Р
Е Ш Е
Н И Е № 953
гр. Пловдив, 06.07.2018 година
В И М Е Т
О НА
Н А Р О Д А
Пловдивски окръжен съд, гражданско отделение, І
гр.с.,в публично заседание на шести юни
през две хиляди и осемнадесета година, в
състав :
Съдия:Атанаска
Букорещлиева
при участието на секретаря Елена Ангелова ,като
разгледа докладваното гр.дело №1931/2017
г. по описа на ПОС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Съдът е сезиран с искова молба,
подадена от Я.Г.К. с ЕГН **********, В.Т.К. с ЕГН **********, К.С.Г. с ЕГН **********,
Я.В.Г. с ЕГН **********, Н.К.М.-М.с ЕГН **********, Р.К.Д. с ЕГН **********, Т.Х.Д.
с ЕГН ********** и В.И.Р. с ЕГН **********, чрез общия им пълномощник адвокат Н.А. ,с която са предявени искове с правно основание
чл.124, ал.1 от ГПК против А.Г.А. с ЕГН ********** и М.Н.А. с ЕГН **********,***, ***
Ищците твърдят, че ответниците А.Г.А. и М.Н.А.
са били първоначални собственици на поземлен имот с идентификатор
56784.531.528, в който се предвиждало изграждането на „жилищна сграда с
магазини, заведение за производство и продажба на тестени изделия и закуски и
подземен гараж“, с
административен адрес: ***. Последните с нотариален акт № 21, том III, рег. № 3163, н.д. №
391 / 27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег. № ***в НК, са учредили
възмездно безсрочно право на строеж в полза на дружество „Икар 95“ ООД върху
описаните в акта обекти, като запазили за себе си определен обем от правото на
строеж върху конкретни обекти. Срещу учредените му права
дружеството се задължило изцяло и за
своя сметка да осъществи проектирането, снабдяването със строителни
книжа и всички СМР по цялото строителство на планираната сграда. След
това всеки от ищците е придобил от дружество „Икар 95“ ООД – *** правото на
строеж върху отделни самостоятелни обекти в „жилищна сграда с магазини,
заведение за производство и продажба на тестени изделия и закуски и подземен
гараж“, предвидена за изграждане,
съгласно приетия ПУП, одобрени инвестиционни проекти и издадено разрешение за
строеж, в ПИ с идентификатор
56784.531.528 съгласно КК на ***, одобрена през 2009 г. ,с административен
адрес: ***, с площ от 442 кв.м /а по актове за собственост-от 427 кв.м/, с
трайно предназначение- урбанизирана територия, начин на трайно ползване-ниско
застрояване /до 10 м/, парцел II-579, кв. *** при граници
на имота: поземлени имоти с идентификатори 56784.531.3060; 56784.531.529;
56784. 531.576; 56784.531.580; 56784.531.3021 и по-конкретно:
- ищците Я.
Г. К. и В. Т. К. придобили общо при равни права с нотариален акт № 33, том III, рег. №
3189/27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег. № ***в НК, правото на строеж
върху следните обекти: апартамент № *, находящ се на ет. *,
със застроена площ от 51.30 кв.м, при граници: на изток – ап. *, на запад – етажен коридор, на
север – етажен коридор, на юг – външен зид, отгоре – ап. * и отдолу-ап. *, ведно с 2,42% идеални части от общите части на сградата,равняващи се на 6,82 кв.м, както и паркомясто с
площ от 12.88 кв.м в сутеренния етаж на сградата, находящо се в северозападната
страна на подземния паркинг, целият с площ от 424,80 кв.м, при граници: външен
зид, изби № 12 и 13; изби № 7 и 8 и площ, свободна за маневриране, ведно с
8,85% идеални части от общите части на сградата;
- ищците К.
С. Г. и Я. В. Г. придобили в режим на СИО с нотариален акт № 24, том III, рег. № 3178 /
27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег. № ***в НК, правото на строеж върху следните
обекти: ателие № *, находящо се на
ет. *, застроена площ от 40.80 кв.м,
при граници: на изток – ап. №*,
на запад – стълбищна клетка, на север – външен зид, на юг – коридор, отгоре –
ателие № *, отдолу – магазин № * и ***, ведно с 1,93% идеални части от общите части на сградата,равняващи се на 5.43 кв.м, както и изба № ** с площ от 2.20 кв.м, при граници:
от изток – паркоместо № **,
от запад – изба № **, от север –
паркомясто № **, от юг –
коридор и отгоре – магазин № ** на партерния етаж, ведно с 0,10% идеални части от общите части на сградата. Същите с
нотариален акт № 25, том III,
рег. № 3175 / 27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег.
№ ***в НК, придобили в режим на СИО и следните обекти: апартамент № **, находящ се на ет. ** от сградата, със застроена площ
от 70.80 кв.м, при граници: на изток – външен зид и коридор, на запад-външен
зид, на север- ап. №** и коридор, на юг- външен зид, отгоре – ап. № ** и отдолу – магазин и проход,
ведно с 3,34% идеални части от общите части на сградата,равняващи се на 9.42 кв.м, както и изба № ** с площ от 2.20 кв.м, при граници:
от изток – изба № **, от запад –
външен зид, от север - паркомясто № **, от юг – коридор и отгоре –
магазин № ** на партерния етаж, ведно с 0,10%
идеални части от общите части на сградата;
- ищцата Н.
К. М.-М.придобила с нотариален акт № 26, том III, рег. № 3180 /
27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег. № ***в НК, правото на строеж върху
следните обекти: апартамент № **,
находящ
се на ет. **, със застроена площ от 50.20
кв.м, при граници: на изток – външен зид-калкан, на запад – ателие № **, коридор и ап. №**, на север – външен зид, на юг –
външен зид, отгоре – ап. № ** и отдолу – ап. № **, ведно с 2,37% идеални части от общите части на сградата
,равняващи
се на 6.68 кв.м,
както и изба № ** с площ от 3.10
кв.м, при граници: от изток – паркомясто № **, от запад – коридор, от север – коридор, от юг – изба № ** и отгоре – проход, ведно с 0,15%
идеални части от общите части на сградата;
- ищцата Р.К.Д.
