Р Е Ш Е Н И Е
гр. Г.Т.,
28. 11.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД Г.Т., в
публично заседание проведено на двадесети ноември две хиляди и седемнадесета година
в състав:
Районен съдия: ПЕТЪР
ПЕТРОВ
при секретаря Димитричка
Иванова……………………………………
и в присъствието на прокурора
………………………
като разгледа докладваното от
районния съдия гр. дело № 00109 по описа
за 2017г и за да се произнесе взе
предвид следното:
Постъпила е искова молба от С.С.В. *** срещу
Д.С.С. ***, с която се твърди следното :
По силата на договор за покупко- продажба,
обективирана в нотариален акт, вписан в СВ Г.Т. с вх. № 244/ 08. 02. 2017 год.,
акт № 84, том I, дело № 54/ 2017 год.,ищцата- чрез ответника, като неин
пълномощник, продала на ответника собствения си недвижим имот, находящ се в
землището на с. П., община Г.Т., представляващ поземлен имот – нива с площ от
16. 999 дка, имот № 027045. По този начин ответникът като пълномощник на ищцата
е прехвърлил имота на себе си. Цената, на която бил продаден имота е 1800 лева
при посочена в нотариалния акт данъчна оценка от 1749. 20 лева и при реална
пазарна цена на процесния имот от не по- малко от 34000 лева. Твърди се, че
продажбата е реализирана при цена осемнадесет пъти по- ниска от реалната
стойност на имота. Твърди се, че процесната покупко- продажба е нищожна поради
противоречието й със закона- хипотезата на чл. 40 ЗЗД като упълномощеният е
договарял във вреда на представлявания, факт установим от реалната пазарна
стойност на имота и визираната в акта продажбена цена. Твърди се, че при тези
условия сделката е недействителна, и не е породила присъщите си правни
последици на прехвърляне на собственост върху процесния имот и собственик на
имота е останала ищцата. Твърди се и че на ищцата пари не са броени и не е
налице отчетническа сделка, която да обективира в правния мир плащане по
сделката.
Предвид горното се иска прогласяване
нищожността на процесния договор за покупко- продажба, като се иска и осъждане
на ответника да върне на ищцата процесния имот.
В условията на евентуалност се иска съдът да
развали договора поради неплащане на цената от ответника на ищцата, т.е. поради
липса на отчетническа сделка.
Претендират се разноските по делото.
С отговора си на исковата молба ответникът е
заявил, че ищцата е починала на 13. 03. 2017 година и че същата приживе никога
не е имала воля да атакува процесната покупко- продажба в полза на ответника,
който е неин внук и е желаела да остави цялото си имущество на ответника.
Твърди се и че поради влошеното й здравословно състояние в последните дни преди
смъртта си не може да изведе заключение, че тя е желаела да си върне процесния
имот.
По същество, в отговора се твърди, че
ответникът е бил упълномощен от ищцата да продава процесния имот на когото
прецени, включително сам на себе си за продажна цена, каквато уговори, но не
по- ниска от данъчната оценка, от което следвало че ответникът, като
пълномощник на ищцата, е дйствал изцяло в дадените му правомощия. Сочи се , че
продажната цена е по- висока от данъчната оценка на имота и че сделката не е
във вреда на представлявания. Развиват се и правни доводи, че за да е налице
сделка във вреда на представлявания то следва да е налице и трето лице, между
което и пълномощника да е налице сключена сделка, с която да е увредена ищцата.
Сочи се и че ответникът, като внук на ищцата, е полагал грижи за ищцата.
Оспорва се и твърдението, че продажната цена
не е платена на ищцата и се заявява, че същата е била платена от ответника на
ищцата в деня на издаването на пълномощното – на 08. 02. 2017 година.
С оглед горното се иска двата иска- основния
и евентуалния да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Претендират се разноските по делото.
С писмена молба вх. № 1826/ 25. 05. 2017 год.
С.Д.С. ***- чрез пълномощника си адв. Ю.О., е посочил, че е син на починалата
на 13. 03. 2017 година ищца и е представил към молбата удостовеР.е за
наследници на починалата на 13. 03. 2017 година С.С.В. ЕГН **********, от което
е видно, че този молител е единствен законен наследник на починалата. Със
същата молба се прави изявление, че като законен наследник на ищцата, този
молител поддържа исковите претенции срещу ответника и се оспорват твърденията
на ответника, че е полагал непосредствените грижи приживе за починалата ищца.
Оспорват се и всички други фактически твърдения и наведени правни доводи от
ответника.
С определение № 163/ 20. 06. 2017 год. съдът
е конституирал като ищец по делото на мястото на починалата в хода на делото
ищца С.С.В. нейният единствен законен наследник- С.Д.С. ***.
В допълнително разменени по делото книжа-
отговори и становища, страните са навели нови правни доводи в защита на
твърденията си.
От горното е видно, че е предявен основен
иск по чл. 40 ЗЗД вр. чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за обявяване договора за
продажба за относително недействителен, което се извлича като извод от
обстоятелствената част на исковата молба и е във връзка с т. 3 от ТР № 5/ 12.
