РЕШЕНИЕ
№ 815
гр. Бургас, 27.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Таня Д. Евтимова
Членове:Радостина П. Иванова
Тихомир Р. Рачев
при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова
като разгледа докладваното от Тихомир Р. Рачев Въззивно гражданско дело №
20252100501232 по описа за 2025 година
и като взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от Е. С. К., гражданин на Република
**********чрез адв. И. Т. Стоянов от Адвокатска колегия – Бургас, срещу
Решение № 1357 от 09.06.2025 г. по гр. д. № 479/2025 г. на Районен съд –
Бургас, с което е отхвърлен искът му по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за осъждане
на П. Д. П. да заплати сумата от 2000 евро, дадена при изначална липса на
основание от ищеца г-н К., ведно със законната лихва върху сумата, считано
от датата на подаването на исковата молба – 21.01.2025 г., до окончателното
изплащане на задължението. С решението деловодните разноски, сторени от
ищеца, са възложени в тежест на ответника.
В жалбата се сочи, че решението е неправилно поради противоречие с
материалния закон и необоснованост. Според страната предварителен договор
няма, тъй като проектът за такъв не е подписан от продавача. Самият проект
също страдал от съществени пороци – в него като продавач било вписано
физическо лице, а собственик на имота бил юридическо лице; липсвала крайна
(обща) цена на недвижимия имот. Излага се, че сумата от 2000 евро не може
да се счита за уговорена с гаранционна и обезпечителна функция, тъй като е
платена като аванс на 29.04.2024 г. преди изготвянето на проекта за
1
предварителен договор в края на месец май 2024 г. Сочи се, че ищецът е трето
лице и не е страна по представения по делото договор, в който е уговорено
стоп-капаро, поради което не е обвързан от него. Оспорва се достоверността
на показанията на свидетелката З., поради служебната й зависимост от
ответника. Освен това показанията били неточни и непълно по отношение на
т.н. стоп-капаро и се намирали в разрез с доказателствата по делото. Изтъкват
се противоречия в мотивите на първоинстанционния съд. Оспорва се изводът
на първата инстанция, че купувачът е изпаднал в забава към 27.05.2024 г., след
като в проекта на предварителния договор се предвижда краен срок за
сделката – 30.06.2024 г. Поддържа се, че съдържанието на договора за стоп-
капаро в случая не е установено. В обобщение се моли за отмяна на съдебното
решение и за постановяването на ново, с което предявеният осъдителен иск да
бъде уважен, като в полза на страната се присъдят и деловодни разноски за
двете инстанции. Не се правят нови доказателствени искания.
Постъпил е отговор на въззивната жалба от П. Д. П., чрез адв. М.
Георгиева. В него се излага, че въззивната жалба е неоснователна. Подържа се,
че не са налице твърдените от насрещната страна пороци на съдебното
решение. Изразява се съгласие и с мотивите на обжалвания съдебен акт. Сочи
се, че при напълно изяснена и безспорна фактическа обстановка по делото в
първа инстанция неоснователно пред въззивен съд се повдига въпросът за
предварителния договор. Страната намира за непротиворечиво установено от
данните по делото получаването на 29.04.2024 г. от ответника на сумата от
2000 евро като стоп-капаро по сделката, уговорено за сваляне на имота в с.
Трояново от продажба, като е договорена и дата за изповядването на сделката
пред нотариус на 27.05.2024 г.. Сочи се, че сумата има гаранционна,
обезщетителна и санкционна функция за неоснователен отказ от сделка.
Според въззиваемия правилно първата инстанция е приела, че процесната
сума от 2000 евро не подлежи на връщане, предвид неоснователния отказ на
ищеца от насрочената сделка. Иска се първоинстанционното решение да бъде
потвърдено. Претендират се деловодните разноски. Не се правят нови
доказателствени искания.
В открито съдебно заседание пред настоящия състав страните
поддържат жалбата, съответно отговора.
Съдът намира подадената жалба и отговор за редовни и допустими,
поради което няма пречка да бъдат разгледани по същество.
Относно валидността и допустимостта на решението:
Страните нямат оплаквания във връзка с валидността и допустимостта
на решението. В съответствие със задължението си по чл. 269 ГПК съд
извърши служебна проверка и установи, че решението е валидно и допустимо.
