РЕШЕНИЕ
№ 548
гр. Пловдив, 12.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, II СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Велина Бр. Дублекова
при участието на секретаря Радка Ст. Цекова
като разгледа докладваното от Велина Бр. Дублекова Гражданско дело №
20245300102181 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основание чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД.
Предявен е насрещен иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД.
Производството е образувано по искова молба, подадена от И. С. К.,
ЕГН **********, с адрес гр. П.****, против „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул. „Доктор
Владо“ № 1, с която е предявен иск за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумата от 53 651,60 лв., частичен иск от 105 225,59 лв., платена от
ищеца на ответника по предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот и изпълнение на строителство, сключен между ищеца и
ответника на 24.01.2022г., и дължима на отпаднало основание, поради
разваляне на предварителния договор за покупко- продажба на недвижим
имот и изпълнение на строителство, ведно със законната лихва върху тази
сума, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното
изплащане на сумата.
Исковата претенция се основава на твърденията, че страните са
сключили на 24.01.2022г. предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот и за изпълнение на строителство, по силата на който
1
ответното дружество се е задължило да изпълни строителството и да
прехвърли на ищеца правото на собственост върху недвижим имот –
апартамент № ***, подробно описан в исковата молба, който е част от
многофамилна жилищна сграда, подлежаща на изграждане в ПИ с
идентификатор 56784.530.274, находящ се в гр. П. *****, като дружеството се
е задължило да изпълни строителството и да предаде обекта в срок най- късно
до 24.06.2023г. (15 месеца от подписването на договора).
Ищецът твърди, че в изпълнение на така подписания предварителен
договор е изплатил на ответника сума в общ размер на 105 225,59 лв., платена
на вноски, описани подробно в исковата с посочен размер на вноската, дата и
начин на плащане. Твърди, че през май месец 2024г. му е станало известно, че
недвижимият имот, предмет на предварителния договор, е обект на
принудително изпълнение, по образувано срещу ответното дружество
изпълнително дело. Твърди, че публичната продан по отношение на имота е
успешно приключила, обявен е купувач и е внесена продажната цена. Твърди,
че към настоящия момент изпълнението на строителството на сградата,
където се намира процесният апартамент, не е достигнало етап „груб
строеж“.
Ищецът твърди, че предвид констатираното закъсняло изпълнение на
строителството, както и с оглед настъпилата обективна невъзможност
ответното дружество да построи сградата, респ. да прехвърли правото на
собственост върху апартамент № ***, е развалил договора, като на
23.07.2024г. е изпратил до ответника уведомление за разваля на процесния
предварителен договор и е отправил искане за възстановяване на изплатените
по договора суми.
Ищецът мотивира, че процесният договор е развален в хипотезата на
чл.87, ал.2 от ЗЗД, тъй като изпълнението му е обективно невъзможно, поради
това, че в резултат на проведената публична продан собствеността върху
апартамент № *** не принадлежи на ответното дружество, а на трето лице,
спрямо което правата на ищеца са непротивопоставими. На следващо място
излага съображения, че предвид голямата забава в срока на строителството на
сградата, изпълнението е станало безполезно за него.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от
ответника, с който оспорва иска като неоснователен. Оспорва сключеният
2
между страните предварителен договор за покупко- продажба на недвижим
имот и изпълнение на строителството от 24.01.2022г. да е развален, по
съображения, че ищецът е неизправна страна по него, тъй като не е платил в
пълен размер, в уговорения за това срок, вноската, дължима в 10-дневен срок
от уведомяването за изпълнение на плоча на Акт обр. 14. В тази връзка
твърди, че съгласно договора ищецът се е задължил да заплати на ответника
сума в размер на 10 283,51 евро или 20 112,80 лв. в 10 – дневен срок от
уведомяването за изпълнение на плоча на Акт обр. 14. Твърди, че след като е
уведомен, ищецът е заплатил само сумата от 5 000 лв. от общо дължимите от
него 20 112,80 лв. на този етап от строителството, като не е платил остатъкът
от 15 112,80 лв. На следващо оспорва договорът да е развален, тъй като
оспорва ищецът да е изпратил уведомление за разваляне. В тази връзка
оспорва поканата, изпратена от ищеца до ответника по имейл на 23.07.2024г.
да съдържа волеизявление за разваляне на договора, както и оспорва поканата
да е подписана от надлежно упълномощено от ищеца лице, като в тази връзка
твърди, че поканата е подписа от лице без надлежно учредена представителна
власт.
В срока по чл.131 ГПК ответникът е подал насрещна искова молба.
Насрещната искова претенция се основава на твърденията, че
сключеният между страните предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот и изпълнение на строителството от 24.01.2022г. не е развален
и че ответникът по насрещния иск е неизправна страна по него, тъй като не е
платил в пълен размер, в уговорения за това срок, вноската, дължима в 10-
дневен срок от уведомяването за изпълнение на плоча на Акт обр. 14. В тази
връзка твърди, че съгласно договора ищецът се е задължил да заплати на
ответника сума в размер на 10 283,51 евро или 20 112,80 лв. в 10 – дневен срок
от уведомяването за изпълнение на плоча на Акт обр. 14. Твърди, че след като
е уведомен, ищецът е заплатил само сумата от 5 000 лв. от общо дължимите от
него 20 112,80 лв. на този етап от строителството, като не е платил остатъкът
от 15 112,80 лв. Твърди, че ответникът по насрещния иск следва да бъде
уведомен за издадения Акт обр. 14 за процесната сграда в момента, в който му
бъде връчен препис от насрещната искова молба.
Въз основа на изложеното е формулирано искане да бъде осъден
ответника по насрещния иск да заплати на ищеца по насрещния иск сума в
3
размер на 1450 лв., частичен иск от 15 112,80 лв., дължима на основание
раздел Б, точка 5 „б“ от предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот и изпълнение на строителството от 24.01.2022г. Претендира
заплащане на законна лихва от датата на завеждане на насрещната искова
молба, в условията на евентуалност от датата на връчване на ответника на
препис от насрещната искова молба, до окончателното изплащане на сумата.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на насрещната искова молба.
Ответникът по насрещния иск оспорва иска като неоснователен, по
съображения, че предварителният договор е развален по силата на закона, при
условията на чл.87, ал.2 от ЗЗД, предвид на което ищецът по насрещния иск не
може да търси неговото реално изпълнение, респ. не може да претендира
плащания в изпълнение на този договор, тъй като развалянето има обратно
действие. Мотивира, че причина за разваляне на процесния договор е това, че
ищецът по насрещния иск е в невъзможност да изпълни поетото задължение
да прехвърли правото на собственост върху апартамент № ***, доколкото
цялата новострояща се сграда в ПИ с идентификатор 56784.530.274 е
продадена на публична продан, проведена от ЧСИ ****, по изп. дело №
**/***г. На следващо място сочи като причина за разваляне на процесния
договор обстоятелството, че строителството на сградата не е приключило в
уговорения срок – до 24.06.2023г. Оспорва представения Акт обр.14 за
приемане на конструкцията, като твърди, че е съставен за нуждите на процеса
и е антидатиран; че същият не е подписан от лицата, сочени за негови автори,
както и че подписалите го лица не са имали правомощия за това; че
съдържанието на документа не отговаря на действително осъществилите се
факти. Ответникът по насрещния иск твърди, че не е уведомяван за
съставянето на Акт обр.14 за сградата, не го получавал и научава за него с
получаването на насрещната искова молба.
По допустимостта на исковете.
Предявените искове са допустими и следва да бъдат разгледани по
същество.
По основателността на исковете.
Страните не спорят, че на 24.01.2022г. са сключили предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на
строителство, което обстоятелство се установява и от приетия по делото като
писмено доказателство препис от Предварителен договор за покупко-
4
продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство от дата
24.01.2022г. /л.11-л.14/. От същия се установява, че ответникът е поел
задължение към ищеца да извърши строителството на обект – апартамент №
***, който е част от многофамилна жилищна сграда, подлежаща на
изграждане в ПИ с идентификатор 56784.530.274, находящ се в гр. П. *****,
както и да прехвърли правото на собственост върху същия, срещу сумата от
61 528,04 евро или 120 338,38 лв., като дружеството се е задължило да
изпълни строителството и да предаде обекта в срок не по- късно от 15 месеца
от подписването на договора. Договорено е ищецът да плати цената по
договора на вноски, както следва: 4308,34 евро или 8426,39 лв. при
подписването на договор; 10 283,51 евро или 20112,80 лв. при изпълнение на
плоча на К+0,00; 10 283,51 евро или 20112,80 лв. при изпълнение на плоча на
К+11,28; 10 283,51 евро или 20112,80 лв. при изпълнение на плоча на Акт.
обр.14; 17579,44 евро или 34382,40 лв. при подписване на акт обр.15; 8789,72
евро или 17191,20 лв. последна вноска при Акт обр.16. Между страните е
договорено, че сумите следва да бъдат плащани от ищеца по посочената в
договора банкова сметка на ответното дружество, в срок до 10 работни дни,
след уведомяване по имейл за настъпил съответен етап от строежа на
сградата.
От събраните по делото писмени доказателства – преводни нареждания
/л.15-л.19/ и заключението по съдебно- счетоводната експертиза, прието по
делото и неоспорено от страните, се установява, че в изпълнение на
сключения между страните договор ищецът е превел по банковата сметка на
ответното дружество, която е посочена в договора, общо сума в размер на
53 651,60 лв., както следва: на 24.01.2022г. – 8426 лв.; на 28.03.2022г. –
20112,80 лв.; на 23.03.2023г. – 10000 лв.; на 28.03.2023г. – 10112,80 лв.; на
11.08.2023г. – 5000 лв.
От събраните по делото писмени доказателства – обявление за
насрочена публична продан по изпълнително дело № **/***г. по описа на
ЧСИ **** от дата 29.05.2024г., справка от имотния регистър за процесния
недвижим имот и Постановление за възлагане на недвижим имот от
19.08.2024г. по изп. дело № **/***г. по описа на ЧСИ **** се установява, че
процесният недвижим имот е обект на принудително изпълнение за
удовлетворяване вземания на взискатели на ответното дружество. Обект на
принудително изпълнение е поземлен имот с идентификатор 56784.530.274,
находящ се в гр. П. *****, ведно с подобренията и приращенията в поземления
имот, както и ведно с построената в поземления имот сграда с идентификатор
56784.530.274.3, ведно с построените в сградата 12 самостоятелни обекти в
сграда с идентификатори 56784.530.274.3.1, 56784.530.274.3.2,
56784.530.274.3.3, 56784.530.274.3.4, 56784.530.274.3.5, 56784.530.274.3.6,
56784.530.274.3.7, 56784.530.274.3.8, 56784.530.274.3.9, 56784.530.274.3.10,
56784.530.274.3.11 и 56784.530.274.3.12.
От събраните по делото писмени доказателства- покана, изпратена от
ищеца до ответното дружество на 23.07.2024г., изпратено по електронен път
5
/л.47-л.48/ и пълномощно /л.83/, се установява, че ищецът, представляван от
упълномощено лице – адв. М., е изпратил на 23.07.2024г. до ответното
дружество покана за доброволно уреждане на имуществени отношения във
връзка с Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот и
изпълнение на строителство от дата 24.01.2022г., който ищецът счита за
прекратен поради обективна невъзможност ответното дружество да
прехвърли правото на собственост върху обектите, предмет на договора, за
което в поканата са изложени съображения.
Установява се от представения по делото препис от Акт за приемане на
конструкция от дата 11.08.2023г. /л.122-л.123/, че относно строежа „Жилищна
сграда“ в УПИ **** за жилищно строителство, кв. *** по плана на кв. ***, гр.
П., ПИ с идентификатор 56784.530.274 по КККР на гр. П., находящ се на ул.
****, е съставен акт за приемане на конструкцията /Акт обр.14/.
При тези установени в процеса факти, съдът направи следните правни
изводи по съществото на спора:
Сключеният между страните Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство от дата
24.01.2022г. е развален, считано от 23.07.2024г. Ищецът е отправил до
ответното дружество покана за връщане на платените от него парични суми в
общ размер 105 225,59 лв., като в поканата е посочил, че сключените между
страните договори са развалени (освен процесният ищецът има и втори
сключен с ответника предварителен договор от 24.03.2022г. за покупко-
продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство) поради обективна
невъзможност за изпълнение. Искането на ищеца за връщане на платеното от
него по процесния предварителен договор имплицитно съдържа изявление за
разваляне на договора. Поканата е получена от ответника на 23.07.2024г.
Изявлението е направено от надлежно упълномощено от ищеца лице, което
безспорно се установява от приложеното пълномощно. С оглед на изложеното
възраженията на ответното дружество, че ищецът не е изпратил уведомление
за разваляне, както и че поканата не е подписана от надлежно упълномощено
лице са неоснователни. Развалянето на процесния договор е в хипотезата на
чл.87, ал.2 от ЗЗД, т.е. договорът може да бъде развален без да бъде даван
подходящ срок на длъжника да изпълни, тъй като от установените по делото
факти се мотивира безспорен извод, че е налице обективна невъзможност за
изпълнение на договореното, предвид на това, че срещу недвижимия имот,
предмет на предварителния договор, е насочено принудително изпълнение,
проведена е успешна публична продан, определен е купувач и цената е
внесена по изпълнителното дело. На следващо място се мотивира извод, че с
оглед на голямата забава в изпълнението на строителството, което съгласно
договора е следвало да приключи в срок 24.06.2023г., ведно с това, че имотът е
възбранен и срещу него е насочено принудително изпълнение, то ищецът вече
няма интерес от изпълнение. Дори и формално ответникът да прехвърли на
ищеца правото на собственост върху процесното жилище, доколкото
6
Постановлението за възлагане от 19.08.2024г. не влязло в сила, то предвид на
наложените възбрани в изпълнителното производство, правата на ищеца са
непротивопоставими на купувача по публичната продан.
В допълнение следва да се посочи, че самата искова молба е изявление
за разваляне на процесния предварителен договор, с оглед на което с нейното
получаване до ответника е достигнало волеизявлението на ищеца за разваляне
на договора, поради неизпълнение от страна на ответника на поетото
задължение.
Възражението на ответното дружество, че ищецът е неизправна страна
по договора, тъй като не е платил в пълен размер, в уговорения за това срок,
вноската, дължима в 10-дневен срок от уведомяване за изпълнение на плоча
на Акт обр.14, е неоснователно, тъй като ответникът не доказа, че е уведомил
ищеца, че е съставен Акт обр.14 от дата 11.08.2023г. Ищецът не е изпаднал в
забава, тъй като съгласно клаузите на процесния договор, задължението за
заплащане на вноската в размер на 20112,80 лв., дължима при изпълнение на
плоча на акт обр.14, става изискуемо, след като ищецът бъде уведомен от
ответника за настъпилия съответен етап от строежа на сградата. При носена от
ответника доказателствена тежест, същият не установи, че е уведомил ищеца
за съставянето на Акт. обр. 14. Доказателства за това не бяха ангажиран, като
в допълнение следва да се посочи, че ответното дружество твърди, че
уведомяването на ищеца е с получаване на препис от насрещната искова
молба.
Предвид на това, че ответното дружество е неизправна страна по
договора, доколкото не е изпълнило задължението си да изпълни
строителството и да предаде обекта, в срок най- късно до 24.06.2023г., ищецът
е упражнил по надлежния ред правото да развали сключения между страните
договор. При това положение, на основание чл.55, ал.1, предлож. трето от ЗЗД
за ответното дружество възниква задължението да заплати на ищеца
получените на отпаднало основание – развален предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство, парични
суми. От събраните по делото доказателства безспорно се установи, че
ищецът е заплатил по договора част от покупната цена в общ размер на
53 651,60 лв. По делото не са ангажирани доказателства от ответното
дружество, че сумата е заплатена на ищеца. От страна на ответника не се и
твърди връщане на получените суми.
Предвид на гореизложеното предявеният иск за заплащане на сумата от
53 651,60 лв. е доказан по основание и размер, същият е основателен и като
такъв следва да се уважи за пълния предявен размер.
Предявеният от ответното дружество насрещен иск е неоснователен и
като такъв следва да се отхвърли, по следните съображения:
Предвид на приетото по- горе в мотивите, че процесният предварителен
договор е развален, считано от 23.07.2023г., евентуално от датата на
7
получаване на исковата молба по иска, предявен от И. К. срещу „Теа Сити
Груп“ ЕООД, то ищецът по насрещния иск „Теа Сити Груп“ ЕООД не може да
търси неговото реално изпълнение, като претендира плащания по този
договор.
По иска за присъждане на законна лихва.
Искането за присъждане на законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба е основателно и като такова следва да бъде
уважено.
В частта по разноските.
Ищецът И. К. претендира разноски, като с оглед изхода от делото –
основателност на предявения от него иск и неоснователност на предявения
насрещен иск, своевременно заявената претенция за разноски и представените
доказателства за тяхната направа, такива следва да им бъдат присъдени.
Ищецът е направил разноски в общ размер на 4847 лв., както следва: 2147 лв.
държавна такса, 400 лв. депозит за вещо лице; 2285 лв. заплатено адвокатско
възнаграждение и 15 лв. такса за вписване на възбрана.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Пловдив, ул. „Доктор Владо“ № 1, да заплати на И. С.
К., ЕГН **********, с адрес гр. П.****, сумата от 53 651,60 лв. /петдесет и
три хиляди шестстотин петдесет и един лева и шестдесет стотинки/,
частичен иск от 105 225,59 лв., платена от ищеца на ответника по
Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот и
изпълнение на строителство, сключен между ищеца и ответника на
24.01.2022г., и дължима на отпаднало основание, поради разваляне на
предварителния договор за покупко- продажба на недвижим имот и
изпълнение на строителство, ведно със законната лихва върху тази сума,
считано от 08.08.2024г. до окончателното изплащане на сумата.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска, предявен от „ТЕА СИТИ ГРУП“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул.
„Доктор Владо“ № 1, против И. С. К., ЕГН **********, с адрес гр. П.****, за
заплащане на сума в размер на 1450 лв., частичен иск от 15 112,80 лв.,
дължима на основание раздел Б, точка 5 „б“ от Предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на строителството от
8
24.01.2022г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба, евентуално от датата на връчване на ответника на препис от
насрещната искова молба, до окончателното заплащане.
ОСЪЖДА „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Пловдив, ул. „Доктор Владо“ № 1, да заплати на И. С.
К., ЕГН **********, с адрес гр. П.****, разноски в размер на 4847 лв.
/четири хиляди осемстотин четиридесет и седем лева/, за производството
по гр. дело № 2181/ 2024г. по описа на Окръжен съд- Пловдив.
Сумата може да бъде изплатена от ответника на ищцата по следната
банкова сметка: ************.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд
Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
9