№ 5706
гр. Варна, 19.12.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV А СЪСТАВ ГО, в закрито заседание на
седемнадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Константин Д. Иванов
Членове:Николай Св. Стоянов
мл.с. Бойко Ал. Мачорски
като разгледа докладваното от мл.с. Бойко Ал. Мачорски Въззивно
гражданско дело № 20253100502545 по описа за 2025 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на Глава XX ГПК.
Образувано е по въззивна жалба с вх. № 75677/05.09.2025 г. по описа на
ВРС, подадена от Т. Х., ЕГН **********, чрез процесуален представител,
срещу решение № 3004/11.08.2025 г., постановено по ГД № 14195/2023 г. по
описа на ВРС, с което:
1. Са отхвърлени предявените от Т. Х., ЕГН **********, притежаваща
разрешение за пребиваване № *********, издадено на 16.02.2018 г. от
МВР - София, валидно до 14.02.2023 г., с постоянен адрес: гр. Варна, ул.
„***" № 12, ет. 4, ап. 9, срещу Н. К., гражданка на Федерална република
Германия, родена на 19.02.1961 г., постоянен адрес: гр. Варна, уд. „*** “
№ 29, вх. 1, ет. 1. ап. 2, обективно кумулативно съединени осъдителни
искове, както следва: 1. с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД – за
сумата от 4400 евро /с левова равностойност от 8605 лева/,
представляваща платена на отпаднало основание продажна цена по
сключен между страните Предварителен договор от 21.05.2021 г.; 2. с
правно основание чл. 92 ЗЗД – за сумата от 2600 евро /с левова
равностойност от 5085 лева/, представляваща дължима неустойка за
неизпълнение на Предварителен договор от 21.05.2021 г., съгласно
Раздел VI, чл. 1 от същия; ведно със законната лихва върху посочените
суми, считано от датата на предявяване на исковете - 01.11.2023 г. до
окончателното изплащане на задълженията.
2. Е осъдена Т. Х., ЕГН **********, притежаваща разрешение за
пребиваване № *********, издадено на 16.02.2018 г. от МВР - София,
валидно до 14.02.2023 г., с постоянен адрес: гр. Варна, ул. „***" № 12, ет.
4, ап. 9, да заплати на Н. К., гражданка на Федерална република
Германия, родена на 19.02.1961 г., постоянен адрес: гр. Варна, уд. „*** “
№ 29, вх. 1, ет. 1. ап. 2, следните суми: 900 (деветстотин) евро,
1
представляваща неплатени месечни наемни вноски за ползване на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.2515.3494.1.2,
представляващ апартамент № 2, с адрес: град Варна, с.о. „Ален мак“, вх.
1, ет. 1, дължими за периода от 01.11.2021 г. до 15.03.2022 г. /на основание
чл. 232, ал. 2 ЗЗД/; 900 (деветстотин) евро, представляваща обезщетение
за ползване на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
10135.2515.3494.1.2, представляващ Апартамент № 2, с адрес: град
Варна, с.о. „Ален мак“, вх. 1, ет. 1, на отпаднало основание /на основание
чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД/; ведно със законната лихва върху главниците,
считано от предявяване на иска – 19.02.2024 г. до окончателното
изплащане на задължението.
В жалбата са наведени оплаквания за неправилност на решението. В нея
въззивникът е анализирал събраните в първоинстанционното производство
доказателства, като застъпва становище, че е бил изправна страна по
разваления предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот
от 21.05.2021 г. Счита, че ответникът по предявените главни искове не е
изпълнил вменено му с предварителния договор задължение да предостави
всички документи, изискани от кредитиращата банка и от нотариуса.
Поддържа, че дори страните по предварителния договор да са били запознати
с обстоятелството, че сградата, в която се помещава апартаментът, предмет на
договора, не разполага с удостоверение за въвеждане в експлоатация, това не
изключва задължението на продавача да представи такъв документ на банката.
Излага, че страните по предварителния договор са уговорили изрично, че ако
продавачът не осигури някой от документите, необходими за окончателния
договор, предварителният договор се разваля и се дължи връщане на всички
суми, включително неустойка в размера на капарото. Посочва, че не е бил
информиран за рисковете, произтичащи от липсата на удостоверение за
въвеждане в експлоатацията на сградата и че това би препятствало ипотечното
кредитиране. Счита, че не е изпълнил задължението си за заплащане на
продажната цена поради причина, която не може да му се вмени във вина.
Намира, че насрещната страна по предварителния договор е била
недобросъвестна, като навежда доводи в тази насока. Поддържа, че съдът се е
позовал на показания, които целят опровергаване на съдържанието на изходящ
от ответника по главните искове частен документ.
По отношение на приетия за съвместно разглеждане насрещен иск,
предявен от ответника, жалбоподателят поддържа, че съдът е допуснал
нарушение при изготвяне на доклада по делото, тъй като не е съобразил това,
че ответникът по насрещния иск (въззивник в настоящото производство) е
възразил за разликата от 900 евро, дължима за периода след прекратяване на
наемния договор – от 16.03.2022 г. до месец юли 2022 г. Счита, че в
производството не са ангажирани доказателства, съгласно които да се
установява, че процесния имот е бил ползван. По отношение на претенцията в
размер на 900 евро за периода от м.11.2021 г. до 15.03.2022 г. поддържа, че не
следва да бъде присъждана, тъй като има насрещно вземане за платената от
него сума на отпаднало основание. Моли за отмяна на обжалваното решение и
постановяването на ново, с което да бъдат уважени предявените от него
осъдителни искове, както и да бъде отхвърлен предявеният насрещен иск.
2
Претендира сторените разноски пред двете инстанции.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба
чрез процесуален представител на въззиваемата, с който я оспорва. Излага
становище, че постановеното от първоинстанционния съд решение е
правилно. Излага доводи в подкрепа на тезата, че ищцата е била неизправна
страна по предварителния договор, като анализира съдържанието на същия.
Посочва, че на ищцата е било известно обстоятелството, че сградата, в която
се помещава апартаментът, предмет на предварителния договор, не е била
въведена в експлоатация. Моли за потвърждаване на първоинстанционното
решение и претендира сторените пред въззивната инстанция разноски.
По редовността и допустимостта на жалбата: При служебната проверка
по чл. 267, ал. 1 ГПК съдът намира, че жалбата е подадена в законовия срок, от
надлежна страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и съдържа
изискуемите за нейната редовност реквизити, поради което делото следва да
бъде насрочено за открито съдебно заседание с призоваване на страните.
Настоящият състав, след като се запозна с твърденията, наведени от
ищцата по насрещния иск, предявен с молба с вх. № 13955/19.02.2024 г. по
описа на ВРС, намира, че съдът е сезиран с осъдителен иск по чл. 232, ал. 2
ЗЗД за периода от месец ноември 2021 г. до месец март 2022 г. (до момента, в
който се твърди, че е прекратен предварителният договор, сключен между
страните) и осъдителен иск по чл. 236, ал. 2 ЗЗД, предявен за периода от месец
март 2022 г. (моментът, следващ прекратяването на предварителния договор)
до месец юли 2022 г., като за двата периода се претендира по 200 (двеста) евро
на месец или общо 1800 (хиляда и осемстотин) евро за целия период.
Съответно съдът намира, че коректната правна квалификация на претенцията
за периода от месец март 2022 г. до месец юли 2022 г. е по чл. 236, ал. 2 ЗЗД, а
не по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, както е прието от първоинстанционния съд.
Обявяването й е с цел страните да не бъдат поставяни в ситуация на
процесуална изненада относно изпълнено от съда служебно правомощие.
Доколкото обаче разпределената от ВРС доказателствена тежест не е
погрешна, последващи указания към страните не се следват в случая.
Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА производството по делото за разглеждане в открито
съдебно заседание на 26.01.2026 г. от 13:30 часа, за които дата и час да се
призоват страните чрез процесуалните им представители, ведно с връчване на
препис от настоящото определение, като на въззивника да се изпрати копие от
отговора на въззивната жалба, подаден от въззиваемата.
ПРИКАНВА страните към спогодба, включително към уреждане на
спора чрез Съдебен център по медиация към ВОС. Процедурата по медиация е
доброволна, неформална, поверителна и безплатна за страните и в сравнение
със съдебното производство се отличава с редица предимства като бързина,
процесуална икономия, избор на медиатор и възможност за постигане на
взаимноприемливо споразумение, включително по въпроси извън предмета на
делото, което може да бъде снабдено с изпълнителна сила (по предмета на
3
делото) и зачетено от съда по съответен процесуален ред. Съдебният център
по медиация е на адрес: гр. Варна, ул. „Ангел Кънчев“ № 12. Участие в
медиация страните могат да заявят на тел. 052 623 362, като могат да поискат
и допълнителна информация на e-mail: ****************@***.**.
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4