Като прецени събраните по делото доказателства и доводите на
страните, съдът приема за установено следното от фактическа и правна
страна:
2
С исковата молба Е. К. е предявил срещу П. Д. П. иск по чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД за заплащане на сумата от 2000 евро, дадена при изначална липса
на основание от ищеца г-н К., ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на подаването на исковата молба – 21.01.2025 г., до
окончателното изплащане на задължението. Твърди се, че на 29.04.2024 г.
ищецът е наредил сумата от 2000 лв. по сметка на ответника с основание
„аванс по обява № 9426384 от alo.bg за недвижим имот в село Трояново“.
Сочи, че никога не е пописвал договор за брокерски услуги с ответника или
дружество. На ищеца бил изпратен проект за предварителен договор, който
бил подписан от съпругата на ищеца, но в крайна сметка окончателен договор
не бил сключен. Поради това платената сума от 2000 лв. била дадена без
основание.
С отговора на исковата молба се излага друга фактическа обстановка,
според която представляваното от ответника дружество „МАГНЕТИМ ХОУМ
БЪЛГАРИЯ“ ЕООД е предлагало за продажба имотите на „КЕЙ ЕНД ВИ
ПАТЕЛ“ ООД, находящи се в с. Трояново, общ. Камено, общ. Бургас, на
основание ексклузивен договор за продажба от 01.04.2024 г. През април 2024
г. ищецът се свързал с ответника и поискал да закупи един от имотите на
„КЕЙ ЕНД ВИ ПАТЕЛ“ ООД по обява, публикувана в сайта alo.bg. На
20.04.2024 г. и 27.04.2024 г. били проведени два огледа на имотите в с.
Трояново, като на тях присъствала роднина на съпругата на ищеца и
едновременно с това се осъществявала видеовръзка с ищеца. На 27.04.2024 г.
и 29.04.2024 г. на ищеца били изпратени по електронна поща документи за
имотите. Ищецът проявил желание да се сключи договор за покупко-
продажба. Ответникът обяснил, че за снемане на имотите от обявите и
гарантиране, че имотът няма да бъде закупен междувременно от друг, е нужно
да се плати стоп-капаро в размер на 2000 евро. Ответникът посочил, че при
несключване на предварителен или окончателен договор без основателна
причина капарото ще остане като неустойка в полза на продавача. На
основание чл. 2.6 от ексклузивния договор ответникът посочил своя лична
банкова сметка, по която ищецът превел сумата. Ответникът спрял
продажбата на имотите в с. Трояново. Насрочена била среща за сключване на
окончателен договор на 29.04.2024 г. пред нотариус, но ищецът неочаквано
отказал да присъства и поискал отсрочка. Впоследствие поискал да му се
изпрати проект за предварителен договор. Ответникът изпратил такъв, в който
било уговорено авансово плащане на цената в размер на 35 000 евро. Ищецът
върнал договора сканиран и подписан с обикновен подпис, което било
възприето като несериозно от продавачите. Така окончателен договор така и
не бил сключен. Според ответника сумата в размер на 2000 лв. е получена на
правно основание като стоп-капаро и не подлежи на връщане поради отказа на
ищеца да се яви на 29.04.2024 г. да сключи окончателен договор.
В решението на районния съд е прието за доказано, че сумата от 2000 лв.
е била преведена като аванс, който има функцията и на задатък по
предварителния договор за покупко-продажба. Кредитирани са показанията на
свидетелката З., която е присъствала на разговор, в който ищецът е уведомен
за необходимостта от това да преведе сумата от 2000 евро, за да се спре
3
имотът от продажба. Сочи се, че писмените доказателства потвърждават, че
сумата е получена от ответника именно като представител на дружеството
посредник, както и правото му да получава „стоп капаро“. Според съда
ищецът не е заплатил уговорената цена от 35 000 евро и не се е явил на датата,
на която е поканен да сключи окончателен договор, поради което платената
сума не подлежи на връщане, въпреки развалянето на договорните отношения.
Настоящият състав намира за установена следната фактическа
обстановка:
Не се спори, че К.П. и В.П. са управители на „КЕЙ ЕНД ВИ ПАТЕЛ“
ООД.
Установява се от представения нотариален акт от 17.12.2004 г., че
същото дружество е собственик на дворно място, находящо се в с. Трояново,
общ. Камено, обл. Бургас, с площ от 1186 кв. м., представляващо УПИ II-309 в
квартал 27 по плана на селото, ведно с построената в същия имот двуетажна
масивна жилищна сграда, с площ от 65 кв. м. и навес, както и на дворно място
с площ от 814 кв. м., представляващо УПИ I-308,309 в квартал 27 по плана на
селото.
Видно от представения ексклузивен договор за посредничество от
01.04.2024 г., „КЕЙ ЕНД ВИ ПАТЕЛ“ ООД е възложило на „МАГНЕТИК
ХОУМ БЪЛГАРИЯ“, представлявано от ответника – негов управител, да
осъществява посредничество за продажбата на посочените недвижими имоти.
Уговорено е в чл. 2.6, че посредникът има право да предлага имота и да го
сваля от продажба до подписване на предварителен или окончателен договор.
За целта посредникът има право да посочва на кандидат-купувача банкова
сметка, по която да бъде преведено стоп-капаро.
Страните не спорят, че ответникът е управител и едноличен собственик
на агенция за недвижими имоти с търговско наименование „МАГНЕТИК
ХОУМ БЪЛГАРИЯ“, която е обявила за продажба двуетажна къща в с.
Трояново в сайта alo.bg и в тази връзка са осъществили контакт, посредством
посочените в обявата данни за кореспонденция. По делото е представена
разпечатка от обявата.
Не се спори, а и видно от представената разпечатка от имейл, че на
27.04.2024 г. ответникът е изпратил на ищеца имейл с удостоверение за
въвеждане в експлоатация и технически паспорт на сграда, а на 29.04.2024 г. –
кадастрални скици.
По делото е представена неоспорена кореспонденция от 28.04.2024 г.
чрез електронно текстово приложение по повод продажба на имоти в село
Трояново. Предоставена е лична банкова сметка на ответника.
Между страните не се спори и се установява от представения документ
за банков превод от „Национална гръцка банка“ АД, че на 29.04.2024 г. от
страна на ищеца е извършено плащане на сумата от 2000 евро по сметка с
титуляр П. Д. П., с посочено в платежното нареждане основание „аванс по
обява № 9426384 за продажба на недвижим имот от alo.bg в с. Трояново“.
Съгласно представеното удостоверение от „Национална гръцка банка“ АД
титуляри на сметката са Е. С. К. и В.М.К..
4
Видно от представената кореспонденция, на 30.04.2024 г. ищецът е
заявил на ответника, че желае да се срещне със собствениците, за да изповядат
сделка на 27-ми (вероятно 27.05.2024 г.). Ответникът е отговорил, че е
препратил съобщението на собствениците. На неустановена дата ответникът е
напомнил на ищеца, че трябва да бъде извършено авансово плащане към
собствениците на имотите. Ищецът е отговорил, че има проблем с парите,
които трябва да дойдат от Америка, и се налага сделката да бъде отложена.
Представен е предварителен договор за покупко-продажба на
процесните имоти от 25.05.2024 г. между продавач К.П. и купувач В.М., която,
видно от представения акт за сключен граждански брак, е съпруга на ищеца.
Договорът е подписан с обикновен подпис (сканиран образ) единствено от
страна на купувача М.. Съгласно договора купувачът се съгласява да заплати
сумата от 35 000 евро предварително по банков път, като същата ще служи
като предплата и гаранция, че купувачът ще купи имота, като остатъкът от
сумата следва да бъде платена в брой пред нотариуса. Освен това страните са
се уговорили, че ще пристигнат в гр. Бургас най-късно до 30.06.2024 г. за
изповядване на сделката.
На 26.05.2024 г. в същото текстово приложение ответникът е
предоставил телефон и име на нотариус и е поискал имейл на ищеца, за да му
изпрати предварителен договор.
От показанията на разпитания в първата инстанция свидетелка М.Д. М.
З., служител на „МАГНЕТИК ХОУМ БЪЛГАРИЯ” ЕООД, се установява, че
купувачът К. се е свързал с агенцията във връзка с обявата за имот в с.
Тръстиково. Посочва, че е бил направен видеооглед за него, както и оглед на
място от негови познати, едновременно с видеооглед от ищеца, а отделно от
това е направен оглед и с изпратен от него майстор, който да провери
състоянието на имота. Купувачът проявил сериозен интерес към закупуване
на къщата и му били изпратени документи по електронен път. Свидетелката
присъствала на разговор по телефона, когато ответникът разговарял с
купувача и му обяснил, че след като преведе сумата от 2000 евро, тогава
имотът ще спре да се предлага на трети лица. Следвало съобразно уговорките
да бъде подписан окончателен договор за продажбата на 27.05.2024 г., за което
продавачите са ангажирали самолетни билети и бил запазен час при нотариус.