12. 2016 год. по т.д. № 5/ 2014 год. на ОСГК на ВКС, и в условията на евентуалност – иск за
разваляне на продажбата поради неплащане на цената- по чл. 87, ал.3, вр. ал. 1 ЗЗД. Предявен е и иск по чл. 108 ЗС.
От събраните по делото доказателства съдът
намира за установено следното :
Не се спори между страните и въз основа на
свидетелските показания съдът приема за установено по делото, че първоначалната
ищца- С.С.В. е баба на ответника по бащина линия, респективно
новоконституирания ищец С.Д.С. е баща на ответника Д.С.С..
Видно от Пълномощно рег. № 277/ 278 от 08.
02. 2017 год. по описа на Нотариус Евгения Заркова, рег. № 653 с р.д. РС Д., С.
С. В. ЕГН ********** е упълномощила Д.С.С. ЕГН ********** със следните права :
Да продаде на когото прецени, включително сам на себе си за продажна цена,
каквато уговори, но не по- ниска от данъчната оценка, недвижими имоти в
землището на с. П., община Г.Т., а именно : нива с площ от 16. 999 дка, имот №
027045 и нива с площ от 16. 833 дка, имот № 020120, като я представлява пред
съответните органи и лица и с право да договаря начин и условия на плащане, да
получи продажната цена по начин, какъвто прецени и договори.
Видно от нот. акт , вписан в СВ Г.Т. с вх.
рег. № 244 от 08. 02. 2017 год., акт № 84, том I, дело № 54/ 2017 год. пълномощникът Д.С.С., като
пълномощник на ищцата, е продал на себе си собствения на ищцата имот № 027045-
нива с площ от 16. 833 дка за сумата от 1800 лева, за която е записано в акта,
че е била изплатена изцяло на продавача С.С.В.. От същия акт се установява, че
данъчна оценка на продадения имот е 1749. 20 лева, т.е. размера на продажната
цена е минимално по- висок от данъчната оценка. Видно от заключението на вещото
лице по съдебно- оценъчна експертиза
неоспорено
от страните и прието от съда пазарната стойност на процесния имот е 36752. 00
лева и е около 20 пъти по- висока от уговоР.та в нотариалния акт като продажна
цена.
Относно цената за продажбата , посочена в даденото пълномощно , следва да се отбележи,че тя не е определена изрично , а упълномощителят е посочил критерий за определянето й - не по ниска от данъчната оценка на имота, която в случая е била 1749. 20 лева.
По иска с правно основание чл. 26, ал.1,предл.3 от ЗЗД във вр. с чл. 40 от ЗЗД за прогласяване относителна недействителност като сключен при накърняване на добрите нрави чрез договаряне на представляващият и купувачът във вреда на представлявания продавач на договора за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в цитирания нотариален акт:
Безспорно се установява по делото ,че продажбата е извършена за цена , повече от 20 пъти по-ниска от действителната , при договаряне от ответника Д.С.С. сам със себе си и при определяне от нея на условията по договора .
В постановеното решение № 934/09 от
13.09.2010 г. по гр.д. № 3657 по описа
за
Приложното
поле на защитата с иска по чл. 40 ЗЗД са именно действията
на пълномощника в рамките на представителната власт, а не тези извън нея. На
представителната власт, като непритезателно право, от една страна съответства
правно задължение на представлявания да търпи в своята правна сфера правните
последици от действията на представителя, а от друга страна съответства
задължението на представителя да се ръководи изключително от интересите на
упълномощителя, тъй като „представителството по правило обслужва интересите на
представлявания“. Правилото, посочено в т.І.1. от ТР № 5/12.12.2016 г.
по т.д № 5/2014 г. на ОСГТК обема и случая, при който пълномощникът е
овластен да продаде имот на себе си (чл. 38, ал. 1 ЗЗД). В същото
тълкувателно решение на ОСГТК на ВКС се подчерта и установеното в доктрината и
практиката на ВКС разбиране, че при разпоредителна сделка пълномощникът не пР.ся
чужда воля, а изразява своята, като договаря. Отношенията между упълномощителя
и неговия пълномощник са такива на доверие (т.І.5 от ТР № 5/12.12.2016 г.
ОСГТК), израз на овластяването да се уговаря обвързващо, поради това и именно
за да защити упълномощителя от възможна злоупотреба с доверието му от страна на
пълномощника, законодателят е установил недействителността по чл. 40 ЗЗД(т.І.6 от ТР
№ 5/12.12.2016 г. ОСГТК). Ето защо, когато уговаряне на цена е предоставено на
пълномощника, без да се изключва случая на договаряне със себе си, от значение
за отговорността му по чл. 40 ЗЗД е доколко
уговореното е в интерес на представлявания. Щом като в случая по делото
пълномощното е само за продажба и пълномощникът е овластен да определи цената
над минимално посочена, то ясно е, че от значение за интереса на упълномощителя
ще е еквивалентноста на престациите при възмездната сделка, интересът и
изгодата от нея за последния, както и всички други обстоятелства, изяснени в
практиката на ВКС относно фактическия състав на „споразумяване във вреда на
представлявания“ по смисъла на чл. 40 ЗЗД (т.3 от ТР №
5/12.12.2016 г. ОСГТК) и свързаната с този институт недействителност,
включително в случаите на увреждане от недобросъвестни действия на пълномощника
при договаряне със себе си и установяването им. За недействителността по чл. 40 ЗЗД са
релевантни увреждането на представлявания, недобросъвестността на представителя
и на насрещната страна по договора и тя ще намери приложение, когато договорът
е сключен в рамките на представителната власт. (т.3 от ТР №
5/12.12.2016 г. ОСГТК).
Драстичното разминаване между уговоР.та и действителната цена на продавания имот определя сделката като сключена при тежък конфликт на интереси, което е в противоречие с добрите нрави по смисъла на чл.26 ал.1 от ЗЗД, обуславящо нейната относителна недействителност.
Задължението на представителя да действа в интерес на упълномощителя е основен принцип в института на доброволното представителство. Всяко действие в отклонение на този принцип е противно на интереса на представлявания, следователно го уврежда. Когато това е сторено в съгласие с другата страна, налице е хипотезата на на чл. 40 от ЗЗД .
Действително в пълномощното е посочена цена на продаваните имоти не по –ниска от данъчната оценка в случая в размер на 1749. 20 лева , а същите са продадени при цена от 1800 лева , която е значително по-ниска от действителната им стойност към момента на продажбата / 20 пъти по ниска / и несъмнено е в ущърб на продавача.Точните параметри на цената не са посочени в пълномощното ,единствено нейната долна граница.Действайки в интерес на представлявания по силата на чл. 40 от ЗЗД ,при липсата на конкретни параменти относно цената на продаваните имоти ,представителят не е уговорил цена в съответствие с действителната им такава ,което е довело до намаляване на имуществото му .Следователно е налице договоряне във вреда на представлявания продавач ,като по този начин договорът накърнява добрите нрави по смисъла на чл. 26 , ал.1 от ЗЗД.
Изложеното
обуславя основателност на предявения иск по чл. 40 вр. чл. 26, ал.1 ЗЗД за относителна недействителтелност на процесната продажба и същия следва
да бъдат уважен,
като евентуално предявеният по чл. 87, ал.3 ЗЗД иск за разваляне на договора
поради неплащане на цената на собственика в случая не следва да бъде разглеждан
поради уважаването на предявения като главен иск .
По предявения иск с правно основание чл. 108 от ЗС :
Ищецът С.Д.С. е единствен законен наследник на прехвърлителя по недействителния договор за продажба на процесния имот и като такъв се явява собственик на този имот. От друга страна за ответника Д.С.С., с оглед недействителността на договора за покупко- продажба на имота, липсва правно основание за упражняване фактическа власт върху имота за себе си. Следователно предявения иск с правно основание чл. 108 от ЗС от С.Д.С. срещу Д.С.С. е основателен и следва да бъде уважен.
С оглед изхода на делото на основание чл. 78 , ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца стоР.те
от последния разноски, както следва :5. 00 лева за платена д. такса и 2. 00
лева банкова такса, 500 лева за платен адвокатски хонорар и 100 лева за платен
депозит за вещо лице и 2. 00 лева банкова такса или общо 654. 00 лева.
Воден от горните мотиви , съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА
за недействителен по отношение на представлявания С.С.В. ЕГН ********** ***,
респективно по отношение на нейния единствен универсален правоприемник С.Д.С.
ЕГН ********** ***, Договор за покупко- продажба на недвижим имот- земеделска
земя,, сключен на 08. 02. 2017 год., и обективиран в нотариален акт, вписан в
СВ Г.Т. с вх. рег. № 244 от 08. 02. 2017 год., акт № 84, том I,, дело № 54/ 2017 год. и по описа на Нотариус Б.Б., рег.
№ 176, с р.д. РС Г.Т. под № 23, том I, рег. №
139, дело № 23/ 2017 год., с който Д.С.С. ЕГН ********** ***, като пълномощник
по пълномощно рег. № 277/ 278 от 08. 02. 2017 година на нотариуд № 653 с р.д.
РС Д., е продал на себе си собствения на С.С.В. недвижим земеделски имот,
находящ се в землището на с. П., община Г.Т. –Нива с площ от 16. 999 дка,
съставляваща имот № 027045 за сумата от 1800 лева.
ПРИЗНАВА С.Д.С. с гореснета самоличност за
СОБСТВЕНИК на недвижим земеделски имот, находящ се в землището на с. П., община
Г.Т. –Нива с площ от 16. 999 дка, съставляваща имот № 027045.
ОСЪЖДА
Д.С.С. с гореснета самоличност да върне на С.Д.С. с гореснета
самоличност владението върху недвижим земеделски имот, находящ се в землището
на с. П., община Г.Т. –Нива с площ от 16. 999 дка, съставляваща имот № 027045.
ОСЪЖДА Д.С.С.
да заплати на С.Д.С. разноски от общо 654. 00 лева.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Д. окръжен съд .
Преписи от решението да се изпратят на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :