№ 738
гр. Разград, 15.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на тридесет и първи
октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:НЕЛИ ГЕНЧЕВА
при участието на секретаря ДАРИНКА М. Д.
като разгледа докладваното от НЕЛИ ГЕНЧЕВА Гражданско дело №
20223330100793 по описа за 2022 година
Производството е по иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на етажната
собственост.
Депозирана е искова молба от Р. М. Г., с която е предявен иск срещу Етажната собственост
на жилищен блок с административен адрес гр.Разград, общ.Разград, ул.“Св.Климент“, №44,
представлявана от „Професионален домоуправител Разград“ ЕООД, с която са предявени
искове за отмяна на решение на ОС на ЕС по т.1, т.2 и т.3 от дневния ред по протокол
№6/04.04.2022 г. от проведено общо събрание на собствениците, ползвателите и обитателите
на обекти в блок в режим на ет. собственост, като твърди, че решенията не са взети валидно,
че протоколираното не отговаря на действителното правно положение, че съдържанието на
протокола е невярно, както и че свикването провеждането на ОС е в нарушение на
императивните изисквания на чл.13-чл.17 от ЗУЕС. Претендира и за заплащане на
направените по делото разноски. Сочи, че са вписани като взети решения, за които никой не
е гласувал и които не са подлагани на гласуване, че събранието не е свикано надлежно, че в
протокола е вписано присъствието на обитателите, без в ЗУЕС да се предвижда участие на
същите в ОС, че не е било съобщено дали присъстват пълномощници и това не е вписано в
протокола, че не е спазено изискването за кворум, че не е избран протоколчик и протоколът
не е подписан от такъв. Твърди, че само е обсъждан отчета за приходите и разходите, че са
били повдигнати въпросите за превишение на разходите над приходите, за ремонта на
асансьорната уредба и за наличните средства във фонд „Ремонт и обновяване“, за промяната
във възнаграждението на домоуправителя, че не са вземани решенията по т.2 и т.3.
В писмения си отговор ответната етажна собственост оспорва иска. Счита, че същият е
допустим, но неоснователен. Сочи, че с договор от 25.02.2020 г. Етажната собственост на
жилищен блок с административен адрес гр.Разград, общ.Разград, ул.“Св.Климент“, №44 е
възложила на „Професионален домоуправител Разград“ ООД управлението на същата за
срок от две години, че към момента на свикване на ОС този договор е изтекъл, но
дружеството в съответствие с разпоредбата на чл.21 ал.2 от ЗУЕС е продължило да
изпълнява задълженията, че свикването на ОС е било по инициатива на живущите, че
управителят е уведомен за ОС от живущите и същият е изготвил документацията. Освен
това сочи, че протоколът е изготвен по типов образец на Община Разград, публикуван на
интернет страницата на Община Разград, че събранието е проведено при спадащ кворум,
като списъкът на присъстващите е приложен към протокола. Счита, че разпоредбата на
чл.14, ал.1 от ЗУЕС дава възможност за участие в ОС и на други лица при упълномощаване
от собственик или ползвател, че няма императивна норма на ЗУЕС, която да изисква да бъде
съобщено на ОС дали присъстват упълномощени лица. По отношение на т.2 и т.3 сочи, че не
са взети решения, поради което не е избран нов управител. Прилага списък на участвалите,
1
протокол за извършена ревизия, писмо до ищцата, примерен образец на протокол, договор за
управление на ЕС, отчет за приходите и разходите, Протоколирана била същността на
изявленията, направените предложения и приетото решение. Иска от съда да отхвърли
предявения иск и да присъди направените разноски.
Като прецени събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от
фактическа страна: Няма спор между страните по делото, че ищцата е собственик на
самостоятелен обект /ап.24/ в сграда с административен адрес гр.Разград, ул.“Свети
Климент“, №44.
За тази етажна собственост на 25.02.2020 г. е сключен договор за управление между
етажната собственост и ответника „Професионален домоуправител Разград“ ЕООД за срок
от две години, считано от 01.03.2020 г.
По делото е представен протокол №6/04.04.2022 г. от проведено общо събрание на
собствениците, ползвателите и обитателите на обекти в режим на етажна собственост в
горепосочената сграда с административен адрес гр.Разград, ул.“Свети Климент“, №44. В
него е посочено, че събранието е проведено на 29.03.2022 г. с начален час 18,30 часа при
дневен ред : 1.отчет за приходите и разходите за изминалите две години от управлението на
етажната собственост от професионален домоуправител; 2 Обсъждане избора на нов
професионален домоуправител; 3. Сключване на нов договор с професионален
домоуправител.“. В същия протокол е записано, че наличният кворум е 39,33 % идеални
части от общите части на входа. Не е посочено кой е водил протокола, както и кой е бил
председател на събранието. Също така е записано, че решение е взето единствено по т.1 от
дневния ред – приемане и одобрение на представения от управителя отчет без
възражения.Копие от този протокол е връчен на ищцата на 04.04.2022 г.
В приложения към протокола списък на участвалите собственици и упълномощени
представители в Общото събрание са записани 18 лица от 18 апартамента, като са посочени
идеалните части етажната собственост, както и дали същите са собственици или
представители. В протокола не са вписани упълномощавания. Пълномощни не са
приложени и към списъка.
В обясненията си в о.с.з. управителят на ответното дружество заяви, че не е получавал
писмена покана за това Общо събрание, а е научил по телефона за същото, както и че не са
били представени пълномощни, т.к. вписаните в протокола били членове на семействата на
собствениците, а не техни пълномощници.
Според справката за проверка в информационната система на отдел „местни данъци и
такси“ при Община Разград четири от лицата, вписани в списъка на участвалите
собственици и упълномощени представители в Общото събрание не са записани като
данъчно задължени лица за имоти в етажната собственост с адрес гр.Разград, ул.“Свети
Климент“, №44.
Според показанията на разпитаните по делото като свидетели И. И. Л., А. К. Д. – С., Р. Ц. П.
и О.Х.П. до асансьора в етажната собственост е била залепена покана за Общо събрание.
Никой от свидетелите не знае кой е залепил тази покана. Според свидетелите не е имало
гласувания против отчета за приходи и разходи, но е възникнал спор за това по какъв начин
да се внасят средствата във фонд Обновяване. В този спор е участвала и ищцата. Според
показанията на свид. Р. П. същата не е собственик на обект в етажната собственост, но е
присъствала на събранието, т.к. живее там заедно със семейството си в апартамент,
собственост на родителите на нейния съпруг.
По делото е представен протокол от 15.03.2022 г. от извършена ревизия от Р.С. и М. И.а,
като е посочено, че същите са собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост,
съответно ап.50 и ап.32. Според свид. О.Х.П. информация за тази ревизия е била докладвана
на общото събрание на 29.03.2022 г.
Въз основа на така установените фактически обстоятелства, във връзка с посоченото от
ищцата в исковата молба, от правна страна съдът установи следното:
Предявеният конститутивен иск е допустим. Съгласно чл.40 от ЗУЕС всеки съсобственик
може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание на ЕС, като
молбата за това се подава пред районния съд по местонахождението на сградата в 30-дневен
срок от получаване на решението по реда на чл.16 , ал.6 от ЗУЕС т. е. от обявяване на
изготвения протокол. В конкретния случай общото събрание на ЕС е проведено на
29.03.2022 г., на 04.04.2022 г. протоколът за същото е връчен на ищцата и на 26.04.2022 г.
същата е депозирала исковата молба.
Ответници по настоящия иск по чл.40 от ЗУЕС са собствениците на самостоятелни обекти
в сградата в режим на етажна собственост, които се представляват от председателя на
управителния съвет (управителя) или упълномощено от тях лице (етажната собственост е
2
неперсонифицирана и не може да участва като страна в материални или процесуални
правоотношения). Касае се за изрично предвидено в чл.41 от ЗУЕС процесуално
представителство на етажните собственици, което в случая се осъществява при условията на
чл.21 ал.2 от ЗУЕС предвид изтеклия срок на договора за управление.
При свикване на това Общо събрание на ответната ЕС не са спазени разпоредбите на чл.12
/Общото събрание не е свикано нито от управителния съвет (управителя); нито от
контролния съвет (контрольора), нито от собственици, които имат най-малко 20 на сто
идеални части от общите части на сградата/; изисквания на чл.13 /на поканата не е имало
подписи на лицата, които свикват събранието, не е съставен протокол за залепване на
поканата/. Не са спазени разпоредбите на чл.14 за реда за упълномощаване на представители
/ „Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание
на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма“/.
Нарушени са и разпоредбите на чл.15 за кворум, респ. за спадащ кворум /т.к. бе установено,
че част от записаните като участници не са собственици, респ. не са били упълномощени по
съответния ред/, както и разпоредбата на чл.16, ал.4 за избор на протоколчик на събранието,
който да води протокола.
Единственото записано решение на процесното общо събрание е приемането и одобряването
на отчета отчета за приходите и разходите на управителя за периода м. март 2020 г. – м.
февруари 2022 г. Приемането на това решение по принцип е от компетентността на ОС на
ЕС /чл.11, ал.1, т.4 от ЗУЕС/, но всички гореизброени нарушения, допуснати при свикването
и провеждането на общото събрание водят до незаконосъобразност на взетото решение за
приемане и одобрение на отчета за приходите и разходите, поради което това решение на
ОС следва да бъде отменено.
По останалите две точки не са приети решения на Общото събрание, поради което в тази
част производството следва да бъде прекратено.
По отношение претенциите за разноски, съдът счита, че на основание чл.78, ал.1 от ГПК в
тежест на ответника – ЕС следва да се възложат направените от ищцата разноски за
настоящото производство, съразмерно на уважената част от иска, а именно 43,33 лв.
Воден от гореизложеното , съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ на осн. чл.40 от ЗУЕС решението от 29.03.2022 г. на ОС за
приемане и одобряване на отчет за приходите и разходите на Етажната
собственост с административен адрес гр.Разград ул.“Св.Климент“, №44 за
периода м. март 2020 – м. февруари 2022 г.
ПРЕКРАТЯВА ПРОИЗВОДСТВОТО по иска, предявен от Р. М. Г., ЕГН
********** за отмяна на решения по т.2 и т.3 от дневния ред на ОС на ЕС с
административен адрес гр.Разград ул.“Св.Климент“, №44 от 29.03.2022 г.
ОСЪЖДА Етажната собственост с административен адрес гр.Разград
ул.“Св.Климент“ ,№44, представлявана от „Професионален домоуправител
Разград“ ЕООД да заплати на Р. М. Г., ЕГН ********** с адрес гр.Разград,
ул.“Св.Климент“, №44, ап.24 сумата от 43,33 лв.( четиридесет и три лева и
тридесет и три стотинки) за направените по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Разград в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
3