№ 1801
гр. Варна, 24.11.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Атанас В. Славов
при участието на секретаря Веска П. П.а
Сложи за разглеждане докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело №
20233100102516 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 15:30 часа се явиха:
Ищецът К. Г. Б., редовно уведомен за съдебно заседание, не се явява,
представлява се от адвокат А. П. от АК – Варна, редовно упълномощена и
приета от съда отпреди.
Ответникът В. В. П., редовно уведомен за съдебно заседание, не се
явява, представлява се от адвокат И. Д. от АК - Варна, редовно
упълномощена и приета от съда отпреди.
Вещото лице Д. Д. В., редовно призован, явява се.
СЪДЪТ СЛУЖЕБНО ПРОВЕРИ И КОНСТАТИРА, че вещото лице е
депозирало заключението в срока по чл. 199 от ГПК.
СТАНОВИЩЕ ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:
АДВ. П.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Д.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
И ГО ДОКЛАДВА: Делото е във фазата на съдебното дирене. Съдът е
допуснал повторна съдебно-оценителна експертиза.
1
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение
с вх. рег. № 32395/10.11.2025 г. по допуснатата повторна съдебно-оценителна
експертиза и пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на
неговата самоличност.
Вещо лице Д. Д. В.: 62 годишна, българка, българска гражданка,
омъжена, неосъждана, без родство и дела със страните по делото.
Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и разбиране.
В. Л. В.: Поддържам представената от мен експертиза.
АДВ. П. към вещото лице: При изготвяне на заключението, Вие
установихте ли датата на въвеждане в експлоатация на сградата, в която е
жилището?
В. Л. В. отговаря: Тя е някъде 90-та година. Мисля, че това пишеше в
нотариалния акт. По спомен това, което говоря, подробно имаше прехвърляне
някъде между 1990 и 1995 г.
АДВ. Д. към вещото лице: По таблицата „Метод на пазарните
сравнения“ видях, че сте представила аналози в съответните нотариални
актове. В тази връзка виждам, че има един аналог за ул. „****“, а за
останалите – „****“ № 46, „****“ – тези, които сте изброили знаете ли кога е
била датата на построяване на тези обекти?
В. Л. В. отговаря: Да. Например първият аналог, който е на бул. „****“
и съответно на ул. „****“ № 60 са около 1970-1975 г. Този имот, който е на ул.
**** е също около 1990 г., а останалите аналози са някъде между 2005-2009 г.,
едното е 2000 г. Това мога да съдя само от това, което е написано в
нотариалните актове. Възможно е да е по-назад във времето, но казвам това,
което виждам и докъдето са стигнали изброените документи. От там съдя.
АДВ. Д. към вещото лице: Посочването на пазарен аналог на бул.
„****“ № 95, това е първата колонка, с посочването на този аналог не се ли
вдига цената на имота, при условие, че бул. „****“ е на бул. „****“ и там на
квадратен метър посочвате сумата от 1730 евро. За останалите нямам
претенции като аналози.
В. Л. В. отговаря: За да бъде нагледно съм изкарала нашия обект и
къде се намират аналозите.
По това, което е било възможно да изкарам от Агенцията по
вписванията, съм изкарала максимално най-близките аналози в съседните
улици. Ето го аналогът, който е на бул. „****“, който се намира на не повече
от 300-400 метра. Това е от другата страна на бул. „****“. В случая той не
вдига кой знае колко цената, защото той пък е от 1970 г.
АДВ. Д. към вещото лице: Правя този аналог, защото всички останали
цени варират между 1300-1500 евро на квадратен метър, но този аналог
значително, според мен, повишава цената на 1551 евро на кв. м.
Другият ми въпрос е: При определяне на средната оценка 1551 евро на
кв. м, както сте посочили, взели ли сте предвид състоянието на жилището,
тъй като в аналозите сте посочили само за един обект, че същият се нуждае от
ремонт.
Трябва ли също така да разбирам, че това, което сте посочили като
корекционен коефициент 1 и 0.5, че това е коефициентът, който Вие
2
прилагате, във връзка със състоянието на жилището?
В. Л. В. отговаря: Вторият аналог, това е оферта. Всички останали
аналози са въз основа на реални сделки от Агенция по вписванията. Вторият
аналог е оферта от 2023 г. Това е от личния ми архив. Аз съм оценител от 20
г., така че това, което съм могла да намеря от този район, съм го приложила.
Тук имам корекционни оферти за това, че е оферта и съответно е намалено,
защото понякога офертите са по-нагоре. Може да води до договаряне между
страните и съответно да се коригира цената, затова този коефициент е
намален на 0.95, т. е. с 5 % е намален. Офертният аналог изрично е записано,
че е за ремонт, затова съм го приложила. Всички останали аналози, които са
от Агенция по вписванията, никъде в нотариалните актове не пише в какво
състояние са, но тук съм се съобразила за това, че в същия този район има
продажби, които са по 2050 евро на кв. м. За 2023 г. мога да покажа справката
от агенцията. Както виждате никъде не са използвани, защото предполагам,
че с тази цена те са били в много добро състояние и най-вероятно е с
обзавеждането. Просто не съм ги приложила. Това, което съм приложила, Вие
го виждате, намирам средната цена, която в случая е 1551 евро на кв. м. Тя е с
почти 200 евро на кв. м. под цената на имота на бул. „****“. Т. е. ние не
използваме цената на бул. „****“ само, а съвместно с останалите аналози и
цената вече е приравнена на 1551 евро на кв. м.
АДВ. Д. към вещото лице: Как съобразихте в определянето на тази
цена състоянието на жилището, което беше основната задача? С прилагането
на този коефициент 1 ли е?
В. Л. В. отговаря: Да, единица е, защото за не знам от информацията,
която е в нотариалните актове какво е състоянието, но точно поради тази
причина аз не съм взела сделки с най-високата цена на кв. м., а съм взела с по-
ниска цена, защото съм се съобразила, че нашето жилище е за ремонт.
АДВ. Д. към вещото лице: При средна цена, която посочвате 221 060,
по принцип, при този корекционен индекс, който сте приложили за повечето
средно аритметично, единица, това каква, според Вас, парични
равностойност има?
В. Л. В. отговаря: Единицата. Това го приравнявам със съответния
аналог. Не му давам корекция, но затова са подбрани тези аналози. Не са взети
първите, които са ми попаднали. Аз обясних. В случая няма намаление на
цената, защото аз не ги знам тези аналози. Те може да са в по-лошо състояние,
а може да са били и в по-добро, затова съм взела цената, която е по
нотариалната сделка да не е висока. Високата сделка я изключвам. Взела съм
по-ниска цена, защото когато е по-ниска цената, съответно жилището не е чак
толкова в добро състояние и обикновено, когато се закупува едно жилище,
дори да се продава с обзавеждане, в общия случай това обзавеждане е старо и
купувачът, който го взема, го изхвърля; прави се ремонт, дали освежителен,
дали основен и се нанасят. Това е в общия случай.
АДВ. Д. към вещото лице: От аналозите, които сте приложили от тези
нотариални актове, това са сделки с ипотеки на банката, на които вие правите
оценки, предполагам?
В. Л. В. отговаря: Не. Аз съм ги взела от Агенцията по вписванията. По
принцип банките не дават такава информация. Частична е ипотеката.
АДВ. Д.: Нямам повече въпроси към вещото лице.
3
АДВ. П.: Нямам повече въпроси към вещото лице. Моля да се
приобщи.
АДВ. Д.: Оспорвам заключението. Правилно вещото лице е посочило
съответните аналози, с което съм съгласна, че те са в абсолютна близост до
имота, за който твърдя, за който се прави оценката, но считам и считам, че
това е за втори път, че вещите лица не посочват каква евентуално би била
оценката на този имот, с оглед на състоянието на имота, което беше основна
задача и на вещите лица, защото ако пазарната оценка към този момент
евентуално е била 110 000 евро, както се сочи 221 000. С оглед на състоянието
на жилището, което е индивидуално, тази оценка винаги се намаля и
продажната цена се намаля. Аз от отговора на вещото лице разбрах, че тази
оценка, която Ви е приложила, не е намалена, с оглед на състоянието, в което
се намира жилището. В тази връзка аз считам, че задачата е частично
изпълнена и Ви моля да задължите вещото лице да отговори и на въпроса, с
оглед на състоянието, в което и вие допуснахте свидетелски показания какво
е било състоянието на жилището, да отговори на въпроса каква би била
оценката, с оглед на неговото техническо състояние.
