№ 888
гр. София, 11.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-26, в публично заседание на
двадесет и трети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Илиана Станкова
при участието на секретаря Виктория Цв. Каменова
като разгледа докладваното от Илиана Станкова Търговско дело №
20231100900018 по описа за 2023 година
Ищецът Е.“ ЕООД твърди, че 25.07.2012 г. сключил с ответника Н. С.Б.“
ЕАД договор за наем, по силата на който в качеството си на наемател поел
задължение да извърши инвестиции, посочени в инвестиционна програма,
представляваща приложение № 1 към договора в наетия имот, представляващ
комплекс Национална С.Б. „Цар Самуил“ – гр. Петрич с прилежаща площ от
60 000 кв.м., представляващ група от обекти.
Ищецът твърди, че в изпълнение на инвестиционната програма извършил
следните работи: 1. Ремонт на тераса 80 000,00 лева, изразяващ се в
уплътняване на фугите и отстраняване на течовете; премахване на развалена
дървена конструкция;премахване на развален бетонов борд; почистване и
възстановяване на мраморната подова настилка; 2. Хотел ремонт и
възстановяване на стойност 214 000,00 лв. -ремонт на покрива и отстраняване
на течовете; отстраняване на пукнатините по пода и стените на
коридора;подмяна на вратите; подмяна на фаянсовата и теракотена
облицовка; подмяна на в и к инсталацията;климатизиране на стаите;направа
на топлоизолация на цялата сграда. 3. Билярд клуб и кафе- ремонт на
стойност 150 000лв. - ремонт на покрива и отстраняване на течове; подмяна
на инсталациите; направа на мазилка, шпакловка и боядисване; подмяна на
подовите настилки; подмяна на окачения таван; обзавеждане; 4. На ресторант
- стойност на ремонта 180 000 лв. за подмяна на електро и ВиК инсталациите
в кухнята и ресторант; основен ремонт на кухнята, подовите и складови
помещения; подмяна на дограмата в кухнята и ресторанта; основен ремонт на
залата за хранене и рецепцията на хотела - нова подова настилка; основен
ремонт на тоалетните към ресторанта и файето; 5. Топла връзка, ремонт на
стойност 15 000,00 лв. – смяна на дограма, поправка на мазилка и боядисване.
6. Стадион, ремонт на стойност 600 000,00 лв. - направа на дренаж на
1
тревното поле; възстановяване на тревното покритие; вьзстановяване на
лекоатлетическата писта и полагане на тартанова настилка; възстановяване на
осветлението около пистата; възстановяване на трибуните за минимум 7 000
седящи места; основен ремонт на санитарните възли;основен ремонт на
арката и помещенията за каситещодмяна на оградата около терена; 7. Сутерен
на хотела - ремонт на стойност 250 000лв. основен ремонт на пералнята,
обзавеждане на същата; направа на възстановителен центьр, сауна и стая за
масажи, отстраняване на течове, мухъл, поправка на обрушена мазилка,
шпакловка и боядисване; ремонт на съблекалните помещения, трафопост,
котелно и коридор; подмяна на В и К инсталациите на всички помещения на
сутерена; 8. Складови помешения, кабинети, бани и съблекални - ремонт на
стойност 60 000лв.; подмяна на инсталациите - Ви к и електро; подмяна на
дограмата; изкърпване на мазилка, шпакловка и боядисване; подмяна на
облицовки и подови настилки, обзавеждане на санитарните помещения; 9.
Зала за обща физическа подготовка - стойност на ремонта 180 000,00 лв. -
подмяна на електро и отоплителна инсталация; подмяна на осветителни тела,
подмяна на окачен таван; изкърпване на мазилка, шпакловка и боядисване;
подмяна на подовата настилка, ремонт на покрива и спиране на течовете; 10.
Административна сграда - стойност на ремонта 100 000лв. - ремонт на
покрива и отстраняване на течовете;подмяна на инсталациитеелектро,ви к и
отоплителна и вентилационна; отстраняване на пукнатини по стените;
направа на мазилка, шпакловка и боядисване; подмяна на подовите настилки;
подмяна на дограмата; ремонт на бани и тоалетни,санитарно обзавеждане; 11.