На 24.05.2024 г. ищецът потърсил агенцията, за да ги информира, че не е
събрал необходимата сума и нямало как да изповядат сделката. Уточнил, че
ще му бъдат необходими няколко седмици, за да пристигнат парите от
Америка. Когато продавачите разбрали, че сделката пропада, те се отказали да
продават имота. Свидетелката посочва, че с получените от управителя на
агенцията 2000 евро, които представлявали стоп-капаро, са били извършени
някакви ремонтни дейности в процесните имоти, по възлагане на
собствениците. Уточнява, че купувачът е бил уведомен, че сумата
представлява стоп-капаро, както и че в случая не е бил изготвен документ за
това.
Настоящият състав кредитира показанията на свидетелката, макар че е
заинтересована – намира се в служебна зависимост с ответника. Изнесеното
от нея е подробно, логично и се подкрепя от разгледаните по-горе писмени
5
доказателства, поради което съдът не намира причина да се усъмни в тях.
Стоп-капарото е договор, който се сключва между кандидат – продавача
и кандидат – купувача на конкретно определен недвижим имот и очертава
първата стъпка на правоотношение между тях. Това е самостоятелен договор
със свое собствено съдържание и правна характеристика. Той не е акцесорен
договор и нито предхожда предварителния или окончателния договор за
продажба на имота, нито е зависим от него. По силата на този договор
купувачът плаща определена сума като гаранция за закупуването на
недвижимия имот, а продавачът се задължава да преустанови предлагането на
имота на трети лица и сключването на договор за продажба с друг купувач.
Идеята е сумата да се върне при сключване на предварителен или окончателен
договор за покупко-продажба или да се приспадне от крайната цена. Но ако
купувачът не сключи договор, той губи предадената като гаранция сума за
неизпълнение на задълженията по договора. Договорът между купувача и
агенцията е ненаименован, неформален договор. Може да е реален или
консенсуален, в зависимост от уговорката между страните.
Съдът намира за доказано, че в случая е сключен договор за стоп-капаро
между ищеца и „КЕЙ ЕНД ВИ ПАТЕЛ“ ООД, представлявани от
„МАГНЕТИК ХОУМ БЪЛГАРИЯ” ЕООД. Това следва от подписания
ексклузивен договор за посредничество, както и от показанията на
разпитаната в първата инстанция свидетелка. Без значение е какво е написал
ищецът в основанието на превода. А и думата „down payment”, която е
употребена там, означава както „аванс“, така и „капаро“, т.е. не е изключено
ищецът да е имал предвид именно стоп-капаро.
Според съда ответникът не дължи връщане на стоп-капарото. Доказано
е, че сумата е получена от него, като пълномощник на „МАГНЕТИК ХОУМ
БЪЛГАРИЯ” ЕООД, от името и за сметка на „КЕЙ ЕНД ВИ ПАТЕЛ“ ООД.
Поради това ответникът въобще не е материалноправно легитимиран да
отговаря по иска. Дори и да беше обаче, от доказателствата по делото –
разменената електронна кореспонденция, проекта за предварителен договор
(който очевидно не е породил ефект, тъй като е следвало да бъде сключен с
нотариална заверка на подписа на страните), както и свидетелските показания,
става ясно, че ищецът неоснователно се е отказал от сключване на договора
След стандартни преговори, ищецът в последния момент е отказал да се яви
на уговорената дата за сключване на договор (който е могъл да бъде както
предварителен, така и окончателен). Сам е посочил, че причина е липса на
пари, а не нещо друго. Вината за пропадането на сделката е изцяло на ищеца.
Поради изложеното „КЕЙ ЕНД ВИ ПАТЕЛ“ ООД има право да задържи стоп-
капарото.
Съдът намира, че искът е неоснователен и правилно е бил отхвърлен от
първоинстанционния съд, макар и мотивите за това да не се споделят изцяло
от настоящата инстанция.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има само въззиваемата
6
страна, която е претендирала присъждане на 525 лв. за адвокатско
възнаграждение. Насрещната страна е направила възражение за прекомерност
на възнаграждението. Настоящият състав го намира за неоснователно, тъй
като размерът на възнаграждението напълно отговаря на правната и
фактическата сложност на делото.
Мотивиран от изложеното, Окръжен съд – Бургас
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1357 от 09.06.2025 г. по гр. д. № 479/2025
г. на Районен съд – Бургас.
ОСЪЖДА Е. С. К., гражданин на Република **********роден на
********** г., да заплати на П. Д. П., с ЕГН **********, сумата от 525 лв. –
деловодни разноски за въззивната инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7