№ 323
гр. Бургас, 28.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и пети
март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Валентина Ж. Кърпичева
Цинцарска
при участието на секретаря Таня Н. Михова
като разгледа докладваното от Валентина Ж. Кърпичева Цинцарска
Гражданско дело № 20242100100741 по описа за 2024 година
Делото е образувано по исковата молба на И. М. П., с ЕГН
**********, с адрес: *** срещу „ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. София, район
Лозенец, ул. Университетска № 15, вх. 1, ет. 1, ап. 1, със съдебен
адрес: гр. Поморие, бул. Княз Борис Първи № 219, адвокат Мариян
Гьорчев.
Видно от изложеното, ищецът претендира, че е собственик на
следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 51500.204.144.1.26, с административен адрес: гр.
Несебьр, п. к.8230, м. Кокалу, вх. “А“, ет. 2, ап. 7, който е придобил
по силата на упражнявано давностно владение на имота, считано от
2010г. до настоящия момент.
Като фактология на придобиване на имота се сочи, че на
15.03.2010г. бащата на ищеца М.И. П. е сключил с „ЕВРОДЕНТ“
ЕООД предварителен договор за покупко-продажба на процесния
недвижим имот с цена на имота от 51 987 евро, която е следвало да
бъде платена на вноски. Съгласно договора, след изплащане на
1
последната вноска, апартаментът е следвало да бъде предаден от
продавача на купувача напълно завършен до „ключ‘ и с добро
качество на строителството. При сключвана на предварителния
договор-на 01.03.2010г. са платени 25 400 лева и на 11.05.2010г. са
платени 25 408 лева, като след това плащане, продавачът е предал на
ищеца ключа от жилището, което е било напълно завършено. До
23.12.2015г. са платени втора и трета вноска за жилището. След като
ищецът е изплатил всички вноски е потърсил продавача за сключване
на окончателен договор за продажба на имота, но продавачът е отлагал
сключването на договора. Ищецът твърди, че от 2010г. той и съпругата
му владеят имота спокойно и необезпокоявано, заплащат разходите по
апартамента-ток, вода, разноски за общите части и такса за
поддържане на басейн и др. През есента на 2021г. ищецът разбира, че
имотът му е продаден на ответника. След извършени справки, ищецът
разбира, че продавачът „ЕВРОДЕНТ“ ЕООД е обявен в
несъстоятелност и в това производство, имотът-предмет на
предварителния договор е възложен на ответника. Ищецът твърди, че
по отношение на процесното жилище е налице владение по смисъла
на чл. 68, ал. 1 от Закона за собствеността, тъй като от 2010г. до
настоящият момент упражнява фактическа власт върху жилището,
като същевременно е била изключена възможността други лица да
въздействат върху имота. Наред с това ищецът свои имота с ясното
съзнание, че е платил изцяло цената за него и същият му принадлежи
от 2010г. Твърди се, че владението през целия този период-повече от
13 години, е било постоянно, непрекъснато, несьмнено, спокойно и
явно.
Иска се да приеме за установено по отношение на ответника, че
ищецът е собственик на имота на посоченото придобивно основание.
Ответникът оспорва основателността на предявения иск и иска
неговото отвхърляне. Оспорва се твърдението, че между бащата на
ищеца и „ЕВРОДЕНТ“ ЕООД има валидно сключен предварителен
2
договор за покупко-продажба относно процесния имот.
Оспорва се твърдението, че ищецът има сключен предварителен
договор за покупко-продажба относно процесния имот.
Оспорва се твърдението, че процесният имот е предаден на
ищеца през 2010г., както и се оспорва твърдението, че ищецът е
заплатил продажната цена за имота, както и че е плащал разходите за
консумативи за процесния имот.
Твърди се, че към 2010г., когато ищецът твърди, че му е
предадено владението върху имота, няма как да е получил достъп до
имота, защото сградата не е била завършена и не е била въведена в
експлоатация, следователно няма как същия да е получил владението
на имота.
Оспорва се сключването на предварителен договор от ищеца и
съответно се счита, като дори и такъв да е имало, намерението за
придобиване на имота чрез сделка изключва поведението на владелец
на същата вещ и съответно възможността същата да се придобие по
давност.
Бургаският окръжен съд, с оглед събрания по делото
доказателствен материал, от фактическа страна намира следното:
От представения по делото предварителен договор от
15.03.2010г., се доказа по безспорен начин твърдението на ищеца, че
на посочената дата, между неговия баща и „Евродент“ ЕООД е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на следния
недвижим имот: апартамент № 7, на ет. 2, в жилищна сграда-блок А,
находяща се в гр. Несебър. Така представения документ беше
установен като автентичен от компетентно изготвената съдебно-
графологическа експертиза по отношение на подписа на
представителя на продавача, като по делото не е спорно, че договорът
от името на купувач е подписан от бащата на ищеца. По делото няма
твърдения, ищецът да претендира собственост по отношение на
3
процесния имот въз основа на така цитирания договор, нито се
претендира добросъвестно владение на апартамента въз основа на
този договор.
От разпита на свидетелите Радко Чанев, Мария Арабаджиева и
Йорданка Войнова, също се установи по безспорен начин, че макар, че
договорът е подписан от бащата на ищеца, считано от м. септември
2010г. именно ищеца и неговото семейство живеят непрекъснато и до
настоящия момент в апартамента-предмет на предварителния договор.
Това, че апартаментът се ползва за основно жилище от ищеца и
неговото семейство се установи и от представените писмени
документи за плащане на разходите за вода и ток за апартамента от
страна на ищеца, като представените в тази насока писмени
доказателства се установи посредством компетентно изготвената
съдебно-графологическа експертиза, че са автентични документи.
Посредством гласните доказателства става ясно, че ел. енергията за
апартамента, ползван от ищеца, се е заплащала или на жената на
представляващия „Евродент“ ЕООД Надка Арабаджиева или на
счетоводителката на това дружество Минка Колева, тъй като не е
имало индивидуални партиди на електромерите на ползващите
апартаментите, а ел. енергията се е отчитала чрез главен електромер.
От изисканата справка от „В и К“ ЕАД се вижда, че водата за
ползвания от ищеца апартамент е заплащана от него по абонатен №
218999, който се води с титуляр „Евродент“ ЕООД.
По делото не е спорно също така, че до сключване на
окончателен договор за продажба на апартамента, за който е
представен предварителен договор, не се е стигнало. Видно от
представеното решение по търговско дело № 268/2013г., „Евродент“
ЕООД, по отношение на това дружество е открито производство по
несъстоятелност. Видно от справка в ТР, към 22.11.2013г. „Евродент“
ЕООД е заличен търговец. Представени са доказателства-
постановление № 3 от 13.05.2019г., че в производството по
4
несъстоятелност, след проведен търг и продажба на активи на
несъстоятелния длъжник „Евродент“ ЕООД, на ответника
„ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД е възложена сграда с идентификатор №
51500.204.144.1, находяща се в гр. Несебър, ведно с находящите се в
нея самостоятелни обекти, сред които е и процесния апартамент,
представляващ самостоятелни обект № 51500.204.144.1.26.
Видно от свидетелските показания, към 2021г., ползващите
апартаментите в сграда с идентификатор № 51500.204.144.1 са
разбрали, че сградата има нов собственик в лицето на „ЕКСПЕНСИВ
ВЮ“ ЕООД. Новият собственик е провел среща с ползващите
апартаментите през 2021г., като е поискал за прехвърлянето на
собствеността на същите, да получи плащане на цената /св. Чанев/. По
делото няма доказателства, ищецът да е бил притесняван от
„ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД, с искане да освободи процесния
апартамент.
При така установената фактическа обстановка, по правото съдът
намира следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК във вр.
чл. 68, ал. 1, във вр. чл. 79, ал. 1 от Закона за собствеността, с който да
се приеме за установено между страните, че ищецът е собственик на
следния недвижим имот: самостоятелен обект в страда с
идентификатор № 51500.204.144.1.26, с административен адрес: гр.
Несебьр, п. к.8230, м. Кокалу, вх. “А“, ет. 2, ап. 7, който е владял като
недобросъвестен владелец, считано от 11.05.2010г. до настоящия
момент.
Така предявената претенция беше доказана по делото по
безспорен начин, тъй като ищецът установи, че считано от м.
септември 2010г. до датата на събраните гласни доказателства в
съдебно заседание на 28.01.2025г., владее непрекъснато, спокойно,
явно, несъмнено и с намерение да свои процесния апартамент, които
са необходимите елементи за доказване на придобиването на имота на
5
заявеното оригинерно основание, а именно осъществено
недобросъвестно владение в продължение на десет години.
Неоснователно е възражението на ответника, че няма как владението
на ищеца да е започнало от 2010г., тъй като сградата не е била
завършена към този момент. По делото има представен констативен
протокол по чл. 181 от ЗУТ, от който е видно, че масивната жилищна
сграда е била изградена в груб строеж към момента на съставяне на
протокола-10.03.2009г. По делото се установи, че ищецът владее
имота от м. септември 2010г., а съдебната практика приема че именно
при установеност на построеното на етап „груб строеж“, е налице
годен обект за придобиване по давност по чл.79, ал.1 от ЗС. Само за
пълнота следва да се отбележи, че от свидетелските показания става
ясно, че сградата е била готова и годна за ползване още през 2007г., а
не от датата на съставяне на констативния протокол. Съгласно
трайната практика-Решение № 50148/24.01.2023 г. на ВКС по гр.д. №
407/2022 г., I г.о./, установяването на състоянието груб строеж, може
да става с всякакви доказателствени средства, включително и
свидетелски показания. Отделно от това в решение № 22/04.06.2020 г.
по гр.д. № 3048/2019 г. на ВКС, II г.о., се приема, че от
систематичното място и граматическото тълкуване на нормата на чл.
181, ал. 2 ЗУТ /сега чл. 181, ал. 3 ЗУТ/ следва, че изискването за
удостоверяване на степента на завършеност на сграда на етап груб
строеж с акт на общинската администрация, е свързано единствено с
нотариалното производство в случаите, в които страните искат да
изповядат сделка за прехвърляне на право на собственост на сграда
или самостоятелен обект в нея, изградени въз основа на учредено
право на строеж, но преди издаване на протокол за установяване
годността за ползване на строежа по приложение 16 от Наредба № 3
от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на
строителството или разрешение за ползване по чл. 177, ал. 2, респ.
удостоверение за въвеждане в експлоатация по чл. 177, ал. 3 ЗУТ и с
оглед задължението на нотариуса по чл. 586, ал. 2 ГПК да провери въз
6
основа на съответните документи, че придобитото от праводателя
право на строеж се е трансформирало в право на собственост, което
може да бъде предмет на исканата сделка чрез завършване на грубия
строеж на сградата. Посочено е, че се приема, че нормата на чл. 181,
ал. 2 ЗУТ е диспозитивна, приложима в нотариалното производство,
като при спор моментът на изграждане на сграда в груб строеж, може
да се установи с всички доказателствени средства.
С оглед на установеността по делото, че ищецът владее имота,
като свой за посочения законов период, без да е губил това владение,
предявената претенция като основателна следва да бъде уважена.
С решението съдът следва да установи, че по делото остана
недоказано оспорването на автентичността на документите от страна
на ответника.
-разноски
С оглед основателността на иска и на основание чл. 78, ал. 1 от
ГПК на ищеца се дължат направените по делото разноски в размер на
10 009,35 лева. Направеното от ответника възражение за
прекомерност на уговорения и платен на адвоката на ищеца хонорар в
размер на 8 716 лева, съдът намира за неоснователно. Представен е на
лист 4 от делото договор за правна защита и съдействие за уговорена
и платено възнаграждение при завеждане на делото в размер на 4 370
лева. Преди приключване на съдебното дирене е представено
доказателство за платен адвокатски хонорар в размер на 5 092,95 лева
/след изваден размер на заплатена държавна такса/. По делото се
търси сумата от 8 716 лева от общо платения адвокатски хонорар. При
преценка, че не се касае за прекомерност на адвокатското
възнаграждение съдът отчита, че се касае за защита по вещен иск,
който се отличава с правна сложност. Съдът отчита също така цената
на иска, който е в размер на 65 305 лева, както и отчита активната
процесуална защита на адвоката на ищцовата страна в трите
проведени съдебни заседание.
7
Мотивиран от горното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от И. М. П., с
ЕГН ********** срещу „ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД, с ЕИК *********
иск, че И. М. П., с ЕГН **********, с адрес: ***, е собственик на
основание чл. 68, ал. 1, във вр. чл. 79, ал. 1 от Закона за
собствеността, а именно на основание осъществено недобросъвестно
давностно владение за повече от десет години, считано от м.
септември 2010г. на следния недвижим имот: самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 51500.204.144.1.26, с административен
адрес: гр. Несебьр, п. к.8230, м. Кокалу, вх. “А“, ет. 2, ап. 7, като
самостоятелния обект се намира в сграда идентификатор №
51500.204.144.1, при съсъди на самостоятелния обект в сградата: на
същия етаж - СОС с идентификатор № 51500.204.144.1.25 и СОС с
идентификатор № 51500204.144.1.27, под обекта-СОС с
идентификатор № 51500.204.144.1.12, над обекта - СОС с
идентификатор № 51500.204.144.1.35.
ПРИЗНАВА за недоказано, на основание чл. 194, ал. 3, във вр.
ал. 2 от ГПК, направеното от ответника „ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД
оспорване на автентичността на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 15.03.2010г. по отношение на
поставения подпис от Янчо Арабаджиев.
ПРИЗНАВА за недоказано, на основание чл. 194, ал. 3, във вр.
ал. 2 от ГПК, направеното от ответника „ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД
оспорване на автентичността на разходни касови ордери от
06.09.2013г., 01.03.2010г.,11.05.2010г. и 03.01.2014г., по отношение на
поставения подпис от Янчо Арабаджиев.
ПРИЗНАВА за недоказано, на основание чл. 194, ал. 3, във вр.
ал. 2 от ГПК, направеното от ответника „ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД
оспорване на автентичността на разходни касови ордери от
8
05.12.2020г., 05.11.2020г.,05.04.2020г., 05.03.2020г., 05.10.2020г.,
05.01.2020г., 05.07.2020г., 05.09.2020г., 05.04.2021г. и 05.02.2021г.,
05.03.2021г., по отношение на поставения подпис от Надка
Арабаджиева.
ПРИЗНАВА за недоказано, на основание чл. 194, ал. 3, във вр.
ал. 2 от ГПК, направеното от ответника „ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД
оспорване на автентичността на квитанции за приходен касов ордер,
както следва: № 7 от 15.01.2011г., № 7 от 03.02.2011г., № 4 от
01.04.2011г., № 4 от 07.03.2011г., № 1 за м.07-09/2011г., № 4 от
02.05.2011г.,за м. 10/2011г., № 4 от 07.06.2011г., № 4 от 08.07.2011г., от
09.08.2011г., от 01.09.2011г., от 05.10.2011г. и № 7 от 30.11.2010г., по
отношение на поставения подпис от Минка Иванова Колева.
ОСЪЖДА „ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Лозенец, ул.
Университетска № 15, вх. 1, ет. 1, ап. 1, със съдебен адрес: гр.
Поморие, бул. Княз Борис Първи № 219, адвокат Мариян Гьорчев, да
заплати на И. М. П., с ЕГН **********, с адрес: ***, направените
съдебни разноски в размер на 10 009,35 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
9