Р
Е Ш Е
Н И Е №
гр.
София 18.10.2019 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийският градски съд, първо гражданско
отделение, І-6 състав
в публичното заседание на първи
октомври
две хиляди и деветнадесета
година в състав:
Председател: ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА
при секретаря Антоанета
Стефанова и в
присъствието на
прокурора като
разгледа докладваното от
съдия Алексиева гр.
дело № 9937 по описа
за 2018 г. и за да се произнесе
, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано във връзка с Решение № 92/16.07.2018 г., постановено по
гр.дело № 3649/2018 г. по описа на ВКС, ГК, трето отделение, с което е
обезсилено въззивно решение № 4147/09.06.2017 г. на СГС, постановено по в.гр.д.
№ 4483/2015 г. и потвърденото с него решение от 13.11.2014 г. по гр.д. №
1907/2013 г. на СРС и делото е върнато на СГС за ново разглеждане и произнасяне
по предявения иск като първа инстанция.
Съдът е сезиран с иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД
предявен от Н.З.Г. против „А.Л.“ ЕООД.
Ищецът твърди, че на 25.08.2011
г. в гр. Пловдив пред нотариус с ответното дружество сключил предварителен
договор, с който се задължили да сключат окончателен договор за
покупко-продажба на недвижим имот с предмет: прехвърляне на правото на
собственост върху следния недвижим имот: 1. 1/10 ид.ч. от земя, находяща се в
УПИ, съставляващ парцел ІV-38 по плана на гр. София, район Връбница, с площ по
акт за собственост от 2100 кв.м., а по скица от 30.10.2007 г. с площ от 2004
кв.м., с административен адрес гр. София, ул. „**********, ведно с направените
подобрения върху и под земята в описаното УПИ, представляващи асфалтово
покритие, огради, входове с масивни врати, както и всички инсталации, както и
съответната идеална част от правото на строеж и 2. Обособена част от масивната
постройка в източната част от сградата представляваща хале с площ от 375 кв.м.,
със самостоятелен вход в южната част, даващ излаз към двора, която
съгласно архитектурен проект, одобрен на
15.11.2004 г. от СО „ДАГ“ съставлява склад „Суровина“, разположен на кота
+0,00, на един етаж, със самостоятелен вход отпред-от северозападната фасада на
сградата-и самостоятелен вход отстрани-от източната страна до товарния
асансьор. Ищецът твърди, че окончателният договор следвало да бъде сключен не
по-късно от три месеца от датата на сключването на предварителния договор.
Твърди се, че ищецът следвало да поеме разходите свързани с изготвянето на
предварителния договор, нотариалната заверка на същия, както и разходите по
окончателния договор. Продажната цена определена на 1000 лв. било договорено да
се плати при сключването на окончателния договор в нотариална форма. Твърди се,
че срокът за подписване на окончателния договор изтекъл на 25.12.2011 г., до
сключването на такъв не се стигнало, включително и след определянето на място,
ден и час за сключването му с нотариална покана, връчена редовно на ответното
дружество на 03.07.2012 г. чрез нотариус Е.Е.с рег.№ 052. Поддържа се, че
ищецът и управителя и едноличен собственик на капитала на ответното дружество
са братя и като такива са договорили и продажната цена.
Моли съда да постанови решение,
с което да обяви за окончателен договора от 25.08.2011 г.
В определения срок ответникът депозира отговор чрез
процесуалния си представител адвокат С. САК, надлежно упълномощена с пълномощно
приложено към отговора.
Ответникът счита иска за допустим, но неоснователен. На
първо място твърди, че искът е погасен по давност с изтичане на петгодишния
давностен срок по чл.110 ЗЗД. На второ място заявява възражение за нищожност на
предварителния договор, поради накърняване на добрите нрави. Поддържа се, че
договорената цена е над 125 пъти по-ниска от данъчната оценка на имота и с
350-400 пъти по-ниска от пазарната му стойност, което прави договора
несправедлив по отношение на продавача. На следващо място се твърди, че фактите
посочени в исковата молба не отговарят на истината. Поддържа се, че ищецът и
неговата съпруга работели на трудов договор на минимална работна заплата към
дружеството за периода от 01.03.2006 г.-01.11.2011 г. и тяхното семейство било
издържано през всичките тези години от тогавашния управител на дружеството И. З.Г..