придобила с нотариален акт № 23, том III, рег. № 3174 / 27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег.
№ ***в НК, правото на строеж върху следните
обекти: апартамент № **, находящ се на
ет.**, със застроена площ от 50.20
кв.м, при граници: на изток – външен зид и коридор, на запад – външен зид, на
север – ап. № **
и коридор, на юг – външен зид, отгоре – ап. № ** и отдолу - ап. № **, ведно с 3,34% идеални части от общите части на сградата, както и изба №** с площ от 1.95 кв.м, при граници:
от изток – коридор, от запад – паркомясто № **, от север – изба № **,
от юг – паркинг, отгоре – заведение на партерния етаж, ведно с 0,09% идеални части от общите части на
сградата, както и паркомясто № **
с площ от 13.00 кв.м в сутеренния етаж, при граници: външен зид, паркоместа № ** и № ** и площ, свободна за маневриране,
ведно с 8,93 % ид. части от общите части на сградата;
- ищцата Т.Х.Д.
придобила с нотариален акт № 22, том III, рег. № 3171 / 27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег.
№ ***в НК ,правото на строеж върху следните обекти:
апартамент № **, находящ се на
ет.** със застроена площ от 70.80 кв.м,
при граници: на изток – външен зид и коридор, отгоре – ап. ** и отдолу – ап. № ** ведно с 3,34%
идеални части от общите части на сградата, както и изба № ** с площ от 2.00 кв.м, при граници:
от изток – външен зид и коридор, на запад – външен зид, на север – ап. № ** и коридор,
на юг – външен зид, отгоре – ап. № ** и отдолу- ап. № **,
както и изба № ** с площ от 2.00
кв.м, при граници: от изток – коридор, от запад – паркомясто № **, от север – изба № **, от юг – паркинг, отгоре –
заведение на партерния етаж, ведно с 0,09% идеални части от общите части на сградата, както и паркомясто № ** с площ от 12.50 кв.м, при
граници: вътрешен зид към избените помещения, външен зид, паркомясто № ** и площ, свободна за маневриране,
ведно с 8,59% идеални части от
общите части на сградата;
- ищецът В.
И. Р. придобил с нотариален акт № 27, том III, рег. № 3182 /
27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег. № ***в НК, правото на строеж върху следните
обекти: апартамент № ** /в това число
тераси/, находящ се на ет. **,
със застроена площ от 92.70 кв.м, при граници: на изток – ап. №**, на запад – тераса и външен зид,
на север – коридор и външен зид, на юг – външен зид ,
отгоре – покрив и отдолу – ап. № **,
№ ** и коридор, ведно с 4,38% идеални части от общите части на сградата,равняващи се на 12.33 кв.м, както и паркомясто № ** с площ от 20.00 кв.м, при
граници: вътрешен зид, паркомясто № **, стълбищна клетка и площ, свободна за маневриране, ведно с 13,75% идеални части от общите части на
сградата.
Твърди се в исковата молба, че по силата на сключени
предварителни договори, в които
били уговорени условията на строителството на обектите
,ищците поели задължение към дружеството-строител да извършват плащания
на определени вноски по изпълнение на строителството. Въз
основа на одобрените проекти, други строителни книжа и издаденото разрешение за
строеж № 37/29.03.2011г. „Икар 95“ ООД
започнало строежа на сградата, но така и не изпълнило задълженията си, тъй като
изпаднало във финансови затруднения и било обявено в несъстоятелност с решение
на Окръжен съд – ***, след което строежът на сградата бил преустановен на фаза
изградена трета плоча. Сочи се, че веднага след тези събития
ищците се обърнали към ответниците, в качеството им на собственици на дворното
място, за предприемане на съвместни мерки и действия по завършване строежа на
сградата. Ищците разбрали, че през 2012 г. ответниците закупили по реда
на публична продажба от ЧСИ В. А. от фалиралото дружество правото на строеж върху всички неотчуждени
обекти в сградата, т.е. всички
освен тези, придобити от ищците. Твърди се, че в периода 2013г.- 2015г. ищците са търсили
различни варианти за довършване на строежа с други фирми, между които
най-изгодна оферта им направили от „Метимпекс“ ООД- ***. Във връзка с тази
оферта ищците дори предложили сами да финансират доизграждането на сградата, но
ответниците отказали. Всички отправени до А. предложения за уреждане на въпроса не
дали резултат, а напротив-ответниците открито заявявали, че няма да подписват
никакви договори, тъй като очаквали изтичане на 5-годишната погасителна давност
досежно учреденото на ищците
право на строеж. В края на 2016г. при посещение на обекта ищците констатирали, че се извършват
СМР, а ответниците без тяхно знание и съгласие са подписали договор с
фирма-изпълнител за довършване строежа на сградата, като издаденото
разрешително за строеж е презаверено на дата 01.11.2016г. от
район „***“ на Община *** само на името на А.. За това, че са носителите на
твърдените права ищците сезирали всички технически служби и гл. архитект на общ. ***, район „***“, както и Районна прокуратура –
***. Същите считат, че
за описания случай е приложимо изложеното в съдебната и тълкувателната практика
на ВКС, съгласно която, при строеж на множество обособени индивидуални обекти,
за които е учредена суперфиция, правото на строеж за отделния обект е
обусловено от реализирането на правото за друг обект в сградата, при което
правото може да се погаси,
само ако въобще не е започнала реализацията му. При описаната фактическа
обстановка считат, че за тях е налице правен интерес от водене на настоящото
производство, тъй като ответниците са изключителни собственици на поземления
имот, в който се осъществява строежът, и в това си качество отричат
суперфициарните права на ищците с твърдение, че са погасени по давност.
Ето защо, се
иска от съда да постанови решение, с което да признае за установено по отношение на ответниците, че
ищците са носители на правото на строеж върху обектите, подробно описани в
исковата молба.
Допълнителни съображения
по спора са изложени в писмени бележки на пълномощника на ищците-адвокат А..
Заявено е от ищците искане за присъждане на разноски.
В едномесечния
срок по чл. 131 от ГПК ответниците А.Г.А. с ЕГН ********** и М.Н.А. с ЕГН **********,
и двамата чрез упълномощения им процесуален представител адв. И.Н. ,депозират отговор, с който заявяват, че исковете са
неоснователни. Изложено е в отговора ,че
действително ответниците са собственици
на ПИ с идентификатор 56784.531.528 и че между тях и дружество „Икар 95“ ООД –
в несъстоятелност бил сключен договор ,обективиран в нотариален акт № 90, том
44, дело № 7264 от 27.06.2011 г. на Служба по вписванията – ***, за учредяване
на права на строеж на една част от предвидените с инвестиционен проект самостоятелни
обекти от сградата, част от които права на строеж ищците на свой ред са
придобили от дружеството. Заявява се, че прехвърлянето на
това право било срещу задължението на дружеството само и/или чрез възлагане на
трети юридически лица да завърши изцяло за своя сметка предвидената сграда.
Твърди се, че с подписването на този договор ответниците А. са изпълнили изцяло своите
задължения по прехвърляне на ограничените вещни права на дружеството –
праводател на ищците. Твърди се ,че в
предварителния договор за учредяване на право на строеж върху обекти от жилищна
сграда и продажба на идеални части от недвижим имот срещу задължение за
обезщетение на собственика на имота, както и в договора за строителство от
21.09.2010 г. било уговорено, че процесната сграда следва да бъде построена с
подписан Акт образец № 15 в срок от 20 месеца, считано от датата на издаване на
протокола за строителна линия и ниво, т.е. от дата 26.04.2011г. Така предвиденият
срок изтекъл на 26.12.2012 г. Сочи се от ответниците, че през цялото време са
оказвали дължимото съдействие на „Икар 95“ООД ,необходимо за изпълнение на
задължението му по построяването на сградата. Позовавайки се на основния
принцип в правото, че никой не може да прехвърли повече права отколкото сам
има, ответниците твърдят, че ищците като частни правоприемници на „Икар 95“ ООД не могат да вменяват на А. поемане на задължения, каквито
самото дружество-праводател няма спрямо ответниците и по-точно: да приемат
предоговаряне на строителството с трети лица, още повече при съществено
различни от първоначално уговорените условия. Поддържат, че
случаят попада в хипотезата на т. 2 от ТР № 1 / 04.05.2012г. по тълк. дело №1/2011 г. на ОСГК на
ВКС, т.е. последващото прехвърляне на правото на строеж от суперфициаря на трето
лице не обвързва собствениците на земята и по отношение на приобретателя не
започва да тече нов срок за упражняване на правото на строеж, защото той не
може да има повече права от своя праводател. Петгодишният
давностен срок по чл. 67 ЗС започва да тече от един и
същи момент както за първоначалния титуляр на учреденото право на строеж, така
и за лицата, на които той впоследствие прехвърля това право за отделни обекти в
сградата. Ето защо, с изтичане на 5-годишния срок след
сключване на нотариалния акт за суперфиция, учреденото право на строеж се е
погасило ex lege, за
която последица А. връчили на
всеки от ищците нарочна нотариална покана. Отричат ищцовите твърдения, че са получили изключително изгодна оферта
от „Метимпекс“ ООД за завършване на сградата и че в тази връзка са предложили
на А. ищците изцяло да поемат лично
финансирането на строежа. На свой ред изтъкват, че при всички
разговори ищците са предлагали на ответниците да поемат нови обременителни
задължения във връзка със строителството. В отговора
по чл. 131 ГПК се съдържа подробно изложение относно отношенията между
ищците и дружество „Икар 95“ ООД, предхождащи
процесния казус.
Съображения по спора са развити
в писмени бележки на адвокат Н. –пълномощник на ответниците. Направено е от
последните искане за присъждане на разноски .
Съдът, след като прецени
събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност ,намира
следното:
Не е спорно между
страните, а и видно от представения нотариален акт №81 , том 1, рег.№971, дело
№80 от 2017г. ,ответниците А.Г.А. и М.Н.А. са съсобственици на недвижим имот
,представляващ поземлен имот с идентификатор 56784.531.528, с административен
адрес- ****, с площ от 442 кв. м, при квоти 45,25/442 идеални части за А.А. и
396,75/442 идеални части- за М.А. и А.А.
в режим на СИО.
Установява се, че на
21.09.2010г. между „Икар 95“ООД ,в качеството на приемател, и ответника А.А. ,в
качеството на учредител, е сключен предварителен договор, съгласно който,
последният е обещал да учреди в полза на дружеството право на строеж върху
всички обекти /с изключение на тези ,за които изрично си запазва правото на
строеж/ на предвиждащата се за изграждане в горе-посочения недвижим имот
жилищна сграда ,състояща се от сутерен ,партер, три жилищни и два мансардни
етажа ,с разгърната застроена площ около 2060 кв. м, срещу задължението на
приемателя да финансира ,проектира и построи за своя сметка ,сам или чрез
възлагане на трети лица ,цялата сграда и да предаде на учредителя петте обекта,
за които той е запазил правото на строеж . Приемателят е следвало да извърши
строителството в описаната степен на завършеност в приложение №1 към предварителния
договор и да предаде сградата с акт обр.16 –Протокол за въвеждане в
експлоатация в срок до 6 месеца след подписването на акт обр.15. С анекс от
21.09.2010г. към предварителния договор ответницата М.А. е потвърдила всички
действия на съпруга си ,които той е извършил по този договор.
На 27.06.2011г. ,с нотариален
акт №21, том 3, рег.№3163, н.д. №394/2011г. , ответниците А. ,като собственици
на поземления имот с идентификатор 56784. 531.528 и като носители на правата на
строеж върху предвидената за изграждане в имота „жилищна сграда с магазини, заведение за
производство и продажба на тестени изделия и закуски и подземен гараж“,
съгласно разрешение за строеж №37/29.03.2011г. /влязло в сила на 20.04.2011г./ ,са
учредили в полза на „Икар 95“ООД ,представлявано от управителя П.К., права на
строеж върху посочените обекти от бъдещата сграда .Правата на строеж са
прехвърлени възмездно -срещу изпълненото задължение дружеството да извърши за
своя сметка проучване ,проектиране и одобряване на строителните книжа за
жилищната сграда и срещу задължението- „Икар 95“ООД да изгради само и/или чрез
възлагане на трети юридически лица и извърши/ изпълни изцяло за своя сметка предвидената
сграда за срок от 20 месеца ,считано от датата на издаване на протокол за откриване
на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво за обекта, да
предаде обектите на учредителите с акт образец 15 в степен на завършеност,описана
в приложение №1 към сключения между страните на 21.09.2010г. предварителен
договор, както и при изпълнение на всички други ,поети с договора, задължения
вкл. въвеждането на сградата в експлоатация в шестмесечен срок от подписването
на акт обр.15. В договора са посочени обектите от бъдещата сграда ,върху които
ответниците са запазили за себе си правата на строеж. Страните са постигнали
съгласие, собствениците А. и М. А. да прехвърлят на дружеството ,в 15 дневен
срок от издаването от компетентните органи на Община *** на констативен
протокол за констатиране на степен на завършеност на сградата „груб строеж“,
собствеността върху 300,34/442 идеални части от описания поземлен имот, в който
се извършва строителството ,без заплащане на тяхната цена, като запазват правото
на собственост върху 111,66 /442 идеални части от поземления имот и
изключителното реално безвъзмездно и безсрочно право на ползване върху южната
незастроена част от дворното място. Освен това ,страните по договора взаимно са
дали съгласието си всеки от тях, на основание чл.33 и чл.66 от ЗС, свободно да
се разпорежда с правото на строеж и правото на собственост върху отделните
обекти ,на които е собственик, и съответните идеалните части от общите части на
сградата и поземления имот.
Не е спорно ,че ищците
са закупили от „Икар 95”ООД право на строеж върху отделни обекти от жилищната
сграда, предвидена да се изгради в поземлен имот с идентификатор 56784.531.528
,а именно: с нотариален акт №33/27.06.2011г. Я.К. и В.К. са придобили правото на строеж върху
апартамент № **, на ет. **, със застроена площ от 51.30 кв.м, ведно с 2,42% идеални части от общите части на сградата,равняващи се на 6,82 кв.м, както и паркомясто с
площ от 12,88 кв.м в сутеренния етаж на
сградата, находящо се в северозападната страна на подземния паркинг, ведно с
8,85% идеални части от общите части на сградата; с нотариален акт
№24/27.06.2011г. К.Г. и Я.Г. са придобили в режим на СИО правото на строеж върху ателие № **, находящо се на втория етаж, със застроена площ от 40,80
кв.м, ведно с 1,93% идеални части от
общите части на сградата ,равняващи се на 5,43
кв.м, както и изба № ** с площ от 2,20 кв.м, ведно с 0,10% идеални части от общите части на сградата; с нотариален акт № 25/
27.06.2011г. К. и Я. Г. са придобили
в режим на СИО и следните обекти: апартамент № **, находящ се на ет. **
от сградата, със застроена площ от 70.80 кв.м, ведно с 3,34% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.42 кв.м, както и изба № ** с площ от 2,20 кв.м, ведно с 0,10% идеални части от общите части на сградата; с нотариален акт №26/ 27.06.2011г.
Н.М.-М.е придобила правото на строеж върху
апартамент № **, находящ се на
ет. **, със застроена площ от 50,20 кв.м, ведно с 2,37% идеални части от общите части на сградата
,равняващи
се на 6,68 кв.м, както и изба № ** с площ от 3,10 кв.м, ведно с 0,15% идеални части от общите части на сградата; с нотариален акт
№23/27.06.2011г. Р.К.Д. е придобила
правото на строеж върху следните обекти: апартамент № **, находящ се на ет.**, със застроена площ от 5,20 кв.м, ведно с 3,34% идеални части от общите части на сградата,
както и изба № ** с площ от 1,95 кв.м, ведно с 0,09 % идеални части от общите части на сградата, както и паркомясто № ** с площ от 13,00 кв.м в сутеренния етаж, ведно с
8,93 % идеални части от общите
части на сградата; с нотариален акт №22/27.06. 2011г. Т.Д. е придобила правото на строеж върху апартамент
№ **, находящ се на ет. **, със застроена площ от 70,80
кв.м, ведно с 3,34% идеални части от
общите части на сградата, както и изба № ** с площ от 2,00 кв.м, ведно с
0,09% идеални части от общите части на
сградата, както и паркомясто № **
с площ от 12,50 кв.м, ведно с
8,59% идеални части от общите части на сградата; с нотариален акт №
27/2011г. В.И.Р. е придобил правото на строеж върху апартамент № ** /в това число тераси/, находящ се
на ет. **, със застроена площ от 92,70 кв.м, ведно с 4,38% идеални части от общите части на сградата
,равняващи
се на 12,33 кв.м,
както и паркомясто № ** с площ от
20.00 кв.м, ведно с 13,75% идеални части от общите части на сградата. Правата на строеж ищците
са придобили срещу поето от тях насрещно задължение за заплащане на уговорената
с договорите цена ,при условията на подписаните между страните предварителни
договори за покупко-продажба на права на строеж и за възлагане на строителство.
Установява се от
изисканите от Община *** документи ,че за построяване на сградата в поземления
имот на ответниците е издадено от Главния архитект на *** при Община ***
Разрешение за строеж №37/29.03.2011г., с което е разрешено на А.А. изграждането
на строеж : „жилищна сграда с магазини, заведение за производство и продажба на
тестени изделия и закуски и подземен гараж“; на 26.04.2011г. е издаден протокол за откриване на строителна площадка
и определяне на строителна линия и ниво на строежа ;на 31.10.2016г. разрешението
за строеж е презаверено, а на 28.09.2017г. е съставен Акт за приемане на
конструкцията-обр.14, с който е констатирано, че конструктивните елементи на
строежа са изпълнени в съответствие с одобрените проекти и са спазени техният
размер и начинът на изпълнението им.
Видно от приетите по
делото материали по изпълнително дело №342/2012г. на ЧСИ В. А. ,”Икар 95”ООД е длъжник
по това дело, а принудителното изпълнение е насочено срещу притежаваното от
дружеството право на строеж върху обекти от въпросната сграда, като след
проведена публична продан същото е възложено на ответника А.А. с постановления на
ЧСИ, издадени на основание чл.496 от ГПК .
Представено е решение
№18/10.01.2014г. на ПОС ,постановено по т.д. № 596/ 2013г., с което е открито
производство по несъстоятелност относно „Икар 95“ООД , обявена
неплатежоспособността на дружеството и е определена началната й
дата-30.09.2010г.
Установява се от приетите
по делото нотариални покани ,че след преустановяване на строителните работи в
процесната сграда от праводателя на ищците , последните са предложили на
ответниците и на „Авис Консулт”ООД, упражняващо права на строителен надзор
относно въпросния строеж, да съгласуват действията си за завършването на
сградата в т.ч. да финансират за своя сметка завършващото строителство и за
избиране на фирма- изпълнител ,с която да започнат разговори. Налично е по делото писмо на управителя на „Икар
95“ООД до ответника А. и носителите на
права на строеж върху обекти в процесната сграда за предприемане на съвместни
действия за финализиране на строителството. Представено е и писмо от
„Метимпекс” ЕООД до собствениците на права на строеж на жилищната сграда на ***
,с което е отправено предложение за завършване на сградата с акт обр.16, с
оглед проведени в периода-2013г.-2015г. разговори помежду им .Предложено е на
суперфициарите да заплатят 300000лв. за завършването на строежа, а на
собственика на земята- да прехвърли на дружеството правата върху обектите
,които са били определени за „Икар 95”ООД и впоследствие- изкупени на публична
продан от ответника А.. Посочено е в писмото ,че последният ще получи
допълнително още един апартамент и няма да заплаща строителството.
С нотариални покани от
08.07.2016г. ответниците са уведомили ищците ,че правата им на строеж върху
обектите от сградата ,предвидена за изграждане в имота, са погасени по давност
,поради неупражняването им до изтичане на петгодишния срок, като погасителният
ефект е настъпил на 27.06.2016г.
Приложена е по делото пр.
преписка №10667/2016г. на Районна прокуратура -*** ,от която е видно ,че същата
е образувана по жалба на настоящите ищци, съдържаща оплакване за извършване на
самоуправни действия в процесния поземлен имот, и е приключила с постановление
за отказ да се образува наказателно производство ,тъй като не са установени
достатъчно данни за извършено престъпление по чл.323,ал.1 от НК.
От заключението на
допусната съдебно-техническа експертиза ,с вещо лице К.М. ,което съдът
кредитира като обективно ,компетентно изготвено и неоспорено от страните, се
установява ,че в поземлен имот 56784.531.528 е предвидена за изграждане ,съгласно
одобрен идеен проект на Община ***- ***, одобрен технически проект и издадено
разрешение за строеж №37/29.03.2011г. , допълнено на 29.07.2011г. и презаверено
на 31.10.2016г., „жилищна сграда с магазини, заведение за производство и
продажба на тестени изделия и закуски и подземен гараж“, със застроена площ от
314,15 кв. м,с РЗП без сутерен 1975,40 кв. м и с РЗП със сутерен- 2400,20 кв. м,
като строежът е четвърта категория. При направения оглед вещото лице е
констатирало, че е завършен грубият строеж на сградата –изпълнена е
стоманобетонната конструкция ,изградени са външните и вътрешните тухлени стени
, монтирана е дограма на всички етажи с изключение на партерния. Според заключението,
изпълнени са почти изцяло В и К инсталациите, изградени са вентилационните
тела, покривът е завършен до хидроизолация с посипка вкл. частично е изпълнено
отводняването ,като са монтирани улуци, казанчета ,липсват водосточни тръби. Описано
е от експерта установеното към настоящия момент състояние на конкретните обекти
,предмет на придобитите от ищците права на строеж .
По делото са изслушани
показанията на свидетелите на ищците- П.К.К., Р.А.А. и Т.Н.Н..
Първият от свидетелите е един от *** на „***”***,
което е следвало да построи пететажната жилищна сграда в имота на ответниците. Твърди
се от него, че в продължение на около година са били извършвани строителни
работи в имота, изпълнени били подземните нива ,магазините и първия етаж,
поставена била плочата на първия етаж. Впоследствие ,поради наличие на
непогасени задължения на дружеството, пред ЧСИ А. било образувано изпълнително
дело, по което принудителното изпълнение било насочено по отношение на притежаваното
от *** право на строеж върху обектите в предвидената за изграждане сграда ,като
същото било закупено на публична продан от ответника А.. Веднага след това се
провели много срещи между съсобствениците и дружеството -изпълнител ,на които
се обсъждали варианти за завършване на строителството, била изготвена план -сметка
за разходите, необходими за довършване на сградата, но ответникът А. не се
съгласил с предложените условия.
Свидетелят Р.А. заявява
,че като *** и *** на „***” *** бил потърсен от ищеца Г. и от други лица
,притежаващи права на строеж по отношение на обекти в сградата на ул.***
,провели преди повече от година и половина разговори и срещи ,касаещи
завършването на строежа на сградата, на които ответникът А. също присъствал,
изготвена била примерна оферта на
разходите за довършителните работи по сградата, но така и не постигнали
конкретни договорки.
Свидетелят Т.Н. е *** и ***
на *** фирма и в това си качество се е срещал и разговарял с ищеца Г. във
връзка с довършване строежа на сградата на ул.***. Преди две- три години
сградата била изградена до втори етаж ,но свидетелят нямал възможност да я
завърши ,тъй като бил ангажиран с други обекти ,а и не разполагал с достатъчно
мощности .Изготвил само примерна оферта за стойността на довършителните работи
по обекта ,след това свързал собствениците с негов познат -Р.А. ,който имал
строителна фирма , притежавал арматурен двор и бил в състояние да завърши
обекта. Свидетелят сочи ,че не знае как са се развили по-късно отношенията
между А. и собствениците.
При така установените обстоятелства и събрани
доказателства, съдът намира предявените искове за неоснователни.
В разглеждания случай се установи ,че е налице
валидно сключен договор между А. и М. А. и „Икар 95”ООД за учредяване право на
строеж върху недвижим имот в гр.*** на ул.***, като вещните права, предмет на
договора, са прехвърлени на дружеството възмездно- вместо заплащане на цена
приобретателят е поел задължение да изгради описаните обекти и предаде част от тях в
собственост на ответниците. От своя страна дружеството -суперфициар е продало
на ищците с нотариални актове от 27.06.2011г. правото на строеж за част от
процесните обекти, а впоследствие- след проведена публична продан по
изпълнително дело №342/2012г. на ЧСИ А. правото на строеж за останалата част от
обектите е било възложено на ответника А.А. –с постановления за възлагане от
26.10.2012г.
Спори се между страните погасено
ли е правото на строеж и имало ли е обективни причини за неупражняване на това
право в продължение на петгодишния срок по чл.67 от ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл.67, ал.1 от ЗС ,правото да се построи
сграда върху чужда земя /чл.63,ал.1 ЗС/ се погасява в полза на собственика на
земята по давност ,ако не се упражни в продължение на пет години.
За да се погаси правото
на строеж, е необходимо бездействие на титуляра и то такова, което да се дължи
на неговото поведение ,като при наличието на обективни пречки за извършването
на строителството срокът по чл.67 ЗС няма да тече.
Според дадените с ТР
№1/04.05.2012г. по т.д.№1/2011г. на ОСГК разяснения, правото на строеж се счита
за реализирано с изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап
,за който е издадено разрешението за строеж т.е. ,за да се приеме, че правото
не е погасено ,респ. че е упражнено преди изтичането на давностния срок
,постройката следва да бъде завършена в груб вид. В разясненията по т.2 на ТР е
посочено ,че когато правото на строеж се учредява с договор между страните ,от
момента на сключването му или от момента ,в който те са уговорили ,че ще породи
действие ,започва да тече и срокът за упражняването му. Учредителят на правото
следва да съдейства на суперфициаря за изпълнението на договора . Последващото
прехвърляне на правото на строеж от суперфициаря на трето лице не обвързва
собствениците на земята и по отношение на приобретателя не започва да тече нов
срок за упражняване правото на строеж ,защото той не може да има повече права
от своя праводател.
Видно е от договора ,с който ответниците са учредили правото на строеж в полза на „Икар 95”ООД ,че няма изрична клауза
относно това кога същият ще породи действие, поради което срокът за упражняване
правото на строеж в случая е започнал да тече от сключването му-27.06.2011г. и
е изтекъл на 27.06.2016г., независимо от последващото прехвърляне на правото на
строеж от първоначалния му титуляр на ищците .
Неоснователно е позоваването на ищците на т.3
от цитираното по-горе ТР на ОСГК на ВКС ,съгласно която ,срокът по чл.67 от ЗС за всеки от суперфициарите започва да тече от момента ,когато
фактически може да започне строителството на съответния обект, тъй като
направеното тълкуване в т.3 касае хипотези ,при които е учредено право на
строеж за отделни самостоятелни обекти на различни лица ,което е възникнало с
отделни договори и не може да се разглежда като единно за цялата сграда.Такива хипотези по делото не се установяват. В
коментирания случай собствениците на земята са учредили правото на строеж за
цялата сграда с един акт- договора от 27.06.2011г. ,като към този момент е имало надлежно издадени и
одобрени строителни книжа за построяването на сградата
и „Икар 95“ООД е трябвало да изгради изцяло със свои средства строежа върху имота
на ответниците. А според мотивите на ТР, когато правото на строеж
е едно единно право ,макар и осъществяващо се последователно във времето за
отделните обекти в сградата ,то се
счита за упражнено при завършване на цялата сграда в груб строеж. С оглед на
това и доколкото правото на настоящите ищци представлява част от правото, на
което е бил носител бившият суперфициар ,то по отношение на тях не е започнал
да тече нов срок за упражняване правото на строеж за обектите им. Началният
момент на срока по чл.67 ЗС е започнал да тече ,както се посочи ,на
27.06.2011г.
По делото се установи ,че в петгодишния срок по
чл.67 от ЗС/до 27.06.2016г./ правото на строеж не е било реализирано с
построяването на сградата в груб строеж. Не се твърди и не се установява
праводателят на ищците да е бил в обективна невъзможност да осъществи
строителството в поземления имот. Финансовите
затруднения на дружеството, както и образуваното производство за
несъстоятелност представляват субективни причини, които не са довели до спиране или прекъсване на давността .В процесния
случай обаче следва да се отчете обстоятелството ,че след закупуване в хода на
производството по изп. дело №342/2012г. правата на строеж на „Икар 95”ООД от
ответниците, отговорността за приключване и изпълнение на строителството е била
и тяхна. Ищците не са имали фактическата възможност сами да реализират правото
на строеж, строежът е следвало да се изпълнява съвместно с участието на всички
носители на права на строеж. От изслушаните свидетелски показания ,които съдът
кредитира като непосредствени и кореспондиращи помежду си, а и намиращи опора в
представените писмени доказателства /нотариални покани и писма/, се установи
,че ищците не са бездействали, а са търсили начини за довършване на сградата ,но
поради несъгласието на ответниците това не се е осъществило. Всички предложени
варианти за общи действия за завършване на строителството са били отклонявани
от собствениците на терена .Заявеното от последните ,че не са били длъжни да
встъпват в нови облигационни отношения нито с ищците ,нито с трети лица-нови
строители говори за нежеланието им да съдействат на суперфициарите. Освен това,
ответниците не са ангажирали доказателства в подкрепа на твърденията си, че
предложените условия са били по-обременителни за тях от първоначално
уговорените. Стана ясно, че непосредствено след изтичане на петгодишния срок е презаверено
разрешението за строеж и са предприети от собствениците действия за завършване
на сградата чрез друг изпълнител ,но тъй като по делото липсва и представена документация за
изпълнените дейности по последващия договор и тяхната стойност, то не може да
се обоснове извод ,че същите основателно са отказали да съдействат за осъществяване
на предложените им варианти. Ето защо, в конкретния случай следва да се приеме
,че нереализирането на правото на строеж в рамките на законния петгодишен срок не
е било по причина на бездействие от страна на ищците. Ответниците не са оказали
необходимото съдействие след 26.10.2012г. ,когато са закупили правата на строеж
върху обектите ,притежавани от „Икар 95“ООД, за продължаване на строителството
и са отхвърлили всички предложения в тази насока , направени от ищците и
третите лица ,с които те са договаряли, поради което поведението им следва да
се определи като недобросъвестно. С оглед на това съдът счита ,че невъзможността за осъществяване строителството на сградата се
дължи на
създадените от ответниците пречки,
а не на
бездействие от страна на ищците-суперфициари. А доколкото собствениците на
земята недобросъвестно са възпрепятствали реализиране на правото на строеж ,то те
не могат да се ползват от своята недобросъвестност /т.2 от ТР/. Следователно
,налага се извод ,че правото на строеж на ищците не е било погасено поради
неупражняването му в петгодишния давностен срок.
Независимо от горното ,при преценка
основателността на претенциите следва да се съобрази и установеното в хода на
делото обстоятелство ,че сградата, в която
се намират обектите ,предмет на прехвърленото право на строеж, е
била довършена в "груб строеж". Съдържанието на понятието „груб строеж” е
определено в ТР №1/ 2011г. на ОСГК на ВКС, което означава да са изградени оградните стени и покрив без или в различна степен на
изпълнение на довършителните работи. В случая е видно от изслушаното заключение
на СТЕ, че процесната сграда е изградена в груб строеж ,тъй като са довършени
всички ограждащи стени и покривът .Завършеността й е констатирана и от
компетентните органи на общинската администрация ,за което е издаден на 28.09.2017г. акт обр.14. При тези данни следва да се приеме, че правото на строеж за отделните
обекти ,за които е учредено, се е трансформирало в право на собственост и към
настоящия момент вече не съществува, а това води на извод за неоснователност на
претенциите на ищците.
Предвид изложеното
,съдът намира ,че предявените
искове следва да се отхвърлят.
С оглед изхода на спора
и на основание чл.78,ал.3 ГПК, в тежест на ищците следва да се възложат
направените от ответниците разноски. Установява се от приложения по делото
договор за правна защита и съдействие, че ответниците са направили разноски по
делото в размер на 6000лв.- за заплатено адвокатско възнаграждение.
Неоснователно е
възражението на ищците по чл.78,ал.5 от ГПК- за прекомерност на заплатеното
адвокатско възнаграждение от ответниците, заявено в съдебно заседание на 06.06.2018г.
В случая, предвид защитавания материален интерес /276537,50лв./ и съгласно чл.7, ал.2,т.5 от Наредба №1/2004г. за минималните размери
на адвокатските възнаграждения,
нормативно установеният минимум на дължимото възнаграждение за една инстанция
се изчислява на сума в размер на 7060,75лв. ,а заплатеният адвокатски хонорар
от ответниците е в размер на 6000лв. Доколкото заплатеното възнаграждение не
надвишава минималното адвокатско възнаграждение, то съдът счита ,че не са налице
предпоставки за
намаляването
му на основание чл.78,ал.5 ГПК. Ето защо и съгл. чл.78,ал.3 от ГПК, ищците
следва да бъдат осъдени да заплатят на ответниците разноски в размер на 6000лв.
Мотивиран от горното ,съдът
Р Е Ш
И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Я.Г.К., ЕГН **********, В.Т.К., ЕГН **********, двамата с адрес-***, К.С.Г., ЕГН **********, и Я.В.Г. ,ЕГН **********, двамата с адрес-***, Н.К.М.-М., ЕГН **********, с адрес-***, Р.К.Д. , с ЕГН ********** и адрес-***, Т.Х.Д., с ЕГН ********** и адрес ***, и В.И.Р. ,ЕГН ********** ,с адрес-***, всички със съдебен адрес-*** ,адвокатска кантора-
адв. Н.А., против А.Г.А.
,ЕГН ********** и М.Н.А. ,ЕГН **********, двамата с адрес-*** ,
искове за признаване за установено по отношение на ответниците, че ищците са
собственици на придобитите от тях права на строеж върху отделни самостоятелни обекти в „жилищна
сграда с магазини, заведение за производство и продажба на тестени изделия и
закуски и подземен гараж“, предвидена за изграждане съгласно приетия ПУП,
одобрени инвестиционни проекти и издадено разрешение за строеж в поземлен имот с идентификатор 56784.531.528 ,съгласно кадастралната карта на ***, одобрена през 2009 г. ,с
административен адрес: ***, с площ от 442 кв.м /а по актове за собственост-от
427 кв.м/, с трайно предназначение- урбанизирана територия, начин на трайно
ползване- ниско
застрояване /до 10 м/, парцел II-579, кв. ***, при граници
на имота: поземлени имоти с идентификатори 56784.531.3060; 56784.531.529;
56784.531.576; 56784.531.580; 56784. 531.3021 ,както следва :
- ищците Я.Г.К.
и В.Т.К. –на
придобитото общо, при равни права, с нотариален акт № 33, том III, рег. № 3189/ 27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег.
№ ***в НК, право на строеж върху следните обекти: апартамент № **, находящ се на ет. ** от горепосочената
сграда, със застроена
площ от 51.30 кв.м, при граници: на изток – ап. 99, на запад – етажен коридор, на север – етажен коридор, на юг – външен
зид, отгоре – ап. ** и отдолу-ап.**, ведно с 2,42% идеални части от общите части на сградата ,равняващи се на 6,82 кв.м, както и паркомясто с
площ от 12.88 кв.м в сутеренния етаж на сградата, находящо се в северозападната
страна на подземния паркинг, целият с площ от 424,80 кв.м, при граници: външен
зид, изби № ** и **; изби № ** и ** и площ, свободна за маневриране, ведно с 8,85% ид. части
от общите части на сградата;
- ищците К.С.Г.
и Я.В.Г. –на
придобитото в режим
на СИО с нотариален акт № 24, том III, рег. № 3178 / 27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег.
№ ***в НК ,право
на строеж върху следните обекти: ателие № **, находящо се на ет. ** от посочената по-горе сграда, със застроена площ от 40.80 кв.м, при
граници: на изток – ап. №**,
на запад – стълбищна клетка, на север – външен зид, на юг – коридор, отгоре- ателие № **, отдолу – магазин № ** и ***, ведно с 1,93% идеални
части от общите части
на сградата ,равняващи се на
5.43 кв.м
от тези общи части,
както и изба № ** с площ от 2.20
кв.м, при граници: от изток – паркоместо № **, от запад – изба № **,
от север – паркомясто № **,
от юг – коридор и отгоре – магазин № ** на партерния етаж, ведно с 0,10% идеални части от общите части на сградата; както и на придобитото, с нотариален акт № 25, том III, рег. № 3175 /
27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег. № ***в НК, в режим на СИО право на строеж върху следните обекти: апартамент № **, находящ се на ет. ** от сградата, със застроена площ
от 70.80 кв.м, при граници: на изток – външен зид и коридор, на запад-външен
зид, на север- ап. №** и коридор, на юг- външен зид, отгоре – ап. № ** и отдолу – магазин и проход,
ведно с 3,34% ид. части от
общите части на сградата ,равняващи се на 9.42 кв.м; и изба № ** с площ от 2.20 кв.м, при граници:
от изток – изба № **, от запад –
външен зид, от север - паркомясто № **, от юг – коридор и отгоре –
магазин № ** на партерния етаж, ведно с 0,10%
идеални части от общите части на сградата;
- ищцата Н.К.М.-М.–на придобитото с нотариален акт № 26, том III, рег. № 3180 /
27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег. № ***в НК, право на строеж върху
следните обекти: апартамент № **,
находящ
се на ет. **
от посочената по-горе сграда, със застроена площ от 50.20 кв.м, при граници: на изток – външен
зид-калкан, на запад – ателие № **,
коридор и ап. № **,
на север – външен зид, на юг – външен зид, отгоре – ап. № ** и отдолу –
ап. № **, ведно с 2,37%
идеални части от общите части на сградата
,равняващи
се на 6.68 кв.м от тези общи части, както и изба № ** с площ от 3.10 кв.м, при граници:
от изток – паркомясто № **,
от запад – коридор, от север – коридор, от юг – изба № ** и отгоре – проход, ведно с 0,15%
идеални части от общите части на сградата;
- ищцата Р.К.Д.
–на
придобитото с
нотариален акт № 23, том III, рег. № 3174 /
27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег. № ***в НК, право на строеж върху следните
обекти: апартамент № **, находящ се на
ет. ** от
посочената по-горе сграда, със застроена площ от 50.20 кв.м, при граници: на изток – външен зид
и коридор, на запад – външен зид, на север – ап. № ** и коридор, на юг – външен зид,
отгоре – ап. № ** и отдолу - ап. № **, ведно с 3,34% идеални части от общите части на
сградата, както и изба № **
с площ от 1.95 кв.м, при граници: от изток – коридор, от запад – паркомясто № **, от север – изба № **, от юг – паркинг, отгоре –
заведение на партерния етаж, ведно с 0,09% идеални части от общите части на сградата, както и паркомясто № ** с площ от 13.00 кв.м в сутеренния
етаж на
сградата, находящо се в северната
страна на подземния паркинг ,целият с площ от 424.80кв.м, при граници: външен зид,
паркоместа № ** и № ** и площ, свободна за маневриране,
ведно с 8,93 % идеални части от
общите части на сградата;
- ищцата Т.Х.Д.
–на придобитото с нотариален акт № 22, том III, рег. № 3171 / 27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег.
№ ***в НК , право на строеж върху следните обекти: апартамент № **, находящ се на ет. ** от посочената по-горе
сграда, със застроена
площ от 70.80 кв.м, при граници: от изток – външен зид и коридор, на запад –
външен зид, на север – ап. № ** и коридор, на юг – външен зид, отгоре – ап. № ** и отдолу –
ап. № **, ведно с 3,34% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9,42 кв.м от общите части, както и изба № ** с площ от 2.00 кв.м, при граници:
от изток – коридор, от запад – паркомясто № **, от север – изба № **,
от юг – паркинг, отгоре – заведение на партерния етаж, ведно с 0,09% ид. части от общите части на сградата, както и паркомясто № ** с площ от 12.50 кв.м в сутеренния етаж на
сградата, находящо се в най-североизточната страна на подземния паркинг, при граници: вътрешен зид към
избените помещения, външен зид, паркомясто № ** и площ, свободна за маневриране, ведно с 8,59% идеални части от общите части на сградата;
- ищецът В.
И. Р. –на придобитото с нотариален акт № 27, том III, рег. № 3182 /
27.06.2011 г. на нотариус С.З., рег. № ***в НК, право на строеж върху следните
обекти: апартамент № ** /в това число
тераси/, находящ се на ет. ** от горепосочената сграда, със застроена площ от 92.70 кв.м, при
граници: на изток – ап. № **,
на запад – тераса и външен зид, на север – коридор и външен зид, на юг – външен
зид , отгоре – покрив и отдолу – ап. № **, № ** и коридор, ведно с 4,38% идеални части от общите части на сградата ,равняващи се на 12.33 кв.м, както и паркомясто № ** с площ от 20.00 кв.м в сутеренния етаж на
сградата, при
граници: вътрешен зид, паркомясто № **, стълбищна клетка и площ, свободна за маневриране, ведно с 13,75% идеални части от общите части на сградата,
като неоснователни
,поради реализиране на правото на строеж с изграждането в груб строеж на
сградата в поземлен имот с идентификатор 56784.531.528.
ОСЪЖДА Я.Г.К., ЕГН **********, В.Т.К., ЕГН **********, двамата с адрес-***, К.С.Г., ЕГН **********, и Я.В.Г. , ЕГН **********, двамата с адрес-***, Н.К.М.-М., ЕГН **********, с адрес-***, Р.К.Д. ,с ЕГН ********** и адрес-***, Т.Х.Д.,с ЕГН **********
и адрес ***,
и В.И.Р. ,ЕГН ********** ,с адрес-***, всички със съдебен адрес-*** ,адвокатска кантора-
адв. Н.А., да заплатят на А.Г.А. , ЕГН ********** ,и М.Н.А. , ЕГН **********, двамата с адрес-***, сумата
от 6000/ шест хиляди/лв.-направени разноски по делото.
Решението подлежи на
обжалване пред Пловдивския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
Съдия: