Решение по адм. дело №397/2025 на Административен съд - Габрово

Делото е образувано по Жалба с вх. № СДА-01-2713 от 03.11.2025 г., подадена от «ФН Група» ООД, Габрово, [ЕИК], срещу Решение, обективирано в Протокол № 40 от 08.10.2025 г. на Държавна комисия по стоковите борси и тържищата /ДКСБТ/, с което е прекратена регистрацията на стоково тържище «ФН Група» ООД, вписано под № РСТ-102 от 31.07.2019 г.

С процесния протокол колективният орган е прекратил регистрацията на жалбоподателя в Регистър за стоковите тържища, т.к. дружеството е изгубило правата си върху площите на регистрираното до момента стоково тържище и не е стартирало процедура в нарушение изискванията на чл. 14, ал. 5 от ЗСБТ, като се закрива и партидата на същото в Регистъра на стоковите тържища, а издаденото на негово име удостоверение се обезсилва.

Решението е издадено на 08.10.2025 г., а жалбата против него е депозирана на 21.10.2025 г. - в законния срок.

В жалбата си дружеството е посочило, че е законен владелец и ползвател на имот – предмет на регистрация по ЗСБТ, въз основа на вписан договор за наем и протокол за предаване на владение. Владението му обаче е било отнето самоуправно, като подобно действие нито създава, нито прекратява вещни и/или облигационни права, те съставляват противоправно действие, преследвано от закона. Изводът на Комисията, че за жалбоподателя е отпаднало правното основание за позване, е необоснован, постановен е при липса на компетентнест, в противоречие с материалния закон. С оглед на това незаконосъобразен се явява и ИАА, издаден на несъществуващо основание, в разрез с процесуалния и материалния закон.

Като подадена от заинтересована страна в производството, развило се пред ДКСБТ /Държавна комисия по стоковите борси и тържищата/, против акт, подлежащ на съдебно оспорване пред административен съд, жалбата се явява допустима и редовна. Относно нейната основателност съдът следва да се произнесе след съвкупна преценка на събраните доказателства и изяснявайки спора по същество от фактическа и правна страна.

По жалбата е депозиран писмен отговор на старши юрисконсулт при Комисията – И. Я., с който същата се оспорва. Изтъкват се съображения в насока, че имотът, ползван от дружеството въз основа на наемния договор на адреса, на който той е регистрирал дейността си, е придобит от трето лице в следствие на публична продан и купувачът не е обвързан с наемното правоотношение по отношение на жалбоподателя. Като правно основание за това твърдение е визирана нормата на чл. 175 от ЗЗД. С Постановление за възлагане на недвижимия имот от 28.08.2024 г., влязло в сила на 26.11.2024 г., купувачът е обявен за такъв и е придобил собствеността, а дружеството – жалбоподател е изгубило правото на полване върху така възложените и придобити имоти, като правата му на наемател са непротивопоставими на тези на новия собственик. С оглед на така изложената позиция мотивирани се явяват изводите на административния орган и издаденият от него ИАА е законосъобразен, поради което се моли жалбата да се остави без уважение.

За проведеното по делото открито съдебно заседание страните са редовно призовани.

Жалбоподателят се представлява от адв. М. И. от АК – Велико Търново, и управителя А. С. А., вписан на мястото на З. А. /заличена/ в ТР, която в качеството си на управител към датата на подаване на жалбата, е подписала същата заедно с тогавашния и настоящ съуправител И. И. С., които поддържат депозираната жалба.

Ответната страна се представлява от юрисконсулт И. Я., която оспорва жалбата.

От представените по делото доказателства се установява следната относима към правния спор фактическа обстановка:

Дружеството – жалбоподател „ФН Група“ ООД, със седалище гр. Габрово, е стартирало производство по регистрация на стоково тържище, което с протоколно решение по Протокол № 27 от 31.07.2019 г. на ДКСБТ е регистрирано като извършващо дейност на територията на гр. Велико Търново и за което обстоятелство на дружеството е издадено удостоверение за регистрация като организатор на стоково тържище. Адресът на регистрация на дейността му е гр. Велико Търново, [улица], УПИ IV, кв. 167 по плана на същото населено място. По делото не е налице спор между страните и в Протокола е отразено, че дружеството-заявител ползва за целта имота, който е наело въз основа на договор от 02.04.2018 г. от „Валтед Асет Мениджмънт“ ЕООД, като площ на територията на стоковото тържище, и този договор е вписан в АВ, за което са представени и доказателства – справка за вписването.

При проверка на служители на Комисията, извършена на 25.09.2025 г., резултатите от която са обективирани в Констативен протокол № 0039246, от страна на административния орган е установено, че във връзка с регистрирано тържище на дружеството – жалбоподател е издадено Постановление за възлагане на недвижим [имот номер] от 28.08.2024 г., което е било обжалвано пред Апелативен съд – Велико Търново и потвърдено с Определение № 254 от 26.11.2024 г., влязло в сила. Новият собственик на имота е „Виа Понтика БГ“ ЕООД, което означава, че старият собственик и наемодател – „Велттед инвест“ ООД и „Велттед ассет мениджмънт“ ЕООД, както и наемателят „ФН Група“ ООД, са изгубили вещни и облигационни права върху имота на регистрираното стоково тържище. На територията на тържището няма представители и/или служители на „ФН Грура“ ООД по време на проверката. Налице са условията за прилагане на разпоредбите на чл. 21а, ал. 1 от ЗСБТ, във вр. с чл. 16а, ал. 2 от същия нормативен акт.

По делото е приложено Постановление за възлагане на недвижим имот на Окръжен съд Габрово по т.д. № 68 от 2018 г., в което е посочено, че по същото т.д. е дадено разрешение за продажба на имущество, предмет на обявен по друго т.д. № 83 от 2018 г. на ОС Габрово за недействителен по отношение на кредиторите на несъстоятелността на „Валттед инвест“ ООД направен апорт в капитала на „Валттед асет мениджмънт“ ЕООД, вкл. на процесния имот. На проведен търг с тайно наддаване е осъществена разрешена от съда продажба на изброените и описани имоти, сред които е и процесният – недвижим имот УПИ [Наименование]в гр. Велико Търново, [улица], съставляващ ПИ с [идентификатор], кв. 167, с находящата се в същия масивна триетажна трисекционна складова сграда с [идентификатор]. С постановлението е възложено на „Виа Понтика БГ“ ЕООД, Велико Търново същия недвижим имот – описания УПИ и въпросната сграда.

С приложено по делото Определение № 254 от 26.11.2024 г. на АпС – Велико Търново, образувано по частна жалба на „Велттед Инвест“ ООД – в несъстоятелност, против същото Постановление за възлагане на недвижим имот, то е потвърдено. Новият собственик е вписан като такъв в АВ, като имотът с така посочения идентификатор съответства на имота, находящ се на административния адрес на процесното тържище – гр. Велико Търново, [улица]. Налице е и вписване на „Виа Понтика БГ“ ЕООД в КККР като собственик на имота /л. 66-71/. От тази дата Постановлението за възлагане следва да се счита и за влязло в сила или от този момент е налице титул за собственост на приобретателя.

На 23.05.2025 г. в АВ е вписан договор за наем между наемодател „Виа Понтика БГ“ и наемател „Алфиола 2023“ относно процесния имот – сградата, предназначена за складова база с посочения идентификатор, находяща се на посочения административен адрес /л. 36/. По партидата на приобретателя са вписани и искови молби по отношение имота и сградата, предназначена за складова база на [улица]като ищец се явява предходния собственик „Валттед Асет Мениджмънт“, а ответник – „Виа Понтика БГ“ /л. 39/.

Между страните не е налице спор, че в АВ са вписани договори за наем със срок над една година, вкл. за процесния имот и сграда – складова база, склад с посочените по-горе идентификатори и административен адрес с наемодател – „Велттед Асет Мениджъмнт“ и наемател – „ ФН Група“ със срок до 01.02.2029 г., видно от приложена справка от АВ /л. 85/. Няма спор, че това е именно сградата, в която жалбоподателят реализира дейността си и за която има регистрация за стоково тържище, съгл. решението на ДКСБТ от Протокол № 27/31.07.2019 г.

С Определение № 696 от 08.05.2025 г. по ч.г.д. № 343/2025 г. по описа на ОС – Велико Търново е потвърдено Определение от 02.04.2025 г. на съдия по вписванията при Служба по вписванията Велико Търново, с което е постановен отказ за заличаване на вписан с акт № 210/04.04.2018 г. договор за наем и анекс към договор за наем, вписан с акт № 140/07.12.2023 г., сключен между „Велтед асет мениджмънт“ ЕООД и „ФН група“ ООД относно недвижими имоти, предмет на Постановление за възлагане № 260000 от 28.08.2024 г. Това съдебно Определение не е допуснато до касационно ожалване, видно от Определение № 4767/22.10.2025 г. на ВКС /л.77 и сл./. Решаващият състав е взел предвид, че договорът за наем между така посочените дружества е вписан в АВ и срокът му е удължен до 01.02.2029 г. Купувачът при публичната продан „Виа Понтика БГ“ ЕООД е поискал неговото заличаване, позовавайки се на факта, че има такова качество в следствие именно на закупуването му при такава по вид продажба и придобива имота чист от тежестта и на облигационни правоотношения, вкл. и възникналото такова от вписания договор за наем, като правата на наемателя са непротивопоставими на правата на новия собственик на имота. С Определението на съдия по вписванията от 02.04.2025 г. по преписка № 2623 е отказано да се извърши това заличаване поради липса на правно основание за това. Според ОС – Велико Търново определението на съдията по вписванията, с което е постановен отказ от заличаване на вписания наемен договор е правилно.

В това дело не е налице произнасяне нито относно наличието на вещни, нито на облигационни субективни права, става въпрос единствено за основание за заличаване на направено вписване по специално охранително производство по ГПК, в което не се решават спорове за вещни права, фактически отношения и противопоставимост на наемния договор на новия собственик, съгласно непротиворечивата до момента практика на ВАС в тази насока. Приема се, че в Правилника за вписванията, както и съгл. чл. 569, т. 5 от ГПК, не е предвидено да се извърши исканото от новия собственик на имота заличаване. В действащото право не е уредена хипотеза, при която публичната продан на един недвижим имот, в т.ч. продажба, извършена по Глава 46 от ТЗ, който съгласно чл. 717л, ал. 4 от ТЗ имаща последиците на продажба при принудително изпълнение по реда на ГПК, да е основание за заличаване на вписан договор за наем на същите имоти, когато договорите са сключени за срок по-голям от една година. Вписването на договора за наем има оповестително, а не правопораждащо или правопогасяващо действие, като дава възможност да се провери дали недвижимите имоти са обременени с договор за наем, а защитната функция на това вписване е само по отношение на наемателя. Купувачът при публичната продан не е страна по облигационното правоотношение и не е обвързан с наемния договор когато договорът за наем е вписан преди публичната продан. Въпросът за противопоставимостта на такъв договор и правоотношенията между наемателя и купувач на публична продан се уреждат по реда на ЗС, с оглед нормата на чл. 453, т. 5 от ГПК и не се преценяват от съдията по вписванията в производството по вписване, отбелязване и заличаване на актове, което е едностранно охранително производство, в чиито рамки е недопустимо разрешаването на правни спорове за вещни и облигационни права. В Определение № 4767/22.10.2025 г. на ВКС също е посочено, че горецитираното Определение на ОС – Велико Търново е решено в съгласие с наличната съдебна практика, като се цитира и практика на ВКС.

Прекратяване регистрацията на дружеството в Регистъра на стоковите тържища е на основание чл. 21а, във вр. с чл. 16а, ал. 2 от ЗСБТ, според които норми действието на регистрациите се прекратява с решение на комисията при преустановена дейност като стоково тържище или пазар на производителите, при писмено изразено желание от организаторите на стоковото тържище или пазара на производителите, както и в случаите по чл. 16а, ал. 2. В случая не е налице такова изразено желание. Твърди се наличието на последната хипотеза - Комисията заличава от регистъра стоково тържище или пазар на производителите и обезсилва издаденото удостоверение при констатирано нарушение на поне едно от изискванията по чл. 14, ал. 5 - 8, като се твърди нарушение на ал. 5 – липса на основание за ползване на площи на територията на стоковото тържище, които площи са придобити от друго лице. Налице е и преустановена дейност, което е констатирано при проверка на мястото на регистрирания адрес. На основание чл. 8, ал. 1,т. 1 от Закона Комисията контролира стоковите борси и техните членове, стоковите тържища, пазарите на производителите и самостоятелните обекти по чл. 3в за законосъобразното осъществяване на дейността им.

Защитната теза на жалбоподателя е свързана основно с това, дали при наличието на сключен, вписан и непрекратен договор за наем той има правото да ползва заявените площи като стоково тържище, за което е получил регистрация или закупуването им от трето лице на публична продан прекратява тези негови права. В процесния си акт Комисията приема, че по изтъкнатите в същия причини жалбоподателят е изгубил правата си върху площите на регистрираното до момента тържище.

Съдът взе предвид, че съгласно чл. 137 от ЗЗД, с извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват. Ипотекарните кредитори имат право на предпочтително удовлетворение от цената по реда на ипотеките си. Ипотеката може да се запази при публичната продан на имота, ако купувачът, по съгласие с ипотекарния кредитор, поеме обезпеченото задължение. В такъв случай протоколът, с който държавният или частният съдебен изпълнител констатира това съгласие, се отбелязва към вписването в имотния регистър. За този тип правоотношение следва да важи нормата на чл. 237 от ЗЗД, според която при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър, но тази норма не касае публичната продан на такъв имот, за която важат други специални правила, съгласно практиката на ВКС по този въпрос.

Договорът за наем е вписан в Служба по вписванията Велико Търново под вх. № 2703, акт № 210/04.04.2018 г., а анексът за удължаването на срока му е вписан на 07.12.2023 г., както е отразено в справката на АВ, приложена по делото и в горепосочените Определения на ОС – Велико Търново и ВКС. Възлагането на имота е с горепосоченото Постановление от 28.08.2024 г. С Определение № 260053 от 25.10.2023 г. обаче по т.д. № 68 от 2018 г. на ОС Габрово по реда на чл. 717в от ТЗ е дадено разрешение за извършване на продажба на имуществото, т.е. преди това е станало преди предприемане на действия от страните по наемното правоотношение за удължаването и вписването на новия срок на договора за наем.

По отношение на третите лица /каквито са и купувачите при публична продан/ вписването на договор за наем има оповестително действие, като дава възможност да се провери дали имотът е обременен с вещни тежести или с договор за наем, но защитната функция на такова вписване е само по отношение на наемателя /Определение № 7 от 14.01.2022 г. на ВКС по ч. гр. д. № 4099/2021 г., I г. о., ГК/. Наемателят има само облигационни права и те са по отношение на наемодателя му, а не по отношение на собственика, придобил имот чрез публична продан.

Съгласно константната практиката на ВКС, правата на наемател по договор за наем са непротивопоставими на купувач на имот, придобит от публична продан, независимо от вписването на договора за наем в имотния регистър, тъй като хипотезата на чл. 237 от ЗЗД се отнася за обичайната продажба по чл. 183 - чл. 213 на ЗЗД, а не за публична продан по реда на глава 43 от ГПК, в подкрепа на което е и предвидената в чл. 498, ал. 2 от ГПК процедура по извършване на въвод във владение /различна от реда по чл. 522 и сл. на ГПК/, както и възможност за защита на трето лице само и единствено с иск за собственост, изключвайки възможността на третото лице за защита по чл. 435 на ГПК чрез обжалване действията на съдебния изпълнител. Купувачът на публична продан на недвижим имот не е обвързан по чл. 237, ал. 1 ЗЗД от висящо наемно правоотношение по договор за наем, сключен от длъжника по изпълнението, в качеството на наемодател, който договор е вписан преди извършване на публичната продан. С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват /чл. 175, ал. 1 ЗЗД/. След като при извършване на публична продан се погасява ипотеката като вещна тежест, по арг. от по-силното основание, не може да се приеме, че имотът продължава да се следва от друга "тежест" въз основа на облигационно правоотношение, възникнало от вписан по реда на чл. 237, ал. 1 ЗЗД наемен договор преди публичната продан. Целта на разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД е да осигури защита на наемателя срещу разпоредителни сделки, извършени от самия наемодател и обикновени купувачи, като дерогира релативното действие на сключения от него договор за наем и разпростре действието му върху приобретателя на имота по разпоредителната сделка. Тази защита обаче не е насочена срещу действия на кредиторите на наемодателя, поради което не е противопоставима на тях, а от там - и на купувача по публичната продан - чл. 496, ал. 2 ГПК. Съгласно разпоредбата на чл. 453, т. 5 ГПК /ДВ, бр. 86/2017/, се предвижда изрично непротивопоставимост на взискателя /респ. и на приобретателя при публична продан/, на сключените от длъжника договори за наем. Възбраната на недвижим имот, наложена в хода на индивидуалното принудително изпълнение на парично вземане, както и такава, наложена за обезпечаване на принудителното събиране на парично вземане от имуществото на длъжника, гарантира сигурността на публичната продан от гл. т. на непротивопоставимостта на извършени от длъжника разпореждания със спорния недвижим имот след налагане на възбраната, а сключването на договор за наем със срок над три години се счита и за разпоредителна сделка , по аргумент от чл. 229, ал. 2 от ЗЗД и свързаната с нормата съдебна практика /напр. Определение № 652 от 20.11.2017 г. на ВКС по т. д. № 1661/2017 г., [Наименование]т. о., ТК и др./. „Дългосрочното отдаване под наем силно ограничава правото на собственост и по същността си има характера на разпоредителна сделка.“ - Решение № 15 от 8.09.2010 г. на ВКС по т. д. № 395/2009 г., [Наименование]т. о., ТК. В по-широк смисъл наложената възбрана на конкретен недвижим имот защитава и интереса на кредитора с парично вземане, и интереса на купувача от публичната продан. Интересът на кредитора е защитен от разпоредбите на чл. 452 и чл. 453 ГПК, доколкото с вписването на възбраната всяко последващо разпореждане от страна на длъжника – собственик с възбранения недвижим имот е непротивопоставимо на взискателя - кредитор респ. и на присъединените кредитори. - Определение № 555 от 30.07.2020 г. на ВКС по гр. д. № 48/2020 г., [Наименование]г. о., ГК. В случая и възбраната за задължение на наемодателя върху процесните имот и сграда към друг кредитор – „Бел Брокерс“, е вписана преди да се впише удължаването на срока на наемния договор до 01.02.2029 г., а именно – на 07.06.2023 г., видно от справката на АВ /л. 89/.

Настоящият съдебен състав споделя идеята, че вписването е едностранно охранително производство, което не решава нито въпроси, свързани със собствеността върху един имот, нито тези, свързани с обезпечаването и изпълнението на едно облигационно отношение. В него не участват други лица, освен заявителят, то не е спорно производство. В случая от значение е, че действително имотът, който е регистриран от жалбоподателя като стоково тържище, е сменил своя собственик след публична продан, на когото наемното правоотношение не е противопоставимо и по отношение на който жалбоподателят разполага с облигационни права, насочени към неговия наемодател, а не към новия собственик. Следва да се отбележи и това, че наемодателят и наемателят /настоящ жалбоподател/, имат едни и същи управители и дружествата се явяват свързани лица, с едни и същи субекти – органи на управление. Също така следва да се вземе предвид и това, че имотът е отдаден под наем на друго лице от новия собственик /приобретателят от публичната продан/ и този нов договор също е вписан /л.36/ в АВ.

При направената на място проверка от служители на ДКСБТ е установено, че в имота по настоящем не са налице представители на дружеството – жалбоподател и този въпрос не е спорен. Той се установява с официален свидетелстващ документ – приложения по делото и цитиран по-горе Констативен акт. Фактът се потвърждава изрично и от представител на жалбоподателя в о.с.з. Кой е негов държател или владелец в момента не е ясно, но това не е и от значение. От значение е фактът, че такъв несъмнено не се явява жалбоподателят, а поради наличния титул за собственост на приобретателя „Виа Понтика БГ“ – Постановлението за възлагане на имота, което е влязло в сила, липсата на противопоставимо право на жалбоподателя по отношение на този собственик, придобил вещните си права въз основа на публична продан, то действително е налице основанието за издаване на процесния ИАА – Решение на ДКСБТ за прекратяване на регистрацията на дружеството в Регистъра на стоковите тържища и закриване на партидата му в същия Регистър поради това, че той не разполага с доказани права върху имот, в който е заявил, че реализира въпросната дейност и които права, макар че са били налични при регистрацията му, са отпаднали в последствие и не са налични към датата на издаване на оспореното Решение на Комисията.

При покупка на имот чрез публична продан се извършва въвод във владение съобразно чл. 498 от ГПК, като според ал. 2 и 3 въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота, като то може да се брани само с иск за собственост, т.е. наемателят няма такава призната защита спрямо купувач при публична продан. Тази алинея се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека /в случая удължаването на срока, видно от изложеното по-горе, е станало след извършването на опис и дадено разрешение за извършване на публична продан по т.д. № 83 от 2018 г. на ОС – Габрово/, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота. Жалбоподателят не е установил извършване на самоуправно поведение спрямо него по отношение на процесния имот, като се има предвид и това, че самоуправството е престъпление по чл. 323 от НК и се установява по съответния ред.

Съгласно чл. 8 , т. 5 и 10 от НВСРДКСБТ, на търговеца, подлежащ на вписване в регистъра за стоковите тържища, се открива партида в компютърната база данни и дело в картотеката, в които се вписват адрес на извършване на тържищната дейност, както и номер на документа, удостоверяващ правното основание за ползване на площите и материалната база на тържището. При отпаднало правно основание за ползване на имота, поради което той реално не се ползва за реализиране на тържищна дейност от страна на жалбоподателя, като е установено от материалите по делото, обективно не е възможно такава да се осъществява и занапред от него. В случая такава не се осъществява, видно от Констативния акт на служителите на Комисията. Регистърът на стоковите тържища следва да съдържа вярна, пълна и обективна информация, следователно в него не следва да са вписани лица, които не осъществяват и не могат да осъществят съответния вид дейност на посочения регистриран адрес и правилно колективният орган е прекратил регистрацията на жалбоподателя, закрил е партидата и е обезсилил издаденото удостоверение с процесния ИАА.

В заключение съдът намира, че процесният ИАА е издаден от компетентен орган, като при издаването му не са допуснати съществени процесуални нарушения, съдържа необходимите реквизити, съответства на материалния закон и на неговите принципи, поради което подадената срещу него жалба следва да се остави без уважение.

С оглед изхода на правния спор своевременно заявено, мотивирано и основателно се явява искането на процесуалния представител на ответната страна за присъждане на деловодни разноски – в случая юрисконсултско възнаграждение, каквото съдът следва да присъди на стойност от 200.00 лв. на основание чл. 24 от Наредба за заплащането на правната помощ, във вр. с чл. 37 от ЗЗП, във вр. с чл. 143, ал. 3 от АПК, във вр. с чл. 78, ал. 8 от ГПК.

С оглед на така изложеното, Административен съд Габрово

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ ОСПОРВАНЕТО по Жалба с вх. № СДА-01-2713 от 03.11.2025 г., подадена от «ФН Група» ООД, Габрово, [ЕИК], на Решение, обективирано в Протокол № 40 от 08.10.2025 г. на Държавна комисия по стоковите борси и тържищата /ДКСБТ/, с което е прекратена регистрацията на стоково тържище «ФН Група» ООД, вписано под № РСТ-102 от 31.07.2019 г. и е закрита партидата на същото дружество в Регистъра на стоковите тържища, като е обезсилено и издаденото му удостоверение.

ОСЪЖДА «ФН Група» ООД, със седалище гр. Габрово, [ЕИК] да заплати на Държавна комисия по стоковите борси и тържища деловодни разноски за настоящата съдебна инстанция в размер на 200.00 /двеста/ лв. – юрисконсултско възнаграждение.

Настоящият съдебен акт подлежи на оспорване с касационна жалба, подадена в 14-дневен срок от съобщаването му чрез Административен съд Габрово до Върховен Административен съд.

Препис от същото да се връчи на страните в едно със съобщенията за изготвяне на решението.