СЪДЪТ, като взе предвид изявлението на процесуалния представител
на ответника намира следното:
Вещото лице заяви, че дава оценка за пазарния аналог, съобразно
техническото състояние на имота, предмет на оценка, като то не е взело най-
високата цена за района, която значително надвишава тази, посочена от него,
а е взело по-ниска, пазарна аналогова цена, тъй като в такива случаи
техническото състояние на имота не е добро. В този смисъл, съдът намира, че
вещото лице е отговорило на поставения въпрос, като е дало заключение за
пазарната стойност на имота, съобразно неговото състояние, тъй като е
издирило съответните пазарни аналози, отговарящи на подобно състояние.
В този смисъл, съдът намира, че следва да приеме заключението на
вещото лице, на комуто да изплати възнаграждение, съобразно представената
справка декларация.
Предвид горното, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото
заключение с вх. № 32395/10.11.2025 г. на вещото лице Д. Д. В..
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение в размер на 600 лева.
ИЗДАВА разходен касов ордер за същата сума.
АДВ. П.: Представям списък на разноските. Нямам други
доказателствени искания.
АДВ. Д.: Аз също представям списък на разноските.
Правя възражение за прекомерност по отношение на разноските на
процесуалния представител на ищеца.
АДВ. П.: Правя възражение за прекомерност на адвокатския хонорар.
СЪДЪТ, с оглед изразеното становище от страните и липсата на други
доказателствени и процесуални искания, намира делото за изяснено от
4
фактическа и правна страна, поради което следва да обяви съдебното дирене
за приключило и даде ход на устните състезания.
Предвид гореизложените мотиви, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ОБЯВЯВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ ЗА ПРИКЛЮЧИЛО И
ДАВА ХОД НА СЪДЕБНИТЕ ПРЕНИЯ
АДВ. П.: От мое име и от името на доверителя ми, моля да постановите
решение, с което да уважите исковата претенция като основателна. От
събраните доказателства се доказаха твърденията, изложени в исковата
молба.
Моля да присъдите сторените по делото съдебно-деловодни разноски,
съобразно представения списък. Разноските са съобразени с материалния
интерес по отношение на настоящия правен спор.
Моля, при постановяване на решението, да имате предвид, че от
събраните две заключения на вещото лице В. и В., стойността, която е
посочена за процесния недвижим имот, разликата между тях, е само 38 000
лева. Считам, че за нуждите на настоящото производство следва да бъде
изведена средно-аритметичната стойност между двете заключения на вещите
лица, а средно-аритметичното между двете заключения е 240 073,75 лева.
Посочената цена в нотариалния акт е в размер на 50 000 лева. 50 000 лева е
два пъти по-малко от данъчната оценка. Стойността по нея е около 100 000
лева без 500 лева. Така пазарната стойност на жилището, съобразно
цитираната в исковата молба практика е четири пъти надвишаваща описаната
в нотариалния акт.
Моля да ми дадете възможност да изложа подробни аргументи в
писмен вид.
АДВ. Д.: Моля да постановите решение, по силата на което да
отхвърлите исковете.
На първо място бяха предявени множество искове, не само за
нищожност на процесната сделка, поради нарушение на морала и добрите
нрави, но и искове, свързани с унищожаемост и други видове, които бяха
неточно конкретизирани, без определена фактология, бяха голословни и
същите недоказани в това производство.
От друга страна, ищцовата страна по никакъв начин не доказа, че имаме
нарушение на добрите нрави, като искам да наблегна на един факт, че
наистина в нотариалния акт е записано по погрешка, че данъчната оценка е
наистина 98 000 лева, а всъщност от представеното и изискано дело, както и
от представената данъчна оценка от ищцовата страна, данъчната оценка към
изповядването на сделката е 76 000. В цитираната от колежката практика се
визират не толкова 4 пъти, тъй като нямаме определена константна практика
на ВКС кога се прилага и при какви точно определени обстоятелства иска по
чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, в които в някои решения на ВКС се казва, че се взема под
внимание данъчната оценка и стига същата да не е значително понижена. В
конкретния случай е изповядвана сделка за 50 000 лева. Тази сделка, освен
самата сделка, върху този имот са били налице и две обезпечителни заповеди.
Доказахме в съдебно заседание, че всичко това, което се е случило е било по
5
искане точно на ищеца, с оглед на факта, че неговата майка му е завела тези
производства и с цел избягване именно на определени факти, които ги
доказахме в съдебно заседание, поради техните влошени отношения, което
беше казано и от самата майка, която също потвърди, че същата води дела
срещу него. Прехвърлянето е станало с негово знание и съгласие, а не против
неговата воля. От разпитаните свидетели стана ясно, че ищецът с моя
доверител и с покойният вече баща са били в отлични отношения, до
инициирането на това производство, което е изцяло от страна и по искане на
майката на ищеца, беше доказано, че към момента на сключването на
предварителния договор, към момента на даването на пълномощията от
негова страна, той е разбирал свойството и значението на постъпките си и е
знаел какви са правните последици от прехвърлянето на този имот на тази
цена. Също така доказахме със свидетелски показания, че освен парите, които
са визирани за прехвърлянето, е била налице запис на заповед на същия имот
и други парични задължения, спрямо моя доверител и спрямо неговия баща.
В тази връзка, ще обърна внимание на така наречените оценителните
експертизи. При извършване на такива експертизи, за мен е наистина
недоумение как вещото лице няма да направи оценка, с оглед на
постановеното, изреченото и доказаното от нас в съдебно заседание за
състоянието, в което е било жилището. Аз не мога да се съглася, че оценката
на този имот към 2023 г. е била в размер на 1551 евро, с оглед на неговото
окаяно състояние, като в този момент е имало възможност балконът да падна,
което беше изречено от свидетелите, които са били работници в съответния
обект. Същото така нито първото, нито второто вещо лице, за мен, не можаха
да обяснят по компетентния начин защо те не отчитат техническото състояние
на жилището. Аз не мога да се съглася, че определянето на оценката не зависи
от състоянието на жилището и поради тази причина, моля да вземете предвид
доводите, които съм изразила в съдебно заседание. Да, поставени са аналози,
факт. Един от аналозите обаче, това е само офертна оценка, а това, което се
намира на бул. „****“, то всъщност вдига цената на жилището. Освен
изреченото от мен, моля да имате предвид, че ищецът с това прехвърляне е
целял жилището, на основата и на вписаните обезпечителни производства от
страна на майка му, точно да не попадне в нейния патримониум. По
отношение на свидетелските показания, от страна на бившата му съпруга, за
което разбрахме, че същите са пак в изключително конфликтна ситуация, се
установи, че същите не общуват между себе си, не общува с децата си, така че
моля да ги цените всичките тези доказателства, с оглед на целия събран
писмен материал, както и със свидетелските показания. Аз считам, че
ищцовата страна по никакъв начин не доказа иска по основание, а именно чл.
26, ал. 1 от ЗЗД за нарушение на добрите нрави.
Моля за Вашето решение.
Моля да ни присъдите направените съдебно-деловодни разноски.
АДВ. П.: По делото е представено пълномощното с нотариална заверка
на подписите. В посоченото пълномощно е посочен обема на
представителната власт на ответника В. В. П., като в същото пълномощно
липсва изрично упълномощаване част от продажната цена да бъде платена по
банковата сметка на Районен съд – Варна. Това следва да бъде отчетено при
преценката дали може да бъде платена по този начин цената. В
пълномощното, а и видно от представените писмени доказателства е, че
ответникът е внасял една и съща сума и я е теглил веднага, като така посочва,
6
че е платил цената. Считаме, че се доказа по безспорен и категоричен начин
нищожността на сделката, тъй като е налице нееквивалентност на
престациите, включително и че договорът е сключен във вреда на
представляваното лице. Липсата на съгласие беше установена, както беше
установено и накърняването на добрите нрави.
Съдът обяви устните състезания за приключили.
СЪДЪТ ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на страните да представят писмена
защита, както следва: за ищеца - в 10-дневен срок, а за ответника – в 14-дневен
срок, считано от датата на изготвяне на съдебния протокол.
Съдът обяви, че ще се произнесе с решение в едномесечен срок.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в
15:54 часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
7