Двуетажна обслужваща сграда - стойност на ремонта 170 000лв. - ремонти
работи на втори етаж: ремонт и остраняване на течове; подмяна на
инсталациите-електро, ВиК и отопление и вентилация; отстраняване на
пукнатни по стените; направа на мазилка, шпакловка и боядисване; подмяна
на подовите настилки; подмяна на дограмата; ремонт на бани и тоалетни;
санитарно обзавеждане; ремонт на първи етаж: основен ремонт на бани,
съблекални и складови помещения; 12.Едноетажна пристройка към сградата -
стойност на ремонта 70 000,00 лв. - ремонт на пералното помещение; ремонт
на склада; ремонт на работилницата; ремонт на санитарния възел; 13. Зала за
баскетбол: ремонт на стойност 270 000,00 лв. - подмяна на ел. и отоплителна
инсталация; подмяна на осветителните тела; подмяна на дограма; подмяна на
окачен таван; изкърпване на мазилка, шпакловане и боядисване; подмяна на
подовата настилка; подмяна на баскетболните кошове; ремонт на покрива и
спиране на течовете по терасите. Сочи, че извън инвестиционната програма са
извършени довършителни подобрения на стойност 200 000 лева за
изграждане на икономично осветление, направата на собствен водоизточник
и резервоар, подобрения по вертикалната планировка.
Сочи, че съгласно чл. 9 от анекс от 25.07.2012 г. към договора,
наемодателят следва да му заплати стойността на направените инвестиции
или повишената стойност на имота, но не повече от 2 369 000,00 лева.
Предявява частичен осъдителен иск за сумата от 100 000,00 лева частично от
2 369 000,00 лева за стойност на направени подобрения в периода 2012 г. –
2020 г. Претендира законната лихва и разноски.
Ответникът Н. С.Б.“ ЕАД оспорва иска. Твърди ищецът да е започнал
изпълнението на инвестиционната програма без да има одобрени строителни
книжа, както и не е изпълнил задълженията си по програмата точно, поради
което с нотариална покана от 01.02.2016 г. е развалил договора, поради
неизпълнението му от страна на наемателя. Сочи, че между страните е налице
2
влязло в сила решение по гр.д. № 7277/2016 г. по описа на СГС, VI-12 състав,
с което Е.“ ЕООД е осъдени да предаде владението на СНБ „Цар Самуил“ гр.
Петрич след разваляне на договора, на основание чл. 233, ал.1 ЗЗД и на
16.06.2022 г. е извършено доброволно предаване на владението на имота, за
което е съставен двустранен констативен протокол. Твърди, че анексът, на
който ищецът се позовава е признат за неистински, в проведено производство
по чл. 193, ал.1 ГПК по гр.д. № 7277/2016 г. по описа на СГС, VI-12 състав.
Сочи, че съгласно чл. 9, 10 и чл. 27 от договора, всички инвестиции,
вложения и подобрения, дори и тези извън инвестиционната програма, са за
сметка на наемателя, поради което не дължи заплащането им.
Съдът, като съобрази становищата на страните и доказателствата по
делото, достигна до следните фактически и правни изводи.
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал.1, пр. първо вр.
с чл. 9 ЗЗД за сумата в размер на 100 000 лева, предявени частично от
2 369 000,00 лева – представляваща стойност на направени подобрения от
наемателя по договор за наем от 25.07.2012г. и анекс към него от същата дата.
В тежест на ищеца в процеса беше да докаже, че по възлагане на
ответника/ с негово съгласие е извършил строителни работи в наетия имот,
съобразно уговореното и същите са приети от възложителя, както и наличието
на валидна уговорка между страните, по силата на която ответникът се е
задължил да заплати стойността на направените подобрения и инвестиции.
Не е спорно между страните възникването между тях на облигационни
отношения по договор за наем, с елементи на договор изработка, в частта
относно реализацията на инвестиционната програма, от 25.07.2012 г. с
предмет НСБ „Цар Самуил“ гр. Петрич, с прилежаща площ от 60 000 кв.м.,
представляваща комплекс от сгради и съоръжения.
Ищецът основава иска си на уговореното в чл. 9 от анекс от 25.07.2012 г.
към договора за наем, който документ не е приет като писмено доказателства
по делото. Ето защо при преценка основателността на иска следва да бъде
тълкувано единствено съдържанието и смисъла на разпоредбите на договора
за наем от 25.07.2012г.
Съгласно чл. 2, ал. 1 от договора за наем страните са уговорили
наемателят да заплаща наемна цена в размер на 2780,00 лева, с ДДС, както и
да изпълни приложената и приета инвестиционна програма в размер на
2 369 000,00 лева, а според ал. 2, в случай на неизпълнение на
инвестиционната програма, наемателя дължи пазарната месечна наемна
цена, без да се вземат под внимание подлежащите на изпълнение инвестиции.
Съгласно чл. 9 от договора наемодателят има право да получи
фактическата власт върху недвижимия имот ведно с всички инвестиции,
вложения и движими вещи, извършени/закупени в изпълнение на
инвестиционната програма незабавно след разваляне/прекратяване на
договора. Посочено е, че всички инвестиции, вложения и движими вещи,
извършени/закупени в изпълнение на инвестиционната програма се
извършват за сметка на наемателя и остават собственост на наемодателя, като
според чл. 10 от договора наемодателят не дължи обезщетение на наемателя
за извършването им или за повишената стойност на имота, освен в
предвидените в настоящия договор случаи. Съгласно чл. 27 от договора
наемателят няма право да извършва без писмено съгласие от наемодателя
3
подобрения, преустройства, ремонт в наетия имот, които не са включени в
инвестиционната програма, като по изключение, след писмено съгласие на
наемодателя, наемателят има право да извършва подобрения и ремонти не
предвидени в инвестиционната програма, но ненадвишаващи общата
стойност от 2 369 000,00 лева. В случай че този размер бъде надвишен
стойността на работите остава изцяло за сметка на наемателя.
Според чл. 34, срокът на договора е 10 години, считано от съставяне на
приемо-предавателен протокол за предаване на фактическата власт на
наемателя.
С решение № 163/24.01.2019 г. по т.д № 7277/2016 г. по описа на СГС,
VI-12 състав, влязло в сила на 09.03.2021 г. Е.“ ЕООД е осъдено да предаде на
Н. С.Б.“ ЕАД на основание чл. 233, ал.1 ЗЗД владението на всички наети с
договор за наем от 25.07.2012г. обекти. Видно от мотивите на решението,
договорът е развален поради виновното неизпълнение на задължението на
наемателя Е.“ ЕООД за изпълнение на инвестиционната програма, поради
което и на основание чл. 299, ал. 1, чл.298, ал.1 и чл. 297 ГПК този факт
следва да се приеме за установен по делото със сила на присъдено нещо.
Видно от приемо-предавателен протокол от 16.06.2022 г. на тази дата
наетият имот е предаден от наемателя на наемодателя заедно с всички
извършени в него подобрения, движими вещи и вложения в нормално
експлоатационно състояние, според предназначението им.
При тълкуване волята на страните, съобразно правилата на чл. 20 ЗЗД,
съдът намира, че еднозначната и непротиворечива тяхна воля, обективирана в
договора, е стойността на уговорените инвестиции да е част от наемната цена
за срока на договора. Този извод, произтича от следните уговорки: на първо
място, стойността на инвестиционната програма е предвидена в чл. 2, ал.1 от
договора за наем, уреждащ размера на наемната цена, като двете стойности
кумулативно са посочени като наемна цена по договора – месечна наемна
цена от 2 780,00 лева и стойност на инвестициите, като в ал. 2 изрично е
предвидено, че при неизпълнение на задължението за инвестиции се дължи
не уговорената месечна наемна цена, а пазарната такава, от което следва, че
месечната цена по ал. 1 от договора сама по себе си не съответства на
пазарната. Този извод е логически и житейски обоснован предвид характера и
предназначението на наетия комплекс от движими и недвижими вещи, като
стойността на месечния наем, събрана със стойността на инвестициите,
разделена на срока на договора, възлиза на месечна наемна цена от 22 521,66
лева.
На следващо място, в цитираните по-горе разпоредби на чл. 9, 10 и 27 от
договора еднозначно и несъмнено е предвидено, че при всички случаи на
прекратяване на договора, извън по вина на наемодателя, стойността на
направените от наемателя инвестиции, както и на подобренията извън
инвестиционната програма, остават за негова сметка.
Предвид изложеното, при липса на уговорка между страните за
заплащане от страна на наемодателя на стойността на направените
инвестиции, не следва да бъде обсъждан въпросът относно тяхното
фактическо изпълнение и приемане.
По разноските:
При този изход от делото ищецът следа да бъде осъден да заплати на
ответника разноски по делото за юрисконсултско възнаграждение в размер на
4
100,00 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Е.“ ЕООД, ЕИК: ******* срещу Н. С.Б.“
ЕАД, ЕИК: ******* иск с правно основание чл. 79, ал.1, пр. първо вр. с чл. 9
ЗЗД за сумата в размер на 100 000 лева, предявени частично от 2 369 000,00
лева – представляваща подлежаща на възстановяване стойност на направени
подобрения по договор за наем от 25.07.2012г. и анекс към него от същата
дата, в недвижим имот – комплекс Национална С.Б. „Цар Самуил“ – гр.
Петрич с прилежаща площ от 60 000 кв.м., представляващ група от обекти,
както следва: 1. Ремонт на тераса 80 000,00 лева, изразяващ се в уплътняване
на фугите и отстраняване на течовете;премахване на развалена дървена
конструкция;премахване на развален бетонов борд;почистване и
възстановяване на мраморната подова настилка; 2. Хотел ремонт и
възстановяване на стойност 214 000,00 лв. -ремонт на покрива и отстраняване
на течовете;отстраняване на пукнатините по пода и стените на
коридора;подмяна на вратите;подмяна на фаянсовата и теракотена
облицовка;подмяна на в и к инсталацията;климатизиране на стаите;направа на
топлоизолация на цялата сграда. 3. Билярд клуб и кафе- ремонт на стойност
150 000лв. - ремонт на покрива и отстраняване на течове; подмяна на
инсталациите; направа на мазилка, шпакловка и боядисване; подмяна на
подовите настилки; подмяна на окачения таван; обзавеждане; 4. На ресторант
- стойност на ремонта 180 000 лв. за подмяна на електро и ВиК инсталациите
в кухнята и ресторант; основен ремонт на кухнята, подовите и складови
помещения; подмяна на дограмата в кухнята и ресторанта; основен ремонт на
залата за хранене и рецепцията на хотела - нова подова настилка; основен
ремонт на тоалетните към ресторанта и файето; 5. топла връзка, ремонт на
стойност 15 000,00 лв. – смяна на дограма, поправка на мазилка и боядисване.
6. стадион, ремонт на стойност 600 000,00 лв. - направа на дренаж на тревното
поле; възстановяване на тревното покритие; вьзстановяване на
лекоатлетическата писта и полагане на тартанова настилка; възстановяване на
осветлението около пистата; възстановяване на трибуните за минимум 7 000
седящи места; основен ремонт на санитарните възли;основен ремонт на
арката и помещенията за каситещодмяна на оградата около терена; 7. Сутерен
на хотела - ремонт на стойност 250 000лв. основен ремонт на пералнята,
обзавеждане на същата; направа на възстановителен центьр, сауна и стая за
масажи, отстраняване на течове, мухъл, поправка на обрушена мазилка,
шпакловка и боядисване; ремонт на съблекалните помещения, трафопост,
котелно и коридор; подмяна на В и К инсталациите на всички помещения на
сутерена; 8. Складови помешения, кабинети, бани и съблекални - ремонт на
стойност 60 000лв.; подмяна на инсталациите - Ви к и електро; подмяна на
дограмата; изкърпване на мазилка, шпакловка и боядисване; подмяна на
облицовки и подови настилки, обзавеждане на санитарните помещения; 9.
зала за обща физическа подготовка - стойност на ремонта 180 000,00 лв. -
подмяна на електро и отоплителна инсталация; подмяна на осветителни тела,
подмяна на окачен таван; изкърпване на мазилка, шпакловка и боядисване;
подмяна на подовата настилка, ремонт на покрива и спиране на течовете; 10.
5
Административна сграда - стойност на ремонта 100 000лв. - ремонт на
покрива и отстраняване на течовете;подмяна на инсталациитеелектро,ви к и
отоплителна и вентилационна; отстраняване на пукнатини по стените;
направа на мазилка, шпакловка и боядисване; подмяна на подовите настилки;
подмяна на дограмата; ремонт на бани и тоалетни,санитарно обзавеждане; 11.
Двуетажна обслужваща сграда - стойност на ремонта 170 000лв. - ремонти
работи на втори етаж: ремонт и остраняване на течове; подмяна на
инсталациите-електро, ВиК и отопление и вентилация; отстраняване на
пукнатни по стените; направа на мазилка, шпакловка и боядисване; подмяна
на подовите настилки; подмяна на дограмата; ремонт на бани и тоалетни;
санитарно обзавеждане; рмонт на първи етаж: основен ремонт на бани,
съблекални и складови помещения; 12.Едноетажна пристройка към сградата -
стойност на ремонта 70 000,00 лв. - ремонт на пералното помещение; ремонт
на склада; ремонт на работилницата; ремонт на санитарния възел; 13. Зала за
баскетбол: ремонт на стойност 270 000,00 лв. - подмяна на ел. и отоплителна
инсталация; подмяна на осветителните тела; подмяна на дограма; подмяна на
окачен таван; изкърпване на мазилка, шпакловане и боядисване; подмяна на
подовата настилка; подмяна на баскетболните кошове; ремонт на покрива и
спиране на течовете по терасите; 14. изграждане на икономично осветление,
направата на собствен водоизточник и резервоар, подобрения по
вертикалната планировка на обща стойност 200 000,00 лева.
ОСЪЖДА Е.“ ЕООД, ЕИК: ******* да заплати на Н. С.Б.“ ЕАД, ЕИК:
******* на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата в размер на 100,00 лева –
разноски за юрисконсултско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчване на препис.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
6