Поддържа се, че ищецът никога не е давал пари на дружеството. Заявява
възражение за нищожност на договора и поради липса на съгласие с твърдението,
че договорът е подписан от тогавашния представител на дружеството без да знае
какво подписва под влияние на голямо количество употребен алкохол предишната
вечер.
Съдът е
сезиран и с предявен от ответника „А.-Л.“ ООД против ищеца Н.З.Г. насрещен иск
с правно основание чл.26, ал.1 пр.3 ЗЗД, евентуално съединен с иск с правно
основание чл.26, ал.2 пр.2 от ЗЗД.
Ищецът
по насрещния иск твърди, че предварителният договор, подписан на 25.08.2011 г.
от управителя на „А.-Л.“ ООД-И. З.Г. е нищожен, поради накърняване на добрите
нрави, евентуално поради липса на съгласие. Твърди се, че договорът е сключен с
продажна цена от 1000 лв. при данъчна оценка на имота 125 303,84 лв. Твърди се,
че действителната цена на имота е по-висока и от данъчната оценка, а именно
около 350 000 лв., т.е. договорената цена е над 125 пъти по-ниска от данъчната
оценка на имота и с 350-400 пъти по-ниска от пазарната му стойност, което прави
договорът несправедлив по отношение на продавача. Поддържа се, че И. Г. е брат
на ищеца и много злоупотребявал с алкохол. Твърди се, че вечерта преди подписване
на договора, И. Г. бил на гости на брат си и неговото семейство, където
употребил голямо количество алкохол, а на следващата сутрин при нотариуса не е
знаел какво подписва.
Моли
съда да прогласи нищожността на процесния предварителен договор.
В срока
по чл.131 ГПК ответникът по насрещния иск депозира отговор, с който оспорва
иска като неоснователен.
На
първо място твърди, че ищецът по насрещния иск не е изпълнил указанията на съда
в определения срок, поради което е настъпила преклузия.
Това възражение
е неоснователно, тъй като препис от определението на съда от 17.01.2019 г. с
указанията към ответника му е връчено редовно на 28.02.2019 г., от която дата е
започнал да тече едноседмичният срок, който е изтекъл на 07.03.2019 г.
Уточнителната молба е входена в съда в този срок, а именно на 07.03.2019 г. и
указанията на съда са изпълнени в срок.
По
същество се поддържа, че първоначално поземленият имот е закупен от двамата
братя и съпругите им през 2003 г. като физически лица и след като братята решили,
че ще направят инвестиция и ще строят, братът на ищеца регистрирал еднолично
дружество, за да се ползват облекчения-да се възстановява ДДС, да се
компенсират разходи и др. Твърди се, че ищецът е участвал в строителството като
е давал пари, работил на строежа. Поддържа се, че сключил с ответното дружество
договор за заем от 24.11.2010 г. за сумата от 150 000 лв., която обединява
всички плащания и след като се разбрал с брат си, че последният не може да
върне парите на ищеца, се договорили ответното дружество да му прехвърли
описаната в процесния договор обособена част от изградената сграда и 1/10 ид.ч.
от земята за сумата от 1000 лв., като поема и съпровождащите производства пред
нотариус по сключване на предварителния и окончателен договор. Поддържа се, че
при това договаряне съпругите не участвали, като конкретно съпругата на И.-С.Г.по
това време била напуснала И., изнесла се от семейното жилище и живеела при
майка си в гр.Първомай. Поддържа се, че пред нотариуса и двамата братя се явили
в напълно трезво състояние, в пълно съзнание и без никаква външна намеса
сключили и подписали предварителния договор. Поддържа се, че сумата от 150 000
лв. дадена от ищеца за строителство е равна на пазарната цена към момента на
подписване на договора.
В съдебно
заседание ищецът чрез своя процесуален представител поддържа предявения иск и
моли съда да постанови решение, с което да го уважи изцяло. Оспорва като
неоснователен насрещния иск. Претендира разноски, за което представя списък по
чл.80 от ГПК. Подробни съображения излага в депозираните по делото писмени бележки.
Ответникът
в съдебно заседание чрез процесуалния си представител оспорва иска и моли съда
да го отхвърли. Поддържа предявения насрещен иск. Подробни съображения излага в
депозираната по делото писмена защита. Претендира разноски съобразно
представения списък на разноските.
Софийски градски съд, първо гражданско отделение, І-6
състав след като взе предвид становището на страните и събраните по делото доказателства,
преценени в съвкупност и поотделно, намира за установено следното от фактическа страна:
На 25.08.2011
г. между ищеца в качеството му на купувач и ответника чрез законния му
представител-управителя И. З.Г. в качеството на продавач, е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който
ответното дружество чрез законния си представител се е задължил да продаде на
ищеца собствения си недвижим имот, а именно: 1/10 ид.ч. от земя, находяща се в
УПИ, на адрес: гр.София, ул. „**********, съставляващ парцел ІV-38 по плана на
гр. София, район Връбница, с площ по акт за собственост от 2100 кв.м., а по
скица от 30.10.2007 г. с площ от 2004 кв.м., ведно с направените подобрения
върху и под земята в описаното УПИ, представляващи асфалтово покритие, огради,
входове с масивни врати, както и всички инсталации, в т.ч.електрическа, ВиК,
газова както и съответната идеална част от правото на строеж на последните,
находящи се на територията /двора/ на същия недвижим имот и обособена част от масивната постройка в
източната част от сградата представляваща хале с площ от 375 кв.м., със
самостоятелен вход в южната част, граничеща: на юг с асфалтово покритие, на
север със сграда масивна постройка, на изток със сграда масивна постройка и на
запад с граници на недвижимия имот, за сумата от 1000 лв., платима в 3-месечен
срок от датата на сключване на договора, в който срок страните е следвало да
сключат и окончателен договор.
Подписите
върху договора са удостоверени нотариално с рег. № 3825 от 25.08.2011 г. на нотариус
в район Пловдив С. П. с рег.№ 231 на НК.
Ответното
дружество се легитимира като собственик на имота с нотариален акт за продажба
на недвижим имот № 62, том V, рег. № 10950, дело № 736/20.07.2004 г. на
нотариус В.Б.с рег. № 302 на НК.
Въз
основа на разрешение за строеж № 952/25.11.2004 г., одобрените на 14.03.2007 г.
от ДАГ инвестиционни проекти и заповед № РД-09-50-625/23.05.2007 г. на Главния
архитект на СО за вписване забележка в издаденото разрешение за строеж за
съществено изменение в одобрения инвестиционен проект при условията на чл.154,
ал2, т.6 от ЗУТ, в имота е построена складова база. Строежът е въведен в
експлоатация с Удостоверение № 165 от 26.07.2007 г. на Директора на Дирекция
„Контрол по строителството“ СО.
С нотариална
покана с рег. № 784, том ІІ, № 34 от 15.06.2012 г. на нотариус в район РС-София
Е.Е.с рег. № 052 на НК, редовно връчена на ответното дружество на 29.06.2012 г.
ответникът е поканен на дата 03.09.2012 г. в 11 часа да се яви в кантората на
нотариус Е.Е., гр.София, ул. „*********за изповядване на сделката.
Не
явяването на представител на ответника е удостоверено от нотариуса с протокол
акт № 49, том І, рег. № 1160/2012 г.
С
представения по делото договор за заем от 24.11.2010 г. се установява, че
ищецът Н.Г. е предоставил в заем на ответното дружество сума в размер на
150 000 лв., като получаването на сумата е удостоверено с договора и
подписа на управителя на ответното дружество И. Г.. Ответникът се е задължил да
върне заетата сума до 01.12.2010 г.
По
делото е представен и запис на заповед от 23.11.2010 г., с който Н.З.Г. се е
задължил неотменимо и безусловно да плати на падежа 30.11.2010 г. на И. З.Г.
сумата от 100 000 лв.
От
приетото по делото заключение на СТЕ се установява, че към 25.08.2011 г.
справедливата пазарна стойност на целия обект-земя и сграда възлиза на сумата
от 1 632 296 лв., а цената на недвижимия имот по предварителния
договор възлиза на сумата от 593 853 лв.
Разпитан
пред настоящата инстанция свидетеля Т.Б.П.установява, че от 1999 г. в
продължение на 12 години е работил за „АГРО ЛИНГ“, като в началото Н. работел
във фирмата с брат си. Имали нормални братски взаимоотношения. Когато И. бил
ангажиран, функциите във фирмата ги изпълнявал Н., който му бил дясната ръка. Свидетелят
установява, че И. купил едно място в Обеля на „Ломско шосе“, започнал се строеж
с мисълта там да се прехвърли фабриката, защото била под наем, но по стечение
на обстоятелствата това не станало. Бизнесът не бил добър и затова, когато сградата
станала готова, била отдадена под наем на друга фирма. И. знаел, че част от
имота е на брат му Н., винаги казвал „двора наН., на Н.двора“. Свидетелят
установява още, че И. пиел като всеки нормален мъж. Докато свидетелят бил на
работа до 2012 г. И. не е злоупотребявал с алкохол.
Свидетелят
М.А.Г.установява, че е присъствал на сключване на предварителен договор за
покупко-продажба между двамата братя. Н. го потърсил за съдействие за нотариус
в Пловдив. Двамата братя пристигнали с един автомобил, управляван от И.. Свидетелят
лично присъствал при нотариуса, който заверил договора. Нотариусът се уверил в
дееспособността и правоспособността на лицата, като първо ги питал дали са
съгласни, дали всичко, което е описано в договора е истина и дали представлява
действителната им воля. Той даже ги попитал дали посочената цена в договора е
реална, при което И. отговорил, че уреждат неща, които са се случвали преди и които
произтичат от това, че са работили заедно, че са извършвали неща заедно. И. не
е бил в нетрезво състояние. Бил адекватен, усмихнат, ведър. Н. и И. работели
заедно. Фирмата я движели заедно. Свидетелят знае, че имотът в София е придобит
заедно от тях, като първо е било само земя и впоследствие върху него изградена постройка. Свидетелят изготвил договора по
искане и на двамата братя.
Свидетелят
Л.В.Т.установява, че И. имал проблеми с алкохола. Откакто го познава винаги е
прекалявал с алкохола, но може би последните 7-8 години преди да почине в
по-голяма степен прекалявал с алкохола. Веднъж споменал, че е направил една
глупост, напил се и подписал запис на заповед за 1000 лв. Ставало въпрос за 10%
от неговия имот. Свидетелят виждал няколко пъти брат му Н. в един от
търговските обекти на неговата фирма. Знае, че брата на И. работел в една от
неговите фирми и се водел на трудов договор и то доста години. И. е помагал
финансово на брат си Н. винаги, когато е имал нужда. Знае, че два-три пъти му бил
взимал коли на лизинг, за да може да пътува, като И. е споделял на свидетеля,
че той плаща на брат си лизинговите вноски за колата.
Така
установената фактическа обстановка се доказва от събраните по делото писмени и
гласни доказателства, обсъдени по-горе в настоящото решение.
Между
така събраните доказателства няма противоречия, кореспондират помежду си,
поради което съдът ги кредитира.
От правна страна:
Първоначално
предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД. С отговора си обаче
ответникът е предявил насрещен иск с правно основание чл.26, ал.1 пр.3 ЗЗД,
евентуално съединен с иск с правно основание чл.26, ал.2 пр.2 от ЗЗД.
При
наличието на предявен иск относно валидността на предварителния договор за
покупко-продажба от 25.08.2011 г., то решението по него е от значение за
правилното решаване на спора по предявения иск за обявяването му за
окончателен. Това е така, защото искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е в съотношение на
обусловеност от изхода на спора по обуславящия иск за действителност на
договора. Неговата основателност е в зависимост на първо място от това, дали
предварителният договор е валиден.
Ето
защо съдът първо следва да разгледа искът за валидността на процесния договор.
Правни последици поражда
окончателния договор, а не предварителния, който няма транслативно действие,
поради което преценка за валидността на договора следва да се прави към
постановяване на решението за обявяването му за окончателен-Решение №
224/02.06.2006 г., гр.д. № 138/2005 г., ВКС, ІІ г.о.
Ответникът
твърди, че договорът е нищожен, поради накърняване на добрите нрави-нееквивалентност
на престациите. На така заявеното от ответника и ищец по насрещния иск основание
искът е основателен, предвид следните съображения:
Съгласно
практиката на ВКС, за да е налице нищожност на договора поради накърняване на
добрите нрави, изразяващи се в липса на еквивалентност на престациите, то
трябва тази неравностойност да е толкова голяма, че на практика да е равнозначно
на липса на престация.
Съдът
преценява кога престациите са нееквивалентни до степен, предизвикваща нищожност
на сделката, но той не може да подменя волята на страните при действие на
принципа за свободата на договарянето (чл.9 ЗЗД). Изключително голямата разлика
в престациите (двадесет и над двадесет пъти по-ниска цена) е определена като
критерий за нищожност на това основание в Решение № 615 от 15.10.2010 г., гр.д.
№1208/2009 г., ІІІ гр.о. По абстрактен и принципен начин е определен критерият
за преценка на значителната нееквивалентност в Решение № 452 от 25.06.2010 г.
по гр.д. № 4277/2008 г. на І гр.о. на ВКС, според което свобода на договарянето
се рамкира от приложимите към правоотношението законови разпоредби и от добрите
нрави. Законодателят допуска цената на недвижимия имот да бъде по-ниска от
данъчната оценка, което предполага известна нееквивалентност на насрещните
престации по волята и преценката на страните, но при явно несъответствие се
прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. В решение
№24/09.02.2016 г. по гр.д.№ 2419/2015 г. ІІІ гр.о., ВКС, са определени
степените на нееквивалентност и пороците, до които може да доведе всяка от тях.
Значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до
нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната
престация е практически нулева.
В
конкретния случай уговорената продажна цена се явява почти 594 пъти /593,86/
по-ниска от справедливата пазарна цена на имота към процесната дата /593 863
лв./, което на практика е равнозначно на липса на престация.
Дори да
се приеме твърдението на ищеца, че уговорената цена е такава, защото с нея
страните са уредили отношенията си за задължения на ответника към ищеца, то
отново е налице нееквивалентност на престациите. С писмения си отговор по
насрещния иск, първоначалният ищец представя доказателства единствено за
задължения на ответното дружество в размер на 150 000 лв. по договор за
заем от 24.11.2010 г. и задължения на Н.З.Г. като физическо лице по запис на
заповед от 23.11.2010 г. в размер на 100 000 лв. Дори и да се приеме, че
волята на страните е била да се погасят тези задължения в общ размер на сумата
от 250 000 лв. /което не се установява по съображения, които съдът ще
изложи по-долу/, то след погасяването на тези задължения от справедливата
пазарна цена на имота остава дължима сума в размер на 343 863 лв. /593
863-250 000=343 863 лв./, т.е. отново уговорената между страните
продажна цена от 1000 лв. е 344 пъти по-ниска от справедливата такава и отново
по всички критерии изведени в съдебната практика сочи на явна нееквивалентност
на престациите.
По
възражението на първоначалният ищец и ответник по насрещния иск, че всъщност
продажната цена е уговорена в този размер, тъй като двамата братя са се
споразумели да погасят задължения на ответното дружество към ищеца и по този
начин са уредили и други вътрешни взаимоотношения. Въпреки разпределената му
доказателствена тежест ищецът не доказа, че волята на страните по процесния
договор е била така договорената продажна цена да е обусловена с интерес от
погасителен ефект на прехвърлянето на собствеността спрямо задължение на
ответника.
Даването
вместо изпълнение е облигационна сделка и волята на страните за сключването й трябва
да е изводима и установима от договора. В случая дори и чрез тълкуване волята
на страните по реда на чл.20 от ЗЗД, такава воля не може да бъде изведена от
договора от 25.08.2011 г., който е напълно бланкетен.
Не се
установява каузална връзка между договора от 25.08.2011 г. и договора за заем
от 24.11.2010 г., както и волята на страните, че така уговорената продажна цена
представлява дължим от ищеца остатък след погасяване на задълженията на
ответника към него.
Не
могат да се приемат доводите на ищеца, че цената е обусловена от вътрешни
отношения между двамата братя, включително от това, че дружеството е закупило
имота именно от двамата братя и съпругите им като физически лица-продавачи.
Безспорно през 2004 г. ответното дружество е закупило имота от физическите
лица, за което обаче е заплатило дължимата продажна цена. В случай, че между
двамата братя са съществували някакви вътрешни уговорки и взаимоотношения, то
безспорно същите не могат да бъдат доказани в настоящия процес, предвид
изричното им оспорване от страна на ответника, тъй като не са оформени по
съответния ред и с писмени документи, които биха ги удостоверили по несъмнен
начин.
Ето
защо и по-горните съображения предявеният насрещен иск следва да бъде уважен
като основателен и доказан.
Предвид
уважаване на насрещния иск на първото заявено основание, съдът не дължи
произнасяне по второто заявено при условията на евентуалност.
Предвид
основателността на обуславящия иск, то безспорно обусловения иск по чл.19, ал.3 ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен, доколкото по делото се
установи, че предварителният
договор е недействителен, т.е. не е налице една от кумулативните предпоставки
за неговото уважаване.
С оглед изхода на делото,
своевременно заявеното искане и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът по
насрещния иск Н.З. Г. ще следва да бъде осъден
да заплати на ищеца „А.Л.“ ЕООД разноски в общ размер от 4 601,10 лв., от
която 1 101,10 лв.-заплатена държавна такса на СГС и 3500 лв.-адвокатско
възнаграждение.
Водим от
горното, Софийски градски съд, І-6 състав
Р Е Ш
И :
ПРОГЛАСЯВА
на основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД нищожността на сключения на 25.08.2011 г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който „А.Л.“
ЕООД, дружество учредено и регистрирано в ТР при АВ-София с ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление *** в качеството му на продавач продава на Н.З.Г.,
ЕГН **********,*** в качеството му на купувач, собствения си недвижим имот, а
именно: 1/10 ид.ч. от земя, находяща се в УПИ, на адрес:
гр.София, ул. „**********, съставляващ парцел ІV-38 по плана на гр. София,
район Връбница, с площ по акт за собственост от 2100 кв.м., а по скица от
30.10.2007 г. с площ от 2004 кв.м., ведно с направените подобрения върху и под
земята в описаното УПИ, представляващи асфалтово покритие, огради, входове с
масивни врати, както и всички инсталации, в т.ч.електрическа, ВиК, газова както
и съответната идеална част от правото на строеж на последните, находящи се на
територията /двора/ на същия недвижим имот и
обособена част от масивната постройка в източната част от сградата
представляваща хале с площ от 375 кв.м., със самостоятелен вход в южната част,
граничеща: на юг с асфалтово покритие, на север със сграда масивна постройка,
на изток със сграда масивна постройка и на запад с граници на недвижимия имот,
за сумата от 1000 лв. /хиляда лв./, платима в 3-месечен срок от датата на
сключване на договора, поради накърняване на добрите нрави, изразяващи се
в липса на еквивалентност на престациите.
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователен предявеният от Н.З.Г., ЕГН **********,*** против
„А.Л.“ ЕООД, дружество учредено и регистрирано в ТР при АВ-София с ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление *** иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор за покупко-продажба,
сключен на 25.08.2011 г.
ОСЪЖДА Н.З.Г.,
ЕГН **********,*** да заплати на основание чл.78, ал.1 от ГПК на „А.Л.“ ЕООД,
дружество учредено и регистрирано в ТР при АВ-София с ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление *** сумата от 4 601,10 лв. /четири хиляди
шестстотин и един и 0,10 лв./ разноски направени пред настоящата съдебна
инстанция.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: