това свидетелят сочи, че ищецът
потвърдил, че носи остатъка на уговорената сума, както и пари, необходими
за покриване на нотариалните такси и другите разноски.
От правна страна:
Претендира се обезщетение по реда на чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД от страна на
изправния купувач, който претендира вследствие на неизпълнение на
задълженията на длъжника дадената от него сума за задатък в двоен размер.
Съгласно чл. 93, ал. 1 от ЗЗД задатъкът има гаранционна функция –
обезпечава изпълнение по договора, както и че служи като доказателство за
намерението на страните да сключат договора. Капарото (аванса), задатъкът и
отметнината имат акцесорен характер спрямо главното задължение и
представляват предаване на вещ или на парична сума между страните по
договора. Капарото е част от главното задължение, платимо предварително и
подлежащо на приспадане след изпълнението. Авансът не изпълнява
обезщетителна функция и следва да се върне при неизпълнение. Задатъкът
има обезщетителна функция. При неизпълнение на задължението даденият
задатък може да се задържи или да се претендира в двоен размер, след като
изправната страна се откаже от договора.
За да е налице уговорка за задатък, договорът следва да съдържа клаузи
относно предоставянето на вещ или на парична сума и за последиците при
неизпълнение на задълженията – дали сумата подлежи на задържане, респ.
връщане. Законът не забранява по един двустранен договор функциите на
задатъка да бъдат придадени на авансово платените суми. Съгласно Решение
№ 71/09.07.2010 г. на ВКС, постановено по т. д. № 726/09г., І т. о., за да се
приеме, че предаването на вещ или парична сума по договор изпълнява
ролята на задатък, то от уговорките на страните следва да може да се направи
2
обоснован извод, че договорът съдържа клауза, аналогична по съдържание на
нормата на чл. 93 ЗЗД. Това е така, тъй като нормата е диспозитивна.
Предпоставките по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД за връщане на задатъка в двоен
размер биха могли да са налице и ако платената от изправната страна
авансова сума не е изрично определена в договора с термина „задатък”. Ако
договорът съдържа клаузи, чрез които страните придават на авансово
платената сума обезпечителна и обезщетителна функции, чрез изрично
уреждане на последиците в случай на неизпълнение, то предадената сума има
качеството и на задатък. Тълкуването на уговореното в т. 2 и 3 от процесния
предварителен договор води до извода, че платената от купувача по договора
сума от 820 лева представлява капаро (аванс), представляващо част от
главното задължение, платимо предварително и подлежащо на приспадане
след изпълнението. Процесният предварителен договор не съдържа клаузи,
чрез които страните да са придали на авансово платената сума обезпечителна
и обезщетителна функция чрез изрично уреждане на последиците в случай на
неизпълнение, за да може да се направи извод, че предадената сума има
качеството и на задатък. Липсва уговорка в предварителния договор за
последиците при неизпълнение на задълженията, а именно дали сумата от
820 лв., заплатена като капаро (аванс), подлежи на задържане,
респективно връщане в двоен размер. Доколкото съдът приема, че платената
като капаро по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим
имот не изпълнява обезщетителна и обезпечителна функция по договора, т. е.
не изпълнява ролята на задатък, то исковете с правно основание чл. 93, ал. 2
от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД следва да се отхвърлят само на това на това основание.
Предвид отхвърлянето на предявените искове, ответницата не дължи
заплащане на направените от ищеца деловодни разноски.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените искове с правно основание чл.
93, ал. 2 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД от СТ. К. СТ. с ЕГН **********, чрез
процесуалния му представител адв. К. Х., с адрес на призоваване:
****************, срещу С. С. Ф. с ЕГН-********** от с. ***************,
за заплащане на сумата 1 640,00 (хиляда шестстотин и четиридесет)
лева, представляваща двойния размер на задатък, платен по предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 06.03.2020 г. ведно със
законната лихва, считано от предявяване на иска и до окончателното
изплащане.
Решението може да бъде обжалвано пред Окръжен съд - Разград в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
3